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房地產(chǎn)宏觀調控政策對財稅取向的探討論文
摘要：房地產(chǎn)業(yè)市場機制失靈，政府調控房價應在保持穩(wěn)定的基礎上，通過擴大社會保障性住房的覆蓋面，調整結構性減稅政策，降低房地產(chǎn)業(yè)稅費在地方財政收入中的比重。政府應按照市場需求加大居住房供應量，控制購房信貸投放。相關政策實施后，必將使房價在平穩(wěn)中下降，居民可支配收入與實際購房能力逐步相適應。
關鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調控；稅收
財稅政策是政府調控宏觀經(jīng)濟的主要政策工具和保障，因此應不斷考量經(jīng)濟社會發(fā)展中存在的突出問題和矛盾，適時作出政策調整，以適應和推進經(jīng)濟社會的協(xié)調發(fā)展，使財政分配效率與公平更好地服務于經(jīng)濟社會。
一、房地產(chǎn)稅收對財政收入的影響
房地產(chǎn)業(yè)的土地出讓收益是地方財政收入的重要構成，未來征收物業(yè)稅也是地方財政的重要補充。
1。房地產(chǎn)稅費是地方財政收入的重要支撐在我國城市化、工業(yè)化進程中，發(fā)達地區(qū)推行全域城市化，相應增加建筑用地供應量，土地出讓收益對地方財政的貢獻越來越大。房地產(chǎn)業(yè)不僅能帶來非稅收收入，如土地出讓金、土地租金、耕地補償?shù)�，而且能對房地產(chǎn)建筑征收營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅[1]，在出售或轉讓階段征收企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護建設稅等。物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅，主要針對土地、房屋等不動產(chǎn)，課稅對象主要是承租人或所有者，每年都要繳納一定稅款，而應繳納的稅額隨著不動產(chǎn)市場價值的攀升而提高。地方政府土地出讓越多，獲取的非稅收收入和稅收收入越大，地方政府對土地出讓的積極性就越高。
2。房地產(chǎn)稅收的利與弊
城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展既能帶來地方財政收入，又能增加金融信貸規(guī)模，吸引大量建設資金，帶動區(qū)域經(jīng)濟快速發(fā)展，改善居住環(huán)境質量，正效應作用明顯。然而，房地產(chǎn)稅收越高，對個人收入的影響就越大，中低階層個人稅負重，對生活保障部分收入造成一定的削弱，使得剩余可支配部分較少，弱化了個人投資和消費能力。地方政府的財政投向主要是城市公共基礎建設，不注重對房地產(chǎn)業(yè)保障性住房建設的支持和扶持。建筑用地雖然不斷得到擴張，而土地競標價格卻持續(xù)上揚，土地及建筑等稅費占開發(fā)商成本比重較大，是商品房價格很難抑制之根本所在。雖然土地對增加地方財政收入起到積極重要的作用，但也不能忽視對物價上漲、房價居高不下所起到的負效應。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，原材料包括鋼材、建材、沙石等價格上漲，加之物價上漲，勞動力成本隨之上漲，導致建筑成本增加。由于商品房供給彈性較小，面對旺盛的購房需求，不平衡的矛盾逐漸加大，造成房價持續(xù)上漲。房價不確定性對地方財政危機鏈條如圖1所示。
圖1 房價不確定性對地方財政危機鏈條3。房價調控政策減持房地產(chǎn)稅費在我國居民住房需求旺盛時期，應加大住房建設土地供應，逐步縮小住房供應與需求之間的落差，采取土地出讓和商品房雙向限價政策，加大保障性住房建設。信貸應對購買商品房的適應條件、范圍和額度進一步收縮。一是吸取美國次貸危機的深刻教訓，把金融對居民購房信貸風險控制在可承受范圍之內；二是通過信貸收縮控制購房消費欲望和購買力。以上舉措并進是穩(wěn)定或逐步降低房價的必然趨勢，將會相應減少土地出讓收益和相關稅收。
二、房地產(chǎn)宏觀調控政策措施
對社會保障的作用機理 國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2010年統(tǒng)計公報》顯示，房屋銷售價格全年呈現(xiàn)先揚后抑，年均增幅9。99%，而全國70個大中城市新建居民住宅銷售價格年均增幅13。67%，4月份增幅高點達到17。3%，年末回落至8。5%。下半年房價開始降溫，彰顯國家調控政策初見成效，房價調控總水平波動約束在物價穩(wěn)定可容納的空間。
1。房價政策調控效應
國務院房價調控“新國八條”頒布實施以后，各地方政府結合本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長水平和居民住房實際購買能力，向社會公布了地區(qū)年度新建住房價格控制目標。房價調控政策既有剛性措施，也有彈性政策傳導。房價控制水平是保持小幅增長，還是穩(wěn)定或回落，這是各地方政府抉擇的難點和重點，也是平衡稅收增長、調整稅收結構、保證地區(qū)財政收入既定目標順利完成所必須要作出的抉擇。與房價調控相配套的保障性住房、經(jīng)濟實用性住房、公共租賃性住房被納入各級政府責任體系。2011年全國保障性住房1000萬套層層分解到各地區(qū)，保障性住房同比增長70%，從中央到地方明確了保障性住房的推進指標和具體目標任務。保障性住房的大量建設，必然要擴大購買保障性住房的適用范圍，經(jīng)濟適用房準入標準也要進一步放寬，這是調控房價的基本途徑。廉租住房進入門檻也要不斷降低，積極籌措建設廉租住房，提供更多的面向保障對象供應的房源，是城市有效吸引或留住外來人才和務工人口的重要途徑，也是為城市經(jīng)濟建設發(fā)展提供充足的勞動力的重要保證。房價調控政策的主要構件如圖2所示。
圖2 房價調控政策的主要構件
2。房產(chǎn)投資與消費稅負效應加快居民住房保障戰(zhàn)略調整，要著重處理好房產(chǎn)投資和消費的問題，而抑制房產(chǎn)投資和消費的有效調節(jié)手段之一是增加稅負成本。征收居民住房房產(chǎn)稅是世界各國普遍適用的稅收政策。房產(chǎn)稅是一種財產(chǎn)稅，是對保有房產(chǎn)的征收。征收個人住房房產(chǎn)稅是縮小分配差距、促進社會公平的一個重要舉措，也是正確引導居民投資和消費的重要措施。通過稅收調節(jié)杠桿，促使居民合理選擇投資對象及適宜的住房面積，有利于節(jié)約和抑制用地。
上海市和重慶市作為全國居民住房征收房產(chǎn)稅改革試點城市，對居民房產(chǎn)稅作出不同的規(guī)定。上海市居民房產(chǎn)稅主要針對新購房產(chǎn)、人均面積等限制條件而征收，稅率為累進稅率，房價越高、人均面積越大房產(chǎn)稅率越高；重慶市居民房產(chǎn)稅側重高檔樓盤、別墅和投資性購房的征收。居民住宅房產(chǎn)稅征收對房價過快增長起到一定的抑制作用，同時有利于調節(jié)收入分配，促進房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
特別是對投資性和消費性購房，通過增加稅負進行調控，可以使投資和消費購房回歸理性。房價是宏觀調控政策傳導的重要媒介，房價調控政策工具是由于房價過快增長凸現(xiàn)出來的，與房價相互作用共同發(fā)揮調節(jié)效果。
三、房地產(chǎn)的財稅維性與趨向
社會保障、公共服務是一個動態(tài)的概念，不同地區(qū)、不同區(qū)域，在不同時期其內涵是不同的。在已建立社會保障制度的情況下，一旦經(jīng)濟社會大環(huán)境發(fā)生變化，社會保障體系同質化必將發(fā)生聯(lián)動效應，對社會環(huán)境程度的共同呼應加劇，必然引起社會利益的調整。
1。社會保障有待公共財政均衡化
社會保障均等化是公共財政的基本要求，政府為社會提供最基本、最現(xiàn)實、最低保障標準，最終使社會成員享受均等的公共服務和公共物品。居民住房保障屬于社會保障的基本范疇，住房保障成為當前政府政策調控的重要手段。反思我國房地產(chǎn)調控政策，雖然出臺了一系列抑制房價的政策，對房價宏觀調控起到一定效果，但效果仍不夠明顯，其主要根源就是土地財政收入及管控體制存在問題。地方政府既是城市土地的經(jīng)營主體，又是管理主體；既要保值又要增值，追求地價收益的最大化。我國土地是國家所有，土地出讓制，借鑒我國香港地區(qū)的土地批租制[2]，實行有償使用。發(fā)達國家土地用途管制相當嚴格，政府優(yōu)先購買土地，主要是調控房價。自20世紀90年代我國實行分稅制改革以來，中央財政分配比例大，地方財政分配比例小，土地實行有償使用，各級地方政府在土地出讓上找到了增加財政收入的途徑，土地出讓對地方財政收入起到重要作用。土地出讓應納入國家指導定價范疇，按照統(tǒng)一政策調控要求限價征用土地，開發(fā)商要服從國家調控要求，把房價在競地中降至最低。由中央財政與地方財政對土地財政收入實行劃分，增強中央財政的社會保障供給能力，促使社會保障和公共服務均等化。地方政府要加強土地的有效供應與管理，嚴格土地規(guī)劃使用，運用土地相關政策，參與和服從宏觀調控土地價格，合理確定地區(qū)房價水平，為居民住宅提供政策支持和市場有效保障。
2。稅收杠桿是房價宏觀調控的重要手段稅收屬于分配范疇，是國家宏觀調控的主要支點，是市場失靈時政府進行宏觀調控、政策干預所采用的必要的經(jīng)濟手段。稅收杠桿以動態(tài)方式發(fā)揮調節(jié)功能，引導市場供需平衡，維護效率和公平有序的統(tǒng)一，是稅收政策的剛性與靈活性的統(tǒng)一。我國稅制效率優(yōu)先、公平滯后，剛性較強、靈活不足，不利于充分挖掘稅收杠桿的潛能，不利于調節(jié)社會總供給和總需求的再平衡。稅收貫穿于經(jīng)濟活動的生產(chǎn)、交換、分配和消費各個環(huán)節(jié)，房產(chǎn)經(jīng)濟不穩(wěn)定，將使房產(chǎn)消費和投資減少，增值稅、營業(yè)稅增長受到削弱，結構性減稅趨勢明顯。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟效益下滑，個人收入降低，企業(yè)所得稅及個人所得稅也將隨之減少。房產(chǎn)交易減少，將使契稅、印花稅、土地增值稅等小稅種收入降低。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動直接影響稅收增長，因此應針對我國稅負現(xiàn)狀，轉變稅收增長方式，調整和優(yōu)化稅制結構，降低總體稅負水平，促進效率與公平的集聚效能。稅負發(fā)展到新的階段，結構性減稅調整勢在必行。結構性減稅植根于房地產(chǎn)經(jīng)濟，是房地產(chǎn)宏觀調控政策的有效手段。政府調控房地產(chǎn)的重要目的是糾正市場失靈。房價的上漲帶動了物價的上漲，這與居民可支配收入之間存在嚴重失調，政府必須采取堅決的調控措施加以扭轉。市場失靈體現(xiàn)在分配不公、競爭性不強、公共物品的供給和經(jīng)濟波動等諸多方面，調整稅制結構主要體現(xiàn)在調整產(chǎn)業(yè)結構和收入結構的深層次矛盾之中。結構性減稅應轉向增稅調節(jié)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結構，改善收入分配，轉變經(jīng)濟增長質量和效益。稅負結構調整，稅負總體水平降低，中低階層人員收入水平增加，有利于刺激消費，提高消費水平。房地產(chǎn)稅費結構性減稅費，降低房產(chǎn)稅負成本，是穩(wěn)定和回落房價的重要因素。
四、結 語
價格杠桿就是政府與市場參與者的博弈工具[5]，因此應嚴格信貸控制，加大住房建設供應，土地出讓限地價后限套型，競低房價者為中標開發(fā)商，保證保障性住房與限價商品房的有效供給，使人民居住基本需求和質量得到進一步保障。應建立嚴謹、嚴密的房地產(chǎn)政策執(zhí)行與監(jiān)督機制，確保政策落實到位。經(jīng)濟決定社會保障能力，財政收入結構制約著房價波動時期的稅收增長空間與增長幅度。因此，政府應加快經(jīng)濟結構調整，扶持改造和提升制造業(yè)，培養(yǎng)發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展服務業(yè)，促進地方財政收入轉型，保持地方財政收入的相對穩(wěn)定性。
加快地方財政收入結構調整，降低房地產(chǎn)稅費收入比重，加大房價調控力度，對于降低房價、合理確定地區(qū)房價水平、穩(wěn)定物價、抑制通貨膨脹具有重要作用。
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