物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告

　　在人們?cè)絹?lái)越注重自身素養(yǎng)的今天，報(bào)告的使用成為日常生活的常態(tài)，報(bào)告中涉及到專業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。你還在對(duì)寫報(bào)告感到一籌莫展嗎？下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告1

　　依據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、xx鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理狀況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，制造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本狀況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建設(shè)。

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的狀況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣闊市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題非常突出。詳細(xì)來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)時(shí)也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定特地停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素養(yǎng)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)峻。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)峻，急需整治改造。

　　（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　�。ㄈ�）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益非常低下。

　　四、下一步工作支配

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣闊消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建干凈有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，愛護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的富強(qiáng)和經(jīng)濟(jì)進(jìn)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的`根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下看法：

　　依據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有特地管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。其次類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參加，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告2

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。我會(huì)于20xx年1月至7月對(duì)河北區(qū)居民小區(qū)物業(yè)管理狀況，特別是對(duì)三和小區(qū)和金兆園小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研。現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

　　三和小區(qū)，人口近萬(wàn)人，地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，小區(qū)經(jīng)歷了九個(gè)物業(yè)公司和三屆業(yè)主委員會(huì)，人員較復(fù)雜，管理難度較大，現(xiàn)物業(yè)公司是容心物業(yè)公司于20xx年9月接手三和小區(qū)的物業(yè)管理。每年應(yīng)收物業(yè)費(fèi)100萬(wàn)元，現(xiàn)在只能收上來(lái)4萬(wàn)余元，收繳費(fèi)用不足以維持日常開銷，水電費(fèi)都有拖欠。許多業(yè)主借道路、房屋質(zhì)量、綠化、車輛丟失、噴泉等許多問(wèn)題，拖欠物業(yè)費(fèi)。金兆園小區(qū)，20xx年入住，共1058戶。商品房202戶，回遷房660戶。20xx年12月初物業(yè)撤出，后由明星物業(yè)接管，次年撤出�，F(xiàn)在，電梯維修費(fèi)無(wú)從解決。

　　二、小區(qū)物業(yè)存在的問(wèn)題

　　盡管兩個(gè)小區(qū)情況有異，但存在有許多共性的問(wèn)題，并在很大程度上反映了我區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀和病疾。

　　(一)地產(chǎn)遺留問(wèn)題。由于物業(yè)管理沒(méi)有在房屋開發(fā)建設(shè)階段就進(jìn)行介入，因此開發(fā)建設(shè)的不合理成了后來(lái)物業(yè)管理的眾多矛盾的根源。開發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題主要表現(xiàn)在：一是規(guī)劃變更導(dǎo)致業(yè)主權(quán)益受損。房屋格局和小區(qū)環(huán)境與售房時(shí)的承諾有差異。二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。三是建筑權(quán)屬不清。公攤面積的劃分確定和附屬用房經(jīng)營(yíng)收益分配等問(wèn)題，是業(yè)主與開發(fā)商爭(zhēng)議的核心問(wèn)題。如金兆園在地產(chǎn)建設(shè)階段，就在二次供水和電梯質(zhì)量等方面留下了嚴(yán)重后患。三和小區(qū)的開發(fā)商也遺留下房屋質(zhì)量等問(wèn)題。這些都為日后物業(yè)管理埋下了隱患。

　　(二)物業(yè)管理企業(yè)管理水平低，人員整體素質(zhì)不高。一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，同時(shí)存在侵害業(yè)主利益的行為。二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位，使業(yè)主對(duì)物業(yè)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　(三)小區(qū)業(yè)主缺乏四種意識(shí)。一是缺乏整體意識(shí)。個(gè)別業(yè)主只顧自己利益，在公共部位私搭濫建，致使部分公共設(shè)施不能正常使用，難以發(fā)揮其應(yīng)有的功能;二是缺乏安全意識(shí)。少數(shù)業(yè)主認(rèn)為房子是自己的，屬私有財(cái)產(chǎn)，便無(wú)所顧及在自己的小天地里，私拆亂改。三是缺乏法制意識(shí)。一些業(yè)主私占綠地，或種菜或做停車位，不僅破壞了小區(qū)的整體規(guī)劃，更侵害了其它業(yè)主的合法權(quán)益。四是缺乏環(huán)保意識(shí)。垃圾亂堆亂放，墻壁上亂貼亂畫，私養(yǎng)大型寵物，在小區(qū)寵物糞便隨處可見。

　　(四)物業(yè)公司對(duì)業(yè)主的違規(guī)行為處置力度不夠，沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。而政府相應(yīng)的執(zhí)法機(jī)構(gòu)又力不從心，執(zhí)法缺位。比如，對(duì)有些業(yè)主的私搭亂蓋、車輛不按規(guī)定停放以及破壞小區(qū)設(shè)施等行為，只能勸告，下整改單，報(bào)告政府執(zhí)法部門，而無(wú)他法。結(jié)果常常是業(yè)主我行我素，造成惡性循環(huán)，以至小區(qū)環(huán)境和設(shè)施每況愈下。

　　(五)物業(yè)公司收物業(yè)費(fèi)困難。業(yè)主以各種理由不繳費(fèi)，加之，效法者眾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。小區(qū)環(huán)境差了，住房自然貶值，到頭來(lái)受苦的其實(shí)不只是物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還有園區(qū)內(nèi)的所有業(yè)主。比如三和小區(qū)的狀況就是一個(gè)很好的例子。相反，現(xiàn)每家每戶的煤氣、水、電、有線電視等費(fèi)用沒(méi)有拖欠的，因?yàn)檫@是政府行為，如果你不交費(fèi)，這些職能部門有權(quán)停水停電，沒(méi)有一點(diǎn)商量，現(xiàn)在只有物業(yè)費(fèi)可以拖欠，因?yàn)樗�是企業(yè)行為。個(gè)別人就是抓住這個(gè)漏洞，不交物業(yè)費(fèi)，你不會(huì)把我怎么樣，這是物業(yè)公司目前最撓頭的事。

　　(六)使用上缺乏健全的機(jī)制和有效的監(jiān)督，大修基金保值、增值難。按條例規(guī)定，當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成無(wú)法利用。隨著大量房屋開始進(jìn)入維修期，當(dāng)年收取的微薄的大修基金將入不敷出，如何在物價(jià)水平上漲的情況下，將有限的大修基金保值、增值，缺乏有效的手段。

　　三、幾條建議

　　(一)依照20xx年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》有關(guān)章節(jié)規(guī)定和20xx年9月1日正式實(shí)施的《物業(yè)管理?xiàng)l例》，研究制定我區(qū)《物業(yè)管理水平評(píng)估細(xì)則》，提高物業(yè)管理，并做到有法可依。

　　(二)建立政府相關(guān)執(zhí)法部門與物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)三方的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，有效處置小區(qū)內(nèi)的.各種違法違規(guī)行為。并在街道辦事處一級(jí)設(shè)立物業(yè)管理糾紛處置辦公室，作為三方聯(lián)動(dòng)機(jī)制的行動(dòng)軸心。

　　(三)為促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展，培育物業(yè)管理的核心品牌，鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，在政策上實(shí)施優(yōu)惠政策，并創(chuàng)造競(jìng)爭(zhēng)氛圍，做大做強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理業(yè)，為我區(qū)和諧社區(qū)建設(shè)鍛造實(shí)業(yè)新軍。

　　(四)確保房屋大修基金的安全使用，實(shí)現(xiàn)大修基金保值增值。建議對(duì)業(yè)主交納的房屋大修基金委托銀行理財(cái)，按每個(gè)小區(qū)(大廈)開一個(gè)總帳戶，按每戶業(yè)主繳納的房屋大修基金為每戶單獨(dú)開戶，每年的利息自動(dòng)轉(zhuǎn)存到業(yè)主的戶頭上。凡需動(dòng)用大修基金時(shí)，必須由大修房屋牽涉到的業(yè)主們投票表決，委托專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估后方可動(dòng)用維修款項(xiàng)，同時(shí)對(duì)大修基金的使用過(guò)程進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行鑒定。

　　(五)加大宣傳力度，引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。按時(shí)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)、公共水電費(fèi)、電梯用電費(fèi)、二次供水電費(fèi)及一此相關(guān)的費(fèi)用是每個(gè)業(yè)主(住戶)必須履行的義務(wù)，大家應(yīng)當(dāng)積極主動(dòng)履行，任何人不論何種理由拒交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)都是違法的。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告3

　　隨著我國(guó)住房市場(chǎng)和體制的不斷改革，物業(yè)管理進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，它作為一個(gè)新興行業(yè)受到了人們的廣泛關(guān)注。物業(yè)管理即受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對(duì)物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備，市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。是房地產(chǎn)業(yè)在消費(fèi)領(lǐng)域的延伸，關(guān)系到千家萬(wàn)戶的安居樂(lè)業(yè)。市場(chǎng)對(duì)物業(yè)管理從業(yè)人員的需求越來(lái)越大，但于此同時(shí)物業(yè)企業(yè)與業(yè)主之間產(chǎn)生了各種矛盾，此次調(diào)查的目的正是尋找解決矛盾的途徑，了解物業(yè)管理的現(xiàn)狀，使我們更好的把所學(xué)的知識(shí)運(yùn)用到實(shí)踐中來(lái)，縮短理論與實(shí)踐的距離。

　　梧桐花園小區(qū)簡(jiǎn)介

　　梧桐花園位于梧桐花園位于西夏區(qū)同心北路，交通非常便利，學(xué)區(qū)完善，周邊綜合商場(chǎng)，公交，醫(yī)院，銀行，郵政所等生活周邊設(shè)施齊全，小區(qū)布局合理。

　　調(diào)查所得信息：

　　此次調(diào)查以問(wèn)卷為主，訪問(wèn)為輔，采取訪問(wèn)和實(shí)地調(diào)查相結(jié)合的方法，對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了初步的調(diào)查研究。此次的問(wèn)卷主要針對(duì)物管公司的工作和服務(wù)而展開。

　　根據(jù)業(yè)主反映，客服中心的管理人員普遍存在服務(wù)意識(shí)偏低的問(wèn)題。我們共調(diào)查了5位住戶，其中有的兩名業(yè)主反映，物管公司職員與業(yè)主的交流及溝通非常少，這就導(dǎo)致了物業(yè)管理公司在進(jìn)行工作時(shí)片面性。在實(shí)際走訪中發(fā)現(xiàn)，該物業(yè)管理公司只設(shè)有兩名客服人員，并且辦公室位置偏僻，一般居民很難與公司人員進(jìn)行交流。據(jù)了解該小區(qū)裝有多個(gè)攝像頭，夜間也有值班人員輪流巡邏。但在走訪中發(fā)現(xiàn)不少住戶對(duì)安管中心的工作表示了一定的不滿。對(duì)住戶的抱怨進(jìn)行大概總結(jié)后發(fā)現(xiàn)安管問(wèn)題主要集中在小區(qū)的巡視力度較差，沒(méi)有在小區(qū)內(nèi)形成24小時(shí)有效巡邏機(jī)制，在對(duì)小區(qū)外來(lái)人員的登記和管理上工作存在局限，交接班沒(méi)有明確的記錄，安全護(hù)衛(wèi)人員巡查白天巡邏次數(shù)不夠。在實(shí)際調(diào)查中據(jù)業(yè)主反映，該小區(qū)內(nèi)曾經(jīng)多次出現(xiàn)物品被盜現(xiàn)象。保安只是在保安室中值班，沒(méi)有一個(gè)合理規(guī)范的制度。

　　保潔方面存在的問(wèn)題主要有：保潔員的待遇較差，并且沒(méi)有專門的辦公室和休息室。經(jīng)過(guò)調(diào)查，大部分的業(yè)主對(duì)小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生保潔方面認(rèn)為服務(wù)到位，工作效率及質(zhì)量較好，但是有一些業(yè)主也對(duì)此表示不滿。此外該小區(qū)的業(yè)主普遍認(rèn)為小區(qū)在綠化方面太單一，樹木種植單調(diào)，流經(jīng)小區(qū)內(nèi)的一條河流污染嚴(yán)重，散發(fā)出的陣陣臭味嚴(yán)重影響了河道兩邊居民的日常生活。

　　根據(jù)問(wèn)卷調(diào)查反映，居民對(duì)小區(qū)的物業(yè)管理公司存在較多不滿。主要是由于物業(yè)管理公司在接管小區(qū)后，與居民群眾的交流沒(méi)有到位。致使業(yè)主對(duì)該管理公司的第一印象不好，使得他們的工作在日后的管理中難以進(jìn)行。并且物業(yè)在工作中沒(méi)有及時(shí)處理業(yè)主反映的問(wèn)題，從而招致了許多不滿。比如其中一位住戶反映，某一樓道中的燈壞了他通知物業(yè)后，一直遲遲沒(méi)有人來(lái)維修，過(guò)了將近一個(gè)月才將這一問(wèn)題解決。其次，物業(yè)公司在管理費(fèi)的收支上不透明，業(yè)主在對(duì)用在管理及社區(qū)建設(shè)中的資金存在疑慮。這就會(huì)引發(fā)業(yè)主對(duì)物管公司不信任，致使日后的管理及小區(qū)建設(shè)難以發(fā)展。最后，由于公司還處在發(fā)展階段，公司業(yè)務(wù)人員素質(zhì)偏低，整個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理水平有待進(jìn)一步提高與完善。當(dāng)然，在這次調(diào)查中，我們發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)綠化及道路的布置較為合理，沒(méi)有發(fā)現(xiàn)車輛亂停亂放問(wèn)題，小區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境良好，但部分設(shè)施也缺少人性化設(shè)置。因此，整個(gè)社區(qū)的建設(shè)仍處在進(jìn)一步發(fā)展當(dāng)中。

　　總結(jié)以上各方面不足為幫助該小區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)提出了以下改進(jìn)意見：

　　1。調(diào)整工作機(jī)制，確保社區(qū)工作正常有序的.開展，社區(qū)開展應(yīng)該與街道部門考核掛鉤，不斷加強(qiáng)和完善社區(qū)工作的領(lǐng)導(dǎo)，進(jìn)一步加強(qiáng)合力推進(jìn)社區(qū)建設(shè)的責(zé)任意識(shí)。對(duì)于小區(qū)發(fā)展經(jīng)費(fèi)不足問(wèn)題，應(yīng)該設(shè)立“政府→行業(yè)→個(gè)人”三點(diǎn)結(jié)合，即政府進(jìn)行補(bǔ)貼，物企和業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)共同分擔(dān)的模式。

　　2。強(qiáng)化小區(qū)服務(wù)功能，保證居民需求得到充分實(shí)現(xiàn)。首先要建立和完善社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)體系，建立小區(qū)服務(wù)中心，建設(shè)各類老年服務(wù)設(shè)施，緩解老年人休閑娛樂(lè)，健身場(chǎng)所不足問(wèn)題。調(diào)動(dòng)廣大群眾幫助小區(qū)優(yōu)撫對(duì)象，殘疾人及特困群體緩解生活困難，支持和鼓勵(lì)小區(qū)居民成立形式多樣的文體組織、科普組織和為老人提供生活服務(wù)的組織。其次應(yīng)建立社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心，方便小區(qū)居民的基本醫(yī)療服務(wù)需求。最后，多開展以人為本的服務(wù)活動(dòng)，同時(shí)物企要發(fā)揮好與群眾溝通的橋梁作用。

　　3。積極開展社區(qū)文化活動(dòng)。日積月累從而由量變到質(zhì)變 ，整體上提供小區(qū)的人文環(huán)境。物業(yè)公司應(yīng)該充分發(fā)揮領(lǐng)導(dǎo)作用，結(jié)合不同群體的需求，深入開展各類特色文化活動(dòng)及傳統(tǒng)文化活動(dòng)，在滿足需求中努力提升小區(qū)的文化品位，拓深文化內(nèi)涵。 建立小區(qū)圖書和閱覽室面向老人和兒童，豐富社區(qū)文化活動(dòng)。 開展小區(qū)法制宣傳教育和咨詢服務(wù)活動(dòng)。加強(qiáng)小區(qū)

　　宣傳建設(shè)，向小區(qū)居民提供就業(yè)信息、職業(yè)介紹、開發(fā)公益性崗位、國(guó)內(nèi)外時(shí)政新聞、物業(yè)管理費(fèi)收支等情況。

　　4。 具體問(wèn)題具體分析。物業(yè)公司要加強(qiáng)人力資源管理工作，深入學(xué)習(xí)先進(jìn)的管理理念。對(duì)不同的情況采取不同的解決方法，對(duì)于不同的不門使用不同的管理手段。

　　我深知，在課堂上僅局限于學(xué)習(xí)理論知識(shí)而沒(méi)有和實(shí)踐相結(jié)合的話，只能是“紙上談兵”。通過(guò)這次的調(diào)查，切實(shí)加強(qiáng)了我理論與實(shí)踐相結(jié)合的能力，為今后的學(xué)習(xí)打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，盡管調(diào)查分析報(bào)告中存在很多不足，但收獲不小。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告4

　　目前，我市很多小區(qū)業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的沖突日趨嚴(yán)峻，群眾與企業(yè)的呼聲更加增多，翠竹北區(qū)等小區(qū)收繳率從四年前的80％下降到58％，勤業(yè)一、二、三村的收繳率只有30％，甚至像金色新城等這樣的新小區(qū)的收繳率也不到50％；近幾年來(lái)，我市不斷發(fā)生物業(yè)企業(yè)撤離小區(qū)的現(xiàn)象，如荷花池公寓、廣景山莊、蘆墅廣景苑等小區(qū)。

　　分析物業(yè)管理沖突的根源，主要是以下幾個(gè)因素：

　　1、法律法規(guī)不完善。一方面缺乏與物權(quán)法相配套的實(shí)施細(xì)則，我市又無(wú)立法權(quán)；另一方面，我市規(guī)范性文件的建設(shè)工作，在肯定程度上滯后于小區(qū)物業(yè)管理和停車新的進(jìn)展需求，致使實(shí)際工作中消失有法難行、無(wú)法可依的現(xiàn)象。

　　2、管理體制不順暢。一是政府社會(huì)管理沒(méi)有延長(zhǎng)到終端，一些政策法規(guī)在小區(qū)中消失梗阻、斷層現(xiàn)象，亂開店、亂停車、盜竊等影響居住環(huán)境質(zhì)量問(wèn)題未能得到遏制；二是基層黨支部及居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制沒(méi)有建立，居委會(huì)名義上是自治組織，現(xiàn)實(shí)上是從事黨政工作，但在處理業(yè)主與物業(yè)沖突中“名不正、言不順”，解決基層沖突的一線作用未能充分發(fā)揮，對(duì)其缺乏考核激勵(lì)制度，社會(huì)管理的樂(lè)觀性不足，特殊是社區(qū)居委會(huì)和物業(yè)企業(yè)在協(xié)調(diào)解決與上級(jí)政府部門相關(guān)的詳細(xì)事務(wù)上，顯得無(wú)能為力。

　　3、市場(chǎng)主體不對(duì)稱。業(yè)主個(gè)體直接面對(duì)物業(yè)企業(yè)或開發(fā)商必定處于明顯弱勢(shì)，而我市目前業(yè)委會(huì)尚未普遍建立。業(yè)主自治意識(shí)不強(qiáng)，據(jù)調(diào)查，62％的業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)不清晰、不參加。對(duì)業(yè)委會(huì)的設(shè)立、監(jiān)督以及主要人員的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有形成統(tǒng)一有效的規(guī)范。業(yè)主委員會(huì)的自治力量、內(nèi)控力量、團(tuán)隊(duì)精神和依法維權(quán)水平不高，業(yè)委會(huì)成員服務(wù)全體業(yè)主的動(dòng)力不足，年紀(jì)輕、力量強(qiáng)的現(xiàn)職人員更不愿加入業(yè)委會(huì)。另一方面，物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻很低，實(shí)力不強(qiáng)，規(guī)模不大，素養(yǎng)不高，管理人員、高學(xué)歷層次、技術(shù)職稱等方面的比例都低于全國(guó)水平，物業(yè)管理行業(yè)的誠(chéng)信度和公信力不強(qiáng)。

　　4、市場(chǎng)環(huán)境不和諧。某些新聞?shì)浾摰膶?dǎo)向有偏差，部分群眾對(duì)物業(yè)管理行業(yè)存有偏見，“享受免費(fèi)午餐”的.習(xí)慣在相當(dāng)范圍內(nèi)存在，物業(yè)的“傭人”地位和勞動(dòng)成果得不到應(yīng)有的敬重，少數(shù)離退休干部、現(xiàn)職領(lǐng)導(dǎo)、司法人員和老師等機(jī)關(guān)公職人員，帶頭欠繳物業(yè)費(fèi)，產(chǎn)生了肯定的負(fù)面影響。

　　5、市場(chǎng)制度不健全。物業(yè)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)的門檻過(guò)低，市場(chǎng)的進(jìn)退制度不規(guī)范，對(duì)業(yè)主和物業(yè)企業(yè)制約有效的社會(huì)誠(chéng)信系統(tǒng)未能建立。追討惡意欠費(fèi)的司法程序過(guò)長(zhǎng)，成本過(guò)高，企業(yè)難以維權(quán)。對(duì)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任追究制度不完善，人民群眾反映劇烈的房屋質(zhì)量差，隨便更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，公用配套設(shè)施數(shù)量不到位、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題得不到有效解決。一些小區(qū)建管不分掩蓋著前期遺留問(wèn)題，或轉(zhuǎn)嫁給后進(jìn)入的物業(yè)企業(yè)，開發(fā)項(xiàng)目前期的物業(yè)管理招投標(biāo)制度有待全面推動(dòng)。業(yè)主與開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)的糾紛在基層和司法訴訟層面上得不到高效解決。物業(yè)管理菜單式的分項(xiàng)消費(fèi)制度未能建立，業(yè)主不能明白消費(fèi)、透亮監(jiān)督。很多物業(yè)企業(yè)把出租公共共用設(shè)施和停車管理費(fèi)作為重要的收入渠道，千方百計(jì)擴(kuò)大路面停車，帳目不清，隱瞞收益。

　　6、政府管理不完善。在扶持、監(jiān)管物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)上，一些政府部門存在著職能錯(cuò)位、缺位和越位現(xiàn)象，扶持物業(yè)管理這一勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)的政策沒(méi)有形成，對(duì)小區(qū)內(nèi)違規(guī)違章現(xiàn)象執(zhí)法不力，把某一些義務(wù)和負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給企業(yè)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)和停車費(fèi)的價(jià)格調(diào)控水平還不夠高，一些部門的工作協(xié)調(diào)不到位。特殊是基層行政組織事務(wù)多、經(jīng)費(fèi)少，就搞違章搭建或出租老小區(qū)僅有的公共用房公共設(shè)施，以補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)不足。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告5

　　物業(yè)管理關(guān)系千家萬(wàn)戶，做好物業(yè)管理對(duì)于改善城區(qū)環(huán)境，鞏固三創(chuàng)成果，構(gòu)建和諧社會(huì)具有重要意義。近年來(lái)，XX縣物業(yè)管理逐步發(fā)展，取得了一定成績(jī)，但也面臨諸多困境，物業(yè)管理發(fā)展任重道遠(yuǎn)。

　　一、我縣物業(yè)管理基本狀況

　　近年來(lái)，我縣城鎮(zhèn)化建設(shè)日新月異，小區(qū)物業(yè)管理逐步推行和發(fā)展，目前整體態(tài)勢(shì)平穩(wěn)。但是我縣物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚不健全，物業(yè)管理水平仍然較低，業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾難以調(diào)解，物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善，已經(jīng)到了一個(gè)需要全面規(guī)范整頓提高的階段。

　　（一）穩(wěn)中求進(jìn)，我縣物業(yè)管理發(fā)展迅速。

　　我縣物業(yè)管理起步于20xx年，縣房地產(chǎn)管理局成立了物業(yè)管理辦公室，負(fù)責(zé)全縣物業(yè)行業(yè)監(jiān)督管理。10年來(lái)，我縣物業(yè)管理從無(wú)到有，從小到大，穩(wěn)步發(fā)展。截至目前，全縣共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)10家，管理居民住宅小區(qū)17個(gè)，物業(yè)服務(wù)建筑面積近200萬(wàn)平方米，新建住宅小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)98%，從業(yè)人員達(dá) 1000多人，服務(wù)小區(qū)人口達(dá)25000人。

　　（二）多措并舉，我縣物業(yè)管理逐步完善。

　　縣物業(yè)管理辦公室成立以來(lái)，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理發(fā)揮了一定作用。一是加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高了從業(yè)人員的業(yè)務(wù)技能、政策法規(guī)水平和職業(yè)道德；二是加強(qiáng)外派交流。進(jìn)一步開闊了物業(yè)管理人員的視野，找準(zhǔn)了自身存在的問(wèn)題，也明確了今后努力方向。三是加強(qiáng)市場(chǎng)準(zhǔn)入管理。積極實(shí)行物業(yè)管理提前介入制度，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售許可證時(shí)，必須明確項(xiàng)目前期物業(yè)管理計(jì)劃。從20xx年5月1日起，所有新建樓盤前期物業(yè)管理實(shí)行了招投標(biāo)制度。四是加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。制訂了《XX縣城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施年度測(cè)評(píng)細(xì)則》，加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，將測(cè)評(píng)結(jié)果作為評(píng)先評(píng)優(yōu)考核晉級(jí)的重要依據(jù)。五是加強(qiáng)公共維修資金的歸集和管理。截至目前，累計(jì)歸集物業(yè)公共維修資金1300萬(wàn)元。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理發(fā)展不平衡。

　　一些小區(qū)如鉑金華府、中偉世紀(jì)城和煙草局的物業(yè)管理比較規(guī)范。而巨龍家園、玉盤小區(qū)、書香和苑等一些小區(qū)因物業(yè)費(fèi)收繳率不高，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)撤離。巨龍御園、名人府邸也岌岌可危。此外，黨政機(jī)關(guān)、學(xué)校醫(yī)院等企事業(yè)單位的物業(yè)管理還未全面啟動(dòng)。

　　二、我縣物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題及原因分析

　　我縣物業(yè)管理業(yè)在快速發(fā)展的同時(shí)，暴露的問(wèn)題和隱患也日益凸顯，主要表現(xiàn)在：

　�。ㄒ唬┬�區(qū)開發(fā)建設(shè)質(zhì)量堪憂、設(shè)施配套不完善。我縣部分小區(qū)，盡管通過(guò)了竣工驗(yàn)收，但仍存在規(guī)劃未嚴(yán)格實(shí)施、小區(qū)配套設(shè)施不完善、房屋外墻屋面滲漏、衛(wèi)生間漏水、消防及安保設(shè)施不到位、電梯質(zhì)量低劣，甚至存在安全隱患等等問(wèn)題。這些問(wèn)題在建設(shè)過(guò)程中沒(méi)有得到根本解決，留下質(zhì)量安全隱患和矛盾根源。

　�。ǘ�）物業(yè)管理粗放型發(fā)展。一是部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)信譽(yù)不佳，重收費(fèi)輕服務(wù)。二是物業(yè)管理專業(yè)化水平低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)小、弱、散，缺乏上規(guī)模、上檔次的物業(yè)公司。從整體而言，我縣物業(yè)管理服務(wù)水平不高，實(shí)力不強(qiáng)，難以適應(yīng)市場(chǎng)化、專業(yè)化、社會(huì)化的需求。

　　（三）業(yè)主物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念沒(méi)有普遍形成

　　一些業(yè)主缺乏法制觀念和物業(yè)消費(fèi)觀念，對(duì)市場(chǎng)化物業(yè)管理不理解、不支持，有些業(yè)主只要求接受服務(wù)卻拖欠物業(yè)費(fèi)，有的只選擇價(jià)格低廉的物業(yè)公司，卻要享受品質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，而物業(yè)公司因收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低而難以運(yùn)作，從而造成業(yè)主與物業(yè)公司之間的'對(duì)立情緒與矛盾糾紛不斷增加的惡性循環(huán)。

　　（四）物業(yè)公司和業(yè)主權(quán)責(zé)不清，業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有充分發(fā)揮橋梁作用。我縣小區(qū)大部分業(yè)主委員會(huì)沒(méi)有成立，有的業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中不能發(fā)揮應(yīng)有的作用。部分小區(qū)業(yè)主和物業(yè)公司沒(méi)有訂立物業(yè)服務(wù)合同，雙方的權(quán)利和義務(wù)沒(méi)有明確，造成雙方應(yīng)盡職責(zé)和義務(wù)不能全面履行，權(quán)利受到侵害時(shí)不能很好維權(quán)。

　　（五）物業(yè)管理體制不完善。從全縣看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力有效、協(xié)調(diào)各方的綜合物業(yè)管理部門，縣房產(chǎn)局作為物業(yè)行業(yè)管理主管部門，委托物業(yè)管理辦公室負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)管理，但該機(jī)構(gòu)面對(duì)日益增加的管理任務(wù)和物業(yè)矛盾糾紛調(diào)處力不從心，亟待全面加強(qiáng)。開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清；屬地政府、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用未充分發(fā)揮。在業(yè)主和物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾時(shí)，政府及相關(guān)部門不能及時(shí)調(diào)處，導(dǎo)致矛盾升級(jí)擴(kuò)大。

　　三、加強(qiáng)我縣物業(yè)行業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)宣傳，引導(dǎo)樹立正確的物業(yè)管理和物業(yè)消費(fèi)觀念。深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，讓廣大業(yè)主了解物業(yè)服務(wù)對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，使“花錢買服務(wù)”的觀念深入人心。同時(shí)，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)，提高服務(wù)質(zhì)量，珍視企業(yè)信譽(yù)，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

　�。ǘ�）部門聯(lián)動(dòng)，建立物業(yè)管理齊抓共管機(jī)制。一是在工程項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開始，規(guī)劃建設(shè)部門要對(duì)小區(qū)的功能、布局、公共設(shè)施和配套建設(shè)等提出明確要求，為后期物業(yè)服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二是小區(qū)建設(shè)要嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，做到圖紙與建設(shè)一致，嚴(yán)格規(guī)劃管理和工程質(zhì)量管理，確保建設(shè)工程質(zhì)量。三是建立商品房綜合竣工驗(yàn)收制度，房產(chǎn)部門要參與綜合驗(yàn)收。政府相關(guān)部門應(yīng)實(shí)行驗(yàn)收責(zé)任追究制，未通過(guò)綜合驗(yàn)收的物業(yè)，不能投放市場(chǎng)。四是物價(jià)部門要完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容。五是縣房產(chǎn)部門要建立物業(yè)企業(yè)的信譽(yù)等級(jí)測(cè)評(píng)制度，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強(qiáng)行業(yè)自律，提高企業(yè)信譽(yù)，確保服務(wù)質(zhì)量。使信譽(yù)低、質(zhì)量差的物業(yè)企業(yè)逐步退出市場(chǎng)。對(duì)無(wú)正當(dāng)理由擅自中止物業(yè)服務(wù)的物業(yè)公司在以后的投標(biāo)時(shí)予以限制。規(guī)范物業(yè)承接查驗(yàn)手續(xù)，明確開發(fā)商、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主三方之間的權(quán)利和義務(wù)。同時(shí)，要認(rèn)真規(guī)范公共維修基金的管理和使用，制定公共維修基金提取使用程序。

　�。ㄈ�）積極扶持，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)良性發(fā)展。建議政府對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)征收的相關(guān)稅費(fèi)予以優(yōu)惠，在物業(yè)公司遇到困難時(shí)予以關(guān)心支持。引導(dǎo)物業(yè)企業(yè)走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司重組兼并，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌。積極扶持培育實(shí)力較強(qiáng)、專業(yè)化水平較高的物管企業(yè)，走規(guī)模經(jīng)營(yíng)之路。

　�。ㄋ模┘訌�(qiáng)保障，推進(jìn)物業(yè)管理法制化進(jìn)程。業(yè)主和物業(yè)公司的矛盾糾紛一般屬于民事糾紛，如當(dāng)事雙方已提起訴訟，可按法律程序處理。建議縣人民法院優(yōu)先受理、快審快結(jié)，維護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，要發(fā)揮司法調(diào)解的作用，建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單的措施或程序。為從根本上規(guī)范我縣房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理和物業(yè)管理活動(dòng)，建議盡快出臺(tái)我縣加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理的實(shí)施辦法和加強(qiáng)物業(yè)管理的實(shí)施細(xì)則兩個(gè)規(guī)范性文件。

　　（五）理順體制，實(shí)行屬地管理和行業(yè)管理相結(jié)合。按照“條塊結(jié)合，屬地管理”的原則，進(jìn)一步明確鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)居委會(huì)在物業(yè)管理工作中的權(quán)、責(zé)關(guān)系，把物業(yè)管理納入社區(qū)綜合管理范疇，政府投入一定的經(jīng)費(fèi)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、社區(qū)居委會(huì)加強(qiáng)對(duì)居住小區(qū)的屬地管理，全面承接和履行政府延伸至社區(qū)的各項(xiàng)公共管理與服務(wù)職能，建立起對(duì)業(yè)主委員會(huì)的引導(dǎo)和監(jiān)督機(jī)制。縣房產(chǎn)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)監(jiān)管，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)范、高效開展工作。建議縣委政府加強(qiáng)縣物業(yè)管理辦公室的機(jī)構(gòu)設(shè)置，增加人員編制，明確其職能職責(zé)，加強(qiáng)其履職監(jiān)督。對(duì)業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，縣物業(yè)管理辦公室要和社區(qū)居委會(huì)及時(shí)介入、引導(dǎo)，共同協(xié)調(diào)處理。堅(jiān)持屬地管理原則，業(yè)主委員會(huì)自覺接受社區(qū)居委會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)，社區(qū)居委會(huì)積極參與協(xié)調(diào)處理物業(yè)矛盾糾紛。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告6

　　20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。

　　一、基本情況

　　物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。

　　二、工作開展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。

　　四是積極開展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。

　　三、存在的問(wèn)題

　　（一）歷史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。

　　近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。

　�。ǘ�）物業(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。

　　目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。

　　目前，部門物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

　　（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。

　　物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開發(fā)企業(yè)的子公司，與原開發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開發(fā)企業(yè)開支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

　　（五）業(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。

　　業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。

　　從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。

　　四、對(duì)策與建議

　　（一）列入民生重點(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。

　　建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。

　�。ǘ�）有序推進(jìn)老舊小區(qū)改造工作。

　　老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。

　　（三）建立有效的監(jiān)管調(diào)處機(jī)制。

　　一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門之間的責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。

　　（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。

　　一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。

　�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。

　　制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺支持物業(yè)管理工作。

　　附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告

　　一、調(diào)研概況

　　1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。

　　二、企業(yè)概況

　　該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。

　　三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)

　　該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的'款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程�？p制車間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車間。分為小后道和綜合后道車間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。

　　四、管理特色

　　在縫制車間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。

　　五、調(diào)研建議

　　（一）展望未來(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)

　　1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。

　�。ǘ�）建議

　　面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式�；�于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告7

　　一、基本情況

　　我市物業(yè)服務(wù)工作從20xx年左右開始起步，經(jīng)過(guò)十多年的摸索，從無(wú)到有，從小到大，呈現(xiàn)出良好的發(fā)展勢(shì)頭，物業(yè)服務(wù)的整體水平有了較大提高，對(duì)優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市形象，保障人們安居樂(lè)業(yè)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定起到了重要的作用。

　　二、工作開展情況

　　一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、荊門市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，先后制定出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見》、《關(guān)于貫徹落實(shí)<住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法>的通知》、《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)工作的通知》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)服務(wù)工作的順利開展。

　　二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。重新制定了《住宅小區(qū)前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分3個(gè)等級(jí)、5個(gè)小項(xiàng)，進(jìn)一步細(xì)化服務(wù)內(nèi)容、量化服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，讓業(yè)主明明白白交費(fèi)，企業(yè)清清楚楚服務(wù)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。

　　三是積極開展了物業(yè)政策法規(guī)宣傳培訓(xùn)工作。通過(guò)報(bào)刊、專欄等傳統(tǒng)媒體和微信群、視頻等新媒體，采取多種形式向廣大業(yè)主和社會(huì)各界宣傳物業(yè)知識(shí)，著力增強(qiáng)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的參與意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)服務(wù)工作的理解和支持。通過(guò)集中培訓(xùn)、集體研學(xué)，多措并舉，提升從業(yè)人員的思想素質(zhì)，提高從業(yè)人員的服務(wù)能力。

　　三、當(dāng)前存在的主要問(wèn)題

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)整體水平不高。

　　我市現(xiàn)有一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)是建設(shè)單位的附屬企業(yè)，僅對(duì)自已開發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)提供服務(wù)，市場(chǎng)化程度不高。前期物業(yè)建管不分，沒(méi)有形成良好的制約與監(jiān)管體制，企業(yè)缺乏危機(jī)意識(shí)，缺乏創(chuàng)新能力。在現(xiàn)有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)中，普遍存在從業(yè)人員年齡偏大、素質(zhì)不高，企業(yè)管理不規(guī)范、服務(wù)不到位等問(wèn)題，物業(yè)服務(wù)簡(jiǎn)單粗放，僅限于清掃衛(wèi)生、秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)等低標(biāo)準(zhǔn)、低水平的基礎(chǔ)性服務(wù)，難以滿足業(yè)主多樣化的需求，無(wú)法提供更多增值服務(wù)，而且有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有簽定物業(yè)服務(wù)合同，沒(méi)有得到業(yè)主的認(rèn)可，造成業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位之間互不信任，矛盾時(shí)有發(fā)生。

　�。ǘ�）物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念滯后。

　　部分業(yè)主對(duì)物業(yè)政策法規(guī)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)及相互間的關(guān)系缺乏了解，對(duì)物業(yè)服務(wù)的社會(huì)性、公共性、有償性認(rèn)識(shí)不足，只顧個(gè)人利益，無(wú)視公共利益，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作不僅不主動(dòng)支持、配合，反而煽動(dòng)對(duì)抗。少數(shù)業(yè)主有償服務(wù)的觀念淡薄，“花錢買服務(wù)”的.意識(shí)還未形成。老舊小區(qū)的業(yè)主思想仍然停留在住福利房的時(shí)代，拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象普遍存在。目前，全縣住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)平均收繳費(fèi)率為65%，個(gè)別企業(yè)甚至才只有30%。過(guò)低的收繳率，致使部分物業(yè)企業(yè)入不敷出，只能靠減少服務(wù)、降低標(biāo)準(zhǔn)來(lái)維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，造成管理服務(wù)能力低下的惡性循環(huán)。

　�。ㄈ�）老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理難度大。

　　我市老舊住宅小區(qū)由于建設(shè)年代較久遠(yuǎn)，物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)條件差，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不愿介入，即使介入也因條件限制不能正常開展工作而退出，加之老舊小區(qū)的業(yè)主絕大多數(shù)屬工薪階層或社會(huì)低收入群體，我市目前也暫未對(duì)這部分住房征收專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致維修、更新和改造的費(fèi)用無(wú)人承擔(dān)，造成房屋和小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備年久失修、道路坑洼不平、衛(wèi)生和治安環(huán)境差，業(yè)主極為不滿，反映非常強(qiáng)烈。

　�。ㄋ模╅_發(fā)建設(shè)前期遺留問(wèn)題較多。

　　由于規(guī)劃驗(yàn)收不嚴(yán)格，建設(shè)單位為追求經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化而不管不顧后續(xù)的物業(yè)服務(wù)，大部分住宅小區(qū)建成后遺留問(wèn)題較多。比較突出的有建設(shè)單位擅自更改規(guī)劃設(shè)計(jì)，如將地面停車位改為公共綠化帶；違法占用消防通道；不履行房屋保修責(zé)任；私自占有使用小區(qū)共用部位等問(wèn)題，均為今后實(shí)施物業(yè)服務(wù)埋下許多隱患。還有部分小區(qū)內(nèi)無(wú)物業(yè)服務(wù)用房，只有門房、無(wú)綠化用地、無(wú)摩托車停車棚、監(jiān)控安防設(shè)施設(shè)備技術(shù)落后、數(shù)量不足、使用壽命短。老舊小區(qū)公共配套設(shè)施更是嚴(yán)重不足，引發(fā)了許多矛盾和糾紛。

　�。ㄎ澹�業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)組建難，發(fā)揮作用更難。

　　由于業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)參與意識(shí)不強(qiáng)，缺乏能勝任的組織者，業(yè)主委員會(huì)的辦公場(chǎng)所、經(jīng)費(fèi)、人員薪酬等得不到落實(shí)，社區(qū)居委會(huì)的日常監(jiān)督作用發(fā)揮不到位，導(dǎo)致我市大部分住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、選舉難困難重重。目前，在64個(gè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的住宅小區(qū)中，成立業(yè)主委員會(huì)的只有20個(gè)，業(yè)主的合法權(quán)益無(wú)法得到有效保障，小區(qū)物業(yè)服務(wù)的難度很大。同時(shí)，由于業(yè)主委員會(huì)維權(quán)意識(shí)不強(qiáng)，運(yùn)行中缺乏必要的監(jiān)督機(jī)制，致使業(yè)主委員會(huì)難以發(fā)揮監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，已成立的業(yè)主委員會(huì)中，大部分名存實(shí)亡。

　　（六）物業(yè)服務(wù)監(jiān)管體制不夠完善。

　　物業(yè)服務(wù)屬多頭管理，參與部門較多，但我市目前物業(yè)服務(wù)關(guān)系尚未理順，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主以及相關(guān)行政主管部門之間相互依賴，物業(yè)服務(wù)的責(zé)任主體缺位，基層政府組織的綜合協(xié)調(diào)作用并未充分發(fā)揮，工作合力沒(méi)有形成。物業(yè)服務(wù)監(jiān)管機(jī)制尚不健全，行業(yè)監(jiān)管部門之間缺乏有效溝通，行政監(jiān)管力度不大，導(dǎo)致基層政府、行政主管部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主之間職能與責(zé)任、權(quán)利與義務(wù)、管理與服務(wù)“三不清”。最突出表現(xiàn)在部門執(zhí)法進(jìn)小區(qū)方面。

　　四、意見和建議

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步完善規(guī)章制度，規(guī)范管理服務(wù)

　　建議荊門市政府結(jié)合全市近年來(lái)的物業(yè)服務(wù)工作實(shí)際，盡快出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理的意見辦法，并將車輛管理納入小區(qū)物業(yè)服務(wù)之中。建立健全行之有效的目標(biāo)考核責(zé)任制和監(jiān)督體系，嚴(yán)格物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)準(zhǔn)入與退出制度。完善競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，鼓勵(lì)和支持有實(shí)力的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做大做強(qiáng)，增強(qiáng)行業(yè)的危機(jī)意識(shí)，提高行業(yè)整體水平。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)，增強(qiáng)信息公示力度。住建、城管、規(guī)劃、公安、物價(jià)等行政主管部門要加大對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等相關(guān)情況實(shí)行動(dòng)態(tài)管理力度，要對(duì)管理水平低、服務(wù)質(zhì)量差、收費(fèi)不規(guī)范、社會(huì)形象差的企業(yè)進(jìn)行清理整頓。進(jìn)一步完善投訴舉報(bào)制度，對(duì)群眾的投訴和舉報(bào)，要限時(shí)查處和答復(fù)。大力推廣先進(jìn)地區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，倡導(dǎo)建管分離的物業(yè)服務(wù)模式，強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍建設(shè)，提升服務(wù)水平、提高管理能力，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法規(guī)范經(jīng)營(yíng)。

　�。ǘ�）加強(qiáng)源頭治理，夯實(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)

　　規(guī)劃和建設(shè)部門要嚴(yán)格住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批程序和小區(qū)施工建設(shè)監(jiān)管制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)單位在建工程的監(jiān)管，及時(shí)制止建設(shè)單位私自改擴(kuò)建、縮小綠地面積、簡(jiǎn)化配套設(shè)施等違反規(guī)劃的行為。制定工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)批制度和符合本地實(shí)際的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，組織相關(guān)部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與驗(yàn)收評(píng)定，對(duì)不符合建設(shè)規(guī)劃和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的堅(jiān)決不予驗(yàn)收。

　　（三）強(qiáng)化業(yè)主大會(huì)制度，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)作用

　　對(duì)符合條件但尚未成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)在同級(jí)黨組織領(lǐng)導(dǎo)和民政部門指導(dǎo)監(jiān)督下，盡快依法組織和指導(dǎo)召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，明確業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，理順社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系，制定相關(guān)制度，規(guī)范運(yùn)作程序，切實(shí)履行監(jiān)督和協(xié)調(diào)職責(zé)�；鶎诱�府組織、房管等相關(guān)行政主管部門要積極支持業(yè)主委員會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)工作進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)違反物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)，不履行物業(yè)服務(wù)合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要給予相應(yīng)的處理和整頓，使業(yè)主委員會(huì)真正發(fā)揮監(jiān)督、協(xié)調(diào)作用，推動(dòng)小區(qū)物業(yè)服務(wù)有序發(fā)展。

　�。ㄋ模┎扇∮行Т胧�，加強(qiáng)老舊小區(qū)管理

　　要高度重視老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)工作，在基層政府組織的指導(dǎo)下，根據(jù)老舊小區(qū)的實(shí)際情況，對(duì)癥下藥、靶向施策，采取靈活多樣的物業(yè)服務(wù)模式。對(duì)于配套設(shè)施相對(duì)獨(dú)立、較為完善、又有一定規(guī)模的老舊小區(qū)，及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)，公開選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，開展物業(yè)服務(wù)工作。對(duì)不具備物業(yè)服務(wù)條件又無(wú)業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)，可按照社區(qū)居民自治的原則，由社區(qū)居委會(huì)代表社區(qū)業(yè)主，與房屋和設(shè)施設(shè)備維修、保潔、保安等專業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托管理服務(wù)合同，也可以由社區(qū)居委會(huì)組織社區(qū)下崗失業(yè)人員組成維修、保安、保潔、綠化等隊(duì)伍，進(jìn)行自我管理、自我服務(wù)，為廣大業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)安全、文明、和諧的居住環(huán)境。

　�。ㄎ澹┬麄饕龑�(dǎo)，營(yíng)造良好的物業(yè)管理氛圍

　　要深入宣傳《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖北省物業(yè)和服務(wù)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律法規(guī)，教育引導(dǎo)廣大業(yè)主培養(yǎng)“小區(qū)是我家，愛護(hù)靠大家”的責(zé)任意識(shí)，牢固樹立物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念，理解、支持、配合物業(yè)服務(wù)工作，及時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)的費(fèi)用，自覺維護(hù)小區(qū)環(huán)境和秩序。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告8

　　物業(yè)管理服務(wù)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，更是一個(gè)民生工程，規(guī)范物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，對(duì)于建設(shè)生態(tài)宜居城市、提升生活品質(zhì)具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

　　一、統(tǒng)籌結(jié)合，完善小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。

　　城市，讓生活更加美好。我區(qū)城市建設(shè)進(jìn)入了新階段，迫切需要研究和謀劃城市小區(qū)物業(yè)規(guī)劃布局。一是完善物業(yè)管理規(guī)劃。將小區(qū)建設(shè)、物業(yè)管理納入城市規(guī)劃，與城市建設(shè)、社區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、舊城改造等工作結(jié)合起來(lái)，與嬰幼兒、兒童、學(xué)生、青壯年、中老年等不同人群的需求結(jié)合起來(lái)，探索編制多規(guī)融合的＂物業(yè)服務(wù)管理＂規(guī)劃體系，引領(lǐng)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，創(chuàng)造人性化與安全性的居住環(huán)境。二是完善老城物業(yè)布局。鼓勵(lì)各類社會(huì)資本興辦物業(yè)公司，在社區(qū)協(xié)調(diào)管理下，從事老舊小區(qū)物業(yè)服務(wù)。對(duì)具備封閉條件、公共設(shè)施配套較好的住宅小區(qū)，恢復(fù)市場(chǎng)化標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)管理。對(duì)公共配套設(shè)施嚴(yán)重缺失，無(wú)法圍成小區(qū)庭院的散居小區(qū)或單體樓宇，以社區(qū)為單位，整合成為一個(gè)物業(yè)小區(qū)，成立業(yè)主委員會(huì)，由社區(qū)作為第三方協(xié)調(diào)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂協(xié)議，實(shí)行＂衛(wèi)生保潔、維護(hù)維修＂托底服務(wù)，逐步培育業(yè)主物業(yè)消費(fèi)意識(shí)，向市場(chǎng)化管理過(guò)渡。三是完善老舊小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施。依托舊城風(fēng)貌改造工程，逐步完善舊城區(qū)無(wú)物管小區(qū)和單體樓的改造規(guī)劃，以＂有規(guī)范車位、有綠化花園、有門崗用房、有標(biāo)準(zhǔn)公示欄＂的.＂四有＂標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一建設(shè)驗(yàn)收。加強(qiáng)房屋外觀改造、空地綠化、劃線停車、消防設(shè)施配套、下水管網(wǎng)改造和管線更換等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，全面改善舊城區(qū)基礎(chǔ)條件和整體形象，再交社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心、物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理或居民自治。

　　二、整合資源，構(gòu)建齊抓共管的工作格局。

　　物業(yè)管理涉及到發(fā)改、住建、交通、司法、廣電、供水、供電、供氣、通信、社區(qū)等諸多部門，必須整合資源、明確主體、齊抓共管。一是增強(qiáng)物管執(zhí)法力量。以創(chuàng)建全國(guó)文明城市為契機(jī)，將物業(yè)管理納入城市管理委員會(huì)，整合城市聯(lián)合管理執(zhí)法大隊(duì)力量，加大對(duì)房屋外墻裝修、亂搭亂建等小區(qū)亂象的執(zhí)法監(jiān)管力度。二是明確各方職能職責(zé)。區(qū)房管分局負(fù)責(zé)全區(qū)物管活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，積極爭(zhēng)取市房管局的支持，強(qiáng)化審批、指導(dǎo)、監(jiān)督和管理等職能，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，制定出臺(tái)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。街道按照屬地管理原則，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)物管活動(dòng)的協(xié)調(diào)服務(wù)工作，指導(dǎo)所有住宅（包括規(guī)模小區(qū)、單體樓、單位宿舍）成立業(yè)主委員會(huì)，健全物業(yè)管理工作聯(lián)系會(huì)議制度、物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制等。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)履職情況的監(jiān)督，協(xié)調(diào)解決物業(yè)糾紛，維護(hù)小區(qū)的正�；顒�(dòng)和秩序，帶動(dòng)小區(qū)按時(shí)、足額繳納物管費(fèi)。三是發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用。物管協(xié)會(huì)協(xié)助政府開展工作，承擔(dān)部分社會(huì)職能，參與物業(yè)行業(yè)監(jiān)督準(zhǔn)入工作，依法規(guī)范行業(yè)行為、建立職業(yè)操守、維護(hù)行業(yè)權(quán)益、提升行業(yè)素質(zhì)，督查物業(yè)服務(wù)組織或其他物業(yè)服務(wù)人員誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)和服務(wù)，維護(hù)物業(yè)管理各方合法權(quán)益。

　　三、市場(chǎng)運(yùn)作，培育物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　堅(jiān)持市場(chǎng)化、專業(yè)化運(yùn)行，把小區(qū)物業(yè)管理交給企業(yè)和市場(chǎng)。一是引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)。著力引進(jìn)一批資質(zhì)高、服務(wù)優(yōu)、實(shí)力強(qiáng)的知名大集團(tuán)、大企業(yè)，來(lái)南注冊(cè)成立分公司。參照招商引資獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)引進(jìn)優(yōu)質(zhì)企業(yè)給與獎(jiǎng)勵(lì)。二是壯大龍頭企業(yè)。設(shè)立物業(yè)企業(yè)發(fā)展基金，鼓勵(lì)集約、規(guī)模發(fā)展，扶持企業(yè)做強(qiáng)做大，打造品牌企業(yè)、樣板小區(qū)。發(fā)揮龍頭企業(yè)示范效應(yīng)，組織優(yōu)秀物業(yè)公司輪回講課宣傳，提升物業(yè)服務(wù)整體水平。制定物業(yè)公司資質(zhì)升級(jí)獎(jiǎng)勵(lì)辦法，提升公司資質(zhì)層次。三是培育專業(yè)人才。引導(dǎo)企業(yè)專業(yè)化發(fā)展，把物業(yè)管理人才納入人才工作，在引進(jìn)、安置、培育、激勵(lì)等方面創(chuàng)新政策。強(qiáng)化協(xié)會(huì)職能，指導(dǎo)企業(yè)加強(qiáng)員工崗位技能、職業(yè)道德、服務(wù)意識(shí)等培訓(xùn)，堅(jiān)持持證上崗，規(guī)范企業(yè)員工服務(wù)禮儀，建立一支符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要、能夠滿足廣大業(yè)主需求的物業(yè)管理職業(yè)化隊(duì)伍。

　　四、依法治理，解決物業(yè)收費(fèi)難問(wèn)題。

　　按照＂依法治區(qū)＂要求，將小區(qū)物業(yè)管理納入法制軌道。一是出臺(tái)物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)。制定出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)和保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價(jià)》，將資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)掛鉤，建立＂以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定＂的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。二是簽訂物業(yè)服務(wù)合同。引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制和招投標(biāo)機(jī)制，采�。㈦p向選擇＂，物業(yè)公司將收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等情況進(jìn)行公示，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)組織全體業(yè)主集體討論選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，明確雙方的權(quán)利義務(wù)。三是公示物業(yè)費(fèi)收支情況。行業(yè)協(xié)會(huì)督促物業(yè)企業(yè)將收費(fèi)情況、使用情況全面詳細(xì)地對(duì)業(yè)主公示，由業(yè)主委員會(huì)組織業(yè)主代表，對(duì)其進(jìn)行審核，消除業(yè)主疑慮，促進(jìn)物業(yè)費(fèi)開支情況公開透明。四是培育物業(yè)消費(fèi)意識(shí)。在電視臺(tái)、門戶網(wǎng)、公交車移動(dòng)電視等媒體，全面宣傳《物權(quán)法》、《省物業(yè)管理?xiàng)l例》及物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)意見等，增強(qiáng)全民物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)。探索公職人員物業(yè)繳費(fèi)與年終考核掛鉤機(jī)制，發(fā)揮帶頭作用，倡導(dǎo)良好的社會(huì)風(fēng)氣。

　　五、加強(qiáng)監(jiān)管，健全物業(yè)企業(yè)考核評(píng)價(jià)體系。

　　完善物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)行業(yè)規(guī)范化、制度化。一是建立物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。學(xué)習(xí)物業(yè)管理企業(yè)tsc戰(zhàn)略的5s體系，由行業(yè)協(xié)會(huì)制定物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)指標(biāo)，定期組織業(yè)主開展?jié)M意度測(cè)評(píng)，形成物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)檔案，作為物業(yè)公司資質(zhì)核定、資質(zhì)復(fù)核、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)時(shí)的主要依據(jù)。對(duì)業(yè)主投訴多的，要求物業(yè)企業(yè)限期整改，整改不達(dá)標(biāo)的，建議該物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)理在三年內(nèi)不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，形成監(jiān)管有序的物業(yè)公司誠(chéng)信評(píng)價(jià)體系。二是建立物業(yè)保證金制度。物業(yè)企業(yè)入駐時(shí)，一次性繳納保證金，企業(yè)退出時(shí)或經(jīng)營(yíng)滿5年后返還。創(chuàng)新績(jī)效考核，每年對(duì)企業(yè)收取保證金，根據(jù)業(yè)主評(píng)價(jià)結(jié)果，年底按比例返還。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)的方式，將物業(yè)企業(yè)納入優(yōu)秀企業(yè)表彰獎(jiǎng)勵(lì)，督促和激勵(lì)其不斷提升服務(wù)水平。三是建立物業(yè)預(yù)收費(fèi)監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與房管、金融機(jī)構(gòu)簽訂物管費(fèi)三方監(jiān)督協(xié)議，由房管部門設(shè)立專門監(jiān)督賬戶，建立預(yù)收物管資金進(jìn)賬、批準(zhǔn)、撥付等管理臺(tái)帳，根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)每季度費(fèi)用使用情況進(jìn)行撥款，并向小區(qū)公布，避免業(yè)主與企業(yè)因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生矛盾。

　　六、人文關(guān)懷，化解物業(yè)矛盾糾紛。

　　堅(jiān)持＂兩條腿走路＂，一方面，注重營(yíng)造互幫友愛的小區(qū)氛圍；另一方面，及時(shí)解決業(yè)主提出的問(wèn)題。一是豐富小區(qū)文化。在特殊節(jié)日對(duì)特殊群體開展慰問(wèn)，體現(xiàn)小區(qū)物管以人為本的服務(wù)理念。不定期舉辦保健講座、業(yè)主運(yùn)動(dòng)會(huì)、文藝晚會(huì)、親子活動(dòng)等，積極開展＂和睦家庭＂、＂好媳婦＂等先進(jìn)評(píng)選，適當(dāng)給予物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，提升業(yè)主的歸屬感。二是強(qiáng)化業(yè)主自治。倡導(dǎo)＂美好小區(qū)、人人共建＂的價(jià)值取向，將業(yè)主自治納入社區(qū)民主建設(shè)范疇。由社區(qū)牽頭，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的培訓(xùn)、指導(dǎo)力度。探索建立業(yè)主委員會(huì)考核機(jī)制，把業(yè)主大會(huì)召開率、業(yè)主參與率、矛盾化解率等作為重要指標(biāo)，每年度選評(píng)優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，充分調(diào)動(dòng)積極性。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告9

　　物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。為此，今年3月至6月，我們聯(lián)合開展了加強(qiáng)石景山區(qū)物業(yè)管理的調(diào)研，目的是全面了解我區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀，反映群眾所關(guān)心的物業(yè)管理實(shí)際問(wèn)題，促進(jìn)和諧社會(huì)的建設(shè)和區(qū)域形象的提升。此次調(diào)研聽取了區(qū)建委關(guān)于我區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由政府相關(guān)職能部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次的座談會(huì)，發(fā)放了近千份居民調(diào)查問(wèn)卷，搜集了關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，我區(qū)共有各類物業(yè)建筑面積20xx萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約1200萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)105個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)46個(gè)(包括各類家屬院，不包括軍產(chǎn))，占44%;

　　九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)59個(gè)，占56%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)79個(gè)，占居住小區(qū)的75%;

　　成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)11個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的14%。全區(qū)共有物業(yè)管理企業(yè)68家，其中在我區(qū)登記注冊(cè)的44家，在外區(qū)注冊(cè)的24家，從業(yè)人員6000余人。目前實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有康居房及單位直管樓等。

　　總體看，我區(qū)物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占25%;

　　抽樣調(diào)查問(wèn)卷顯示，未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占33%。同時(shí)，近年來(lái)我區(qū)部分實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)獲獎(jiǎng)，物業(yè)管理覆蓋率呈上升趨勢(shì)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，與北京市整體水平相比，我區(qū)轄區(qū)內(nèi)注冊(cè)登記的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;

　　物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制基本建立，20xx年8月以來(lái)，成立了專門的工作機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)了對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查，開展了物業(yè)管理規(guī)范化活動(dòng)，積極探索社區(qū)物業(yè)管理自治方式，開展物業(yè)管理試點(diǎn)工作，推進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程，進(jìn)一步加強(qiáng)了我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)政府監(jiān)管的工作力度。

　　二、我區(qū)物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，我區(qū)物業(yè)管理主管部門積極推進(jìn)通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些寶貴經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，我區(qū)物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1.開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，我區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，77%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，69%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2.物業(yè)管理公司定位不準(zhǔn)確。我區(qū)現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。我區(qū)登記注冊(cè)的44家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有2家，二級(jí)資質(zhì)也只有3家，三級(jí)資質(zhì)39家，與全市整體水平比較相差太遠(yuǎn);

　　按照性質(zhì)分，24家為國(guó)有或國(guó)有控股企業(yè)，17家由單位后勤部門轉(zhuǎn)制而來(lái)，2家是直管公房房管所改制企業(yè)，這些物業(yè)公司受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)企業(yè)體制的影響比較深，有些企業(yè)甚至仍按照事業(yè)單位方式運(yùn)作，以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;

　　有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi);

　　有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;

　　有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3.部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏組織性。我區(qū)部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，只有1%的'受訪者對(duì)《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)37%;

　　71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。

　　業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查問(wèn)卷顯示，78%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);

　　當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);

　　87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

　　4.政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，我區(qū)政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。

　　此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、關(guān)于加強(qiáng)我區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　石景山區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合我區(qū)實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾個(gè)方面的建議供有關(guān)部門參考：

　　1.推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2.發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)作用。要充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;

　　建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;

　　反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;

　　開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;

　　正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;

　　加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　3.推動(dòng)各方思想觀念轉(zhuǎn)變。在對(duì)開發(fā)商誠(chéng)信考核中，要增加其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接;

　　行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性，積極推行我區(qū)一些社區(qū)典型做法，如七星園小區(qū)，引導(dǎo)廣大業(yè)主維好權(quán)、用好權(quán)、盡好責(zé);

　　物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，同時(shí)要像首鋼物業(yè)公司一樣積極向外尋求發(fā)展機(jī)會(huì)，過(guò)度期采取兩種體制并存的運(yùn)做模式。政府有關(guān)部門和社區(qū)組織應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，繼續(xù)完善社區(qū)黨委、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)業(yè)主大會(huì)組建工作。

　　4.探索我區(qū)物業(yè)分類管理模式。我區(qū)物業(yè)管理有特殊性，應(yīng)針對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)、房管所的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌，為建設(shè)和諧社會(huì)做出更大貢獻(xiàn)。

　　5.大力提高居民區(qū)自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在我區(qū)物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。建議選擇部分小區(qū)先行試點(diǎn)，深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)。

　　6.提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本，同時(shí)應(yīng)充分利用自動(dòng)化設(shè)施，加大管理智能化的科技含量，更有效地實(shí)施各項(xiàng)管理服務(wù)。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施，有條件的企業(yè)應(yīng)積極建立ISO9001標(biāo)準(zhǔn)體系，進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量。

　　7.完善物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)�，F(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)包括《物業(yè)管理?xiàng)l例》、建設(shè)部的規(guī)章制度，但缺乏與法規(guī)相配套的規(guī)范性文件的制定，如：業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作;

　　物業(yè)管理招投標(biāo);

　　住宅維修基金管理;

　　物業(yè)管理服務(wù)用房設(shè)置使用;

　　業(yè)主委員會(huì)的法人地位及其職責(zé)、權(quán)力和義務(wù);

　　明確物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主管理委員會(huì)、居委會(huì)三者之間的關(guān)系等，致使近期物業(yè)糾紛案件數(shù)量增多，并形成群訪，區(qū)法院200 年就受理物業(yè)糾紛522件。建議積極通過(guò)人大、政協(xié)等呼吁相關(guān)部門制定與之相配套的實(shí)施細(xì)則和法規(guī)文件，使其更具體、更具有操作性，使之真正能夠規(guī)范和指導(dǎo)市場(chǎng)運(yùn)作。

　　隨著物業(yè)管理水平的不斷完善，隨著物業(yè)管理機(jī)制的不斷創(chuàng)新，隨著廣大業(yè)主維權(quán)意識(shí)的不斷提高，隨著政府對(duì)物業(yè)管理監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)，相信我區(qū)物業(yè)管理企業(yè)必將顯示出其強(qiáng)大的生命力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，不斷出現(xiàn)新的整潔、美觀、安寧、舒適的宜居小區(qū)。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告10

　　為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)進(jìn)展，依據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深化調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：

　　一、xx八大優(yōu)勢(shì)

　　1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，進(jìn)展?jié)摿��?qiáng)勁。

　　2、市場(chǎng)定位精確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景寬闊。

　　3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。

　　4、精確把握市場(chǎng)脈搏。

　　5、經(jīng)營(yíng)理念鮮亮——制造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。

　　6、企業(yè)的成功，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。

　　7、人力資源及組織體系比較完整。

　　8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清楚。

　　二、十大有待改善問(wèn)題

　　1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管連接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源鋪張。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必需用水泵協(xié)作才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到肯定影響。再如，xx、二期車位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車輛逐步增多，車輛停放逐步緊急，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。

　　2、營(yíng)銷與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后消失的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。

　　3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確方案，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在詳細(xì)運(yùn)作上，消失了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。

　　4、縱橫觀三個(gè)樓盤物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依舊存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門口及各摩托車棚下的廢舊雜物到處可見；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車庫(kù)墻面等清潔開荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)峻，各門面招牌大小不一，亂張亂貼到處可見；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生特別糟糕，在某種程度上，嚴(yán)峻影響了小區(qū)良好容貌。

　　5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)方案進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土暴露不準(zhǔn)時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。

　　6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。

　　7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，全部樓盤的路燈無(wú)編號(hào)。如：xx花園若干車庫(kù)門鎖被人敲壞，門扇放開無(wú)人重視關(guān)上及修理；泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門常常打開而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨便進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。

　　8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變力量差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間消失空崗，引起相關(guān)部門不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)峻影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。

　　9、在客戶服務(wù)方面，從熱忱待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。

　　10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素養(yǎng)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開，整體業(yè)務(wù)素養(yǎng)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操閱歷，加上監(jiān)督力度不足，在管理上消失了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等緣由，導(dǎo)致了各部門各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。

　　三、工作方案

　　依據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：

　　1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。

　　從公司進(jìn)展戰(zhàn)略高度動(dòng)身，避開低檔次樓盤服務(wù)牌子接管高檔次樓盤之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目進(jìn)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，詳細(xì)整合方法為：

　　將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登登記屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目進(jìn)展和命名，按此類推。

　　2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。

　　規(guī)范的企業(yè)，必需具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，依據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合xx實(shí)際狀況，現(xiàn)擬作以下整合：

　　a、在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。

　　b、各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）詳細(xì)負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。依據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模狀況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。

　　c、層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將詳細(xì)工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。

　　d、設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。

　　3、依據(jù)各部門職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。

　　4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。

　　即“管理文件”（質(zhì)量手冊(cè)）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。

　　5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。

　　6、提高管理檔次，樹立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。

　　7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。

　　對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必需跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、修理服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)精確，軟件資料的'管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督掌握上，依據(jù)每周工作狀況，每月定期召開服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，準(zhǔn)時(shí)實(shí)行各種訂正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿足。

　　8、重視培訓(xùn)，提高素養(yǎng)。

　　重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤中消失的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)愛好，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素養(yǎng)。

　　9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。

　　增加員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)力量差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必需按章處理；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星”的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，賜予嘉獎(jiǎng)和表彰，提高員工的驕傲感和職業(yè)感和歸屬感，增加員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。

　　10、開源節(jié)流，掌握成本。

　　在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格掌握各項(xiàng)費(fèi)用開支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開支，必需按方案報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格掌握辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。

　　加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥當(dāng)解決的，必要時(shí)實(shí)行相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。

　　大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，親密凝視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。

　　11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。

　　以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必需有親密的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必需有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必需簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避開工作上消失扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。

　　12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷售業(yè)務(wù)。

　　編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。

　　13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清楚。

　　為便利業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既便利業(yè)主閱示，也利于員工操作。

　　14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。

　　在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作方案及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳狀況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門用資方案上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用方案上交時(shí)間規(guī)定、修理材料選購(gòu)方案上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住狀況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。

　　15、規(guī)范員工著裝，樹立公司形象。

　　按各部門工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹立良好形象。

　　16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。

　　對(duì)公司物料物資和各種器械妥當(dāng)管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。

　　17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。

　　a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。

　　b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤運(yùn)作完全步入正軌。

　　c）在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。

　　d）在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。

　　e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。

　　f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。

　　綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我信任，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和細(xì)心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)決不移地按總公司的進(jìn)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、擅長(zhǎng)探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌肯定會(huì)獲得全方位的提升！

　　以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告11

　　根據(jù)縣政府統(tǒng)一部署，近日縣商務(wù)局會(huì)同房產(chǎn)局、城市管理行政執(zhí)法局、**鎮(zhèn)組成了調(diào)研組，對(duì)城區(qū)各集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，旨在加強(qiáng)城區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理，改善市容市貌，創(chuàng)造良好的城市環(huán)境。

　　一、基本情況

　　城區(qū)現(xiàn)有各類集貿(mào)市場(chǎng)11家，其中菜市場(chǎng)4家，小百貨市場(chǎng)4家，家居建

　　二、現(xiàn)行管理模式

　　三、存在的主要問(wèn)題

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市的一個(gè)窗口，是城市人居環(huán)境和城市整體形象的一個(gè)重要體現(xiàn)。從調(diào)查的情況看，我縣集貿(mào)市場(chǎng)絕大部分只建不管或管理不到位問(wèn)題比較突出，與廣大市民的生活需求極不相適應(yīng)，已經(jīng)成為潛山打造宜居環(huán)境、提升城市品位、創(chuàng)建文明城市的最薄弱環(huán)節(jié)，也是城市管理的.一個(gè)難點(diǎn)，存在的問(wèn)題十分突出。具體來(lái)講，主要是三個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┚C合配套服務(wù)設(shè)施不完善，存在安全隱患。

　　旺業(yè)大市場(chǎng)商戶入駐后，開發(fā)商安良公司當(dāng)初也曾聘請(qǐng)物業(yè)公司進(jìn)行管理，劃定專門停車場(chǎng)，按標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)管理費(fèi)，但由于市場(chǎng)是開放性的，加上商戶素質(zhì)參差不齊，物業(yè)管理費(fèi)不能收繳到位，物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)虧損，后與安良公司解除成立合同。除天柱菜市場(chǎng)、零碑菜市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、天柱山大市場(chǎng)、皖鎮(zhèn)等入市車輛管理較為有序外，其余市場(chǎng)各種車輛沒(méi)有固定地點(diǎn)停放，導(dǎo)致市場(chǎng)的道路不暢，不少市場(chǎng)消防設(shè)施不齊全，消防安全隱患嚴(yán)重。個(gè)別市場(chǎng)設(shè)施簡(jiǎn)陋、陳舊，電線老化、大棚破損嚴(yán)重，急需整治改造。

　　（二）開發(fā)建設(shè)市場(chǎng)的企業(yè)建市場(chǎng)與管市場(chǎng)錯(cuò)位，權(quán)責(zé)不明確。

　�。ㄈ�）少數(shù)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)氛圍不濃、不景氣，經(jīng)濟(jì)效益低下。

　　金源菜市場(chǎng)內(nèi)有近300個(gè)攤位閑置，天柱山大市場(chǎng)、旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)除臨街門面房在經(jīng)營(yíng)外，市場(chǎng)內(nèi)門面房盡管已售出，但大多數(shù)基本閑置，不少居民買回后，只做倉(cāng)庫(kù)或車庫(kù)。這些市場(chǎng)的交易額很小，有的攤位費(fèi)收入僅幾萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)效益十分低下。

　　四、下一步工作安排

　　集貿(mào)市場(chǎng)是城市一項(xiàng)公益性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與城鎮(zhèn)居民和廣大消費(fèi)者利益息息相關(guān)。構(gòu)建整潔有序的集貿(mào)市場(chǎng)交易環(huán)境，保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的合法權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)的繁榮和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是加強(qiáng)集貿(mào)市場(chǎng)物業(yè)管理的根本目的�，F(xiàn)就下一步工作提出如下意見：

　　根據(jù)我縣城區(qū)現(xiàn)有集貿(mào)市場(chǎng)現(xiàn)狀，將其分為三類，按不同類別，明確各部門監(jiān)管職責(zé)：第一類是有專門管理人員進(jìn)行管理的市場(chǎng)，如天柱菜市場(chǎng)、零碑集貿(mào)市場(chǎng)，仍由縣商務(wù)局管理，管理方式維持現(xiàn)狀不變。零碑集貿(mào)市場(chǎng)由于已劃入零碑地塊老城區(qū)綜合改造項(xiàng)目范圍，不宜對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)進(jìn)行改造�？h商務(wù)局應(yīng)督促市場(chǎng)管理人員，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)內(nèi)部管理，確保市場(chǎng)安全。第二類是建成時(shí)間早，市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)分散，居民區(qū)與商住戶混雜的北河街由縣城市綜合執(zhí)法局管理。第三類是市場(chǎng)規(guī)模程度較高，商住戶較集中的旺業(yè)大市場(chǎng)、姚沖大市場(chǎng)、彰法山菜市場(chǎng)、金源菜市、皖鎮(zhèn)、天柱山大市場(chǎng)、秀獅商業(yè)步行街、舒州農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)由縣商務(wù)局牽頭，縣房管局、工商局、住建局、財(cái)政局等相關(guān)部門參與，全面推行物業(yè)管理。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告12

　　黨的十七大明確指出：“社會(huì)穩(wěn)定是人民群眾的共同心愿，是改革發(fā)展的重要前提。要健全黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府負(fù)責(zé)、社會(huì)協(xié)同、公眾參與的社會(huì)管理格局，健全基層社會(huì)管理體制。最大限度激發(fā)社會(huì)創(chuàng)造活力，最大限度增加和諧因素，最大限度減少不和諧因素”。 區(qū)委十屆六次全會(huì)也提出了要全力抓好社會(huì)穩(wěn)定工作，全面落實(shí)各項(xiàng)工作措施，營(yíng)造安居樂(lè)業(yè)的社會(huì)環(huán)境。而物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)的基礎(chǔ)工程，為此，加強(qiáng)居住小區(qū)物業(yè)管理建設(shè)，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。前不久，按照區(qū)委的工作部署，南關(guān)嶺街道黨工委在解放思想學(xué)習(xí)實(shí)踐活動(dòng)專題調(diào)研階段，結(jié)合地區(qū)實(shí)際，組織了專題調(diào)研小組，就如何推進(jìn)地區(qū)物業(yè)管理，促進(jìn)地區(qū)社會(huì)和諧穩(wěn)定進(jìn)行了專題調(diào)研。此次調(diào)研，實(shí)地走訪了部分居委會(huì)和物業(yè)管理公司，召開了由街道城管部門、物業(yè)公司、居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)等單位參加的不同層次座談會(huì)，發(fā)放了500份居民調(diào)查問(wèn)卷，征求了各個(gè)群體的意見和建議，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、南關(guān)嶺街道物業(yè)管理工作的基本情況

　　據(jù)調(diào)查，南關(guān)嶺街道共有各類物業(yè)建筑面積240萬(wàn)平方米，住宅建筑面積約181萬(wàn)平方米。2萬(wàn)平方米以上的居住小區(qū)16個(gè)，其中，上世紀(jì)八十年代以前建成入住的小區(qū)4個(gè)，占總面積的25%;九十年代后，按統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、綜合開發(fā)建設(shè)而成的小區(qū)12個(gè)，占總面積的75%。已實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)8個(gè)，占居住小區(qū)的50%;成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)5個(gè)，占實(shí)行物業(yè)管理小區(qū)的62.5%。全街共有物業(yè)管理企業(yè)七家，從業(yè)人員300余人。目前，實(shí)行物業(yè)管理的小區(qū)內(nèi)多種管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆遷房，還有單位直管樓等。

　　總體看，物業(yè)管理工作具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初級(jí)階段。目前仍然沒(méi)有實(shí)行物業(yè)管理的居住小區(qū)占50%;未收取物業(yè)費(fèi)的小區(qū)占75%，在收取物業(yè)費(fèi)小區(qū)中尚有10%--50%住戶以各種理由不繳費(fèi)。二是物業(yè)管理總體水平偏低。主要是物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量少、規(guī)模比較小，資質(zhì)等級(jí)偏低等;物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)較低，物業(yè)服務(wù)工作不到位。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不健全。對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督檢查及規(guī)范化經(jīng)營(yíng)缺乏制度支撐，對(duì)社區(qū)物業(yè)管理自治方式缺乏科學(xué)性探索。

　　二、物業(yè)管理工作存在的主要問(wèn)題

　　近年來(lái)，各新建小區(qū)積極通過(guò)公開招投標(biāo)選聘前期物業(yè)管理企業(yè)，著力搭建社區(qū)自治的新型組織平臺(tái)，物業(yè)管理工作取得了一定成績(jī)，也總結(jié)了一些經(jīng)驗(yàn)，但由于體制、觀念、機(jī)制等因素的影響，物業(yè)管理工作仍存在以下四個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重。開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重是各地普遍存在的問(wèn)題，本地區(qū)也不例外。問(wèn)題主要包括變更規(guī)劃、配套設(shè)施不落實(shí)、房屋及附屬設(shè)備質(zhì)量不合格等。這些問(wèn)題遺留到物業(yè)管理階段并長(zhǎng)期得不到解決，致使矛盾集中到物業(yè)公司身上，據(jù)調(diào)查，在有物業(yè)公司的小區(qū)，57%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)物業(yè)公司沒(méi)有盡到管理責(zé)任，68%的受訪者認(rèn)為居住小區(qū)技防措施不健全。

　　2、物業(yè)管理公司定位不合理。目前，據(jù)調(diào)查，現(xiàn)有物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小、資質(zhì)等級(jí)低，物業(yè)管理服務(wù)水平偏低，經(jīng)營(yíng)管理理念陳舊，缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。在7家物業(yè)管理企業(yè)中，按資質(zhì)分類，一級(jí)資質(zhì)僅有1家，其余6家均為三級(jí)資質(zhì)，按照性質(zhì)分，2家由村公司物業(yè)轉(zhuǎn)制而來(lái)，其余是市內(nèi)物業(yè)的分公司.個(gè)別物業(yè)公司受舊的體制影響比較深，習(xí)慣上以管理者自居，服務(wù)意識(shí)差;有些企業(yè)低水平服務(wù)、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi);有些企業(yè)錯(cuò)誤認(rèn)為物業(yè)管理從業(yè)人員門檻低，缺少對(duì)員工的培訓(xùn)和嚴(yán)格規(guī)范的制度管理，造成人員素質(zhì)普遍偏低;有些企業(yè)不經(jīng)業(yè)主同意，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

　　3、部分業(yè)主觀念陳舊且缺乏合作性。大部分居住人群收入水平不高，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)的'理解尚未到位，不愿意按照目前價(jià)格享受較為全面的物業(yè)管理服務(wù)。業(yè)主普遍存在維權(quán)意識(shí)強(qiáng)烈而責(zé)任意識(shí)淡薄，經(jīng)常出現(xiàn)業(yè)主權(quán)利濫用現(xiàn)象。據(jù)調(diào)查顯示，只有1%的受訪者對(duì)《大連市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》很了解，不了解的多達(dá)87%;71%的受訪者表示不了解《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》有關(guān)房產(chǎn)權(quán)利方面的規(guī)定。業(yè)主相互不熟悉，往往出現(xiàn)“誰(shuí)都可以牽頭成立業(yè)主大會(huì)，但誰(shuí)都無(wú)法真正成立業(yè)主大會(huì)”的無(wú)序局面，業(yè)主委員會(huì)的權(quán)威受到質(zhì)疑。據(jù)調(diào)查顯示，55%的受訪者所居住的社區(qū)沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì);當(dāng)居住方面合法權(quán)益受到侵害時(shí)，更多人傾向于選擇通過(guò)居委會(huì)維權(quán);87%的受訪者認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)作用發(fā)揮不好，居委會(huì)作用發(fā)揮好。

　　4、政府相關(guān)職能部門公共服務(wù)水平有待提高。物業(yè)與園林、環(huán)衛(wèi)、公安、交通、市政等管理部門之間不可避免地存在著職責(zé)劃分和相互配合的問(wèn)題，有些是行政監(jiān)管關(guān)系，有些是業(yè)務(wù)合作關(guān)系。目前，政府相關(guān)職能部門之間的關(guān)系以及與物業(yè)管理公司、業(yè)主、居委會(huì)等相關(guān)部門的關(guān)系還未理順，責(zé)權(quán)利的劃分有待進(jìn)一步明確，公共服務(wù)水平有待進(jìn)一步提高。此外，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門之間的銜接也存在一些問(wèn)題。如本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)職責(zé)被人為地轉(zhuǎn)嫁到了物業(yè)公司，使物業(yè)公司客觀上既承擔(dān)一個(gè)企業(yè)的責(zé)任，又承擔(dān)著部分政府公共服務(wù)的職能等等。

　　三、加強(qiáng)物業(yè)管理工作的建議和意見

　　南關(guān)嶺地區(qū)地處城鄉(xiāng)結(jié)合部，物業(yè)管理具有一定的特殊性，需要探索適合街道實(shí)際的物業(yè)管理模式。通過(guò)此次調(diào)研，提出以下幾條建議：

　　1、推廣物業(yè)管理企業(yè)前期介入法。物業(yè)管理企業(yè)前期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在正式接管物業(yè)之前就參與物業(yè)管理小區(qū)的“規(guī)劃—設(shè)計(jì)—施工—安裝—銷售—管理”等過(guò)程。這樣有利于避免開發(fā)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)、施工和配套方面出現(xiàn)后期物業(yè)管理難以解決的問(wèn)題，從源頭上減少開發(fā)商遺留問(wèn)題對(duì)物業(yè)管理的隱患，有助于形成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)及業(yè)主和諧相處，三方共贏的良好局面。建議政府相關(guān)職能部門從政策、資金、管理以及技術(shù)手段等多方面問(wèn)題入手深入研究，加強(qiáng)引導(dǎo)，推進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)前期介入工作。

　　2、成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)并積極發(fā)揮作用。應(yīng)由街道相關(guān)部門協(xié)調(diào)各物業(yè)公司成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)。充分發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)在為物業(yè)管理企業(yè)提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律，推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)調(diào)利益沖突，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益等方面的作用。協(xié)會(huì)應(yīng)著力開展以下幾方面的工作：摸清行業(yè)基本狀況，研究行業(yè)發(fā)展理論;建立行業(yè)自律機(jī)制，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為;反映企業(yè)合理訴求，維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益;開展各種形式活動(dòng)，形成行業(yè)的凝聚力;正確引導(dǎo)輿論宣傳，樹立行業(yè)良好形象;加強(qiáng)從業(yè)人員技能和職業(yè)道德培訓(xùn)，形成在職繼續(xù)教育機(jī)制。

　　3、建立健全長(zhǎng)效管理機(jī)制。要建立和完善對(duì)開發(fā)商的誠(chéng)信考核機(jī)制，特別是對(duì)其開發(fā)小區(qū)物業(yè)管理好壞的考評(píng)，使其注重樹立品牌意識(shí)，做好建管銜接;行業(yè)主管部門要改變姿態(tài)，充分利用全方位的媒體手段主動(dòng)宣傳物業(yè)管理的必要性;物業(yè)管理公司應(yīng)拋棄行政管理的方式，加大對(duì)業(yè)主的情感投入，與業(yè)主建立良性互動(dòng)，用更好的服務(wù)取得業(yè)主理解和配合，政府有關(guān)部門和社區(qū)應(yīng)組織成立物業(yè)調(diào)解協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，完善社區(qū)黨總支、居委會(huì)、業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)四方自治組織的聯(lián)動(dòng)議事平臺(tái)，理順物業(yè)管理體系，建立基層管理長(zhǎng)效機(jī)制。

　　4、探索物業(yè)分類管理模式。應(yīng)根據(jù)目前物業(yè)管理的特殊性，有針對(duì)性的對(duì)居住小區(qū)的特點(diǎn)探索不同的物業(yè)管理模式。對(duì)于一些老舊小區(qū)來(lái)說(shuō)，由于觀念限制和硬件條件的制約，讓居民出錢引入物業(yè)公司很難行得通。對(duì)這類長(zhǎng)期以來(lái)欠賬較多的老舊小區(qū)，政府有關(guān)部門及產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)加強(qiáng)資金的合理投入，探索規(guī)范的物業(yè)管理以外的新形式，如充分延伸居民委員會(huì)的作用，或發(fā)動(dòng)群眾建立自我管理的自治組織，力求用比較低的成本解決物業(yè)管理的基本需要問(wèn)題。對(duì)于新建商品房小區(qū)，政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)和約束，引入市場(chǎng)化、專業(yè)化的管理模式，為企業(yè)創(chuàng)造更好的公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，逐步打造代表自身核心競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)品牌。

　　5、大力提高居民自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，要將鄉(xiāng)規(guī)民約納入法治體系，通過(guò)規(guī)劃居民區(qū)建設(shè)的內(nèi)容，完善鄉(xiāng)規(guī)民約，提高居民的權(quán)利義務(wù)意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)民主管理的責(zé)任。如大北物業(yè)公司與社區(qū)聯(lián)合深入開展調(diào)查研究，剖析居民區(qū)中缺乏公德的表現(xiàn)，針對(duì)性地建立鄉(xiāng)規(guī)民約，培育一批五好家庭、星級(jí)文明戶、文明樓等品牌項(xiàng)目，堅(jiān)決反對(duì)在居民區(qū)生活中地極端個(gè)人主義等自私自利現(xiàn)象，大力提升小區(qū)的社會(huì)公德和家庭美德水準(zhǔn)，收到了良好的效果。

　　6、提高物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合實(shí)際需要，積極探索、大膽實(shí)踐，創(chuàng)造自己品牌，要通過(guò)提高員工知識(shí)技能的培訓(xùn)，運(yùn)用先進(jìn)的管理手段，在企業(yè)內(nèi)部應(yīng)崗位明確，職責(zé)分明，建立一套行之有效的績(jī)效考核體系，降低企業(yè)管理成本。要從日常檢查、客戶交流、業(yè)主滿意度調(diào)查、管理費(fèi)收繳、相關(guān)信息反饋等方面了解物業(yè)服務(wù)是否滿足業(yè)主的需求，從而制定相應(yīng)的措施。如鴻誠(chéng)物業(yè)公司開展“敬業(yè)愛崗、優(yōu)質(zhì)服務(wù)”活動(dòng)，調(diào)動(dòng)員工的工作積極性，激發(fā)技術(shù)革新，促進(jìn)了物業(yè)管理、服務(wù)工作再上新臺(tái)階。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告13

　　物業(yè)管理作為新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，在我市已有十余年的發(fā)展歷史，這十幾年來(lái)，在各級(jí)政府領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在廣大業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的共同努力下，我市的物業(yè)管理總體水平得到了很大的提高，物業(yè)管理從一個(gè)新生事物發(fā)展成了貼近千家萬(wàn)戶、家喻戶曉的行業(yè)。為了更深入地了解我市物業(yè)管理現(xiàn)階段發(fā)展?fàn)顩r，結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)實(shí)地走訪及召開座談會(huì)等方式對(duì)我市住宅小區(qū)的物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研，調(diào)研中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題歸納如下：

　　一、收費(fèi)難依然是制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的最大壁壘

　　在調(diào)研中反映最多的問(wèn)題就是收費(fèi)難，雖然《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，但業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)、物業(yè)管理觀念尚未完全形成，收費(fèi)難依然是困擾絕大部分物業(yè)管理企業(yè)的首要問(wèn)題。業(yè)主不交費(fèi)的理由很多，主要是物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位和房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)收上來(lái)的物業(yè)費(fèi)越來(lái)越少，從企業(yè)追求利潤(rùn)的經(jīng)濟(jì)本性來(lái)說(shuō)，當(dāng)收入小于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，必然會(huì)降低成本，而降低成本的直接后果就是服務(wù)質(zhì)量下降，于是更多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，這就進(jìn)入了一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈。所以要搞好沈陽(yáng)的物業(yè)管理，必須從培養(yǎng)人們的交費(fèi)意識(shí)入手，努力提高收費(fèi)率。

　　二、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立、運(yùn)行不規(guī)范，作用發(fā)揮不當(dāng)

　　在《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，業(yè)主大會(huì)制度被作為一項(xiàng)重要制度再次明確，業(yè)主大會(huì)是全體業(yè)主的自治組織，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為產(chǎn)權(quán)人和物業(yè)使用人的業(yè)主是小區(qū)真正的主人，管理好小區(qū)應(yīng)該是全體業(yè)主的共同愿望，所以物業(yè)管理不是物業(yè)管理企業(yè)一方的事，而是全體業(yè)主的事，業(yè)主應(yīng)通過(guò)業(yè)主大會(huì)這一渠道充分行使自己的權(quán)利，發(fā)表自己的觀點(diǎn)，參與到小區(qū)管理中去。但在調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，很多小區(qū)的業(yè)主沒(méi)有意識(shí)到這一點(diǎn)，對(duì)小區(qū)物業(yè)狀況漠不關(guān)心，造成業(yè)主大會(huì)召開困難，有些小區(qū)在全部入住幾年后仍沒(méi)有召開過(guò)業(yè)主大會(huì)，沒(méi)有組建業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)管理處于前期物業(yè)管理狀態(tài)，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，為小區(qū)正常的物業(yè)管理埋下隱患。有的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成立程序不規(guī)范，未通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，不具有合法性，其行為不具備法律效力，不能代表全體業(yè)主。還有的小區(qū)即使按規(guī)定成立了業(yè)主委員會(huì)，但其成員對(duì)物業(yè)管理相關(guān)知識(shí)了解甚少，對(duì)其職責(zé)認(rèn)識(shí)不清，缺乏足夠的精力、熱情，業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，不能起到應(yīng)有作用。另外，個(gè)別社區(qū)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的成立比較漠然，未按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求發(fā)揮應(yīng)有的組織、指導(dǎo)作用，使部分物業(yè)的日常管理工作處于無(wú)序狀態(tài)。

　　三、物業(yè)管理企業(yè)人員整體素質(zhì)有待提高

　　這一問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下兩方面：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶意識(shí)，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語(yǔ)不文明，對(duì)業(yè)主的正當(dāng)要求不能及時(shí)滿足，影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的.提升。其實(shí)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾很多是源于物業(yè)管理企業(yè)人員服務(wù)態(tài)度不好，很多問(wèn)題只要正確溝通都是可以解決的，物業(yè)管理企業(yè)人員一定要樹立“業(yè)戶至上”觀念，才能把物業(yè)管理這項(xiàng)工作做好；二是某些物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)人員。例如日常維修是物業(yè)管理一項(xiàng)很重要的工作，維修不及時(shí)、不到位都會(huì)使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生懷疑，甚至出現(xiàn)矛盾。

　　四、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，有待規(guī)范

　　物業(yè)管理服務(wù)作為一種商品，不僅具有一般商品的特性，還具有一定公眾性的特性。業(yè)主在購(gòu)買本小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的時(shí)候會(huì)與其他小區(qū)相比較，看看自己所享受到的服務(wù)在價(jià)值、價(jià)格上是不是最優(yōu)的，但由于現(xiàn)在我市未對(duì)不同價(jià)格的物業(yè)費(fèi)應(yīng)具體提供那些服務(wù)做出細(xì)致明確的規(guī)定，所以在業(yè)主進(jìn)行比較的過(guò)程中難免會(huì)出現(xiàn)同質(zhì)不同價(jià)，或者同價(jià)不同質(zhì)的現(xiàn)象，這種現(xiàn)象會(huì)對(duì)業(yè)主在評(píng)價(jià)物業(yè)服務(wù)上產(chǎn)生影響。因此服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)一步規(guī)范。

　　五、開發(fā)商遺留問(wèn)題嚴(yán)重影響物業(yè)管理企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)

　　開發(fā)商遺留問(wèn)題主要包括兩方面：一是房屋質(zhì)量存在問(wèn)題；二是承諾未兌現(xiàn)，業(yè)主未得到承諾利益，園區(qū)內(nèi)配套設(shè)施未健全。調(diào)查中，有些物業(yè)管理企業(yè)管理人員反映他們小區(qū)內(nèi)沒(méi)交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主有90%是因?yàn)榉课葙|(zhì)量有問(wèn)題，還有的是因?yàn)殚_發(fā)商承諾的配套設(shè)施沒(méi)有建，業(yè)主又找不到開發(fā)商，于是物業(yè)管理企業(yè)便無(wú)奈地成了替罪羊。此外，有些物業(yè)管理企業(yè)為了擴(kuò)大管量，對(duì)開發(fā)商妥協(xié)，降低承接標(biāo)準(zhǔn)接管物業(yè)，也為日后的管理工作埋下隱患。

　　六、地方性法規(guī)建設(shè)滯后，影響物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范化

　　國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》已頒布實(shí)施一年多，對(duì)我市物業(yè)管理行業(yè)起到了積極的規(guī)范作用，但由于其全國(guó)性和指導(dǎo)性的特點(diǎn)，在解決物業(yè)管理中的一些具體問(wèn)題時(shí)可操作性差，這就要求我市能盡快出臺(tái)地方性配套法規(guī)、規(guī)章，如物業(yè)管理區(qū)域的劃分，業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)的確定等。

　　針對(duì)以上問(wèn)題，提出如下建議：

　　一、盡快出臺(tái)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)

　　按照“分等定級(jí)、質(zhì)價(jià)相符”的原則制定物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，同質(zhì)同價(jià)，質(zhì)高價(jià)高，不同等級(jí)，價(jià)格不同，服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量也不同。由小區(qū)業(yè)主大會(huì)根據(jù)需要討論決定選擇具體服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，不搞服務(wù)不足，也不搞服務(wù)過(guò)剩。物業(yè)管理企業(yè)按照合同規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主按時(shí)足額交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)定期公布費(fèi)用收支賬目，讓業(yè)主明白消費(fèi)，避免雙方因費(fèi)用問(wèn)題產(chǎn)生懷疑。

　　二、加快業(yè)主大會(huì)制度規(guī)范化進(jìn)程

　　按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)范成立業(yè)主大會(huì)，公開選舉業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主的合法權(quán)利得到保護(hù)，正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)。經(jīng)選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)要熱心公益事業(yè)，對(duì)這項(xiàng)工作有足夠的熱情，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到溝通橋梁的作用，及時(shí)將業(yè)主意愿反映給物業(yè)管理企業(yè)，在遇有業(yè)主因開發(fā)商遺留問(wèn)題不交物業(yè)費(fèi)時(shí)及時(shí)向業(yè)主解釋，消除二者間誤會(huì)分歧，使小區(qū)物業(yè)管理在和諧的氛圍中正常運(yùn)行。

　　三、制定物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃，提高員工的專業(yè)素質(zhì)和道德素質(zhì)

　　在提高員工專業(yè)技能方面應(yīng)重點(diǎn)做好以下幾方面工作：

　　1、做好人力資源管理，提高員工的專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平；

　　2、制定計(jì)劃，分期分批對(duì)各類人員進(jìn)行專業(yè)培訓(xùn)，經(jīng)考試合格后持證上崗；

　　3、實(shí)行“末位淘汰制”，競(jìng)爭(zhēng)上崗，樹立崗位就是報(bào)酬的觀念；

　　4、多渠道吸納有經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人才，與本地實(shí)際相結(jié)合，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，全面提高從業(yè)人員素質(zhì)。

　　在提高員工道德素質(zhì)方面，要著力從培養(yǎng)其服務(wù)意識(shí)入手，說(shuō)話、辦事時(shí)刻從服務(wù)者的角度出發(fā)。因?yàn)樵谖飿I(yè)小區(qū)里，住戶人數(shù)多，人員素質(zhì)參差不齊，作為物業(yè)管理人員不能對(duì)業(yè)主要求太高，應(yīng)該多從自身找差距，擺正自己的位置，工作中多一份耐心，用自己良好的服務(wù)態(tài)度和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)水平贏得業(yè)主的理解和支持。

　　四、嚴(yán)格把好驗(yàn)收關(guān)

　　事實(shí)證明，開發(fā)商遺留問(wèn)題是日后小區(qū)物業(yè)管

　　理的最大難題，所以在小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)，相關(guān)部門必須嚴(yán)格把關(guān)，房屋質(zhì)量、配套設(shè)施必須保質(zhì)保量。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時(shí)也要詳細(xì)檢查物業(yè)情況，包括小區(qū)業(yè)主檔案資料等，不能因盲目擴(kuò)大管量而為日后經(jīng)營(yíng)管理埋下隱患。

　　五、盡快出臺(tái)地方性法規(guī)、規(guī)章

　　由于各地物業(yè)管理實(shí)際情況存在差異，《物業(yè)管理?xiàng)l例》將一部分具體法規(guī)、規(guī)章的制定權(quán)交給地方，我們應(yīng)根據(jù)我市物業(yè)管理實(shí)際，結(jié)合《物業(yè)管理?xiàng)l例》實(shí)施一年多以來(lái)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，盡快制定出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，為解決具體問(wèn)題提供操作性強(qiáng)的法律依據(jù)。

　　六、加大宣傳力度，創(chuàng)造物業(yè)管理和諧的供給需求環(huán)境

　　深入細(xì)致宣傳《物業(yè)管理?xiàng)l例》，讓廣大業(yè)主不但了解物業(yè)管理對(duì)小區(qū)環(huán)境的重要性，也能在適當(dāng)時(shí)候運(yùn)用法律武器保護(hù)自己的利益，充分行使自己作為物業(yè)主人的權(quán)利。同時(shí)通過(guò)宣傳，也要使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)一步明確自己的工作性質(zhì)，更好地在法律和合同范圍內(nèi)提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，使物業(yè)小區(qū)形成業(yè)主要服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)提供服務(wù)的互補(bǔ)狀態(tài)，促進(jìn)我市住宅小區(qū)環(huán)境優(yōu)化，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)健康、有序發(fā)展。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告14

　　一、我區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀

　　(一)住宅小區(qū)基本情況。全區(qū)住宅小區(qū)共有398個(gè)(昭山、高新小區(qū)61個(gè))，其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)158個(gè)，由業(yè)主自治的43個(gè)，單位自管的22個(gè)，區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)街、社(村)代管的175個(gè)。

　　(二)全區(qū)物業(yè)管理工作狀況。我區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由市房產(chǎn)局物業(yè)管理科進(jìn)行統(tǒng)一監(jiān)管、區(qū)物管辦協(xié)助管理、街(鄉(xiāng))物管辦具體承擔(dān)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、監(jiān)督的職責(zé)。某年5月，我區(qū)成立了物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，在城管執(zhí)法局下設(shè)物業(yè)管理辦公室，工作人員2名，制定了《岳塘區(qū)規(guī)范物業(yè)管理工作實(shí)施方案及考核辦法》、《關(guān)于印發(fā)岳塘區(qū)開展無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生居民自治以及住宅小區(qū)星級(jí)創(chuàng)建工作實(shí)施方案和細(xì)則的通知》、《岳塘區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理專項(xiàng)整治工作方案》，規(guī)范了各街(鄉(xiāng))、社(村)的物業(yè)管理日常巡查及協(xié)調(diào)處理工作，涌現(xiàn)了一批星級(jí)小區(qū)。各街(鄉(xiāng))成立物管辦(與城管辦合署辦公)，均配備一名物管專干。寶塔街道成立了專門的物管辦和物業(yè)糾紛調(diào)處中心，各社(村)明確了專職人員負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作。

　　二、物業(yè)管理存在的主要問(wèn)題和原因分析

　　(一)法律法規(guī)、政策不完善引發(fā)的系列問(wèn)題。一是缺乏物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制。物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，與區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)工作緊密相連，同時(shí)涉及規(guī)劃、國(guó)土、建設(shè)、房產(chǎn)、城管、環(huán)保、物價(jià)、供電、供水、消防、公安、工商、電信等多個(gè)部門。按照法律法規(guī)，各職能部門的監(jiān)管機(jī)制不完善，存在條塊分割、多頭管理，特別是前期物業(yè)，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)未參與，造成監(jiān)管缺失，沒(méi)有形成齊抓共管的格局。二是考核機(jī)制不健全，物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組職能未充分發(fā)揮。我市未建立長(zhǎng)效的物業(yè)管理考核體系，市物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員單位作用未充分發(fā)揮，對(duì)物業(yè)管理工作的推動(dòng)缺乏獎(jiǎng)懲辦法，不利于調(diào)動(dòng)物業(yè)管理工作的積極性，對(duì)基層提出的物業(yè)管理疑、難、急等問(wèn)題，解決乏力。三是維修基金管理方面。一方面啟用難。我區(qū)新開發(fā)的居民小區(qū)在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，房屋維修基金統(tǒng)一交存到市房產(chǎn)局房屋維修基金管理中心，要?jiǎng)佑镁S修基金需“兩個(gè)三分之二業(yè)主同意”后報(bào)市房屋維修基金管理中心等多個(gè)部門進(jìn)行審批，由于審批程序繁瑣，使用條件難達(dá)到，使用起來(lái)難度較大，物業(yè)公司、業(yè)主都不滿意。另外管理不到位。近幾年發(fā)現(xiàn)有少數(shù)物業(yè)公司采取不正當(dāng)手段套取房屋維修基金的情況。四是基層工作壓力大。政府對(duì)物業(yè)管理工作的人員、編制、經(jīng)費(fèi)未作明確規(guī)定，出現(xiàn)了人員少、經(jīng)費(fèi)缺、工作任務(wù)重、壓力大等問(wèn)題。按照屬地管理職能，區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)三級(jí)承擔(dān)的小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解，對(duì)物業(yè)公司、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的服務(wù)、指導(dǎo)、監(jiān)管等任務(wù)每年都在大幅攀升，現(xiàn)有人員配備難以應(yīng)對(duì)。

　　(二)小區(qū)規(guī)劃建設(shè)遺留問(wèn)題多。一是由于規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)等職能部門、物業(yè)公司驗(yàn)收把關(guān)不嚴(yán)，形成遺留問(wèn)題。房屋建筑質(zhì)量差，部分配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)，房屋格局和小區(qū)環(huán)境與銷售合同條款有差異，公攤面積的劃分和附屬用房的產(chǎn)權(quán)確定以及經(jīng)營(yíng)收益分配等方面存在諸多遺留問(wèn)題，業(yè)主與開發(fā)商、建設(shè)單位矛盾突出，物業(yè)公司難以協(xié)調(diào)。二是老舊小區(qū)、安置房小區(qū)存在管理難。老舊小區(qū)一般都是單位建的福利房，小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)相對(duì)滯后，道路狹窄。而安置小區(qū)在規(guī)劃建設(shè)之初也存在著工程造價(jià)低、配套設(shè)施不齊等問(wèn)題，致使兩類小區(qū)的財(cái)物偷盜頻發(fā)、小區(qū)安全隱患多、違章建筑多、衛(wèi)生環(huán)境差，無(wú)論是小區(qū)自治還是社(村)協(xié)調(diào)聘請(qǐng)物業(yè)公司，都難以滿足業(yè)主需要。此外，目前老舊小區(qū)沒(méi)有交存房屋維修金，房屋及公共設(shè)施年久失修，政府經(jīng)費(fèi)投入有限，居民又負(fù)擔(dān)不起過(guò)高的維修費(fèi)，給物業(yè)管理帶來(lái)很大困難。三是電梯設(shè)備維護(hù)維修、供水設(shè)施移交等問(wèn)題。部分小區(qū)電梯質(zhì)量存在安全隱患，長(zhǎng)期維護(hù)維修不及時(shí)不到位，二次供水設(shè)施移交水務(wù)公司難。對(duì)此物業(yè)公司以屬開發(fā)商、建設(shè)單位責(zé)任為由推脫，引發(fā)業(yè)主不滿。四是住宅小區(qū)普遍存在停車難。

　　(三)物業(yè)公司在服務(wù)管理中存在的問(wèn)題。一是服務(wù)資質(zhì)參差不齊，侵權(quán)行為時(shí)有發(fā)生。我區(qū)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)73家，其中一級(jí)資質(zhì)的4家，二級(jí)資質(zhì)的3家，三級(jí)資質(zhì)的62家，外來(lái)的4家。有部分物業(yè)公司是前期物業(yè)，大部分小區(qū)建成后，開發(fā)建設(shè)單位不是通過(guò)招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)公司，而是將物業(yè)管理交付給自己選聘的子公司或其二級(jí)機(jī)構(gòu)，再次利用物業(yè)牟利，導(dǎo)致物業(yè)公司并非服務(wù)于廣大業(yè)主，而是服務(wù)于開發(fā)商和建設(shè)單位，物業(yè)公司處于強(qiáng)勢(shì)地位，業(yè)主處于弱勢(shì)地位，于是“主仆”位置顛倒，產(chǎn)生一系列的侵害業(yè)主權(quán)益的行為。二是物業(yè)管理費(fèi)收取難，服務(wù)質(zhì)量不高。從調(diào)研的小區(qū)看，業(yè)主以“房屋質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)不到位”等為由拒繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致物業(yè)管理費(fèi)收取率平均在50%到60%之間。部分物業(yè)公司往往以“業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)不足”為由，單方中止部分服務(wù)。當(dāng)物業(yè)公司收入低于成本或者利潤(rùn)減少時(shí)，“足額繳納物業(yè)費(fèi)”作為其完善服務(wù)的前置條件，必然會(huì)通過(guò)減員等辦法降低成本，服務(wù)質(zhì)量下降，導(dǎo)致更多業(yè)主對(duì)物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，從而不交物業(yè)費(fèi)，形成物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量越來(lái)越差，物業(yè)管理費(fèi)收取越來(lái)越難這種惡性循環(huán)的怪圈。三是從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，行業(yè)人才匱乏。低收入、低工資的現(xiàn)狀無(wú)法吸納高素質(zhì)人才進(jìn)入物業(yè)公司，致使大量的4050人員、企業(yè)改制人員、自由職業(yè)人員進(jìn)入到物業(yè)管理行業(yè)從事保安和保潔等服務(wù)工作，物業(yè)公司管理水平低，人員整體素質(zhì)不高，缺乏服務(wù)和創(chuàng)新意識(shí)。

　　(四)業(yè)主委員會(huì)作用沒(méi)有發(fā)揮。一是業(yè)主委員會(huì)的主體地位不明。業(yè)主委員會(huì)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，它只是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，它與物業(yè)公司的地位不對(duì)等，不具備法人資格。業(yè)主委員會(huì)在維權(quán)過(guò)程中，始終非常艱難，暴露了業(yè)主委員會(huì)在制度設(shè)計(jì)時(shí)法律地位的缺失，很難達(dá)到《物業(yè)管理?xiàng)l例》在制度設(shè)計(jì)時(shí)的規(guī)范和要求。二是業(yè)主委員會(huì)組建困難。新開發(fā)建設(shè)的小區(qū)因開發(fā)周期長(zhǎng)、入住率不高等原因，難以符合業(yè)主委員會(huì)成立條件，加之開發(fā)商、建設(shè)單位拖延移交社會(huì)事務(wù)，難以實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)大部分小區(qū)業(yè)主參與物業(yè)管理意識(shí)不強(qiáng)，召開業(yè)主大會(huì)選舉業(yè)主委員會(huì)達(dá)不到規(guī)定的人數(shù)，給組建工作帶來(lái)困難。三是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，缺乏監(jiān)督機(jī)制。業(yè)主委員會(huì)工作規(guī)則不健全，職責(zé)不明確，缺乏有力的指導(dǎo)和規(guī)范，且房產(chǎn)部門對(duì)物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的工作監(jiān)督管理不強(qiáng)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)存在亂作為的現(xiàn)象缺乏制約的依據(jù)和手段。四是業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)。少數(shù)的業(yè)主委員會(huì)成員缺乏責(zé)任意識(shí)、法制意識(shí)、整體意識(shí)，沒(méi)有從全體業(yè)主利益角度考慮問(wèn)題，功利心重，利用業(yè)主委員會(huì)謀取私利，造成不良的社會(huì)影響。五是業(yè)主自我管理和維護(hù)意識(shí)缺失。表現(xiàn)在自治意識(shí)差，公德意識(shí)不強(qiáng)。只管自家門內(nèi)的事，不關(guān)心涉及到全體業(yè)主公共利益的"門外事務(wù)。

　　三、關(guān)于加強(qiáng)全區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的建議

　　為進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理各方主體責(zé)任，全面提升物業(yè)管理總體水平，切實(shí)改善廣大業(yè)主居住環(huán)境，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序健康發(fā)展，維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定，根據(jù)《物權(quán)法》，國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，湖南省實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》辦法，建設(shè)部、財(cái)政部令[某]第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》、住建部[某]165號(hào)文件《物業(yè)承接查驗(yàn)辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我區(qū)實(shí)際，現(xiàn)就如何加強(qiáng)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作提出如下建議：

　　(一)完善頂層設(shè)計(jì)，建立健全法律法規(guī)，政府職能部門要當(dāng)好“裁判員”

　　1、完善法律法規(guī)政策，加大宣傳力度。一是完善立法。落實(shí)十八屆四中全會(huì)精神，市里可以將住宅小區(qū)物業(yè)管理納入地方法規(guī)建設(shè)議程，明確業(yè)主委員會(huì)的法人身份和主體責(zé)任。將有違法搭建建筑物、損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、未按業(yè)主大會(huì)決定補(bǔ)建或者續(xù)交專項(xiàng)維修資金、未按期繳納物業(yè)費(fèi)等問(wèn)題的業(yè)主相關(guān)信息納入市公共信用信息服務(wù)誠(chéng)信平臺(tái)，加強(qiáng)輿論宣傳與監(jiān)督，影響法人單位的投標(biāo)、個(gè)人的錄用晉升、信貸等，推動(dòng)物業(yè)管理良好環(huán)境的形成。二是健全工作機(jī)制。高度重視住宅小區(qū)物業(yè)管理在構(gòu)建和諧社會(huì)中的作用，建立物業(yè)公司準(zhǔn)入制度，強(qiáng)化對(duì)物業(yè)公司的行政監(jiān)管，理順市、區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的職責(zé)職能、權(quán)利義務(wù)，建立健全“屬地管理、條塊結(jié)合、分級(jí)負(fù)責(zé)、協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)”的工作機(jī)制。三是細(xì)化規(guī)則。政府要督促市房屋維修基金管理中心盡快落實(shí)建設(shè)部、財(cái)政部令第165號(hào)《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》和湘潭市《關(guān)于加強(qiáng)市城區(qū)物業(yè)管理工作的實(shí)施意見》，出臺(tái)房屋維修基金的使用交存管理細(xì)則，規(guī)范監(jiān)管、簡(jiǎn)化維修基金的使用程序，合理調(diào)整維修基金的分?jǐn)偙壤�，使維修基金真正發(fā)揮作用，充分調(diào)動(dòng)業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主參與自我管理的積極性。

　　2、嚴(yán)格依法依規(guī)把好規(guī)劃建設(shè)驗(yàn)收、移交關(guān)。一是政府要出臺(tái)公開搖號(hào)選聘前期物業(yè)公司的規(guī)定。同時(shí)督促規(guī)劃、國(guó)土、住建、質(zhì)監(jiān)、房產(chǎn)等部門加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開發(fā)過(guò)程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、移交等行政許可具體內(nèi)容的把關(guān)，進(jìn)一步規(guī)范開發(fā)商、建設(shè)單位的行為，嚴(yán)格落實(shí)《湖南省實(shí)施辦法》，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的`同步到位，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好條件。二是進(jìn)一步強(qiáng)化新建住宅小區(qū)驗(yàn)收交付工作，規(guī)劃、建設(shè)、房產(chǎn)部門在對(duì)住宅小區(qū)開發(fā)項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組成員及所在街(鄉(xiāng))、社(村)物管辦負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司、業(yè)主代表作為“第三方代表”共同參與，依據(jù)政府職能部門行政許可內(nèi)容逐項(xiàng)開展檢查驗(yàn)收。對(duì)開發(fā)建設(shè)不配套等遺留問(wèn)題，責(zé)成開發(fā)商、建設(shè)單位在規(guī)定期限內(nèi)，高質(zhì)量完善、整改，方可驗(yàn)收、移交，對(duì)拒不執(zhí)行的，要依法依規(guī)嚴(yán)肅查處，從源頭上控制和減少開發(fā)商、建設(shè)單位將遺留問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)公司，力推開發(fā)商與業(yè)主和諧相處，構(gòu)建三方共贏的良好局面。三是加快對(duì)老舊小區(qū)的改造步伐。老舊小區(qū)特別是改制企業(yè)移交管理的小區(qū)較多，居民收入低。政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金分配上予以傾斜，區(qū)牽頭，街(鄉(xiāng))按轄區(qū)組織全面摸底，有計(jì)劃逐年對(duì)小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行提質(zhì)改造，對(duì)改造后的零散小區(qū)進(jìn)行整合，將形成規(guī)模的小區(qū)由街(鄉(xiāng))、社(村)牽頭組織成立業(yè)主自治委員會(huì)，招標(biāo)引進(jìn)正規(guī)物業(yè)公司進(jìn)駐。

　　3、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管。加強(qiáng)和完善物業(yè)管理勢(shì)在必行，政府必須進(jìn)一步充實(shí)物業(yè)管理部門人員力量，加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)保障。一是學(xué)習(xí)上海的做法由政府購(gòu)買服務(wù)。組建全區(qū)住宅小區(qū)管理事務(wù)所，采取購(gòu)買公共服務(wù)的方式，對(duì)全區(qū)小區(qū)的物業(yè)行政管理委托社會(huì)中介組織管理。二是嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度。物業(yè)主管部門要嚴(yán)格執(zhí)行物業(yè)公司的資質(zhì)等級(jí)管理，構(gòu)建多級(jí)次的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，并充分發(fā)揮基層的監(jiān)督指導(dǎo)作用，將區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)、業(yè)主的考核評(píng)分納入到物業(yè)主管部門對(duì)物業(yè)公司的資質(zhì)考核工作中，每年進(jìn)行一次考核審定，評(píng)分較低單位要嚴(yán)肅整治，執(zhí)行退出制度。三是組織開展物業(yè)管理專項(xiàng)治理。整治服務(wù)質(zhì)量差的物業(yè)公司。對(duì)以管理者自居，服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)意識(shí)差，只收費(fèi)不服務(wù)，多收費(fèi)少服務(wù)，收費(fèi)不規(guī)范等現(xiàn)象進(jìn)行專項(xiàng)整治。同時(shí)，引入具有評(píng)估、監(jiān)測(cè)功能的第三方機(jī)構(gòu)，提供對(duì)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)公司資質(zhì)等級(jí)、物業(yè)管理費(fèi)分類收取的評(píng)估、監(jiān)測(cè)等服務(wù)。通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)的介入和相關(guān)部門規(guī)范管理，保障物業(yè)收費(fèi)、資質(zhì)管理、服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)等向社會(huì)的公開，增加透明度，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的良性運(yùn)作，使業(yè)主、物業(yè)公司受益，也使社會(huì)和諧穩(wěn)定。

　　(二)規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作，加強(qiáng)協(xié)調(diào)監(jiān)督檢查，區(qū)、街(鄉(xiāng))社(村)三級(jí)要當(dāng)好“指導(dǎo)員”。

　　1、進(jìn)一步明確工作職責(zé)。明確區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)的相應(yīng)工作職責(zé)，強(qiáng)化考核辦法，增加財(cái)力投入。各街(鄉(xiāng))要加強(qiáng)物管辦的力量，配備專職工作人員，物管工作經(jīng)費(fèi)納入到區(qū)、鄉(xiāng)財(cái)政預(yù)算和街道的財(cái)政計(jì)劃。同時(shí)，把物業(yè)管理納入網(wǎng)格化管理，將業(yè)主委員會(huì)成員、樓棟長(zhǎng)、有小區(qū)管理經(jīng)驗(yàn)的志愿者或社會(huì)公益組織加入到小區(qū)管理隊(duì)伍。繼續(xù)開展對(duì)無(wú)物管小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生業(yè)主自治及住宅小區(qū)星級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)建工作，并加強(qiáng)對(duì)申報(bào)、創(chuàng)建、評(píng)選結(jié)果的宣傳和運(yùn)用，營(yíng)造良好的社會(huì)輿論氛圍，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、業(yè)主高度自治相結(jié)合的綜合管理格局。

　　2、積極構(gòu)建物業(yè)管理與社(村)建設(shè)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。建立社(村)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司的聯(lián)席會(huì)議制度，搭建“三方”議事平臺(tái)，共同理順物業(yè)管理關(guān)系，建立基層物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。通過(guò)政府購(gòu)買公共服務(wù)，組建物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)構(gòu)。區(qū)、街(鄉(xiāng))物管辦應(yīng)結(jié)合文明城市創(chuàng)建工作，進(jìn)一步督促物業(yè)公司落實(shí)好《物業(yè)管理?xiàng)l例》，加強(qiáng)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高從業(yè)人員素質(zhì);指導(dǎo)物業(yè)公司不斷適應(yīng)業(yè)主的需求，拓展思路，向智慧型小區(qū)服務(wù)發(fā)展，營(yíng)造清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境，爭(zhēng)取業(yè)主的支持、理解，使物業(yè)公司真正成為小區(qū)業(yè)主的“服務(wù)員”。

　　3、加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)。業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的自治和監(jiān)管問(wèn)題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的主要矛盾之一，指導(dǎo)、監(jiān)管好業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)是街(鄉(xiāng))、社(村)物業(yè)管理工作的重中之重。區(qū)相關(guān)部門要加大對(duì)《物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律法規(guī)的學(xué)習(xí)培訓(xùn)、宣傳貫徹力度，使物業(yè)管理部門、物業(yè)公司、小區(qū)業(yè)主、開發(fā)商、建設(shè)單位等都能了解物業(yè)管理法律法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要增強(qiáng)業(yè)主自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)、依法維權(quán)意識(shí)，積極組建業(yè)主委員會(huì)，協(xié)助推薦遵守國(guó)家法律法規(guī)、模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。對(duì)人口規(guī)模達(dá)到兩千人以上的小區(qū)可以成立居民委員會(huì)，完善居民委員會(huì)與業(yè)主委員會(huì)“一套班子，兩塊牌子”的運(yùn)行模式。指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制訂議事規(guī)則、信息、財(cái)物公開、檔案管理等制度，切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用，使業(yè)主委員會(huì)成為小區(qū)的“管理員”。

　　4、大力提高業(yè)主自治水平。物業(yè)管理處于發(fā)展時(shí)期，配套政策尚不健全，不可能事無(wú)巨細(xì)都采用法律手段。而社會(huì)矛盾糾紛得不到及時(shí)調(diào)整，就有可能陷入無(wú)法緩解的對(duì)立困境。因此，在物業(yè)管理中，通過(guò)規(guī)范小區(qū)自治的內(nèi)容，完善小區(qū)公約，提高業(yè)主依法維權(quán)的意識(shí)，高度自治的意識(shí)，在正確行使民主權(quán)利的基礎(chǔ)上，承擔(dān)應(yīng)盡的義務(wù)和責(zé)任。區(qū)、街(鄉(xiāng))、社(村)有針對(duì)性地在小區(qū)開展“文明小區(qū)”、“文明樓棟”、“友好鄰居”、“星級(jí)文明戶”等評(píng)比活動(dòng)，促進(jìn)小區(qū)業(yè)主自覺遵守社會(huì)公德，形成和諧相處的良好氛圍。

物業(yè)管理調(diào)研報(bào)告15

　　近年來(lái)，隨著我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展及創(chuàng)建文明城市進(jìn)程的不斷加快，切實(shí)解決最低收入家庭住房問(wèn)題，已成為我市各級(jí)政府落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改善民生工作的主要工作內(nèi)容之一。為保證廉租住房建設(shè)管理工作規(guī)范，較好實(shí)施廉租住房的管理工作，我公司對(duì)各小區(qū)內(nèi)的廉租房進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：

　　一、市場(chǎng)化廉租住房的管理服務(wù)

　　市場(chǎng)化廉租住房的管理服務(wù)是完善廉租住房制度的一部分，而廉租住房管理服務(wù)又包括對(duì)廉租房的監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)、質(zhì)量保障等。城鎮(zhèn)廉租住房制度是一種保障性住房供應(yīng)制度。我市政府和相關(guān)單位通過(guò)向具有城鎮(zhèn)常住居民戶口的低收入家庭提供租金相對(duì)低廉的普通住房、核減租金以及發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼的方式來(lái)減輕居民的住房壓力，因而也是一項(xiàng)惠民政策。

　　廉租住房管理、服務(wù)經(jīng)驗(yàn)及運(yùn)作模式還在探索中。對(duì)于廉租住房社區(qū)的管理、服務(wù)模式，如果政府撒手不管，就難以提高該群體整體的居住質(zhì)量，違背了保障低收入群體的初衷；如果全部由政府來(lái)承擔(dān)，政府因其財(cái)力有限，肯定承受不了；如果全部由企業(yè)來(lái)承擔(dān)，幾乎沒(méi)有企業(yè)愿意接手，認(rèn)為它幾乎是沒(méi)有盈利的。所以必須建立有效的市場(chǎng)化廉租房管理服務(wù)模式，將管理、服務(wù)與物業(yè)經(jīng)營(yíng)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，確保物管資金的平衡，既減輕政府的負(fù)擔(dān)，又達(dá)到保障最低收入人群居住質(zhì)量的目的。

　　二、廉租住房管理中的問(wèn)題

　　針對(duì)保障性住房前期投資量大，管理周期長(zhǎng)、保障對(duì)象動(dòng)態(tài)化的特點(diǎn)，市政府組建了石嘴山市正惠公共租賃住房管理有限公司，負(fù)責(zé)我市公共租賃（廉租）住房的租金收取、維護(hù)和管理。同時(shí)為完善管理制度，市政府出臺(tái)了《石嘴山市廉租住房保障和經(jīng)濟(jì)適用住房管理實(shí)施辦法》，保障我市廉租住房管理機(jī)制合理有效的運(yùn)行，在此辦法實(shí)施的過(guò)程中仍然存在諸多問(wèn)題：

　　1、人員的特殊性

　　廉租房的準(zhǔn)入條件有限，其居住群體是社會(huì)低收入家庭，如下崗人員、社會(huì)無(wú)業(yè)人員、老弱病殘人員相當(dāng)普遍，涉毒、兩勞等重點(diǎn)人口較為集中，不穩(wěn)定因素較多。與商品房管理服務(wù)相比之下，廉租房管理服務(wù)較不容易，因?yàn)樵诠�民道德素質(zhì)、維護(hù)環(huán)境秩序的自覺性有很大差別。相應(yīng)的給廉租房的管理、服務(wù)增加了很多困難。

　　2、管理服務(wù)內(nèi)容的特殊性

　　為了使廉租房住戶都能享受改革開放和社會(huì)發(fā)展的成果，政府保障部門作為業(yè)主單位，委托專門的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或社會(huì)物業(yè)服務(wù)模式進(jìn)行治安、綠化養(yǎng)護(hù)、衛(wèi)生保潔、公共設(shè)施設(shè)備維修等公共服務(wù)，與單純的商業(yè)物業(yè)服務(wù)相比，廉租房更側(cè)重于后期管理與服務(wù)，實(shí)際上已經(jīng)接近于一般意義上的社區(qū)服務(wù)管理。

　　3、租賃與管理相脫離�，F(xiàn)我市（大武口區(qū)）廉租住房租賃、管理工作由正惠公司負(fù)責(zé)，包括租金的收取、簽訂租賃合同和住戶檔案的管理，以及配租后對(duì)廉租住房的監(jiān)管工作。由于廉租住房小區(qū)的物業(yè)管理工作不在我公司工作范圍內(nèi)，廉租住房涉及物業(yè)管理的問(wèn)題，牽扯于幾個(gè)單位之間，極易造成無(wú)據(jù)可依、互相推諉的狀況，給廉租住房監(jiān)管工作造成諸多障礙。例如居住過(guò)程中承租人對(duì)公共設(shè)施的損毀、騰退過(guò)程中鑒定房屋的完好程度等等。

　　4、目前，我公司所管理的廉租住房小區(qū)，承租人員較為復(fù)雜，部分住戶觀念沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)變，違規(guī)裝修、破壞綠化種植農(nóng)副產(chǎn)品，小區(qū)內(nèi)環(huán)境凌亂，樓道雜亂無(wú)章，公共設(shè)施損毀等現(xiàn)象屢見不鮮。廉租住房管理工作仍處于探索期，需要在工作中繼續(xù)整改與完善。

　　三、正惠公司實(shí)施市場(chǎng)化管理下廉租住房的前提、優(yōu)勢(shì)

　　（一）實(shí)施前提

　　由于我市現(xiàn)有廉租住房均分布于各商品住宅小區(qū)內(nèi)，管理維護(hù)工作不具備針對(duì)性開展的條件，且我公司正在探索廉租住房小區(qū)市場(chǎng)化管理，各方面經(jīng)驗(yàn)均有欠缺，故我公決定司實(shí)施市場(chǎng)化管理的對(duì)象暫定為：廉租住房建成套數(shù)占該小區(qū)總套數(shù)的70%以上，配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)。

　�。ǘ�）優(yōu)勢(shì)

　　1、隊(duì)伍年輕，有創(chuàng)新意識(shí)。正惠公司自20xx年1月份人員到位以來(lái)，共計(jì)員工8名，均為大學(xué)�？埔陨蠈W(xué)歷，具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)或工作經(jīng)歷。廉租住房保障制度為近年來(lái)新生的民生工程項(xiàng)目之一，各方面工作的開展皆需要接受能力快、思維活躍的工作人員來(lái)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)化管理體制的更新與完善。而我公司正是具備了這樣的條件。

　　2、降低公司管理成本。廉租住房保障對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，經(jīng)濟(jì)條件是制約發(fā)展和管理的.重要因素�，F(xiàn)我市廉租住房物業(yè)統(tǒng)一由所在小區(qū)業(yè)主委托的物業(yè)公司管理，也就是說(shuō)廉租房的管理工作在流程中實(shí)行單位分工化的管理模式，這樣既增加了人員成本，也在資金注入上造成斷層現(xiàn)象。如果由我正惠公

　　司實(shí)行廉租住房租賃、管理、維護(hù)一條線流程，實(shí)行收支互補(bǔ)，在成本上實(shí)行人員分管化，實(shí)現(xiàn)人工成本合理調(diào)度、資金成本上的合理壓縮。經(jīng)初步測(cè)算，僅人員管理成本一項(xiàng)，每年可節(jié)約資金約6萬(wàn)元左右。

　　3、能夠更好的對(duì)廉租住房實(shí)施動(dòng)態(tài)管理。保障性住房的物業(yè)管理與普通商品住房的物業(yè)管理之間的矛盾根源是房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。而廉租住戶作為房屋的使用者，不論是自身利益所在，還是經(jīng)濟(jì)條件的影響都會(huì)形成物業(yè)管理工作中的阻礙因素。作為產(chǎn)權(quán)人（政府）的委托管理者、出租與承租關(guān)系中的中間人，我公司在掌握承租人的家庭情況、自身?xiàng)l件等資料的同時(shí)，能針對(duì)性的實(shí)行對(duì)廉租住房物業(yè)的動(dòng)態(tài)化管理，協(xié)調(diào)產(chǎn)權(quán)人與使用人之間的權(quán)屬利益，以促進(jìn)物業(yè)管理工作平穩(wěn)開展。只有安居才能樂(lè)業(yè)，讓城鎮(zhèn)中的住房弱勢(shì)群體住得好，不僅能使其安心地工作，還能增加他們的歸屬感與幸福感，增強(qiáng)他們參與城市建設(shè)的積極性。城鎮(zhèn)廉租住房制度是關(guān)注民生的一項(xiàng)重要制度，是有利于構(gòu)建和諧社會(huì)的重要制度。

　　xxx管理有限公司

　　20xx年6月20日

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