營銷方案

時間：2023-09-14 15:38:31 方案我要投稿

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（優(yōu)選）營銷方案4篇

　　為保障事情或工作順利開展，預(yù)先制定方案是必不可少的，方案一般包括指導(dǎo)思想、主要目標(biāo)、工作重點、實施步驟、政策措施、具體要求等項目。那么什么樣的方案才是好的呢？下面是小編收集整理的營銷方案5篇，希望對大家有所幫助。

（優(yōu)選）營銷方案4篇

營銷方案篇1

　　一、適用范圍：

　　二、有效期：20xx 年 2月 1 日——20xx 年 12 月 31 日。

　　三、車輛銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：臺階銷售獎勵分車型考核，以月度銷售量為考核指標(biāo)。

　　1、月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售量達到不同的臺階，享受不同的單臺提成獎勵政策：

　　2、臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)回款開票的數(shù)量為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、特別說明：正式直銷專員連續(xù)三個月車輛銷售量在團隊中排名最后的，實行末位淘汰，實習(xí)直銷專員入職滿 3 個月仍未銷售車輛的實行轉(zhuǎn)崗或淘汰。

　　四、保險銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。

　　1、商業(yè)險月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售額達到不同的臺階，享受不同的提成比例獎勵政策：

　　2、臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、交強險銷售提成：交強險銷售額*1%，交強險不列入商業(yè)險臺階銷量計算。

　　4、核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)回款開票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　五、精品銷售提成政策：

　　政策設(shè)置：以月度銷售額為考核指標(biāo)。

　　1、月度臺階銷售獎勵：直銷專員月度銷售額達到不同的臺階，享受不同的提成比例獎勵政策：

　　2、臺階銷售量目標(biāo)：在每月 1－3 日下發(fā)當(dāng)月的臺階銷售量目標(biāo)。

　　3、核算標(biāo)準(zhǔn)：實際銷售量以直銷專員當(dāng)月實現(xiàn)開票的銷售額為核算標(biāo)準(zhǔn)。

　　六、車貸銷售提成獎勵：

　　1、車貸手續(xù)費*S，手續(xù)費為 1000-20xx 元/臺。

　　2、核算標(biāo)準(zhǔn)：以當(dāng)月回款開票計，無手續(xù)費的車貸不計入車貸考核量。

　　七、月度銷售冠軍獎勵：

　　1、月度車輛銷售冠軍獎勵：對月度各車型合計銷售量最高的直銷專員評定為月度車輛銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵300 元。

　　2、月度保險銷售冠軍獎勵：對月度全部保險合計銷售額最高的直銷專員評定為月度保險銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200 元。

　　3、月度精品銷售冠軍獎勵：對月度全部精品合計銷售額最高的`直銷專員評定為月度精品銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200 元。

　　4、車貸銷量冠軍獎：對月度全部車貸銷量合計最高的直銷專員評定為月度車貸銷售冠軍榮譽獎勵，并給予現(xiàn)金獎勵 200元。（無手續(xù)費的車貸不列入車貸銷量計算）

　　5、享受獎勵政策條件：直銷專員必須完成臺階 4 的任務(wù)量才能享受相應(yīng)的銷售冠軍獎勵。

　　6、兌現(xiàn)方式：月度銷售冠軍榮譽獎勵在銷售部月終總結(jié)會議上頒發(fā)表彰，現(xiàn)金獎勵在次月發(fā)工資時兌現(xiàn)。

　　八、直銷員最終工資核算：

　　最終工資=（底薪工資+提成獎勵）*0.6+（底薪工資+提成獎勵）*0.2*月度客戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎勵）*0.2*日常行為考核得分。

　　九、直銷員業(yè)務(wù)提成激勵方案：

　　1、建卡數(shù)量考核：500元獎金*實際新增潛客數(shù)量/新增潛客目標(biāo)數(shù)量，新增潛客數(shù)量任務(wù)以月為單位進行下達。以CRM 系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，有效的跟蹤回訪記錄，信息齊全。

　　2、邀約到店量考核：每月1日下達任務(wù)目標(biāo)，根據(jù)數(shù)據(jù)匯總情況，每月1日下達臺階目標(biāo)值。

　　3、銷量提成：按直銷員月度成交結(jié)算數(shù)量，依據(jù)臺階式銷售相應(yīng)提成。

　　4、電銷員最終工資核算：

　　最終工資=（底薪工資+提成獎勵）*0.8+（底薪工資+提成獎勵）*0.1*月度客戶滿意度得分+（底薪工資+提成獎勵）*0.1*日常行為考核得分。

營銷方案篇2

　　1、美食林客流分析

　　去超市的顧客，主要從西門進去，然后從西門直接出去，而不光顧正門，因為在西門可以存包，而且服務(wù)臺位于西門附近。

　　去春天百貨的顧客，從正門進去，這也是我們重點開發(fā)的顧客，怎樣挽留這部分顧客，將是我們研究的重點。

　　進入到美食林后，這些顧客會做什么？購物、上收銀臺交款、上廁所、上三樓吃飯，在顧客進店后的過程中進行插縫宣傳。

　　2：怎樣讓所有進美食林的女性顧客都知道靚佳人？

　　正門宣傳：在積分處、在正門外、在消防栓處，放置靚佳人的x展架，展架內(nèi)容以促銷產(chǎn)品為主，漢字說明為次，設(shè)計要點是：人看上去就有購買欲望；也可以派人利用空閑時間在門口進行宣傳品的派發(fā)。

　　西門宣傳：利用店內(nèi)空閑時間，派員工到西門進口處，發(fā)放靚佳人三折頁，進行當(dāng)場促銷宣傳。

　　收銀臺宣傳：在收銀臺放置靚佳人的宣傳品；在收銀臺放置靚佳人的換購卡（購物滿多少元可以獲得一張換購卡），目的不是為了增加銷量，而是利用美食林的客流進行口碑宣傳，讓更多的.人傳播靚佳人化妝品，讓更多的女性朋友知道靚佳人。

　　女性廁所宣傳：在廁所內(nèi)安放講究衛(wèi)生標(biāo)語，附加靚佳人的形象標(biāo)語（考慮與美食林合作）。

　　存車處宣傳：存包處我們沒有辦法宣傳的話，可以在存車處宣傳，讓存車師傅穿上靚佳人的衣服，印上靚佳人的標(biāo)語，或者直接委派員工在存車處進行定時派發(fā)三折頁。

　　3：怎樣讓更多進美食林的女性顧客都購買靚佳人產(chǎn)品？

　　3.1：活動促銷平面宣傳：3.1.1展架擺放，店前人流量很大，所以有必要在每次活動的時候做2個展架，放在顯要位置，展架內(nèi)容以：特價產(chǎn)品、名品折扣為主，文字少一點，圖片多一點。3.1.2海報和三折頁，海報雜志成本過高，三折頁活動要與邯鄲市6家店活動區(qū)分開，武安店的活動要一波接一波，活動不能斷，因為美食林內(nèi)部的活動和陽光商場的活動過于頻繁，不搞活動促銷就失去了銷售賣點。

　　3.2：活動促銷廣播宣傳：3.2.1空中音響控制，播放靚佳人的促銷活動廣告片，播放靚佳人的廣告片，不能總是根據(jù)員工個人愛好播放歌曲，盡量以顧客為導(dǎo)向，以銷售為目標(biāo)。3.2.2利用美食林全商場音響，美食林的音響系統(tǒng)不可能播放我們店的廣告片，但是美食林播放系統(tǒng)允許找人尋物的廣告，不管出于何種原因，都應(yīng)該盡量讓廣播中聽到靚佳人化妝精品店的聲音，范例：靚佳人化妝精品店活動促銷員聽到廣播后，請抓緊時間回店內(nèi)，顧客等你。

　　3.3：活動促銷電視宣傳：3.3.1門頭六塊電視屏幕+凱芙蘭島柜一款電視，都應(yīng)及時播放靚佳人促銷宣傳廣告片，讓春天百貨一樓盡可能多的出現(xiàn)靚佳人三個字，進行瘋狂亂炸。

　　3.4：活動促銷短信宣傳：3.4.1根據(jù)錄入的會員手機信息，有針對性的發(fā)送手機短信，擴大靚佳人的影響力。

　　4：怎樣讓更多的武安市女性購買靚佳人產(chǎn)品？

　　4.1三折頁平面媒體發(fā)放區(qū)域：

　　4.1.1從雙馬順著中興路到建東街，這是重點發(fā)放路線，兩邊門市、街上人流都是發(fā)放的重點對象。

　　4.1.2從美食林春天百貨順著放射路到建材市場，這離美食林比較近，雖然算不上繁華，但是附近居民對美食林都比較認(rèn)可，也應(yīng)該是我們發(fā)放的重點對象。

　　4.1.3從橋西路東頭順著橋西路、體育路到體育路西頭，這是武安市又一商業(yè)街，周邊小區(qū)比較多，適合發(fā)放。

營銷方案篇3

　　一、活動主題

　　情濃一生，真心表愛意

　　活動（一）主題：七夕情人，真愛無限

　　活動（二）主題：愛我，就勇敢說出來

　　活動（三）主題：情意無價，愛我有獎

　　二、活動時間

　　20xx年8月1日至8月6日

　　三、活動對象

　　1、活動（一）針對目標(biāo)對象：年齡在23歲—45歲之間，衣著有品味，特別是開私家車的男士及美容院顧客；

　　2、活動（二）針對目標(biāo)對象：活動（一）參與者及美容院會員的丈夫（或男朋友）；

　　3、活動三針對目標(biāo)對象：活動（二）參與者及所有參加評選的女性；

　　四、活動內(nèi)容

　　活動（一）：“七夕情人，真愛無限”特惠活動

　　活動期間，所有男士可在美容院購買“情侶浪漫心禮”特惠套餐（價值￥999元），贈送給自己的妻子（女朋友），以此充分表達自己的愛意，感謝妻子（女朋友）在過去的一年里對自己的支持和幫助；美容院顧客也可同時宣傳（愛人共享活動優(yōu)惠）；

　　美麗心意卡可享受九重特惠：

　　1、任選基礎(chǔ)護理項目十二次；

　　2、任選身體護理項目四次；

　　3、獲贈“愛意無限”客裝產(chǎn)品禮盒一套（特別包裝）送給妻子（女朋友）；

　　4、 8月26日獲贈鮮花一束（11朵，顏色自選）和精美巧克力一盒，由專人送到指定人處；

　　5、獲贈名牌男士皮帶一條（或名牌襯衫、錢包）；

　　6、獲贈男士專用潔面乳一支；

　　7、贈男士腎部保養(yǎng)護理一次；

　　8、獲贈愛情誓言卡一張，參加“最佳情話評選活動，有機會獲得精美獎品；

　　9、當(dāng)天落訂可獲九折優(yōu)惠；

　　注：或結(jié)婚時間在三年以上（含三年，以結(jié)婚證書為準(zhǔn)）可再獲九折優(yōu)惠（折上折）

　　活動（二）：“愛我，就勇敢說出來”愛情誓言表達活動

　　在20xx年8月1日至8月6日期間，凡購買“情侶浪漫心禮”特惠套餐的男士和美容院會員的丈夫（或男朋友，注：不須購買“情侶浪漫心禮”特惠套餐）均可在美容院領(lǐng)取愛情誓言卡一張，寫下自己的動人情話，貼在美容院門口的心形板上，讓大家一起來見證自己對愛人的心意，讓自己的愛情永恒不變！

　　活動（三）：“情意無價，愛我有獎”最佳情話評選活動

　　在20xx年8月19日至8月26（下午三點前）日期間，所有的女性朋友均可領(lǐng)取最佳情話評選劵一張，評選出自己心目中的.最佳情話表達各個獎項，所有參加評選的女性朋友均可獲贈美容院送出的體驗券一張（或元代金券），并參加抽獎活動，獲取精美獎品；

　　8月26日17：00現(xiàn)場揭曉評選結(jié)果，評比出“最動人情話獎”、“最有創(chuàng)意情話獎”、“最佳人氣情話獎”、“最樸實情話獎”、“最幽默情話獎”等五個獎項，獲獎?wù)呔色@贈免費西餐廳情侶套餐（或免費情侶電影套票）；同時抽出參加評選的中獎?wù)呷舾擅í勴椉蔼勂酚擅廊菰鹤远ǎ?/p>

　　五、活動宣傳：

　　1、宣傳重點時間：活動前五天

　　2、宣傳手段：

　　a、派單（主題：致男士的一封信，）；

　　b、懸掛橫幅（活動主題）；

　　c、海報張貼或x展架展示（活動內(nèi)容說明）；

　　d、夾報；

　　e、七夕情侶廣告氣球宣傳（心形粉色氣球）；

　　六、活動備注事項：

　　1、宣傳單張要有煽動力和感染力，提出了最合理的、最浪漫的、最體貼的理由，以此打動目標(biāo)對象――男士；

　　2、宣傳話術(shù)重點：著重強調(diào)送“情侶浪漫心禮”特惠套餐是對妻子（女朋友）的一種最關(guān)愛，是愛的實際行動表現(xiàn)；

　　3、制定活動銷售目標(biāo)，并分解給各美容師（美容顧問）相應(yīng)任務(wù)指標(biāo)，活動結(jié)束后按照達成率情況進行獎賞。

　　4、美容院店內(nèi)須進行適當(dāng)布置，營造節(jié)日促銷氛圍，刺激顧客的購買欲望；如有張貼“男賓止步”的提示，活動期間須撤下；同時在店外擺入心形板時注意城管的干涉；

　　5、可聯(lián)合花店、西餐廳、男士服裝專賣店等商家共同促銷，提升活動的影響力；

　　6、此方案僅供參考，具體促銷內(nèi)容和執(zhí)行細(xì)節(jié)應(yīng)依據(jù)商圈和美容院實際情況進行調(diào)整和補充。

營銷方案篇4

　　一、前言：營銷理由

　　傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)認(rèn)為，商品的價值決定于凝集在商品中的有效勞動，而商品的價格取決于供求關(guān)系。按這一理論，一個物件的價值是個客觀、可度量的值。人們只要理智地度量生產(chǎn)某種商品所需要的有效勞動，就可以了解一個商品的內(nèi)在價值，并以此為交換的依據(jù)。在這一理論的框架內(nèi)，消費者能夠客觀地掌握一個商品的價值，因而是理智的，因而也就不存在市場營銷概念了。

　　然而，西方經(jīng)濟學(xué)則認(rèn)為，商品的價值取決于商品的Utility，所謂Utility是指商品的服務(wù)帶給人們的效用，或說好處。而這個效用的評價標(biāo)準(zhǔn)是一個主觀的概念：同一商品在不同的消費者看來有不同效用，南方人認(rèn)為米飯好，北方人認(rèn)為饅頭好，誰也不能把自己的價值取向強加給對方。由于認(rèn)識到了商品的價值是個很主觀的東西，因此產(chǎn)生了西方經(jīng)濟學(xué)的市場營銷概念。營銷的目的就是要影響消費者的價值認(rèn)同，使之心甘情愿地付出更多的成本購買某一品牌的商品，而不是具有同性質(zhì)的其他品牌。

　　現(xiàn)在已經(jīng)步入了知識經(jīng)濟，“華翠”內(nèi)部必有一個創(chuàng)新系統(tǒng)來不斷審視、破壞現(xiàn)有流程，取而代之更好的流程，以使自己跑得更快。以下是房地產(chǎn)營銷策劃書的具體內(nèi)容。

　　二、促銷：點石成金

　　現(xiàn)在的競爭，已不僅僅是某一個層面上的競爭。一個企業(yè)如果僅僅在某一層面占據(jù)優(yōu)勢，而在整體上卻還存在這樣或那樣的短板的話，那么，就有可能在新一輪的競爭當(dāng)中，被更具綜合優(yōu)勢的競爭者淘汰，這是新時期的基本市場法則。有遠(yuǎn)見的人總試圖看清原本看不清的東西，一成不變的思維方法是最容易失敗的。在房地產(chǎn)市場飽和的現(xiàn)狀下，我們必須打破常規(guī)、標(biāo)新立異，充分運用創(chuàng)新思想，設(shè)計出多種全新的營銷模式。做到多點齊發(fā)，連點成面，面面俱到；多線共拉，布線為網(wǎng)，一網(wǎng)打盡。

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　　房地產(chǎn)開發(fā)商對其所開發(fā)的項目都期望盡快銷售出去，但往往事與愿違，欲速則不達。尤其是中高檔的住宅物業(yè)，在買方市場的情況下，要想靠急功近利的方式獲取高額的投資回報，更是難上加難。因此，市場上出現(xiàn)了一種帶租與銷售的營銷模式，不僅適用于商業(yè)物業(yè)的銷售，也被可引入中高檔住宅的銷售。目前高明住宅的銷售市場競爭十分激烈，市場明顯供大于求。在此情況下，如果華翠園沉住氣，以“不變應(yīng)萬變”（價格方面），倒也可以在高明獨樹一幟。但我們不能滿足于此，必須盡快將部分尾樓處理掉，以加快資金的運轉(zhuǎn)速度。所以，房地產(chǎn)營銷應(yīng)當(dāng)調(diào)整思路，改變策略，在不“變”中求“變”：“千變?nèi)f化”（營銷手段方面），采取“租售結(jié)合”的營銷策略。

　　“租售結(jié)合”房地產(chǎn)營銷策略和方法的基本內(nèi)容如下：當(dāng)市場發(fā)生變化，供給過度，造成樓房難以銷售時，應(yīng)改變營銷策略：先設(shè)法將手中的物業(yè)租出去；然后再將營銷目標(biāo)鎖定在投資型買家這一目標(biāo)消費群體，讓其在有較高投資回報保障的前提下，成為該物業(yè)的擁有者。這樣，即使房子暫時未售出，我們也可以獲得一定的租金，而且，隨著高明經(jīng)濟的發(fā)展導(dǎo)致消費推動的房價上漲空間巨大，這樣，公司可以得到雙面的回報。何樂而不為呢確實，房地產(chǎn)行業(yè)本身就特別注定資金的快速運轉(zhuǎn)，可是，我們可以用出租之房到銀行抵押進行借款，以緩解再開發(fā)的資金壓力，充分調(diào)整資金運轉(zhuǎn)率。這樣，我們就可以做到有大利而無小害、有多得而無少失。另外，本人曾經(jīng)對荷城現(xiàn)有打工族做過租房調(diào)查，通過市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)：隨著大佛山的啟動及招商成績的顯赫，吸引到了大批外來者，出租屋一直出現(xiàn)緊缺，并愈演愈烈。房屋租金也出現(xiàn)很大的上漲。所以，本策略很具可行性，市場空間大，大可一試！

　�。ǘ╉敇牵豪е袆�(chuàng)“圓”（園）

　　眾所周知，頂樓幾乎成了所有開發(fā)商的心頭病，絕大部分避免不了“滯銷”的命運，開發(fā)商須費很大力氣才能將其出售，有些甚至逃脫不了一直空置的狀況。追本嗍原，我們必須找出導(dǎo)致其獨特命運的原因：人的消費思想是理性的，同時，他們的消費行為也私利的，在決定高消費品時，他們都會“挑三揀四”“小心翼翼”，特別是左右自己全家命運的物產(chǎn)時，他們更是“銖銖校量”、“顧前怕后”。其實頂樓最要命的就是夏天過熱，炙得人悶不過氣來。具體問題具體分析，一切從實際出發(fā)，針對這種現(xiàn)狀，我們可以在頂樓建好可以隔熱的“花園”，它雖是隔熱層，但它并不同于一般的其它隔熱層，相比前者隔熱效果更好，其房內(nèi)正常溫度幾乎跟其他非頂樓一樣；再者，它的材料及鋪設(shè)形式有異：直接在原有隔熱層上鋪一定厚度的土層，然后于土層栽花種草，這樣，除了可以防熱外，還可以起到美化環(huán)境及凈化空氣的作用（土坯本身具有非一般的吸熱功能）。

　　并且，我們投入也不大，100平面大概只需2000元即可，同時，我們的大量建設(shè)又可以產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)，進一步降低“花園”建設(shè)成本。至此，頂樓的困境我們就可以“圓”滿解決了。（具體操作方法可以到“永安新村”“取經(jīng)”）

　　阻礙頂樓銷售的難題還有二：過高、容易漏裂。在這里，要解決過高的問題可以做的就是對其進行精細(xì)化的市場細(xì)分，目標(biāo)群定位于年輕階層（如本人）；另外，還必須采取低價、甚至成本價銷售，在價格上對其固有的缺點以一定的補償，以彌補其不足。對于頂樓容易產(chǎn)生漏雨及墻壁裂縫問題，在建造的過程當(dāng)中如果嚴(yán)把了質(zhì)量關(guān)的話，是不會發(fā)生這樣的質(zhì)量問題的，但是既然現(xiàn)在房已建好，我要問的是您們對自己的產(chǎn)品有信心么？（當(dāng)然我對您們還是有信心的），如果有的話，那在售房時，我們可以大膽對消費者以“三包”的承認(rèn)，并簽訂附外質(zhì)量保證合同。這樣，顧客們在夠買時就會很放心了。（其實，這樣的營銷要以高要求的產(chǎn)品質(zhì)量為基礎(chǔ)的，因為營銷是“末”，而產(chǎn)品是“本”；營銷是“術(shù)”，而產(chǎn)品是“道”）

　�。ㄈ┲袠牵阂耘f換新

　　俗話說：“沒有不好的產(chǎn)品，只有不好的定位”，市場如戰(zhàn)場，“凡戰(zhàn)者，以正合，以奇勝”。市場不同情弱者，在產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、營銷手段單一的競爭市場中，沒有的、具有創(chuàng)新推廣手段的企業(yè)，就沒有長久的生命力與市場占有率；而將過去固化、單一的策略手段奉為“尚寶”的企業(yè)，必定走不出惡性競爭的陰影，最后也逃離不了失敗的厄運。因此，企業(yè)只有永遠(yuǎn)保持創(chuàng)新的頭腦，不斷將其新思想轉(zhuǎn)化為獨特的、適應(yīng)現(xiàn)實要求的模式，并成功付諸實踐。才能穩(wěn)固并拓展市場，勝出于與己激烈競爭的強手之林。

　　目前，作為彈丸之地的高明，已有大量建成、在建、籌建的樓盤存在，市場形勢更趨嚴(yán)禁。我們必須采取差異化的市場策略，努力創(chuàng)造與對方的差異，以正確的市場定位加上強有力的執(zhí)行去甩開跟隨者，從而獲取成功。經(jīng)過苦苦尋思，本人又“鹵莽”獻上一計：隨著高明低層消費群的成熟及社會普遍存在的“2·8定理”（社會中80%的錢掌握在20%的人手中，而其余80%的人只控制著20%的財富。在這里，本人將這80%的人定為低層消費者），二手房市場異常火暴，有些時日甚至趕超新房成交量。跟隨本區(qū)農(nóng)村人口的繼續(xù)大量轉(zhuǎn)移及外來人口的消費涌動，這種市場結(jié)構(gòu)狀況必定還將延續(xù)甚至加深。二手樓交易已成為一種發(fā)展潮流，不可逆轉(zhuǎn)！有時，機會就出現(xiàn)在市場的變化中，跟隨于雷聲轟隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市場，而失敗者之所以失敗就因為他“茫然”于機會。我們必須抓住這大好時機，毫不畏縮地推行樓房“以舊換新”的銷售模式。交換時用新樓固定價減去顧客舊樓協(xié)商價，然后由消費者支付這個結(jié)果值即可。

　　關(guān)于這個手段，我也不是盲目瞎瓣，而是有一定的市場依據(jù)的。畢竟，高明舊樓多分布于市區(qū)西面，即荷香路以西，這里，多以散樓布局為主；而新樓絕大部分為花園形式，設(shè)有保安及其他物業(yè)管理服務(wù)人員，安全系數(shù)更大。再加上老區(qū)環(huán)境污染嚴(yán)重及人們的喜新厭舊心理作祟，在有一定經(jīng)濟條件下，市民多有“賣舊買新”的沖動，而我們開展的“以舊換新”策略在多種宣傳方法的基礎(chǔ)上（后面提到），一次又一次的激發(fā)著他們的購買欲，調(diào)動著人們的沖動感。在這樣的作用下，成交是遲早的事。記�。菏袌錾系某晒φ叩拇_是那些最能適應(yīng)現(xiàn)行環(huán)境要求的公司──它們向真正需要的“東西”（銷售模式）而付出。

　�。ㄋ模┚G化：詩意棲居

　　“詩意棲居”是人類居住的夢想！所以古人云“無水則風(fēng)到氣蔽，有水則氣止而風(fēng)無。其中以等水之地為上等，以藏風(fēng)之地為次等”，有山水懷抱之地才為風(fēng)水寶地。于是人們詩意棲居在水一方契舍了文化、審美、心理和生理需要，遂流行于市井販夫、商賈巨富、文人騷客中。至今，人們對于物業(yè)的綠化要求更高一層�；▓@者，人文、自然與建筑對話的靈性空間，于其中，人性獲得升華。建筑為園林讓路，生活回歸自然。本人今天考察過貴園，微覺不妥，完美當(dāng)中有那么一絲絲不足：花園外圍綠化帶未建立，從外看，給整個花園婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。請盡快將其“整容”一番。至?xí)r，必將帶給您們更多的“選票”。

　　滿眼的綠色意味著寬闊的視野，洞察市場才能開山立業(yè)；氧氣如同良好的運營機制，保證置身其間的人力、資金、技術(shù)圓滿運轉(zhuǎn)；陽光是花園的遠(yuǎn)景，吸引更多市民“埋單”。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)：“和諧”民主

　　現(xiàn)代消費從一般消費轉(zhuǎn)向體驗消費，由理性消費發(fā)展為感覺消費。以前叫做消費者買的放心、用的稱心；現(xiàn)今邊為消費者買得開心、用得滿心，再加上人都是有感覺的動物，在享受服務(wù)時，必須要受到特別的待遇、絕對的尊重，他埋單時才滿意，以后也高興再次光臨；在購買商品時，人們需要的是熱誠的售后服務(wù)。在這方面，海爾集團的品牌建設(shè)可算上乘。

　　海爾產(chǎn)品的核心價值就是“真誠”，品牌口號是“真誠到永遠(yuǎn)”，其服務(wù)，產(chǎn)品研發(fā)都是對這一理念的注釋和延展。因此，海爾的空調(diào)、冰箱、洗衣機等產(chǎn)品多次被列為消費者最喜歡的品牌之一。

　　在這方面，我們都得不恥于問師海爾，并還得把這樣的服務(wù)延伸、拓展到物業(yè)管理服務(wù)上。因為物業(yè)管理好壞也直接影響到房樓的社會認(rèn)同度。只有我們的認(rèn)同度高了，才會受到更多消費者的追棒。具體操作：引進一家富有實力的物業(yè)管理公司來接盤，為現(xiàn)有業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，帶來人性化、親情化的先進服務(wù)管理理念，同時，最主要的是在安全管理上受到業(yè)主的贊譽。這樣，老業(yè)主帶動新客戶，必將提升“華翠園”銷量。

　　三、推廣：多管齊下

　　一個成熟、成功的品牌，到最后所擁有的，并不僅僅是強勢的知名度和優(yōu)秀的形象，而是與消費者形成的牢固的心理上的'聯(lián)系。境界的品牌，并不是消費者有意識認(rèn)定的“好品牌”，而是存在于消費者認(rèn)知“無意識”中的一種自然的狀態(tài)。強的品牌并不氣勢壓人，而是以親和友善的姿態(tài)向市民的一種虔誠的訴求及消費者的認(rèn)同和好感。市場營銷的戰(zhàn)爭其實就是借助廣告對“品牌好感”的爭奪。所謂“會哭的孩子有奶吃”就證明了要敢于訴求的道理。舉一個最簡單的例子：你愛上一個女孩必須勇敢追��！否則，你只能在單相的煎熬中忍痛！而你那心中的女神隨時都有可能成為別人卿卿我我的陪伴。悲哀呀！對嗎？

　　最主要的，因為房產(chǎn)乃關(guān)系到一個家庭的福祉的關(guān)鍵性消費，一生中就那么一兩次。面對它們時，誰不慎之又慎、顧這盼那？倘若我們“羞”于表達自己的“愛”、恥于剖白心中之“情”。人家會“下嫁”于我嗎？這點從下面的圖表就可以看出來：圖中陰影部分為人們車房消費，他們在面對這二者時都富有理性，這就要求我們借助一切可以借助的力量（手段）全力去說服他們、征服他們

　�。ㄒ唬⿵V告：媒體打壓

　　廣告宣傳主要以《高明信息報》、街巷橫幅條為主，以高明有線電視臺為輔。其中，電視臺廣告盡量少放，一來減少廣告投入費用，限度地提高廣告資金的回報率；二來高明電視臺上映時間短暫，又沒有自己固定的頻道（只是在黃金時段插播少次），收視率低下，再者，電視廣告是最招致觀眾反感的媒體。其實，采取任何活動都一樣，在行動之前應(yīng)先在自己心中琢磨琢磨，通過自己的邏輯考核看它是否“經(jīng)濟”。

　　通過本人多次經(jīng)驗的證明，現(xiàn)有個很好的考核方法：

　　如果廣告后收益>廣告費用,則是經(jīng)濟的,可行!可是,學(xué)過甚至關(guān)注、了解過經(jīng)濟學(xué)的人都知道，企業(yè)是贏利組織，它的這一本性決定了其在參與所有實際時都必須是以最小的投入而創(chuàng)造利潤的化！好！既然這樣的話，我們在醞釀廣告投入時，必須將其費用投入結(jié)構(gòu)化，以達到花最少的費用而獲取訴求的化。舉個例子，如果你在平靜的池塘里投一個小石子，激起的漣漪就能讓你看得請清楚楚，這是效果；而你往大海里扔一塊大石頭，激起的浪花可能還沒有海風(fēng)吹起的浪花大，這是無效，而扔大石頭的成本要遠(yuǎn)大于扔小石頭的成本，石頭不在大小，關(guān)鍵要扔對地方，而把大石頭扔在池塘里，那就更好了。正是因為同樣的費用投入到前者必定大于后者的效益，我才做出上面的結(jié)論。

　　另外，特地針對區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村市場的實際，本人建議采取“過時”、“落后”的墻體廣告進入農(nóng)村的“心臟”，更快、更準(zhǔn)、更優(yōu)地?fù)屨嫁r(nóng)村市場。的確，墻體廣告給人的感覺是比較低擋、缺乏公信力的，通常只有賣農(nóng)村用品的廠商如飼料廠商才會使用。特別是在現(xiàn)今媒體不斷出新的情況下，一般的公司是絕對與墻體廣告劃清界線的。但其實，企業(yè)這種拒絕墻體廣告的態(tài)度可能是一個錯誤的決策。據(jù)調(diào)查，墻體廣告是觀眾回憶度的廣告，我能回憶到的也只有幾個，“中國

　　移動”、“新飛冰箱”、“創(chuàng)維電視”、“農(nóng)業(yè)銀行”等。時代進步、經(jīng)濟發(fā)達，并沒有完全把舊式的媒體淘汰掉，反而給了一些舊式媒體更多的空間。廣告雖是藝術(shù)，講究外表舒適、品位高雅。但是，我們企業(yè)所追求的是實用、實惠的雙“實”原則！我們提倡的是“實實在在”的那點東西！對吧？

　�。ǘ┰靹荩郝晞莺拼�

　　我個人比較欣賞《孫子兵法》對“勢”的闡述：“流水之激，至于漂石者，勢也；故善戰(zhàn)者，求之于勢，而不求之于人�！痹靹葜饕窟M行一個輔助媒體廣告的宣傳會、展銷會。目的是進一步鞏固消費者的印象度及刺激沖動消費的潛能。因為廣告是一個很抽象化的東西，給人以一種虛幻感。推廣過于單調(diào)容易產(chǎn)生品牌的空心化，即單純的符號化，有廣泛的知名度而沒有差異化的忠誠度，品牌無一個個性化的內(nèi)涵，它對消費者購買決策的影響力非常有限。這時，我們必須借助一兩個推介會將原本“虛”的“意識”轉(zhuǎn)化成“實”的“物質(zhì)”。

　　具體推介有多種操作方法：

　　1.利用突發(fā)事件(包括國內(nèi)外甚至小到本省、市、區(qū)發(fā)生的有影響力的事件)來進行炒作。商場如戰(zhàn)場，作戰(zhàn)，不是只憑膽量就能取勝的。借助突發(fā)事件宣傳自己，對于知名度不高的品牌來說，會有出其不意的廣告效果，而對于知名品牌來說，更是具有拉動力。

　　2．必要時可以在荷城廣場展開一個展銷會，將商品主動送到人的生活中。這樣的好處有二：一來，可以提高推銷力度跟效率，因為這樣的活動進行時，推銷員跟顧客之間是一對多的關(guān)系。相比在售樓部的一對一模式而言更省力、更有效。二來，也就是最主要的一點，這樣可以補充廣告的不足，使消費者更充分、更全面、更真實地了解我們的產(chǎn)品。為其沖動購房時打了一劑強心針；讓產(chǎn)品在消費者的意念當(dāng)中構(gòu)筑了一個清晰的模型；令其在決定購買意識時給我們的產(chǎn)品下了一個重重的砝碼。

　　四、補漏：瞻前顧后

　　最后，特別要注意的是，在執(zhí)行上面計劃、進行上面活動時盡量兼顧后來新樓盤的品牌力及知名度，全面貫徹可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，在廣告中，可以順便提起后來樓盤開發(fā)的信息（如名稱、地址、性質(zhì)等），其實在推介新有樓上，可以隨便找個借口（理由、原因）進行，如可以是“推陳出新”（“陳”指華翠園的樓盤；而“新”則指我們即將推出的新樓盤）。

　　五、收尾：殷誠期待

　　在市場經(jīng)濟條件下，只有飽和的思想，沒有飽和的市場。市場無處不在，缺的是“發(fā)現(xiàn)”二字。缺的是獨具匠心、別具一格的思想，如何將思路與財路緊密地聯(lián)系起來，必須抓住以下三個關(guān)鍵：

　　1.勇于打破思維定式。

　　2.善于另辟蹊徑。

　　3.敢于抓住機遇。

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