【精華】房地產(chǎn)合同模板合集十篇
隨著人們法律觀念的日益增強(qiáng)，人們運(yùn)用到合同的場合不斷增多，簽訂合同是為了保障雙方的利益，避免不必要的爭端。相信很多朋友都對擬合同感到非�？鄲腊桑韵率切【幷淼姆康禺a(chǎn)合同10篇，僅供參考，大家一起來看看吧。
房地產(chǎn)合同 篇1
甲方： 地址： 電話：
乙方： 地址：電話：
甲、乙方根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國廣告法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》及相關(guān)的法規(guī)、條例的規(guī)定，本著誠信的原則，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方承擔(dān)匯麗華城項(xiàng)目的品牌塑造、廣告設(shè)計(jì)等廣告推廣服務(wù)事宜達(dá)成如下條款，以便共同遵守。
第一條 合同約定項(xiàng)目及整合推廣服務(wù)范圍
本合同約定的房地產(chǎn)項(xiàng)目：是位于濟(jì)南市 ，暫定案名： 整合推廣服務(wù)范圍：乙方為本項(xiàng)目提供品牌塑造、廣告平面設(shè)計(jì)等服務(wù)，并參與制定本項(xiàng)目各階段的廣告策略(含廣告計(jì)劃、廣告發(fā)布方案、品牌發(fā)展戰(zhàn)略等)，甲方簽字認(rèn)可后，乙方按各階段廣告工作內(nèi)容和廣告計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行;在本合同有效期內(nèi)，乙方根據(jù)雙方共同制定并簽字確認(rèn)的工作內(nèi)容在《附件1》的范圍內(nèi)提供服務(wù)，具體參見《附件1》。
第二條 整合推廣服務(wù)期限
甲方委托乙方對本項(xiàng)目提供整合推廣服務(wù)，時(shí)間自 。具體開盤時(shí)間待雙方根據(jù)本項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度及策劃方案另行確定。
第三條 費(fèi)用約定及付款方式
本合同廣告費(fèi)用約定主要由品牌塑造和廣告平面設(shè)計(jì)兩部分組成(專業(yè)統(tǒng)稱為整合推廣服務(wù)費(fèi)，下同)。
本合同整合推廣服務(wù)費(fèi)及付款方式：(遞減式)
本合同約定整合推廣服務(wù)費(fèi)為 萬/年。合同簽定后并且廣告第一次提案達(dá)到甲方要求后三天內(nèi)向乙方支付合同定金 萬元人民幣，所余 萬分 期，在每月的二十五至二十八日支付下一個(gè)月的費(fèi)用，如下表(根據(jù)最終約定合同合作時(shí)間確定)：制作菲林、專業(yè)攝影、噴繪、及影視制作等費(fèi)用由甲方支付。
3、特別約定：
如在合同期內(nèi)提前三個(gè)月以上(含三個(gè)月)完成本項(xiàng)目98%的銷售率，則視為乙方圓滿完成任務(wù)，所余月服務(wù)費(fèi)總額在完成任務(wù)后十天內(nèi)由甲方一次性支付給乙方。
第四條 工作方式
1、雙方安排專案人員負(fù)責(zé)與對方進(jìn)行工作聯(lián)絡(luò)協(xié)調(diào)，向?qū)Ψ教峁┍卷?xiàng)目的各方面情況及相關(guān)資料，傳達(dá)及反饋對方?jīng)Q策管理層的意見，代表雙方簽署或批準(zhǔn)雙方制定的.廣告工作計(jì)劃。
2、乙方就本項(xiàng)目的實(shí)際情況分階段擬定工作計(jì)劃，交由甲方審定，乙方的工作按甲方認(rèn)可后的工作計(jì)劃執(zhí)行與控制。
3、本合同執(zhí)行過程中，雙方約定每月至少召開一次有甲方代表、乙方代表參加的工作例會(huì)，特殊情況雙方通過專案人員召集會(huì)議，就項(xiàng)目整體工作推進(jìn)情況及合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、確認(rèn)與協(xié)調(diào)，并形成書面紀(jì)要，明確階段工作內(nèi)容。
4，超出工作計(jì)劃的臨時(shí)工作，視其工作量雙方另行約定提交時(shí)間。
第五條 甲方的權(quán)利與義務(wù)
1、在本合同簽定后五日內(nèi)向乙方提供企業(yè)概況、項(xiàng)目概況(包括工程計(jì)劃、效果圖、階段目標(biāo))、可利用的外部資源能力等方面的情況，作為乙方從事本項(xiàng)目廣告策劃和平面設(shè)計(jì)工作的背景材料。
2、根據(jù)本合同有關(guān)條款之規(guī)定，按時(shí)支付到期應(yīng)支付乙方的定金及月服務(wù)費(fèi)。
3、甲方專案人員負(fù)責(zé)工作成果的簽收，及時(shí)審定及批準(zhǔn)乙方的工作計(jì)劃及工作成果，同時(shí)在計(jì)劃的策劃、撰寫過程中甲方應(yīng)指定專門負(fù)責(zé)人與乙方隨時(shí)溝通以確保工作的高效率和避免方向性偏差,甲方應(yīng)在乙方提交工作文件后五個(gè)工作日內(nèi)恢復(fù)或批準(zhǔn)，否則視為認(rèn)同乙方的工作成果，增加的“工作計(jì)劃”或工作成果如因甲方原因造成的拖期或延期提交不視為乙方違約，提交時(shí)間相應(yīng)順延。
4、甲乙雙方應(yīng)按本合同工作內(nèi)容制定各期(參照本合同第三條付款約定)工作進(jìn)度，甲方對乙方提交的項(xiàng)目廣告推廣計(jì)劃及平面設(shè)計(jì)方案有權(quán)提出修改意見，并以書面形式予以簽字確認(rèn)。根據(jù)具體情況及時(shí)對乙方的廣告推廣方案和平面設(shè)計(jì)提出修改建議，并經(jīng)雙方協(xié)商后執(zhí)行。
5、對乙方安排的專案廣告設(shè)計(jì)師，甲方有權(quán)建議對工作表現(xiàn)不佳者進(jìn)行更換調(diào)整，乙方須在接到甲方建議后七天內(nèi)更換。
6、乙方在限定的時(shí)間內(nèi)未完成甲、乙雙方約定的工作內(nèi)容或未通過甲方的驗(yàn)收，甲方有權(quán)拒付相應(yīng)階段的服務(wù)費(fèi)。
第六條 乙方的權(quán)利與義務(wù)
1、按甲方要求制訂并提交項(xiàng)目的各階段工作計(jì)劃和廣告策略(包括品牌整合策略、廣告發(fā)布及媒介策略)。
2、定期向甲方匯報(bào)工作進(jìn)度及按雙方協(xié)定的工作時(shí)間表提供方案。
3、乙方按合同所提供給甲方的所有廣告推廣服務(wù)內(nèi)容(含平面設(shè)計(jì)作品)，在甲方按合同支付費(fèi)用后，其知識(shí)產(chǎn)權(quán)歸甲方所有。乙方保證所提供的平面設(shè)計(jì)等作品內(nèi)容不存在知識(shí)產(chǎn)權(quán)方面侵權(quán)糾紛，否則由此引發(fā)的相關(guān)法律責(zé)任由乙方獨(dú)自承擔(dān)。
4、若甲方延遲付款10天以上，乙方有權(quán)收回前期作品的使用權(quán)，乙方不承擔(dān)責(zé)任。
5、在廣告合作期限內(nèi)，協(xié)助甲方組織好各項(xiàng)活動(dòng)的平面設(shè)計(jì)與宣傳工作，包括：奠基儀式、房展會(huì)布置、內(nèi)部認(rèn)購活動(dòng)、開盤活動(dòng)及其他促銷活動(dòng)等。
6、向甲方提供有關(guān)項(xiàng)目宣傳推廣的專業(yè)意見包括：模型、效果圖渲染、售樓處布展及各種促銷活動(dòng)的宣傳安排，以上內(nèi)容須經(jīng)甲方同意后統(tǒng)一組織實(shí)施。
7、在本合同約定的服務(wù)期限內(nèi)，每月提交看樓客戶流量與廣告發(fā)布效果評估報(bào)告，并制定下月的廣告推廣計(jì)劃、策略及實(shí)施方案。
8、乙方對所知悉的甲方的商業(yè)機(jī)密負(fù)保密責(zé)任，對過失或故意泄露甲方商業(yè)機(jī)密，給甲方造成的損失承擔(dān)全部賠償責(zé)任。
9、在本合同約定的服務(wù)期限內(nèi)，不超出甲乙雙方給定的書面宣傳范圍進(jìn)行宣傳和承諾。
10、乙方工作人員在履行本合同工作職責(zé)時(shí)，發(fā)生的勞動(dòng)爭議、人身傷害等一切糾紛，由乙方獨(dú)自承擔(dān)。
第七條 違約責(zé)任
1、在甲方較好地實(shí)施了雙方確認(rèn)的推廣計(jì)劃的前提下，因乙方原因致使雙方提前終止合同履行的，視為乙方違約，乙方需向甲方一次性支付違約金人民幣壹拾萬元整，并賠償因此給甲方遭成的一切經(jīng)濟(jì)損失。
2、若甲方在乙方完成相應(yīng)階段任務(wù)的情況下，逾期二十天未支付乙方傭金，乙方不再承擔(dān)廣告設(shè)計(jì)任務(wù)及其它工作。
第八條 合同的終止
1、 合同有效期終止時(shí)，本合同自動(dòng)終止。
2、 遇不可抗力時(shí)，經(jīng)甲乙丙三方協(xié)商后，本合同可終止。
3、 一方違約時(shí)，另一方有權(quán)解除本合同。
第九條 其它
1、本合同包括【附件1乙方工作范圍】。
2、為配合甲方工作，經(jīng)雙方協(xié)商認(rèn)可后，以附件的形式對具體內(nèi)容作適當(dāng)設(shè)計(jì)完善和相應(yīng)補(bǔ)充;附件、補(bǔ)充附件與本合同具有同等法律效力。
3、凡因執(zhí)行本合同產(chǎn)生的一切爭議糾紛，雙方應(yīng)本著友好合作的方式解決，如協(xié)商無效，由濟(jì)南市仲裁委員會(huì)仲裁。
4、本合同如因國家相關(guān)政策變化發(fā)生變化，則應(yīng)適應(yīng)國家政策。
5、未盡事宜，雙方可另行協(xié)商，補(bǔ)充協(xié)議具有同等法律效力。
6、本合同一式四份，雙方各執(zhí)兩份，自雙方代表人簽字及蓋公章之日起生效。
甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________
法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________
_________年____月____日 _________年____月____日
房地產(chǎn)合同 篇2
合同編號(hào)：
甲方(委托方)： 身份證號(hào)： 乙方(委托方)： 身份證號(hào)： 丙方(受托方)： 工商注冊號(hào)：
以上三方經(jīng)過友好協(xié)商，甲、乙雙方委托丙方為其辦理有關(guān)物業(yè)買賣(交易)手續(xù)。委托時(shí)限至交易結(jié)束為止。
第一條 房屋的基本情況
1. 甲方愿將座落于XX市 的房產(chǎn)，合同備案號(hào)： ，土地性質(zhì)為 國有出讓 ，建筑面積 m，地下室(車庫)面積 m的房屋，包括附屬設(shè)施 讓給乙方，轉(zhuǎn)讓總價(jià)為 元整。小寫：( 元)。
2. 乙方已對上述房產(chǎn)的所處位置、權(quán)屬、用途、環(huán)境、建筑年代、土地性質(zhì)及內(nèi)部設(shè)施(含裝修)情況均已看過了解，并和甲方已親自磋商并自愿受讓上述房產(chǎn)。
第二條 物業(yè)交割
甲方愿意在 前完成物業(yè)交割手續(xù)，并將上述房屋交乙方驗(yàn)收使用。(甲、乙雙方自行辦理物業(yè)交割內(nèi)容有：甲方將該房產(chǎn)內(nèi)戶口遷出，并將交房前甲方已發(fā)生的該房各項(xiàng)費(fèi)用由甲方結(jié)清。包括物業(yè)等付訖憑證及房屋鑰匙交乙方并辦理完附屬設(shè)施更名過戶手續(xù)和驗(yàn)收。)
第三條 支付方式及時(shí)間
1. 甲、乙雙方同意以下列一次性人民幣支付方式支付房款，并授權(quán)丙方將乙方購房款全部打入丙方銀行監(jiān)管賬戶中房款劃轉(zhuǎn)支付給甲方。(甲、乙雙方如自行交付房款風(fēng)險(xiǎn)各自支付。) 乙方在簽訂合同當(dāng)日付定金 元給甲方，甲乙雙方同意該定金由丙方代收。該定金以后用于丙方支付產(chǎn)權(quán)交易費(fèi)用及支付丙方中介傭金。
2. 本次交易甲方付丙方中介費(fèi) 元，乙方付丙方中介費(fèi) 元。合同簽訂(辦理過戶手續(xù)前)當(dāng)天交付給丙方。
3. 如乙方在付清全部房款前物業(yè)暫無法結(jié)清，甲方愿付交房保證金 元由丙方代收，待甲方物業(yè)交給乙方并按本合同約定條件交割驗(yàn)收完畢次日前，丙方將保證金全部退還給甲方。
4. 本次交易甲方承擔(dān)房產(chǎn)過戶稅費(fèi)有 乙方承擔(dān)房產(chǎn)過戶稅費(fèi) 元，于合同簽訂 天內(nèi)(辦理過戶手續(xù)前)交由丙方代收。
第四條 甲、乙、丙三方的權(quán)利及義務(wù)
1. 甲方承諾該房產(chǎn)為其擁有合法處置權(quán)利。所提交的房產(chǎn)資料真實(shí)。并承諾該房產(chǎn)無被非法抵押、查封、涉訟等糾紛事項(xiàng);如有共有權(quán)人，已征得共有權(quán)人同意出售。如有租約人，租約人已放棄優(yōu)先購買權(quán)。甲方愿在簽訂本合同 個(gè)工作日內(nèi)，將房產(chǎn)過戶所需資料(證件)交于丙方，并到房產(chǎn)交易中心辦理原件校驗(yàn)手續(xù)。否則影響本合同履行的，甲方愿承擔(dān)全部責(zé)任。
2. 甲方憑物業(yè)交割完畢手續(xù)(交驗(yàn)單)至丙方領(lǐng)取房款及后續(xù)的簽字確認(rèn)完結(jié)手續(xù)。如甲方房產(chǎn)為共有的，則任意一人共有權(quán)人均有權(quán)代表其他共有權(quán)人至丙方領(lǐng)款、簽字確認(rèn)完結(jié)手續(xù)等。
3. 乙方有權(quán)按約定日期，至丙方領(lǐng)取權(quán)屬證書。如乙方為共同購買的，則任意一個(gè)共同購買人均有權(quán)代表其他購買人至丙方處領(lǐng)證及簽字確認(rèn)完結(jié)手續(xù)。
4. 乙方承諾提供的過戶資料如不真實(shí)或遞交過戶資料、支付房款及其他費(fèi)用不及時(shí)，影響本合同履行進(jìn)程的，由乙方承擔(dān)全部責(zé)任。
5. 丙方對甲、乙雙方預(yù)交應(yīng)轉(zhuǎn)付的稅費(fèi)及相關(guān)證件，應(yīng)妥善保管，并開具收款收據(jù)和收件憑證，如造成遺失證件丙方承擔(dān)遺失所造成的損失。在交易完成后，應(yīng)將相關(guān)稅費(fèi)(憑國家相關(guān)部門收費(fèi)憑證收取)憑證分別轉(zhuǎn)交甲、乙雙方，如有余款分別退回各方。
6. 丙方承諾在甲、乙雙方將相關(guān)交易所需資料、全部房款、交易所需稅費(fèi)、足額中介費(fèi)等交付齊全后開始計(jì)算， 個(gè)工作日辦妥 (如政府節(jié)假日、政策法規(guī)更改等其他原因延誤過戶、發(fā)證時(shí)間，丙方所承諾辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)日期則應(yīng)相應(yīng)順延)。
第五條 違約責(zé)任
1. 如開發(fā)商或政府部門原因?qū)е隆渡唐贩抠I賣合同》不能更名，本合同作廢，七天內(nèi)退還全部款項(xiàng)。
2. 甲方如違約導(dǎo)致本合同無法履行，甲方愿按已收房款的50%向乙方支付違約金，和由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用(包括但不限于乙方訴訟引起的律師費(fèi)、交通費(fèi)等)由甲方承擔(dān)。乙方同意將其所收違約金的40%金額于收到違約金當(dāng)日支付給丙方，作為丙方本次交易提供服務(wù)的賠償金。
3. 乙方如違約導(dǎo)致本合同無法履行，乙方愿按已付房款的50%向甲方支付違約金，和由此產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用(包括但不限于甲方訴訟引起的律師費(fèi)、交通費(fèi)等)由乙方承擔(dān)。甲方同意將其所收違約金的40%金額于收到違約金當(dāng)日支付給丙方，作為丙方本次交易提供服務(wù)的賠償金。
4. 本合同簽訂即屬居間成功。丙方享有按本合同約定收取中介服務(wù)費(fèi)的權(quán)利。任何口頭承諾以本合同約定為準(zhǔn)。甲、乙雙方如自行解除合同，甲乙雙方仍愿意向丙方支付本合同約定的相同數(shù)額中介費(fèi)作為丙方本次交易提供服務(wù)的賠償金(包括但不限于丙方訴訟引起的律師費(fèi)、交通費(fèi)費(fèi)等)。賠償金丙方可在收款(房款或定金)中優(yōu)先扣除，不足部分由違約方補(bǔ)足。
5. 乙方所交付的定金 元，如甲方違約，則甲方愿返 元給乙方，另再賠償 元給乙方。如乙方違約，則乙方愿賠償 元給甲方。
6. 丙方如在約定的時(shí)間內(nèi)未能完成過戶手續(xù)，每逾期一天，愿向甲、乙雙方賠償服務(wù)費(fèi)的2%，直至退完為止。(如政府節(jié)假日、政策更改等其他原因延誤過戶、發(fā)證時(shí)間，丙方所承諾辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)日期則應(yīng)相應(yīng)順延)
7. 甲、乙雙方如未按合同日期付款或交房，沒有正當(dāng)理由并且沒有另行書面雙方協(xié)議，超過十天則視為違約。
第六條 遇下列情況的，三方免責(zé)，互不追究違約責(zé)任，返回原狀不可抗力的因素;本合同簽訂后，市房地產(chǎn)交易中心受理前， 該房產(chǎn)被通知列入動(dòng)遷或政府成套改造范圍的;法律法規(guī)更改，使本合同無法履行的。已產(chǎn)生費(fèi)用甲、乙雙方各自承擔(dān)。丙方退還已收款項(xiàng)(不計(jì)利息)及證件。
第七條 特別約定
1. 合同生效后，甲、乙、丙三方任何一方不得擅自提前終止。合同履行過程中，若甲、乙雙方發(fā)生爭議，導(dǎo)致丙方無法繼續(xù)辦理權(quán)屬過戶手續(xù)的，在爭議未能協(xié)商解決之前，甲方同意暫不取回上述房產(chǎn)的主要證明材料，乙方同意暫不取回由丙方代保管的款項(xiàng)部分。
2. 本合同所涉房產(chǎn)成交價(jià)格由甲、乙雙方協(xié)商確定。甲、乙雙方承諾此價(jià)格為真實(shí)的成交價(jià)格。丙方按此價(jià)格向房地產(chǎn)交易管理部門進(jìn)行申報(bào)。如在審核過程中，被認(rèn)定報(bào)價(jià)過低的，或虛報(bào)成交價(jià)格被查實(shí)的，甲、乙雙方需按該部門認(rèn)可的申報(bào)價(jià)依法納稅，不得以此影響過戶手續(xù)的正常履行。
3. 甲、乙雙方可以就房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓事宜訂立補(bǔ)充條款，其補(bǔ)充條款的執(zhí)行以甲、乙雙方約定為準(zhǔn)。并具有同等法律效率。
第八條 爭議解決
如本合同發(fā)生爭議，甲、乙、丙三方協(xié)商解決。若三方協(xié)商不成，可依法向該房產(chǎn)所在地的人民法院提起訴訟。
第九條 附 則
本合同一式三份，甲、乙、丙三方各執(zhí)一份，均具同等法律效力，簽字蓋章后生效。
甲方(簽名)： 乙方(簽名)：
甲方電話： 乙方電話：
甲方地址： 乙方地址：
丙方(蓋章)： 經(jīng) 辦 人：
簽約地點(diǎn)： 簽約日期： 年 月 日
出賣人(以下簡稱甲方)：______________ 身份證件號(hào)：_______________________ 買受人(以下簡稱乙方)：______________ 身份證件號(hào)：_______________________ 中介人(以下簡稱丙方)：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定，甲、乙、丙三方在平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣，經(jīng)紀(jì)代理事宜，訂立本合同，共同信守：
第一條 本合同項(xiàng)下，甲方所出售的房屋坐落于XX市________區(qū)__________________________，為_______結(jié)構(gòu)，建筑面積_______平方米，房屋所有權(quán)證號(hào)為______________字第_______________號(hào)，土地使用權(quán)證號(hào)為________________字______________號(hào)。
第二條 乙方對上述房屋已充分了解并實(shí)地看房，對該房屋現(xiàn)狀無異議，為自愿購買該房屋。經(jīng)丙方居間，甲乙雙方協(xié)商一致，上述房屋交易成交價(jià)為人民幣(大寫)___________________元。
第三條 付款方式約定：
1、本合同簽訂之日，乙方支付定金人民幣_(tái)_________元整給甲方，甲方交人民幣_(tái)_________元給丙方作為物業(yè)交接保證金，在甲乙雙方物業(yè)交接完畢后______日內(nèi)(遇節(jié)日順延)，由丙方打入甲方指定賬戶或以現(xiàn)金形式交付;
2、本合同簽訂之日起當(dāng)日，甲方將本合同項(xiàng)下房屋的產(chǎn)權(quán)證、土地證原件交由丙方保管，用于辦理過戶、貸款手續(xù);
3、乙方尾款人民幣_(tái)______________________元整。于過戶當(dāng)日，在見到已是乙方名下的房產(chǎn)證收件單后，由乙方于______日內(nèi)(遇節(jié)假日順延)打入甲方指定賬戶。(貸款_______________元整，由貸款銀行直接打入甲方賬戶)
第四條 本合同項(xiàng)下房屋過戶、貸款、交易稅費(fèi)用承擔(dān)方式為：甲方承擔(dān)___________________，乙方承擔(dān)__________________________________。房屋買賣居間合同范本第五條 甲乙丙三方在此確認(rèn)，在房屋交易過程中、丙方向甲乙雙方提供居間信息及咨詢服務(wù)，促成本合同依法簽訂，并協(xié)助甲乙雙方辦理登記、房款交割、金融貸款、房屋所有權(quán)交付等居間工作，保障交易安全性，本合同簽訂之日，甲方按宗須向丙方支付經(jīng)紀(jì)人代理費(fèi)人民幣_(tái)_________元整;乙方按宗須向丙方支付經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)人民幣_(tái)_________元整，如單方違約導(dǎo)致本合同無法履行，由違約方支付經(jīng)紀(jì)人代理費(fèi)_______%，計(jì)人民幣_(tái)_______________元整。甲乙雙方協(xié)商解除合同的，由雙方平均負(fù)擔(dān)經(jīng)紀(jì)人代理費(fèi)的_____%，共計(jì)人民幣_(tái)____________元整。
第六條 本合同簽訂之日起______日內(nèi)，甲乙雙方須提供相關(guān)證件資料(資料清單附后)交由丙方辦理貸款及過戶手續(xù)。丙方在甲乙提供相關(guān)證件、資料齊全后______日內(nèi)為乙方辦理貸款手續(xù)，在：(1)________內(nèi)，(2)貸款審批通過__________日內(nèi)，協(xié)助辦理過戶手續(xù)(遇節(jié)假日順延)。交易不成，由丙方將上述證件全部退還給甲乙方。
第七條 甲方保證其所提供的上述房屋的貸款、抵押、面積、權(quán)屬等信息及資料真實(shí)、合法、有效。如甲方房屋貸款問題、面積爭議、未結(jié)費(fèi)用、共有、設(shè)定抵押、租賃等行為或情況告知乙方，并自行解決。如上述原因?qū)е卤竞贤?xiàng)下房屋交易發(fā)生如產(chǎn)權(quán)、債權(quán)或租賃等方面糾紛或不能正常交易時(shí)，由甲方承擔(dān)全部違約責(zé)任。
第八條 甲方應(yīng)在收到：(1)乙方全部房款后______日內(nèi);(2)房屋過戶完成后_______日內(nèi)，與乙方進(jìn)行物業(yè)交接，并將該房屋鑰匙交于乙方，房屋交付乙方前甲方應(yīng)結(jié)清水、電、物業(yè)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。水、電存折等由甲方過戶給乙方。甲方應(yīng)保持房屋現(xiàn)狀和結(jié)構(gòu)及水表、電表及配套設(shè)施的完整性。(移交清單附后)
第九條 房屋內(nèi)水、電、天然氣、電話費(fèi)、寬帶、有線電視、物業(yè)管理等費(fèi)用由甲方支付至交接當(dāng)日，此后產(chǎn)生的上述費(fèi)用與甲方無關(guān)。
第十條 甲方違約，逾期不交付房屋給乙方，乙方不解除合同的甲方每逾期一日，按已付款的____%向乙方支付違約金;乙方解除合同的，甲方應(yīng)退還乙方所付房款，且應(yīng)支付逾期期間的違約金，并按全部房款的_______%向乙方支付違約金。
第十一條 乙方違約，逾期不交付房款給甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日按未付房款的____%向甲方支付違約金;甲方解除合同的，按全部房款的_________%向甲方支付違約金。
第十二條 丙方在甲乙雙方提供資料齊全情況下，協(xié)助雙方辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，如果未履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)每日__________%的違約責(zé)任，丙方在乙方按約定交付房款后，未按約定及時(shí)進(jìn)行房款交割，應(yīng)承擔(dān)經(jīng)紀(jì)代理費(fèi)每日________%的違約責(zé)任。
第十三條 甲方、乙方及丙方不得故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，因此給無過錯(cuò)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
第十四條 本合同未盡事宜，由甲乙丙三方另行商定，并簽字補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議(含附加條款)與本合同具有同等法律效力。
第十五條 本合同發(fā)生爭議，由甲乙丙三方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，按下列第_______種方式解決：(1)提交武漢仲裁委員會(huì)仲裁;(2)依法向人民法院起訴。
第十六條 本合同自甲乙簽字，丙方蓋章之日起生效。本合同一式三份，甲乙丙方各執(zhí)一份。 第十七條 如因不可抗力或其他不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因致使合同不能履行的.，甲乙丙三方可解除合同，并互不承擔(dān)違約責(zé)任。
甲方(賣方及配偶)： 乙方(買方) 房產(chǎn)所有權(quán)人： 代理人： 房產(chǎn)共有權(quán)人： 身份證號(hào)： 身份證號(hào)：
丙方(經(jīng)紀(jì)代理方)：
蓋章： 合同簽訂時(shí)間： 年 月 日
附加條款： 1、 2、 3、 4、
房屋移交清單： 1、 2、 3、 4、
甲方(賣方)：
乙方(買方)：
丙方(經(jīng)紀(jì)代理方)：
代理人： 代理人： 經(jīng)紀(jì)人： _________年______月_______日
出讓人： (以下簡稱甲方)
受讓人： (以下簡稱乙方)
見證方： (以下簡稱丙方)
甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，就甲方向乙方轉(zhuǎn)讓甲方私人房產(chǎn)一事達(dá)成以下條款：
第一條甲方對產(chǎn)權(quán)的聲明
甲方根據(jù)國家規(guī)定，已依法取得 的房屋所有權(quán)證書，所有權(quán)證書 房權(quán)證( )字第 號(hào)。甲方為該房屋的現(xiàn)狀負(fù)全責(zé)。該房屋的結(jié)構(gòu)為磚混結(jié)構(gòu)，使用面積為 平方米(不含柴棚)。
第二條甲方對買賣權(quán)的聲明
甲方保證該房屋是符合國家及 縣房屋上市的有關(guān)規(guī)定及政策法規(guī)，甲方有權(quán)將該房屋上市交易。由于違反國家及 縣相關(guān)政策法規(guī)而引起的法律及經(jīng)濟(jì)責(zé)任由甲方來承擔(dān)。
第三條乙方對購買權(quán)的聲明
乙方愿意在本合同第一條款及第二條款成立的前提下，就向甲方購買上述房屋的完全產(chǎn)權(quán)之事簽訂本協(xié)議，并認(rèn)可僅在此種情況下簽訂才具有法律效力。
第四條房屋售價(jià)
雙方同意上述房屋售價(jià)為 萬元整(含柴棚)。
第五條付款方式
1.乙方應(yīng)在簽訂《 房屋買賣合同》時(shí)，支付相當(dāng)于總房款的三分之一的定金。
2.乙方應(yīng)在辦理立契過戶手續(xù)前一年內(nèi)，支付剩余房款。
第六條違約責(zé)任
1.甲、乙雙方合同簽訂后，乙方中途悔約，應(yīng)書面通知甲方，甲方應(yīng)在3個(gè)工作日內(nèi)，將乙方的已付款(不計(jì)利息)返還乙方，但購房定金歸甲方所有。甲方中途悔約，應(yīng)書面通知乙方，并自悔約之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將乙方所付定金的雙倍及已付款返還給乙方。
2.乙方如未按本協(xié)議第五條款規(guī)定的時(shí)間付款，甲方對乙方的逾期應(yīng)付款有權(quán)追究違約利息。每逾期一天，乙方應(yīng)支付甲方所應(yīng)付房款的0.4‰作為滯納金，逾期超過15天，即視乙方違約，定金不予返還。
3.甲方應(yīng)在獲得全部房款后7個(gè)工作日內(nèi)將房屋搬空，每逾期一天，甲方應(yīng)按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滯納金，逾期超過15天，即視甲方違約，乙方可要求法院強(qiáng)制執(zhí)行。
第七條房屋交付甲乙雙方就房屋交付達(dá)成以下細(xì)目：
1.沒有房屋欠帳，如電話費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)等；
2.沒有固定不可移動(dòng)裝修物品的破壞；
3.房屋本身沒有影響房屋使用或美觀的破壞；
第八條關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理的約定
1.本協(xié)議簽訂后，應(yīng)由甲乙雙方應(yīng)向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門申請辦理房屋買賣立契過戶手續(xù)，并按有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)房屋所有權(quán)證。鑒于目前 暫緩辦理二手房過戶手續(xù)，待 啟辦二手房過戶手續(xù)時(shí)，甲方務(wù)必協(xié)助乙方辦理上述手續(xù)，同時(shí)，產(chǎn)生的稅費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用，由甲乙雙方依照有關(guān)規(guī)定繳納。
2.鑒于甲方目前資金周圍困難，已用現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的房屋產(chǎn)權(quán)證在金融部門抵押貸款(二○○五年八月五日抵押貸款 元整，貸款期限為叁年，至二○○八年八月五日止)，甲方必須按時(shí)還本付息；抵押期滿由甲方將所抵押的房屋產(chǎn)權(quán)證及時(shí)交給乙方。
3.在房屋未過戶期間，乙方急需資金用已轉(zhuǎn)讓房屋抵押貸款時(shí)，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到金融部門辦理相關(guān)手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件。
4.在房屋未過戶期間，如遇規(guī)劃或政策性拆遷，甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方到各拆遷管理部門辦理相關(guān)拆遷手續(xù)，并按乙方授意簽署相關(guān)文件，所有拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)歸受讓人即乙方所有。
第九條有關(guān)爭議本協(xié)議未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。本協(xié)議的附件和雙方簽訂的補(bǔ)充協(xié)議為本協(xié)議不可分割的組成部分，具有同行法律效力。當(dāng)本合同在履行中發(fā)生爭議時(shí)，雙方協(xié)商解決。協(xié)商不能解決的，雙方均有權(quán)向該房屋所在地的人民法院提起訴訟。
第十條生效說明本協(xié)議一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，房屋交易管理部門留存一份，見證方一份。均具有同等法律效力。自雙方簽字之日起生效。
甲方： 經(jīng)辦人： 電話：
乙方： 電話：
丙方： 電話：
日期時(shí)間
房地產(chǎn)合同 篇3
委托方：________(甲方) 代理方：________(乙方)
地址：________________ 地址：________________
甲方為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)商，乙方為專業(yè)房地產(chǎn)營銷策劃公司。經(jīng)雙方協(xié)商，就甲方委托乙方代理____項(xiàng)目的營銷策劃、廣告策劃和銷售等有關(guān)事宜，達(dá)成以下協(xié)議：
一、代理內(nèi)容及期限
1、甲方委托乙方為甲方在____區(qū)域開發(fā)的____項(xiàng)目(以下簡稱該項(xiàng)目)的營銷策劃、廣告策劃和銷售總代理。
2、代理期限________年，自________年____月____日至________年____月____日，由于甲方原因造成該項(xiàng)目工程延誤，由乙方申請雙方可協(xié)商將代理期限續(xù)延，另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。
3、在代理期內(nèi)，除甲乙雙方外，任何其他單位均不參與該項(xiàng)目的營銷策劃和銷售事宜。
二、雙方權(quán)利與職責(zé)
(一)甲方權(quán)利與職責(zé)
1、確保該項(xiàng)目作為商品房開發(fā)的手續(xù)完整和合法，對該項(xiàng)目有完全的土地使用權(quán)及處分權(quán)，沒有其他權(quán)利人主張權(quán)利。
2、保證該項(xiàng)目工程建設(shè)無嚴(yán)重的質(zhì)量問題和貨不對版現(xiàn)象。
3、負(fù)責(zé)辦理該項(xiàng)目銷售所需的法律文件和媒體廣告的審批手續(xù)。
4、承擔(dān)該項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用，營銷推廣費(fèi)用為可售總額的____%。
5、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場收取該項(xiàng)目的銷售款項(xiàng)，向客戶提供一次付款、銀行按揭等靈活多樣的付款方式。
6、負(fù)責(zé)在現(xiàn)場設(shè)立售樓部，負(fù)責(zé)設(shè)立費(fèi)用。并于該項(xiàng)目對外銷售前____日可完全進(jìn)場使用，積累客源。
7、保證于該項(xiàng)目對外銷售前____日，負(fù)責(zé)提供按雙方確定裝修標(biāo)準(zhǔn)的示范單位____套，供客戶參觀參考，指導(dǎo)消費(fèi)。
8、保證于該項(xiàng)目入戶前完成社區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)。
9、同意在有關(guān)該項(xiàng)目的宣傳推廣資料上印上乙方的名稱和電話。
(二)乙方權(quán)利和職責(zé)
1、本合同簽訂之日起個(gè)____工作日內(nèi)完成該項(xiàng)目的策劃總案。
2、作好該項(xiàng)目的前期策劃工作(含該項(xiàng)目的整體規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)，環(huán)境綠化建議和售樓部設(shè)計(jì)裝修建議等)。
3、全權(quán)負(fù)責(zé)售樓部的運(yùn)作和管理工作。
4、及時(shí)向甲方反饋營銷工作信息，每月____日向甲方呈報(bào)銷售情況明細(xì)報(bào)表，針對實(shí)際情況提供各階段具體營銷策劃方案。
5、負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的銷售工具、銷售資料與廣告宣傳的策劃、設(shè)計(jì)及制作和投放工作，銷售資料、銷售工具和廣告策劃的制作和投放費(fèi)用的報(bào)價(jià)不高于市場價(jià)格。
6、保證該項(xiàng)目住宅、車庫等的實(shí)際成交均價(jià)不低于乙方呈報(bào)甲方批準(zhǔn)的成交均價(jià)。
7、負(fù)責(zé)代甲方與客戶簽訂《認(rèn)購書》和《商品房買賣合同》，簽署內(nèi)容雙方可進(jìn)行協(xié)商;指導(dǎo)客戶將購房款交付甲方賬戶。
8、負(fù)責(zé)客戶的售后跟進(jìn)工作，及時(shí)提示、催促欠款，合理耐心解釋客戶投訴，同時(shí)完成甲方交辦的客戶資料調(diào)查統(tǒng)計(jì)工作。
9、必須嚴(yán)格執(zhí)行甲乙雙方確認(rèn)的銷售政策，不得超越甲方授權(quán)向客戶作出任何承諾。
10、收到甲方支付的代理費(fèi)時(shí)，向甲方提供稅務(wù)部門的正式發(fā)票。
(一)共同責(zé)任
1、乙方協(xié)助甲方對該項(xiàng)目的推廣策略、銷售價(jià)格及付款方式的建議，經(jīng)由甲方確認(rèn)后，由乙方負(fù)責(zé)具體執(zhí)行。如推銷過程中需變動(dòng)金額或銷售資料中的條款，乙方須得到甲方同意，方可作出修改。甲方工程進(jìn)度的變化或設(shè)計(jì)上的修改應(yīng)及時(shí)書面通知乙方。
2、甲方同意該項(xiàng)目的住宅、車庫等的實(shí)際成交均價(jià)以乙方呈甲方批準(zhǔn)的價(jià)格為核算標(biāo)準(zhǔn)。甲方同意乙方在推廣中可按既定的內(nèi)部折扣給予客戶一定的折扣優(yōu)惠，超出內(nèi)部折扣范圍的優(yōu)惠必須征得甲方同意并附上甲方總經(jīng)理的批條。
3、雙方同意代理期限內(nèi)所有交易均定為乙方業(yè)績，并按約定支付乙方營銷代理費(fèi)。
(二)雙方應(yīng)達(dá)到的工作目標(biāo)
1、甲方按時(shí)按質(zhì)完成上述甲方權(quán)利與職責(zé)中規(guī)定的工作。
2、乙方銷售目標(biāo)：
第一階段：于該項(xiàng)目預(yù)售證辦妥、正式開盤后____個(gè)月內(nèi)，工程形象全面封頂時(shí)，完成該項(xiàng)目可售總金額的____%。
第二階段：于該項(xiàng)目完全達(dá)到進(jìn)戶標(biāo)準(zhǔn)并完成小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施和園林建設(shè)時(shí)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的____%。
第三階段：代理期內(nèi)，累計(jì)完成該項(xiàng)目可售總金額的____%。
3、如該項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度有變化，銷售目標(biāo)也應(yīng)相應(yīng)調(diào)整，雙方可另行約定。
三、代理費(fèi)的.計(jì)算、支付
(一)策劃費(fèi)乙方為該項(xiàng)目進(jìn)行營銷策劃及廣告策劃，甲方同意在簽署本合同之日支付乙方策劃費(fèi)人民幣_(tái)___元整。
(二)代理服務(wù)費(fèi)
1、計(jì)算及支付方式
(1)雙方同意，該項(xiàng)目的代理服務(wù)費(fèi)按實(shí)際成交額的____%收取，并按月結(jié)算。
(2)選擇銀行按揭成交的客戶和甲方總經(jīng)理同意客戶緩交房款的，客戶累計(jì)繳交房款的____%即視為全額回款，按成交總額計(jì)提代理服務(wù)費(fèi)。
(3)由于甲方原因打折成交的，乙方視同期實(shí)際銷售價(jià)格為實(shí)際成交額并按本條
2、款結(jié)算代理服務(wù)費(fèi)。
每月____日，乙方按當(dāng)月銷售回款總額向甲方呈交請款單，甲方在接到乙方請款單后____日內(nèi)向乙方支付當(dāng)月全額代理服務(wù)費(fèi)。
四、違約責(zé)任
1、乙方不得以乙方名義與買受人簽訂商品房買賣合同，不得自行收取房款。發(fā)生上述違約行為的，甲方有權(quán)解除合同，乙方應(yīng)向甲方支付其擅自簽約金額或收取房款金額____%的違約金，且該套商品房不予計(jì)算代理費(fèi)。
2、甲方逾期支付應(yīng)付銷售代理費(fèi)的，每延遲一天，須按逾期應(yīng)付款的____%的比例支付滯納金，逾期超過____日的，乙方有權(quán)解除合同。
3、乙方不得向客戶作虛假承諾、宣傳，因此而引發(fā)客戶投訴或退房的，該套商品房代理費(fèi)不予計(jì)算，且乙方應(yīng)向甲方支付相當(dāng)于該套房銷售代理費(fèi)金額的違約金。
4、因甲方原因或甲方違約而導(dǎo)致本合同無法履行的，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方支付應(yīng)結(jié)算而未結(jié)算的代理費(fèi)。
5、任何一方根據(jù)法律規(guī)定及合同約定解除合同的，乙方應(yīng)在合同解除之日起____個(gè)工作日內(nèi)撤場，向甲方交接相關(guān)資料，并在撤場前完成對已售房源未結(jié)事項(xiàng)的辦理，甲方將按合同支付相應(yīng)代理費(fèi)，如到期仍未到達(dá)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)的，甲方不再予以結(jié)算代理費(fèi)，因乙方延遲撤場影響甲方銷售計(jì)劃給甲方造成損失的，該損失由乙方承擔(dān)。
五、合同終止事由本合同除在法律規(guī)定情形下終止外，還可因下列情形而終止：
1、甲方未能按時(shí)支付代理費(fèi)逾期____日，乙方有權(quán)向甲方發(fā)出書面解除合同通知書，該通知于乙方發(fā)出通知之日起____日后生效，乙方有權(quán)向甲方追索欠款及滯付違約金。
2、乙方因自身原因不能按階段完成銷售目標(biāo)，甲方有權(quán)發(fā)出書面解除合同通知，該通知于甲方發(fā)出之日起____日后生效。在此期間成交的單位，甲方需付給乙方全額代理服務(wù)費(fèi)。
六、爭議的解決在合同履行的過程中，如雙方產(chǎn)生爭議，可協(xié)商解決，如協(xié)商不成時(shí)，可向合同簽訂地法院提出訴訟。
七、其它本合同一式____份，甲、乙雙方各執(zhí)____份，于雙方法人代表簽字、公司蓋章之日起生效，均具同等法律效力。
甲方：____________ 乙方：____________
法定代表人：________ 法定代表人：________
開戶銀行：____________ 開戶銀行：____________
賬戶：________________ 賬戶：________________
簽訂時(shí)間：_______年____月____日 簽訂時(shí)間：_______年____月____日
房地產(chǎn)合同 篇4
一、產(chǎn)權(quán)證要齊全。包括《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《商品房預(yù)售許可證》。此三證是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。銷售許可證的證件原件應(yīng)該在售樓現(xiàn)場懸掛，可以在售樓現(xiàn)場看到證件的原件，再有就是土地證是否抵押了，土地使用證有一個(gè)備注頁，如果開發(fā)商向銀行進(jìn)行了開發(fā)貸款，在土地使用權(quán)證上會(huì)有注明。還有開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照，經(jīng)營范圍里是不是有房地產(chǎn)開發(fā)商的土地經(jīng)營許可。
二、簽合同時(shí)要寫明交房日期、通水、通電、通氣等條件，要明確雙方違約責(zé)任。按規(guī)定入住70％以上才能開通燃?xì)�，之前開發(fā)商要免費(fèi)提供液化氣灌。
三、延期交房：開發(fā)商《補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定，“若開發(fā)商延期交樓，則按業(yè)主已交房價(jià)每日千分之一支付違約金，且違約金賠償總額以房款5％為限，如發(fā)展商仍不能交樓，業(yè)主只退回已交的本金�！边@種約定非常不合理。
四、購買合同的第一條，項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)，在審核這一條條款內(nèi)容時(shí)，需要注意在合同中填寫相關(guān)的內(nèi)容，與開發(fā)商提供的相關(guān)證件是否一致，比如說編號(hào)和經(jīng)營范圍。第二條，是商品房的銷售依據(jù)，您需要做的跟第一條基本相同，需要核對銷售許可證的號(hào)碼，批準(zhǔn)的機(jī)構(gòu)，以及銷售的方式，與開發(fā)商在售樓處懸掛的售樓許可證是否一致。
五、公攤面積：不應(yīng)該計(jì)入的包括倉庫、機(jī)動(dòng)車車庫、非機(jī)動(dòng)車車庫，作為人房的地下室，以及可以單獨(dú)使用的空間。還有售房單位自管自用的房屋，比如說開發(fā)商在大堂里做的銷售中心等。為多棟房屋服務(wù)的管理用房，通俗來說，就是與這棟樓不相連的部分，比如說小區(qū)的物業(yè)管理用房等。在商品房買賣附件里應(yīng)該有一個(gè)明確的說明，在主合同的第三條里，只是說分?jǐn)偭硕嗌�，分�(jǐn)偟拿娣e的數(shù)額，但是在合同的附件二，應(yīng)該有一個(gè)房屋面積分?jǐn)偟恼f明表，分?jǐn)偭四囊徊糠郑墙?jīng)過哪一個(gè)地方批準(zhǔn)的。
六、面積確認(rèn)和差異的確定。建議購房人選擇在合同里已經(jīng)規(guī)定的第二種處理方式，即確定雙方可以接受的一個(gè)誤差比例，也就是說正負(fù)3%，超過此比例的購房人可以選擇退房，開發(fā)商應(yīng)退還房款以及利息，你也可以接受。
七、付款方式與期限。一次性付款可以跟開發(fā)商協(xié)商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后給予付款，銀行貸款應(yīng)該在約定的時(shí)間里款沒有到開發(fā)商的帳上，按照合同，你要支付相應(yīng)數(shù)量的違約金，所以應(yīng)該把時(shí)間約定的更加充裕一些。在簽訂正式購房合同之前，建議你向開發(fā)商指定的銀行，或者向律師咨詢一下你的資信條件，看你是否能夠得到資信貸款，避免出現(xiàn)其他的麻煩。
八、賣售人預(yù)期付款的違約責(zé)任。也就是說開發(fā)商約定你超過30天未付清房款可以解約的，對預(yù)期交房的解約期限也只能定30天，這兩條應(yīng)該對應(yīng)，應(yīng)該是平等的。
九、有關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)變更條款，這一方面，因?yàn)槲覀冑徺I的是期房，在商品房施工的過程中，有可能某些方面，開發(fā)商認(rèn)為需要做規(guī)劃的`變更，設(shè)計(jì)的變更，應(yīng)該在收到有關(guān)部門批準(zhǔn)變更10個(gè)工作日，書面通知購房人，購房人有權(quán)選擇退房。
十、房屋的交接：開發(fā)商應(yīng)該請房地產(chǎn)的管理部門認(rèn)可的有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)對房屋的面積進(jìn)行實(shí)測，在交樓的時(shí)候，應(yīng)該提供實(shí)測面積的數(shù)據(jù)，以及我們所說的住宅質(zhì)量保證書以及住宅使用說明書，如果開發(fā)商提供證明原件不全的，可以拒絕收樓，由此產(chǎn)生的一切責(zé)任，由開發(fā)商承擔(dān)。
十一、開發(fā)商關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的承諾，一般來說，標(biāo)準(zhǔn)合同中有五項(xiàng)，首先是通水通電通電梯，保證你售樓之后，這是最基本的保障。再有就是有關(guān)于天然氣以及燃?xì)夤艿赖拈_通，一般來說，開發(fā)商會(huì)跟你說等到入住之后，比如說入住率是多少，但是目前北京市并沒有明確的規(guī)定，說入住率達(dá)到多少才可以開通天然氣，實(shí)際上跟開發(fā)商跟燃?xì)夤镜墓ぷ鲄f(xié)調(diào)都是有關(guān)系的，應(yīng)該跟開發(fā)商進(jìn)行約定，以免影響您的正常生活。對于您購買園區(qū)項(xiàng)目內(nèi)，在樓書中開發(fā)商承諾過的，比如說象會(huì)所、園區(qū)的綠化，以及地上地下的停車位，建議在這一條中，要求開發(fā)商承諾竣工時(shí)間。在本條款中還包括如果規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到開發(fā)商承諾的使用條件，雙方約定的處理方式，應(yīng)該按照對您比較有利的，在這一條上簽上，未達(dá)到使用條件，應(yīng)該視為開發(fā)商逾期交房，應(yīng)該承擔(dān)逾期交房的相關(guān)責(zé)任。
十二、關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)規(guī)定，約定了辦理產(chǎn)權(quán)證的時(shí)限，以及違約的條款，購房人可以根據(jù)實(shí)際的情況，可以選擇退房或者違約金。按照現(xiàn)行商品房銷售規(guī)定，在60天內(nèi)，開發(fā)商應(yīng)將登記資料提供給產(chǎn)權(quán)辦理部門備案。如果因?yàn)殚_發(fā)商的責(zé)任，沒有及時(shí)把所有的資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，使購買人不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證的，可以約定一個(gè)處理方式，可以退房，對于違約金，一般是合同金額的1%-5%之間，也是根據(jù)實(shí)際的情況來進(jìn)行選擇。也可以選擇不退房，如果選擇退房，操作起來有一定困難，比如說你已經(jīng)入住了，因?yàn)檗k理產(chǎn)權(quán)，是在入住之后的二三個(gè)月進(jìn)行，如果這時(shí)你因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證的原因要退房，可能會(huì)不太利，建議大家在確認(rèn)這個(gè)項(xiàng)目是一個(gè)合法的項(xiàng)項(xiàng)目之后，那么辦理產(chǎn)權(quán)只是開發(fā)商工作的一個(gè)程序
房地產(chǎn)合同 篇5
第一條開發(fā)項(xiàng)目
項(xiàng)目名稱：_________
地址：_________
第二條項(xiàng)目用地性質(zhì)
1、合作開發(fā)項(xiàng)目占地_________平方米，土地性質(zhì)為：_________土地，用地文件以批復(fù)為依據(jù)。
2、該片土地使用權(quán)為：_________，土地使用權(quán)人為：_________。
第三條項(xiàng)目規(guī)模
在本協(xié)議所述地塊上：
(1)擬建_________工程，規(guī)劃占地_________平方米，位于地塊_________端。
(2)擬建_________工程，規(guī)劃占地_________平方米，位于地塊_________端。
第四條合作方式
1、_________方提供用地，_________提供全部建設(shè)資金。
2、項(xiàng)目工程完成后按本協(xié)議分配，甲方分得_________，乙方分得_________，產(chǎn)權(quán)隨分得物業(yè)各方所有。
3、合作開發(fā)項(xiàng)目總投資為_________萬元人民幣，該總投資包括但不限于合作開發(fā)項(xiàng)目占地的拆遷、安置、補(bǔ)償、辦理項(xiàng)目報(bào)建等手續(xù)，建筑安裝總造價(jià)及各方分得物業(yè)相應(yīng)應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋厥褂脵?quán)出讓金等。
4、總投資資金籌措：甲方出資_________萬元，分_________次出資，每次出資_________萬元，預(yù)收款_________萬元;乙方出資_________萬元，分_________次出資，每次出資_________萬元。
第五條付款方式
在本協(xié)議經(jīng)甲、乙雙方授權(quán)代辦簽署生效后由_________方安排下列時(shí)間付款。
(1)在本協(xié)議簽署后_________日內(nèi)，_________方向_________方支付總投資的_________%，內(nèi)含定金_________萬元，合計(jì)_________萬元;
(2)在本協(xié)議簽署后_________日內(nèi)，_________方向_________方支付總投資的_________%，內(nèi)含定金_________萬元，合計(jì)_________萬元。
第六條前期工作安排
合作開發(fā)項(xiàng)目的.前期工作由甲方負(fù)責(zé)，包括但不限于以下各項(xiàng)：
(1)落實(shí)合作開發(fā)項(xiàng)目用地規(guī)劃手續(xù)，獲得合建項(xiàng)目占地的使用地規(guī)劃批文，土地使用權(quán)人為甲方，土地使用不附帶第三者的利益限制。
(2)落實(shí)合作開發(fā)項(xiàng)目占地的規(guī)劃報(bào)建工作。
(3)完成合作開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃用地的拆遷、安置及補(bǔ)償工作，拆遷安置及補(bǔ)償費(fèi)用包含在總投資內(nèi)。
(4)甲方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的整體供水、污水處理、供電、安裝、供氣、通訊報(bào)裝手續(xù)，甲方應(yīng)負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目的資源供應(yīng)。
(5)甲方負(fù)責(zé)合作項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理，獲得開工證，使合作項(xiàng)目可以合法開工建設(shè)。
第七條承包發(fā)包工作安排
合作項(xiàng)目由第三方承包開發(fā)建設(shè)，在甲方辦理前期手續(xù)時(shí)，乙方應(yīng)給予必要協(xié)助。
第八條工程管理
1、本協(xié)議簽署后，甲乙雙方各自委派專人共同組織合作項(xiàng)目工程關(guān)聯(lián)辦公室，具體協(xié)商工程管理、項(xiàng)目進(jìn)展、人員聯(lián)絡(luò)、財(cái)務(wù)及工程進(jìn)度安排。
2、管理辦公室安前述第六、七條職責(zé)規(guī)定，具體協(xié)調(diào)、落實(shí)。
第九條物業(yè)交付
1、合作開發(fā)物業(yè)應(yīng)于竣工后交付使用，合作項(xiàng)目應(yīng)取得《建設(shè)工程質(zhì)量核驗(yàn)證書》。
2、合作開發(fā)物業(yè)竣工交付時(shí)，甲乙雙方應(yīng)共同參加承包商、設(shè)計(jì)單位的竣工驗(yàn)收。
第十條產(chǎn)權(quán)確認(rèn)與產(chǎn)權(quán)過戶
1、本協(xié)議簽署后應(yīng)報(bào)送_________(合作項(xiàng)目主管機(jī)關(guān))審批，以便按本協(xié)議規(guī)定確定合作項(xiàng)目性質(zhì)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)歸屬，即甲方分得_________的產(chǎn)權(quán)，乙方分得_________的產(chǎn)權(quán)。
2、按法律及政策規(guī)定，乙方分得物業(yè)時(shí)，相應(yīng)分?jǐn)偟膰型恋貞?yīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，即將該片國有土地使用權(quán)人變更為乙方的手續(xù)。此項(xiàng)手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理。
房地產(chǎn)合同 篇6
根據(jù)甲、乙雙方于年月日簽訂的《房地產(chǎn)定向開發(fā)合同》，本著平等、自愿、公平、信用的原則，經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商，并征詢了甲方職工代表意見，另由甲方委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對“紅皖家園”項(xiàng)目開發(fā)成本進(jìn)行了審計(jì)，在對住宅銷售價(jià)格、認(rèn)購對象、優(yōu)惠條件、地下車位等影響住宅成本重要因素的處理方案向甲方職工進(jìn)行了公示的基礎(chǔ)上，達(dá)成以下補(bǔ)充協(xié)議，以資雙方共同信守。
一.開發(fā)小區(qū)的基本情況
1.小區(qū)名稱：xx家園。
2.小區(qū)位置：
3.周邊環(huán)境：
4.幢數(shù)層高：16幢，2.9米層高。分別為18+1層、17+1層、16+1層的二梯三戶、二梯四戶型式組合高層住宅，共2150戶。
二、質(zhì)量要求和小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)
1.乙方按行政主管部門批準(zhǔn)的，并經(jīng)甲方及甲方建房領(lǐng)導(dǎo)小組認(rèn)同的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
2.進(jìn)場施工隊(duì)伍必須具備與本小區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適應(yīng)的相應(yīng)資質(zhì)（提供相應(yīng)的證明材料）。
3.小區(qū)內(nèi)部環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)以總體規(guī)劃書的規(guī)定為準(zhǔn)。
4.樓房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)：每幢樓外裝修為品牌外墻面磚、涂料相搭配。每戶內(nèi)裝修為戶內(nèi)毛坯房、品牌鋼制防盜入戶門。每幢樓公共部分：國際品牌電梯（國內(nèi)生產(chǎn)組裝），品牌墻面、墻頂涂料，地面防滑地磚，樓梯用防滑地磚從1樓鋪設(shè)到3樓。外窗為彩鋁型材配中空玻璃。有線電視、寬帶網(wǎng)、電話接口入戶�？梢晫χv系統(tǒng)、煤氣管道到戶（不含開戶費(fèi)）。（其他未盡事宜以提供給“安徽鑫誠工程咨詢有限公司”的規(guī)劃方案和設(shè)計(jì)文件為準(zhǔn)）
三、配套設(shè)施及車位建設(shè)
1.“紅皖家園”小區(qū)配套設(shè)施，如幼兒園、游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、小區(qū)安保監(jiān)控系統(tǒng)、配電站、垃圾站、燃?xì)庹{(diào)壓站等由乙方出資建設(shè)，產(chǎn)權(quán)交付給小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員會(huì)管理，供小區(qū)住戶共同使用。
2.車位建設(shè)。乙方應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件建設(shè)小區(qū)車位。
�。�1）按規(guī)劃要求，戶均停車位比例為1：1，總戶數(shù)為2150戶。經(jīng)過乙方與相關(guān)職能部門協(xié)調(diào)，車位建設(shè)為地面40%，地下車位為60%。地下車位建設(shè)面積為38700平方米，地下車位建設(shè)可采取雙層機(jī)械停車、人防設(shè)施兼顧地下停車場和單獨(dú)建設(shè)專業(yè)地下停車場相結(jié)合的方式。
�。�2）為盡可能地節(jié)約“紅皖家園”小區(qū)建設(shè)成本，甲方應(yīng)當(dāng)以職工經(jīng)濟(jì)適用房形式申請優(yōu)惠政策，爭取將戶均停車比例降至1：0.6，同時(shí)按照地面40%、地下60%的比例布置停車位置。該項(xiàng)工作甲方必須在本協(xié)議簽定后45天內(nèi)完成，逾期乙方將按原規(guī)劃施工。
�。�3）地下車位及裝置的建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃部門最終批準(zhǔn)的方案實(shí)施。建設(shè)費(fèi)用：乙方將人防設(shè)施易地建設(shè)費(fèi)（已打入成本的計(jì)提的1800元/平方米人防費(fèi)用總額）按實(shí)交數(shù)額提出用于人防實(shí)施兼顧地下車位建設(shè)，實(shí)際建設(shè)增加的成本費(fèi)用計(jì)入房價(jià)。具體操作規(guī)程，由乙方與甲方另行商定。
四.住宅價(jià)格和優(yōu)惠條件
1.合肥卷煙廠內(nèi)部職工在認(rèn)購期認(rèn)購的，住宅均價(jià)為：2398元/平方米，具體房屋的價(jià)格根據(jù)樓層、朝向等的差別，作相應(yīng)的增減，實(shí)行一房一價(jià)，在商品房買賣合同中另行約定；黃山總廠在肥工作職工在本協(xié)議簽訂30日后60日內(nèi)認(rèn)購并繳納5萬元以上認(rèn)購款的，住宅均價(jià)：2448元/平方米；面向社會(huì)的，住宅起價(jià)暫定2898元/平方米。以上房屋價(jià)格均不含燃?xì)忾_戶費(fèi)、地下車位、會(huì)所建設(shè)費(fèi)用。燃?xì)忾_戶費(fèi)在房屋交付時(shí)按煤氣公司開戶費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)具實(shí)收取，地下車位、會(huì)所建設(shè)費(fèi)用（建議為職工活動(dòng)中心），按實(shí)建設(shè)成本，由可銷售建筑面積分?jǐn)偂?/p>
2.優(yōu)惠條件。在補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，甲方應(yīng)組織合肥卷煙廠職工認(rèn)購。
（一）本協(xié)議簽訂后的15天內(nèi)：（1）繳納5萬元認(rèn)購款的，每平方米優(yōu)惠20元；（2）、繳納10萬元認(rèn)購款的，每平方米優(yōu)惠40元；（3）、繳納15萬元認(rèn)購款的，每平方米優(yōu)惠60元。（4）、合肥卷煙廠離退休及內(nèi)退職工繳納3萬元認(rèn)購款的，可享受每平方米優(yōu)惠12元的特殊政策（其它優(yōu)惠條件同上）。
�。ǘ┰�16天內(nèi)至30天之間交款的，不享受上述（一）的優(yōu)惠，按2398元/平方米的均價(jià)執(zhí)行。
�。ㄈ�30天以后認(rèn)購的，不享受2398元/平方米的.均價(jià)，按市場價(jià)執(zhí)行。
�。ㄋ模┤艉蠠熉毠べ彿繎糇罱K選房號(hào)不能如愿，不愿意購房的，所交內(nèi)部認(rèn)購款在本協(xié)議簽訂之日起滿18個(gè)月后一周內(nèi)乙方辦理退房退款手續(xù)（不計(jì)利息）。
（五）黃山總廠在肥工作職工應(yīng)按約定進(jìn)行認(rèn)購，未認(rèn)購的視為放棄購置房屋的權(quán)利，乙方可將房屋對外銷售，甲方不得提出異議。
五.雙方責(zé)任
1.甲方責(zé)任
�。�1）甲方成立“合肥卷煙廠‘紅皖家園’建設(shè)辦公室”，全權(quán)代表甲方及甲方建房領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)與乙方聯(lián)系，協(xié)調(diào)解決“紅皖家園”開發(fā)過程中需要解決的事宜。參與對投標(biāo)人主體資格的確定，并對招標(biāo)文件中相關(guān)工程質(zhì)量及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行認(rèn)可。
（2）組織職工購房戶自愿認(rèn)購，協(xié)助確定購買人資格。
�。�3）協(xié)助收集內(nèi)部職工建房認(rèn)購款，監(jiān)督資金使用流向，審核月度及年度資金使用計(jì)劃，收到乙方用款計(jì)劃報(bào)告后五日內(nèi)核付小區(qū)建設(shè)用款。
�。�4）協(xié)助房屋交付手續(xù)。
�。�5）對工程建設(shè)適時(shí)實(shí)施監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)問題提出意見。
2.乙方責(zé)任
（1）確�！凹t皖家園”小區(qū)在三年內(nèi)完成開發(fā)建設(shè)。
�。�2）為確保工程質(zhì)量，主體工程要通過招標(biāo)選定施工單位。
�。�3）接受甲方對工程進(jìn)度、工程質(zhì)量等方面的檢查和監(jiān)督。
�。�4）確保在簽署商品房購買合同后，按時(shí)交房，及時(shí)辦理權(quán)證手續(xù)。
（5）參與確定甲方職工購買人資格。
（6）向合肥卷煙廠“紅皖家園”建設(shè)辦公室報(bào)送資金使用月度、年度計(jì)劃。
�。�7）確保甲方及甲方職工購房戶認(rèn)購款和購房款專項(xiàng)用于“紅皖家園”小區(qū)建設(shè)。
�。�8）在規(guī)劃設(shè)計(jì)條件范圍內(nèi)，保證甲方職工購房戶優(yōu)先認(rèn)購權(quán)，對未按約定時(shí)間和程序進(jìn)行認(rèn)購的房屋，應(yīng)向甲方“紅皖家園”建設(shè)辦公室提交書面報(bào)告，待確認(rèn)后再向社會(huì)銷售。為方便管理，向社會(huì)銷售的住宅應(yīng)盡可能地集中在一起。
�。�9）負(fù)責(zé)建設(shè)過程中的安全并承擔(dān)全部安全責(zé)任。
六.交付時(shí)間及違約責(zé)任
1.房屋預(yù)售時(shí)間及違約責(zé)任。在本協(xié)議簽訂后18個(gè)月內(nèi)全部辦妥房屋預(yù)售手續(xù)的，職工所繳納的認(rèn)購款自動(dòng)轉(zhuǎn)為房屋預(yù)售款；超過18個(gè)月未辦妥預(yù)售手續(xù)的，自超過之日起，乙方按職工繳納的認(rèn)購款以年利率5%計(jì)算利息，利息計(jì)算至辦妥房屋預(yù)售手續(xù)之日止。
2.交房時(shí)間及違約責(zé)任在簽定商品房買賣合同時(shí)約定。
3.因甲方過錯(cuò)，對工程進(jìn)度造成影響，由甲方承擔(dān)損失。
七.未盡事宜，雙方另行協(xié)商。
八.爭議解決辦法：如出現(xiàn)爭議由雙方協(xié)商解決。
九.本協(xié)議為甲、乙雙方之前所簽訂的《房地產(chǎn)定向開發(fā)合同》的補(bǔ)充協(xié)議，其中內(nèi)容與原合同不一致的，以本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)，其它內(nèi)容仍按原合同執(zhí)行。
十.本協(xié)議一式肆份，雙方各執(zhí)兩份，雙方簽字蓋章后生效，具有同等法律效力。
甲方： 乙方：
甲方代表簽字： 乙方代表簽字：
簽訂日期： 簽訂日期：
地 點(diǎn)： 地 點(diǎn)
房地產(chǎn)合同 篇7
賣方（以下簡稱甲方）： 買方（以下簡稱乙方）：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
賣方代理人： 買方代理人：
身份證號(hào)碼： 身份證號(hào)碼：
中介服務(wù)方（以下簡稱丙方）
工商注冊號(hào)：
備案證號(hào)碼：
根據(jù)《中華人民共和國合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。
第一條、本宗買賣房產(chǎn)狀況：
1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市 區(qū)
2、建筑面積： 平方米（其中：私有面積： m2、共有面積 m2附屬間面積 m2）。
（詳見榕房權(quán)證 字第 號(hào)）（土地使用證 _________字第______________號(hào)）
3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買賣價(jià)格為 （幣種）
�。ù髮懀� 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（ ）。
[其中：房產(chǎn)買賣價(jià)為 （幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 拾 元整（ ）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為 （幣種）（大寫）： 佰 拾 萬 仟 佰 拾 元整（ ）]。
4、成交細(xì)目：
1）、配套：
2）、家電：
3）、家具：
4）、其他：
5）、固定裝修：甲方明確固定裝修指構(gòu)成該房屋裝修之固定部分包括但不限于地板面、墻體、壁櫥、鐵門、門、門把、門窗、防盜網(wǎng)、水龍頭、嵌入式排氣扇、燈具、發(fā)光體、廚衛(wèi)設(shè)施等，此等固定裝修經(jīng)拆除將破壞設(shè)施的完整性，所以，甲方應(yīng)保持其完整交付。
第二條、中介服務(wù)方承諾：
1、丙方的服務(wù)行為符合《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律、法規(guī)及規(guī)章;
2、丙方已取得工商局營業(yè)執(zhí)照等合法的經(jīng)營資格;
3、 保證誠信服務(wù)，不收取合同外的任何費(fèi)用（不包含其他服務(wù)）。
第三條、委托中介服務(wù)事項(xiàng)：
1、 丙方受甲方、乙方各自的委托，就甲、乙雙方買賣房產(chǎn)一事，提供中介服務(wù)；
2、 丙方應(yīng)甲、乙雙方的要求，為其提供房產(chǎn)成交后代理服務(wù)。
第四條、中介服務(wù)范圍：選擇下列第[ ]項(xiàng)服務(wù)。
1、為甲、乙雙方提供房產(chǎn)政策及法律咨詢服務(wù)；
2、向甲、乙雙方提供交易機(jī)會(huì)，協(xié)助雙方簽訂本合同及房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議并促成交易成功；
3、房產(chǎn)行銷推介；
4、為當(dāng)事人代辦房產(chǎn)評估手續(xù)；
5、代辦權(quán)屬過戶手續(xù)；
6、為乙方辦理 〔注：填寫①商業(yè)銀行按揭貸款、②公積金貸款、③商業(yè)銀行和公積金組合貸款〕手續(xù)；
7、代辦房地產(chǎn)公證、見證手續(xù)；
8、協(xié)助甲、乙雙方收集過戶資料和為其房地產(chǎn)買賣契約代書；
9、協(xié)助辦理相關(guān)配套事宜，如水、電、管道煤氣、有線電視、電話、寬帶及物業(yè)交接過戶手續(xù)；
10、協(xié)助甲、乙雙方完成房屋及房產(chǎn)配套設(shè)施的.移交；
11、其他 。
第五條、中介服務(wù)段落：
1、丙方提供的中介服務(wù)自接受甲、乙雙方委托時(shí)起到甲、乙雙方達(dá)成本協(xié)議之日起結(jié)束；
2、丙方提供的相關(guān)房產(chǎn)成交后的代理服務(wù)至甲、乙雙方辦結(jié)各項(xiàng)交易、過戶、交房、放款之日止。
第六條、中介服務(wù)費(fèi)(包含中介服務(wù)傭金和相關(guān)代理服務(wù)費(fèi))：
1、中介服務(wù)傭金：自甲、乙雙方簽訂本合同后 日內(nèi)，丙方按政府有關(guān)規(guī)定向甲、乙雙方收取中介服務(wù)傭金。
a、丙方向甲方收取中介服務(wù)傭金為 （幣種）（大寫） 萬 仟 佰 拾 元（ ）。
b、丙方向乙方收取中介服務(wù)傭金為 （幣種）（大寫） 萬 仟 佰 拾 元（ ）。
*2、交易服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第三條有關(guān)款項(xiàng)約定，本合同成立后，丙方為甲、乙雙方提供成交后代理服務(wù)手續(xù)。
a、丙方收取甲方交易服務(wù)費(fèi) （幣種）（大寫） 仟 佰 拾 元（ ）。
b、丙方收取乙方交易服務(wù)費(fèi) （幣種）（大寫） 仟 佰 拾 元（ ）。
*3、按揭服務(wù)費(fèi)：根據(jù)本合同第四條第六款約定，本合同成立后，丙方為乙方提供按揭服務(wù)。
房地產(chǎn)合同 篇8
甲方：
地址：
代表人：
乙方：
地址：
代表人：
為共同開辟某房地產(chǎn)項(xiàng)目的房產(chǎn)在xx外的銷售市場，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商同意由乙方代理服務(wù)，本著互惠互利的原則達(dá)成以下協(xié)議，以資雙方共同遵守。
第一條授權(quán)和承諾
在本協(xié)議有效期內(nèi)，甲方指定乙方為本協(xié)議第二條之物業(yè)和地區(qū)的指定合作方之一。
第二條委托物業(yè)甲方位于（以下簡稱"該物業(yè)"）�，F(xiàn)委托乙方代理（非獨(dú)家）銷售該物業(yè)，負(fù)責(zé)該物業(yè)在青海地區(qū)的代理銷售工作。本協(xié)議的代理區(qū)域?yàn)椋海ㄒ韵潞喎Q"該區(qū)域"），代理權(quán)限：一般。
第三條合作期限
1、本協(xié)議合作期限為一年，自年月日至年月日止。在本協(xié)議到期3天后，如甲乙雙方均未提出書面終止的意見，本協(xié)議代理期自動(dòng)延長3個(gè)月。協(xié)議到期后，如乙方的房地產(chǎn)銷售情況良好，乙方有優(yōu)先續(xù)簽的權(quán)利。
2、在本協(xié)議有效代理期內(nèi)，除出現(xiàn)違約的情況外，雙方不得單方面終止本協(xié)議。
第四條相關(guān)費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)
1、甲方按乙方客戶成交金額4%向乙方支付服務(wù)費(fèi)。
2、甲方負(fù)責(zé)報(bào)銷乙方成交客戶的機(jī)票費(fèi)用，報(bào)銷機(jī)票款XX元/套，該款項(xiàng)直接從客戶房款中抵扣，不再以現(xiàn)金的形式結(jié)算。
第五條服務(wù)費(fèi)支付方式
1、乙方的客戶以按揭方式購房的，購房客戶簽訂《商品房買賣合同》并交完首付款后，甲方須結(jié)清與該房首付款同比例的服務(wù)費(fèi)給乙方;購房客戶通過銀行按揭辦理手續(xù)并由銀行支付按揭貸款后，甲方須結(jié)清該房所有的服務(wù)費(fèi)給乙方。
2、乙方的購房客戶以一次性付款方式購房的，在《商品房買賣合同》并支付房款后，甲方應(yīng)結(jié)清該房應(yīng)付的全部服務(wù)費(fèi)給乙方。
3、甲、乙雙方在每月5日前以報(bào)表方式核算上月的總成交量（客戶簽訂《商品房買賣合同》并付清首期款后視為成交），再根據(jù)成交量結(jié)算應(yīng)付予乙方的服務(wù)費(fèi)。
第六條甲方的責(zé)任
1、甲方必須向乙方提供該項(xiàng)目合法經(jīng)營銷售的全部真實(shí)有效的相關(guān)文件復(fù)印件以上文件和資料，甲方應(yīng)于本協(xié)議簽訂三天內(nèi)向乙方提供，如為復(fù)印件均需加蓋單位公章
2、甲方應(yīng)向乙方提供最近時(shí)期的價(jià)格表以及該物業(yè)可以成交的條款、條件，甲乙雙方必須約定在同一時(shí)期該出售物業(yè)的成交單價(jià)保持一致。如甲方需要調(diào)整該物業(yè)成交單價(jià)的，必須提前七天以書面形式通知乙方，并保證甲乙雙方同時(shí)同步調(diào)價(jià)。
3、甲方須對該物業(yè)提供有關(guān)專業(yè)人員向乙方人員進(jìn)行該物業(yè)的專業(yè)培訓(xùn)，培訓(xùn)方式可通過書面、電話或直接至現(xiàn)場等方式進(jìn)行;甲方指派專人負(fù)責(zé)與乙方日常業(yè)務(wù)工作的協(xié)調(diào)和聯(lián)系。
4、甲方遵守與乙方推薦客戶所簽署的協(xié)議文件、法律文書的全部條款并獨(dú)立承擔(dān)相關(guān)責(zé)任，若與客戶發(fā)生糾紛，甲方須獨(dú)立承擔(dān)全部責(zé)任;甲方必須提供真實(shí)有效的相關(guān)文件，如有虛假由甲方自行承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。
5、甲方應(yīng)積極配合、協(xié)助乙方完成購房團(tuán)在甲方項(xiàng)目參觀、選購和簽約、收款等各項(xiàng)接待程序，并保證現(xiàn)場的接待質(zhì)量
6、甲方應(yīng)及時(shí)透明地協(xié)助乙方做好銷售過程中的各項(xiàng)配合工作和客戶歸屬業(yè)績確認(rèn)等工作
7、甲方應(yīng)按時(shí)按本協(xié)議的規(guī)定向乙方支付有關(guān)費(fèi)用
8、甲方人員不得以任何方式向乙方客戶透露甲乙雙方的合作關(guān)系及合作內(nèi)容，更不能私下與客戶達(dá)成交易及推薦自己或朋友的房產(chǎn)、商業(yè)用地等一切與貴樓盤無關(guān)的事宜，應(yīng)避免一切有可能損害乙方利益的事宜
9、甲方每周須按乙方要求提供有關(guān)該物業(yè)的可銷售房型與房號(hào)信息，以盡可能促進(jìn)樓盤的銷售。
第七條乙方的責(zé)任
1、成立專業(yè)的房地產(chǎn)銷售隊(duì)伍，由專人負(fù)責(zé)在代理區(qū)域組織宣傳本協(xié)議約定之物業(yè)，組織購房團(tuán)。如因客戶投訴或經(jīng)甲方調(diào)查乙方負(fù)責(zé)銷售甲方該物業(yè)的人員不具備專業(yè)素質(zhì)，甲方有權(quán)要求乙方及時(shí)更換。
2、完成購房過程的前期組織及準(zhǔn)備工作，并于購房團(tuán)到達(dá)甲方項(xiàng)目看房之前以傳真的方式確認(rèn)購房團(tuán)名單、人數(shù)，甲方應(yīng)及時(shí)回傳確認(rèn)，并有責(zé)任于3天內(nèi)將原件交予乙方。
3、按照甲乙雙方議定的條件，在委托期內(nèi)，進(jìn)行廣告宣傳、派送發(fā)放宣傳資料、售樓書，利用各種形式開展多渠道推薦購買甲方項(xiàng)目房產(chǎn)的活動(dòng)。
4、乙方不得超越甲方授權(quán)向購房客戶作出任何承諾，引起相關(guān)的法律責(zé)任由乙方負(fù)責(zé)。
5、乙方應(yīng)根據(jù)甲方提供的該項(xiàng)目的特性和狀況向客戶作如實(shí)介紹，盡力促銷，不得夸大、隱瞞。
6、乙方派專人負(fù)責(zé)與甲方日常業(yè)務(wù)工作的協(xié)調(diào)和聯(lián)系，并做好看房后的跟進(jìn)成交工作。
7、乙方每周定期向甲方匯報(bào)銷售進(jìn)度和提供銷售報(bào)表。
8、甲方的銷售策略、銷控情況等作為商業(yè)機(jī)密，未經(jīng)甲方書面認(rèn)可，乙方有義務(wù)保密并保證不得告知第三方，如有泄露，甲方有權(quán)按國家相關(guān)法律法規(guī)追究乙方責(zé)任。
第八條銷售業(yè)績歸屬界定
甲乙雙方應(yīng)本著誠信、互利的原則、業(yè)績歸屬以首次接待登記并由甲方確認(rèn)為準(zhǔn)，雙方以第一時(shí)間傳真客戶名單相互確定為核定依據(jù)。如經(jīng)證實(shí)客戶（包括甲方關(guān)系客戶和內(nèi)部）確由乙方組織接待促銷成功，業(yè)績歸屬為乙方;若由于甲方物業(yè)的`原因未能在協(xié)議有效期內(nèi)完成的，最終客戶仍然成交的，業(yè)績歸屬為乙方。
第九條協(xié)議的終止和變更
1、在本協(xié)議到期時(shí)，雙方若同意終止本協(xié)議，雙方應(yīng)通力協(xié)作妥善處理終止協(xié)議后的相關(guān)事宜，結(jié)清與本協(xié)議有關(guān)的法律、經(jīng)濟(jì)等事宜。本協(xié)議一旦終止，雙方的協(xié)議關(guān)系即告結(jié)束，甲乙雙方不再互相承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)及法律責(zé)任。
2、本協(xié)議一方若單方終止協(xié)議的，應(yīng)提前1個(gè)月書面通知對方，甲方應(yīng)在本協(xié)議終止前7個(gè)工作日一次性結(jié)清乙方的代理傭金，乙方應(yīng)于本協(xié)議終止前7個(gè)工作日內(nèi)向甲方交接該項(xiàng)目的全部文件和資料，不得有任何原件或復(fù)印件的保留
第十條違約責(zé)任
1、違反協(xié)議約定的，或故意隱瞞、延滯行為的，應(yīng)賠償對方的損失。
2、甲方若逾期支付乙方本協(xié)議約定費(fèi)用，每逾期一天賠償應(yīng)付金額的0.5%給乙方。
3、關(guān)于業(yè)績歸屬界定，如有發(fā)現(xiàn)故意隱瞞行為，經(jīng)查證屬實(shí)的，違約方應(yīng)向另一方支付應(yīng)付傭金2倍的違約金。
4、甲方如果向乙方客戶透露與乙方的合作關(guān)系或合作內(nèi)容而造成乙方客戶在本次行程未能完成交易，經(jīng)查證屬實(shí)的。甲方應(yīng)向乙方支付應(yīng)付傭金2倍的違約金。
5、如果乙方銷售接待等相關(guān)人員對客戶進(jìn)行盲目夸大或其它虛假介紹，甲方有權(quán)追究其法律責(zé)任，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，甲方有權(quán)無條件終止協(xié)議，并要求乙方退還所有已支付給乙方的全部費(fèi)用。
第十一條其他事項(xiàng)
1、本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，經(jīng)雙方代表簽字蓋章即生效。
2、未盡事宜，經(jīng)雙方同意可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，并與本協(xié)議具有同等法律效力。
在履約過程中發(fā)生爭議的，雙方可協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方可向甲方所在地人民法院訴訟。
注：
1、甲方需每月的前三天，委派專人把本項(xiàng)目的本月優(yōu)惠折扣、價(jià)格、銷控傳真或qq的形式傳給乙方，以便乙方銷售！
2、甲方需派專人與乙方聯(lián)絡(luò)，若有人員變動(dòng)及時(shí)通知乙方！
3、甲方對乙方的客戶，現(xiàn)場銷售時(shí)務(wù)必要同步同價(jià)及優(yōu)惠！
甲方：
甲方代表人：
乙方：
乙方代表人：
簽約日期：20xx年月日
房地產(chǎn)合同 篇9
第一節(jié)概述
一、“按揭”的淵源
學(xué)術(shù)界基本一致的看法是，“按揭”一詞來源于英美法的mortgage，先為香港使用，后傳入大陸。“按”字既反映廣州話的發(fā)音的特點(diǎn)，在南方又有“押”的含義，“揭”字則來源于mortgage的尾音，所以，“按揭”是mortgage一詞的音譯和意譯的結(jié)合體。
近代英美法中的mortgage，是一種以不動(dòng)產(chǎn)為主要標(biāo)的的權(quán)證轉(zhuǎn)移（transferringoftitle）和權(quán)證回贖（redeption）相結(jié)合的擔(dān)保制度。債務(wù)人為擔(dān)保債務(wù)之履行，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證轉(zhuǎn)移給債權(quán)人，在債務(wù)履行完畢后，債務(wù)人有將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證贖回的權(quán)利；在債務(wù)人不能履行債務(wù)時(shí)，該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則完全歸債權(quán)人擁有。已經(jīng)設(shè)定mortgage的財(cái)產(chǎn)，債務(wù)人欲再次設(shè)定mortgage時(shí)，則需轉(zhuǎn)移其回贖權(quán)給新的債權(quán)人。Mortgage不同于以轉(zhuǎn)移動(dòng)產(chǎn)占有進(jìn)行擔(dān)保為特征的pledge（質(zhì)押），也不同于法定的、在債務(wù)清償前可以保有特定財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的lien（留置）。Mortgage的本質(zhì)類似羅馬法的信托質(zhì)和讓與擔(dān)保，據(jù)說日本學(xué)者就將mortgage翻譯成讓與擔(dān)�！甲ⅲ簠⒁娫S明月著：《抵押權(quán)制度研究》，法律出版社1998年出版，第47頁〗，可見mortgage與讓與擔(dān)保在通過讓與財(cái)產(chǎn)所有權(quán)證或相關(guān)權(quán)益以擔(dān)保債務(wù)履行方面具有共同的特征。
1925年英國頒布物權(quán)法，對傳統(tǒng)的mortgage制度作了較大調(diào)整，除引進(jìn)大陸法的登記制度，要求設(shè)定mortgage必須登記外，還用變價(jià)取代債權(quán)人對財(cái)產(chǎn)權(quán)利的獲得，即在債務(wù)人不能履行到期債務(wù)時(shí)，債權(quán)人不能直接取得用于mortgage的財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)或相關(guān)權(quán)益，而只能申請對相關(guān)財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或以其他方式取得變價(jià)以獲得受償，或在不能實(shí)現(xiàn)變價(jià)時(shí)由法院將相關(guān)財(cái)產(chǎn)判給債權(quán)人。英國物權(quán)法的規(guī)定使mortgage與大陸法中的“抵押”更為接近，但權(quán)證的轉(zhuǎn)移仍為mortgage的基本特征。
香港1984年頒布的《轉(zhuǎn)讓和物權(quán)條例》（ConveyanceandPropertyOrdinance）則更進(jìn)一步，不僅不允許債權(quán)人在未經(jīng)債務(wù)人的同意的情況下取得相關(guān)財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，還規(guī)定債務(wù)人無須轉(zhuǎn)移權(quán)證而繼續(xù)保有按揭財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，但該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)從屬于對債權(quán)人的財(cái)產(chǎn)負(fù)擔(dān)〖注：SeeSarahNield：《HongKongLandLaw》，PublishedbyLongman，SecondEdition，1998，P444〗。至此，權(quán)證的轉(zhuǎn)移已演變?yōu)榘唇业怯浐蜋?quán)證保留，權(quán)證的回贖權(quán)已演變?yōu)榍鍍攤鶆?wù)后撤銷抵押的請求權(quán)。
按揭在香港的廣泛適用與香港房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)有密切關(guān)系，香港地少人多，地價(jià)昂貴，發(fā)展商買地的成本占其總開發(fā)的成本比例太大，給許多發(fā)展商帶來資金壓力，故有將尚未建成的房屋通過預(yù)售以融通資金的必要。同時(shí)，香港的商品房屋的購買力主要來自中產(chǎn)階級(jí)，少有購房人有足夠的經(jīng)濟(jì)能力一次性支付購房款，遂將所購房屋用于按揭、以分期供款方式減輕支付壓力。加之，上個(gè)世紀(jì)六十年代至九十年初，香港經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，房屋價(jià)格成倍增長，以按揭的方式買樓還是不錯(cuò)的投資選擇。又由于房屋價(jià)格飛漲，銀行發(fā)放的按揭貸款，既無風(fēng)險(xiǎn)，且有穩(wěn)定的利息收益，等等因素，均使得按揭成為發(fā)展商、購房人和銀行等普遍接受的一種融資擔(dān)保方式。
二、按揭在大陸地區(qū)的發(fā)展
在上個(gè)世紀(jì)八十年代南方沿海首先開始土地有償使用后，以市場需求為導(dǎo)向的商品房開發(fā)逐漸吸引了香港的購房人，他們帶來了購房資金，也帶來按揭購房的要求，但當(dāng)時(shí)在大陸以銀行為主的金融機(jī)構(gòu)尚未商業(yè)化和企業(yè)化，對個(gè)人的貸款還沒有開放，按揭要求無法滿足。至九十年代后期，國家為配合住房制度的改革，開始允許商業(yè)銀行開辦個(gè)人住房擔(dān)保貸款。初期，對個(gè)人住房擔(dān)保貸款限于一手樓特別是預(yù)售樓。由于所購房屋尚未竣工或雖已竣工但未取得房地產(chǎn)證，購房人用于按揭的財(cái)產(chǎn)不是嚴(yán)格意義的不動(dòng)產(chǎn)，而是依預(yù)售合同所產(chǎn)生的合同權(quán)益，預(yù)售合同經(jīng)過預(yù)售登記而得以保全其請求權(quán)，該請求權(quán)即是對正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)。登記后的預(yù)售合同交給作為債權(quán)人的銀行保存，購房人付清貸款后取回，此舉頗似英美法中為設(shè)定mortgage而進(jìn)行的權(quán)證轉(zhuǎn)移，但因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)尚未形成，用于按揭的是對未來物權(quán)的期待權(quán)，其又與mortgage作為現(xiàn)存財(cái)產(chǎn)上的負(fù)擔(dān)這一特點(diǎn)不甚相符。
之后，按揭房屋的范圍擴(kuò)大到二手樓和現(xiàn)樓，按揭的內(nèi)容發(fā)生重大變化。由于二手樓或現(xiàn)樓多數(shù)已有房屋產(chǎn)權(quán)，買賣交易直接在產(chǎn)權(quán)人和購房人之間進(jìn)行，發(fā)展商不參與；又由于房屋已有產(chǎn)權(quán)，用于按揭以保證清償貸款的財(cái)產(chǎn)不再是期待權(quán)，而是已經(jīng)形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，再加上按揭登記，此時(shí)的按揭已完全具有大陸法中的“抵押”的基本特征。只是在按揭款未償還以前，產(chǎn)權(quán)證在辦理過戶后并不直接發(fā)還購房人，而是由貸款銀行留存，購房人清償按揭款以后方可到銀行領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證，此點(diǎn)仍保留了英美法中mortgage的權(quán)證轉(zhuǎn)移的特征。
至今，按揭的房屋已不再限于住房，商鋪、廠房、寫字樓甚至土地使用權(quán)均可用于按揭。其主要特征，除貸款人在貸款期內(nèi)可以保留產(chǎn)權(quán)證以外，其它與抵押無大的差異。
在司法實(shí)踐中，鑒于法律并未對按揭作出專門規(guī)定，有關(guān)爭議參照抵押的規(guī)定處理，最高人民法院頒布《<擔(dān)保法>若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。此規(guī)定明確支持了在建房屋設(shè)定抵押的效力。該規(guī)定解決了法律與實(shí)踐脫節(jié)的問題。由于該規(guī)定承認(rèn)了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)的抵押，對于抵押標(biāo)的物的擴(kuò)充有特別的意義。
三、按揭作為一種特殊形式的抵押
盡管我國法律將按揭視同抵押處理，但按揭與一般意義上的房地產(chǎn)抵押相比，仍有其特殊性。它表現(xiàn)在：
1、主體不同。由于按揭主要適用于房地產(chǎn)的買賣，其主體為賣房人、購房人和獲準(zhǔn)開展按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。而房地產(chǎn)抵押適用所有形式的債務(wù)擔(dān)保，其有關(guān)法律關(guān)系的主體為債權(quán)人（或抵押權(quán)人）、債務(wù)人和抵押人。按揭的債權(quán)人（或按揭權(quán)人）只能是進(jìn)行按揭業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。抵押中的債權(quán)人可以是銀行，也可以是非銀行金融機(jī)構(gòu)，或其它享有債權(quán)的人。按揭的按揭人一定是購房人，但抵押中的抵押人可以是債務(wù)人，也可以是債務(wù)人以外的其它享有房地產(chǎn)權(quán)的人。
2、主合同的法律性質(zhì)不同。盡管按揭和抵押的主合同均屬債務(wù)合同，且按揭和抵押均是主債務(wù)合同的從合同，但按揭的主合同是貸款合同，而抵押的主合同可以是貸款合同，也可以是買賣合同，或加工承攬合同、或建設(shè)工程合同等其它一切形式的債務(wù)合同。
3、涉及的法律關(guān)系不同。按揭涉及三種法律關(guān)系：購房人與開發(fā)商或其他賣房人之間房屋買賣關(guān)系，購房人與商業(yè)銀行
之間的借貸關(guān)系，以及購房人與銀行之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。有的按揭還會(huì)存在開發(fā)商與商業(yè)銀行的保證擔(dān)保關(guān)系，從而使按揭涉及的法律關(guān)系達(dá)到四種。而一般意義上的房地產(chǎn)抵押主要涉及兩種法律關(guān)系：債權(quán)人與債務(wù)人之間的主債務(wù)關(guān)系和抵押人與抵押權(quán)人（債權(quán)人）之間的抵押擔(dān)保關(guān)系。
4、標(biāo)的物的范圍不同。房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的是抵押人已經(jīng)擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，按揭合同的標(biāo)的可以是現(xiàn)有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，也可以是與預(yù)售樓有關(guān)的權(quán)益，即是正在形成的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán)。
5、登記和設(shè)定的方式不同。房地產(chǎn)抵押依法進(jìn)行抵押登記，房地產(chǎn)證上載明抵押設(shè)定的日期、債權(quán)金額、抵押范圍等，抵押權(quán)人取得他項(xiàng)權(quán)證書。按揭登記時(shí)，標(biāo)的物已取得產(chǎn)權(quán)的，產(chǎn)權(quán)過戶后進(jìn)行類似于抵押登記的按揭登記，產(chǎn)權(quán)證交商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還給按揭人（購房人）；標(biāo)的物未取得產(chǎn)權(quán)的，預(yù)售合同和按揭貸款合同交房地產(chǎn)登記部門備案登記，備案登記后的預(yù)售合同和按揭貸款合同由商業(yè)銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。按揭期間取得產(chǎn)權(quán)證的，產(chǎn)權(quán)證由銀行保存，在按揭款付清后發(fā)還按揭人。
預(yù)售合同和按揭貸款合同的備案登記也叫預(yù)售登記，是對當(dāng)事人依合同取得的請求權(quán)的一種保全措施，實(shí)踐中的預(yù)售登記已經(jīng)賦予這些請求權(quán)以準(zhǔn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的性質(zhì)。對預(yù)售合同進(jìn)行預(yù)售登記，購房人對正在建設(shè)中的房屋雖然尚未取得物權(quán)，卻能將對正在形成中的不動(dòng)產(chǎn)的請求權(quán)的內(nèi)容和順位予以記載，以排斥順位在后的對同一標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓、抵押、查封等，切實(shí)保護(hù)購房人的權(quán)益。對按
揭貸款合同進(jìn)行預(yù)售登記，可以保全商業(yè)銀行對購房人請求權(quán)的請求權(quán)，以防止購房人的請求權(quán)未經(jīng)按揭權(quán)人的同意而另行處分，并排斥他人侵害該請求權(quán)。
6、實(shí)現(xiàn)的方式不同。在按揭房屋取得房地產(chǎn)權(quán)證之前，按揭的標(biāo)的不是所購房屋，而是對所購房屋的請求權(quán)。因此，在發(fā)生按揭合同糾紛時(shí)，按揭權(quán)人不是通過處分房屋來實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)，而是通過處分按揭人的請求權(quán)來實(shí)現(xiàn)自己的按揭權(quán)。對發(fā)展商來說，按揭權(quán)人有代位行使按揭人在購房合同的有關(guān)權(quán)利的權(quán)利。比如，在按揭人不能按期償還按揭貸款或失去供款能力時(shí)，按揭權(quán)人則可依按揭合同取得相關(guān)代位權(quán)，代位行使按揭人依購房合同產(chǎn)生的對發(fā)展商的請求權(quán)，或繼續(xù)履行購房合同的義務(wù)以取得房屋產(chǎn)權(quán)，最終將房屋產(chǎn)權(quán)變現(xiàn)以抵押按揭人余下債務(wù)，或直接處分該請求權(quán)，以處分該請求權(quán)之所得抵償按揭人余下債務(wù)。
所以，發(fā)展商參加按揭關(guān)系的意義不僅在于向按揭銀行提供按揭人歸還按揭款的保證擔(dān)保，還在于為按揭銀行將來代位行使按揭人在購房合同的請求權(quán)給予承諾和確認(rèn)。
7、承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的方式不同。在一般房地產(chǎn)抵押中，抵押人以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押人在承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后喪失的是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。在按揭的法律關(guān)系中，按揭人通常不是以自己擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，而是以自己擁有請求權(quán)的、實(shí)際為發(fā)展商擁有的房地產(chǎn)承擔(dān)按揭責(zé)任，按揭人在承擔(dān)按揭責(zé)任后喪失的不是相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而是對相應(yīng)的該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的請求權(quán)。
第二節(jié)房地產(chǎn)按揭合同的主要條款
房地產(chǎn)按揭合同，有時(shí)也叫購房抵押合同，它可以是一個(gè)獨(dú)立的合同文本，作為從屬于購房借款合同的法律文件，也可以是一些相對獨(dú)立的合同條款，作為購房借款合同的一部分。當(dāng)與按揭有關(guān)的規(guī)定和與借款有關(guān)的規(guī)定出現(xiàn)在同一合同文本時(shí)，該合同文本被稱為按揭借款合同，或叫購房抵押借款合同。后一種叫法在“抵押”之前加上“購房”二字，以示其與一般意義上的房地產(chǎn)抵押的區(qū)別。獨(dú)立的按揭合同與相對獨(dú)立的按揭條款之間只要其內(nèi)容完整，在法律效力上并無分別。
一、按揭合同當(dāng)事人：按揭人、按揭權(quán)人和發(fā)展商
按揭合同中的按揭人必須是購房合同中購房人和借款合同中的借款人。按揭人、購房人和借款人三位一體，是按揭法律關(guān)系的最顯著的特征之一。在購房按揭借款的法律關(guān)系，購房合同、借款合同和按揭合同互相交織，三種法律關(guān)系互相依存，互為補(bǔ)充。按揭人是唯一同時(shí)參加三種法律關(guān)系的當(dāng)事人，反映出三種法律關(guān)系的確立均以按揭人之利益為核心，并以按揭人完成購房行為為目的。
按揭合同中的按揭權(quán)人是能夠經(jīng)營公民個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行，不能合法經(jīng)營個(gè)人貸款業(yè)務(wù)的銀行、其它金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)和個(gè)人不能成為按揭合同的按揭權(quán)人。
發(fā)展商參加按揭合同并作為當(dāng)事方是按揭合同異于一般房地產(chǎn)抵押合同的又一特征，其幫助按揭合同履行的責(zé)任以及相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任在一般房地產(chǎn)抵押合同中并不多見。
如果合同文本不叫按揭合同，而叫購房抵押合同或購房抵押借款合同，按揭人和按揭權(quán)人則相應(yīng)稱為抵押人和抵押權(quán)人，名稱雖然不同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系卻沒有差異。
二、按揭之標(biāo)的
按揭之標(biāo)的必須是按揭人依購房合同所購之房屋，合同應(yīng)載明該房屋所處之具體位置、樓層、房號(hào)、面積等。房屋未取得房地產(chǎn)權(quán)證的，應(yīng)寫明房屋預(yù)售契約之編號(hào)。
按揭標(biāo)的之性質(zhì)，在房屋未取得產(chǎn)權(quán)證之前，是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益，在房屋取得產(chǎn)權(quán)證之后，是按揭人對所購房屋的所有權(quán)和房屋共用土地的使用權(quán)。按揭合同簽定后，房屋產(chǎn)權(quán)證可能隨時(shí)取得，因而按揭之標(biāo)的可能隨時(shí)發(fā)生變化，即在按揭合同履行過程中，作為按揭標(biāo)的的合同權(quán)益或請求權(quán)可能隨時(shí)會(huì)轉(zhuǎn)變成不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
三、按揭擔(dān)保的范圍
按揭合同應(yīng)寫明按揭所擔(dān)保的債權(quán)的范圍，一般包括按揭款的本金、利息、罰息和實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用等。
四、按揭的期限
按揭是房地產(chǎn)抵押的一種特殊形式，在主債務(wù)未受清償時(shí)，本不受約定期限之限制，但實(shí)踐中的按揭合同多設(shè)期限條款，即將期限設(shè)定自按揭合同登記之日起，到主債務(wù)受清償之日止。
五、按揭權(quán)人之權(quán)利
1、優(yōu)先受償權(quán)。無論按揭標(biāo)的是合同權(quán)益，還是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)時(shí)，按揭權(quán)人均有優(yōu)先受償權(quán)。在因房屋發(fā)生毀損而獲得賠償時(shí)，所獲賠償是按揭標(biāo)的的代位物，按揭權(quán)人對代位物同樣有優(yōu)先受償權(quán)。
在按揭標(biāo)的是按揭人依購房合同所產(chǎn)生的權(quán)益時(shí)，為實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)，按揭權(quán)人有權(quán)代位行使按揭人在購房合同中的權(quán)利，即要求發(fā)展商按購房合同的規(guī)定履行義務(wù)，及時(shí)按購房合同規(guī)定的質(zhì)量條件建造房屋和交付使用。按揭權(quán)人也可以代位將該請求權(quán)或房屋產(chǎn)權(quán)予以拍賣變現(xiàn)，以所得價(jià)款優(yōu)先受償，以償還按揭人所欠債務(wù)。所得價(jià)款多出所欠債務(wù)部分，交還按揭人。
值得注意的是，房屋按揭同樣存在擔(dān)保物權(quán)的競合問題。在房屋預(yù)售時(shí)，因房屋產(chǎn)權(quán)尚未取得，房屋上設(shè)置物上負(fù)擔(dān)的可能性不大，所以預(yù)售房屋按揭，較少有其它抵押權(quán)與按揭權(quán)同時(shí)存在于預(yù)售房屋之上的可能性。但如果購房合同的標(biāo)的是已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)的房屋，則在設(shè)置按揭時(shí)該房屋上可能已經(jīng)有抵押權(quán)存在。同時(shí)，在設(shè)置按揭以后，隨著按揭款的逐步清償，經(jīng)按揭權(quán)人同意，按揭人也可以將有產(chǎn)權(quán)的按揭房屋另設(shè)抵押。在此情況下，按揭權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)相對其他抵押權(quán)而存在，按揭權(quán)人以其按揭在各抵押權(quán)中的位置和順序行使優(yōu)先受償權(quán)。
2、對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。為保護(hù)按揭權(quán)人之權(quán)益，合同應(yīng)訂明按揭權(quán)人對按揭人的處分權(quán)的限制權(quán)。如果按揭人欲轉(zhuǎn)讓其在購房合同的權(quán)益，應(yīng)先征得按揭權(quán)人的書面同意。按揭所購房屋一般以自用為目的，如確需出租他人使用，按揭人不僅應(yīng)征得按揭權(quán)人的書面同意，還應(yīng)告知承租人有關(guān)按揭的事實(shí)，以便按揭權(quán)人在處分按揭房屋時(shí)，有關(guān)租賃合同能及時(shí)解除，出租人也能及時(shí)遷出該按揭房屋。
3、物上請求權(quán)。當(dāng)按揭房屋受到來自按揭人或第三人的妨礙，或其行為足以減損按揭房屋的價(jià)值時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)要求加害人停止侵害、排除妨礙和賠償損失。按揭合同應(yīng)對按揭權(quán)人的物上請求權(quán)明確確認(rèn)。
4、檢查權(quán)。按揭權(quán)人有權(quán)在合理的時(shí)間以合理的方式檢查按揭房屋的物理狀況。
5、其他知情權(quán)。如果有重要事件影響按揭人的支付能力，如發(fā)生對按揭人不利的訴訟或仲裁，或有重大事件影響發(fā)展商的施工進(jìn)度，如發(fā)展商的銀行帳戶被法院查封，工程建設(shè)出現(xiàn)技術(shù)難題等，按揭權(quán)人均有權(quán)獲得有關(guān)當(dāng)事人的書面通知，以便了解事件真相及其相關(guān)后果。
六、按揭人之義務(wù)
1、接受按揭之義務(wù)。按揭人得同意將其房屋或有關(guān)合同權(quán)益用于按揭，在其不能償還按揭款時(shí)，接受按揭權(quán)人行使按揭權(quán)。
2、保管義務(wù)。按揭人應(yīng)妥善保管按揭房屋，不得為并不得允許他人為有可能減損按揭房屋之價(jià)值、并最終損害按揭權(quán)人利益之行為。按揭人一般還須為所購房屋購買財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。
3、接受處分權(quán)限制之義務(wù)。按揭人在將按揭房屋轉(zhuǎn)讓或出租或另設(shè)抵押時(shí)，應(yīng)事先征得按揭權(quán)人書面同意。
4、告知義務(wù)。在有重大事件影響按揭人的支付能力時(shí)，按揭人應(yīng)及時(shí)將事件告知按揭權(quán)人。
5、承認(rèn)發(fā)展商的回購權(quán)。若按揭人不能按時(shí)支付按揭款，除按揭權(quán)人可行使有關(guān)按揭權(quán)外，發(fā)展商也可以選擇代按揭人支付余下按揭款，從而代替按揭人取得其對按揭房屋的有關(guān)權(quán)益。此時(shí)，發(fā)展商應(yīng)對按揭人已經(jīng)支付的按揭款予以適當(dāng)補(bǔ)償。該補(bǔ)償行為在實(shí)踐中被稱作“回購”行為。
七、擔(dān)保人之權(quán)利與義務(wù)
在按揭合同中，發(fā)展商既不是按揭人，也不是按揭權(quán)人，卻又有相對獨(dú)立的權(quán)利與責(zé)任，突顯出按揭合同不同于一般房地產(chǎn)抵押合同的鮮明特征。
1、擔(dān)保按揭人還款的責(zé)任。按揭合同中一般要求發(fā)展商作出書面承諾，在按揭人不能按期償還按揭款時(shí)，發(fā)展商承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。此承諾之性質(zhì)為一般保證，責(zé)任的性質(zhì)為補(bǔ)充責(zé)任，即在按揭權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)以后，其債權(quán)仍不足以清償?shù)模l(fā)展商有責(zé)任對按揭人的余下債務(wù)予以清償。
發(fā)展商的保證擔(dān)保，連同按揭人的按揭擔(dān)保，使按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款得到雙重還款保證。
2、確認(rèn)和保護(hù)按揭權(quán)人利益的責(zé)任。由于發(fā)展商是購房合同中的當(dāng)事人，且按揭房屋在辦理產(chǎn)權(quán)之前實(shí)際上為發(fā)展商所擁有，故無論按揭的標(biāo)的是合同權(quán)益，還是一種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，按揭權(quán)人欲實(shí)現(xiàn)其按揭權(quán)必有賴于發(fā)展商的配合。發(fā)展商的有效配合既利于按揭權(quán)的順利實(shí)現(xiàn)，也利于保護(hù)按揭權(quán)人的權(quán)益在按揭期內(nèi)不受侵犯。
3、�？顚Ｓ玫呢�(zé)任。依按揭之慣例，按揭權(quán)人發(fā)放的按揭貸款并不直接付給借款人（按揭人），而是直接付給發(fā)展商，以便發(fā)展商用于按揭房屋的建設(shè)。由于貸款的使用直接
影響按揭房屋的建設(shè)和按揭權(quán)的實(shí)現(xiàn)，故按揭合同應(yīng)要求發(fā)展商專款專用，不得將資金挪作他用。
4、按時(shí)和按房屋買賣合同規(guī)定的條件建造房屋和交付使用的責(zé)任。此責(zé)任雖在房屋買賣合同中有明確規(guī)定，但在按揭合同中作出規(guī)定仍有重要意義。這樣，在發(fā)展商不按時(shí)、不按質(zhì)交付房屋時(shí)，既違反了對購房人（借款人、按揭人）的合同義務(wù)，也違反了對貸款人（按揭權(quán)人）的合同義務(wù)。
5、回購責(zé)任。有時(shí)按揭合同還規(guī)定在按揭人失去還款能力時(shí)，發(fā)展商有責(zé)任將已售出的房屋回購，然后由發(fā)展商繼續(xù)履行對按揭權(quán)人的還款義務(wù)。
實(shí)際上，即使按揭合同沒有回購條款，如果購房人失去還款能力，發(fā)展商在向按揭權(quán)人履行了擔(dān)保義務(wù)后，反過來可向購房人主張債權(quán)，在收回房屋和向購房人作出適當(dāng)補(bǔ)償后，其結(jié)果與依回購條款履行回購責(zé)任的結(jié)果往往相差無幾。
6、辦理登記和向按揭權(quán)人交付權(quán)證的責(zé)任。由于按揭保留了普通法中mortgage的向權(quán)利人交付權(quán)證的做法，發(fā)展商必須向按揭人承諾辦理或協(xié)助辦理按揭登記手續(xù)或房屋所有權(quán)證的申領(lǐng)手續(xù)，并保障將權(quán)證交按揭權(quán)人保管，直到按揭人履行完畢還款義務(wù)為止，方可交還按揭人。
八、違約責(zé)任
1、違約事由當(dāng)事人須在按揭合同中約定特定條件，在該特定條件發(fā)生時(shí)，按揭權(quán)人有權(quán)處分按揭房屋和要求發(fā)展商承擔(dān)責(zé)任。
�。�1）按揭人未按期供款。合同一般約定按揭款系逐月支付，如果按揭人累計(jì)數(shù)月未按期供款，或拖欠之供款達(dá)到特定數(shù)目，即構(gòu)成按揭人違約。
（2）發(fā)生特定事由致使合同無法履行。如按揭人死亡或被宣告死亡后無人代其供款，按揭人因失業(yè)而無支付能力等。
（3）按揭人有其他違反合同義務(wù)和損害按揭權(quán)人利益之行為。如按揭人未盡保管義務(wù)，從事?lián)p害房屋價(jià)值之行為，或未服從按揭權(quán)人對其處分權(quán)之限制，擅自將按揭房屋另設(shè)抵押或轉(zhuǎn)讓給他人，從而損害按揭權(quán)人之利益者。
�。�4）發(fā)展商未按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋。此事由在現(xiàn)存多種合同范本中較少規(guī)定。但如果按時(shí)、按質(zhì)建造和交付房屋是發(fā)展商對按揭權(quán)人的擔(dān)保義務(wù)之一部分，則在發(fā)展商不按時(shí)和不按質(zhì)建筑和交付房屋時(shí)，按揭權(quán)人當(dāng)然有權(quán)追究發(fā)展商的違約責(zé)任。由于延期交樓和貨不對板是購房合同中最主要的兩種違約形式，且該違約形式不僅危害購房人的利益，也嚴(yán)重不利于按揭權(quán)人的利益，因此，將延期交樓和貨不對板作為按揭權(quán)人追究發(fā)展商違約責(zé)任的事由有利于強(qiáng)化對發(fā)展商的開發(fā)行為的約束。
2、按揭房屋之處分按揭合同中對按揭房屋的處分的規(guī)定主要是處分方式和所得價(jià)款的分配順序的約定。在協(xié)議折價(jià)、變賣和拍賣三種處分方式中，協(xié)議折價(jià)一般不適用于按揭房屋的處分，因?yàn)榘唇覚?quán)人作為商業(yè)銀行只有在極特殊的情況下（如在按揭房屋設(shè)辦事機(jī)構(gòu)）才會(huì)接受以協(xié)議折價(jià)方式取得該按揭房屋。按揭房屋的處分以變賣和拍賣方式為主。
處分所得價(jià)款的分配順序與處分抵押物后的分配順序相似，在支付處分費(fèi)用、代扣應(yīng)繳稅費(fèi)后，處分所得主要用于償還按揭人對按揭權(quán)人的債務(wù)。處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，應(yīng)由發(fā)展商承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任，處分所得償還債務(wù)后尚有余額的，余額交還按揭人。
3、擔(dān)保人的補(bǔ)充責(zé)任有的按揭合同規(guī)定發(fā)展商對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)。既是按揭合同，就應(yīng)以按揭擔(dān)保和按揭房屋的處分為主導(dǎo)，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任為補(bǔ)充。若讓發(fā)展商承擔(dān)連帶清償責(zé)任，則按揭合同成可有可無之物，既無特色，也無意義。而且，設(shè)立按揭制度和簽定按揭合同，旨在改善購房人之個(gè)人融資能力、以未來之物盡其所用，提高其生活質(zhì)素，其前提是對其未來生活添加一定負(fù)擔(dān)，以實(shí)現(xiàn)利益與責(zé)任的均衡。如果發(fā)展商須對按揭人的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任，在發(fā)生違約事由時(shí)，按揭權(quán)人必置
按揭權(quán)于不顧為自己實(shí)現(xiàn)債權(quán)的便利而向發(fā)展商主張債權(quán)，此結(jié)果不僅有舍本求末之虞，也不符合按揭制度之目的。故發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任是補(bǔ)充責(zé)任，只有在按揭房屋處分所得不足以償還債務(wù)時(shí)，發(fā)展商才就其不足部分承擔(dān)責(zé)任。
九、其他條款
1、按揭人的主體變更在按揭合同的履行期內(nèi)，因按揭人死亡而發(fā)生繼承或遺贈(zèng)行為的，繼承人或受遺贈(zèng)人應(yīng)在一定期限內(nèi)到登記機(jī)關(guān)辦理按揭人變更登記手續(xù)。因公民死亡之發(fā)生的繼承和遺贈(zèng)行為，雖涉及按揭人的變更，但不視為按揭房屋的轉(zhuǎn)讓，無須交納與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅費(fèi)，繼承人或受遺贈(zèng)人取得在購房合同、借款合同和按揭合同中的當(dāng)事人的地位，享有相關(guān)權(quán)利，但須償還尚未償還之欠款。
2、強(qiáng)制執(zhí)行公證強(qiáng)制執(zhí)行公證的意義，在于通過國家公證機(jī)關(guān)對債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，并賦予該債權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行效力，在發(fā)生違約事由時(shí)，債權(quán)人無須經(jīng)過訴訟程序確認(rèn)債權(quán)，只須向法院執(zhí)行機(jī)關(guān)申請強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)即可。此舉有利于債權(quán)之實(shí)現(xiàn)并免卻當(dāng)事人之訟累。實(shí)踐中的通常做法是，在借款合同和按揭合同簽訂后將其提交公證機(jī)關(guān)進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行公證�？紤]到合同所涉?zhèn)鶛?quán)會(huì)因合同的部分履行而發(fā)生變化，故在發(fā)生違約事由時(shí)，公證機(jī)關(guān)會(huì)要求債務(wù)人在債權(quán)的催款通知上簽字以確認(rèn)債務(wù)余額，然后據(jù)此出具強(qiáng)制執(zhí)行證書，由債權(quán)人持強(qiáng)制執(zhí)行公證書向法院申請強(qiáng)制執(zhí)行。問題是，在發(fā)生違約事由時(shí)，債務(wù)人（按揭人）愿意在催款通知上簽字的可能性微乎其微。誰會(huì)輕易地在對自己不利的法律文件上簽字呢？由于沒有債務(wù)人（按揭人）的配合，債權(quán)人（按揭權(quán)人）雖有經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行公證的合同，卻往往因程序上的障礙無法取得強(qiáng)制執(zhí)行證書，向法院直接申請執(zhí)行的目的不能達(dá)到，為實(shí)現(xiàn)債權(quán)，當(dāng)事人不得不轉(zhuǎn)而向法院起訴，不僅時(shí)間延長，費(fèi)用也增加，最終對雙方當(dāng)事人均不利。
所以，實(shí)踐中應(yīng)考慮在法院執(zhí)行程序中確認(rèn)債權(quán)的可能性，并省卻債務(wù)人在催款通知上簽字這一環(huán)節(jié)，以方便公證文書申請強(qiáng)制執(zhí)行。事實(shí)上，法院對債權(quán)的確認(rèn)不光是在訴訟程序中進(jìn)行，在執(zhí)行程序中也廣泛存在。即使已經(jīng)生效的法院判決，其所確認(rèn)的債權(quán)也可能需要重新確認(rèn)，如判決送達(dá)后債務(wù)部分履行的，因執(zhí)行程序的延長使主債務(wù)的利息增加的，等等情況，都需要在執(zhí)行過程中對債權(quán)數(shù)額作相應(yīng)的加減。既然如此，為什么公證文書的履行情況不能在執(zhí)行程序中確認(rèn)呢？公證部門何以要用債務(wù)人的配合作為出具強(qiáng)制執(zhí)行證書的條件呢？
3、費(fèi)用分擔(dān)各方當(dāng)事人還應(yīng)依當(dāng)?shù)氐囊?guī)定約定公證費(fèi)、按揭登記費(fèi)、印花稅等費(fèi)用的分擔(dān)方式。
4、按揭之涂銷按揭合同應(yīng)約定在按揭人支付完畢按揭款本息時(shí)，有關(guān)按揭登記應(yīng)依法涂銷。
5、按揭合同生效和按揭成立的條件按揭合同一般約定在各方當(dāng)事人簽字后生效，按揭合同登記后，按揭即設(shè)定，按揭關(guān)系因此成立。
第三節(jié)房地產(chǎn)按揭合同履行中若干法律問題
一、按揭中的轉(zhuǎn)按揭
所謂轉(zhuǎn)按揭，是指在按揭合同的履行過程中因按揭人（一手購房人）轉(zhuǎn)讓所購房屋給轉(zhuǎn)按揭人（二手購房人）而發(fā)生的按揭的權(quán)利義務(wù)關(guān)系的變動(dòng)。以所購房屋是否取得房產(chǎn)證為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭可分為以轉(zhuǎn)讓按揭合同權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭和以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭；以是否變更按揭銀行為標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)按揭也可分為變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭和不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭。
按揭人在履行按揭合同的過程中，因生活或投資原因需要將所購房屋轉(zhuǎn)讓，而此時(shí)購房合同、貸款合同和按揭合同可能均未履行完畢，因此，所購房屋的轉(zhuǎn)讓會(huì)引起涉及多個(gè)合同的權(quán)利義務(wù)的一系列變化，此問題是法律實(shí)務(wù)中的新問題，法學(xué)理論尚未見系統(tǒng)論及。
1、以轉(zhuǎn)讓合同的權(quán)利義務(wù)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭在所購房屋取得產(chǎn)權(quán)證之前，預(yù)售合同雖經(jīng)登記，房款亦通過按揭足額支付，但購房人（按揭人）對所購房屋并無現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，而只有要求發(fā)展商履行預(yù)售合同的請求權(quán)。雖然在實(shí)踐中法院對待經(jīng)預(yù)告登記的合同權(quán)利已視為一種準(zhǔn)物權(quán)的性質(zhì)，承認(rèn)其效力超越合同相對方，并且經(jīng)登記的合同權(quán)利享有一定程度的對世權(quán)，但因房屋產(chǎn)權(quán)證尚未取得，購房人仍不能享有完整的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。所以，對所購房屋的轉(zhuǎn)讓并不是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而是購房合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓，因此引起的轉(zhuǎn)按揭的具體特點(diǎn)是：
（1）構(gòu)成轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)的房屋轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的表面上是一手購房人（按揭人、轉(zhuǎn)讓人）所購房屋，實(shí)際上是一手購房人在房屋預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)。由于一手購房人已通過銀行按揭貸款的方式向發(fā)展商支付了全部購房款，預(yù)售合同中的一手購房人的主要義務(wù)已經(jīng)履行。因房屋尚未交付，或雖已交付但尚未辦理產(chǎn)權(quán)證，一手購房人依預(yù)售合同對發(fā)展商享有請求權(quán)，因此，所謂預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓實(shí)際上是請求權(quán)的轉(zhuǎn)讓，其房屋轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上是一手購房人將其對發(fā)展商的請求權(quán)轉(zhuǎn)讓給二手購房人的約定。
�。�2）貸款合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。由于按揭銀行已經(jīng)向一手購房人履行貸款發(fā)放義務(wù)，在房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，二手購房人可以自有資金一次性或分多次歸還貸款，
也可以直接承繼一手購房人在貸款合同中的還款義務(wù)，或另與其他銀行簽訂按揭貸款合同，以借款支付一手購房人轉(zhuǎn)讓款，使一手購房人履行完畢借款合同的還款義務(wù)，后兩種情形，均可能以轉(zhuǎn)按揭形式處理。
�。�3）按揭合同的權(quán)利義務(wù)的變動(dòng)。如果房屋轉(zhuǎn)讓后借款合同的還款義務(wù)未履行完畢，須繼續(xù)提供按揭擔(dān)保的話，一手購房人（按揭人）將其在按揭合同中的'責(zé)任轉(zhuǎn)讓給二手購房人，二手購房人以轉(zhuǎn)按揭人的身份，用其所購房屋對其在借款合同的還款義務(wù)承擔(dān)按揭擔(dān)保責(zé)任。
�。�4）有關(guān)合同的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓是否應(yīng)經(jīng)合同相對方的同意，應(yīng)視合同的履行情況和權(quán)利義務(wù)的性質(zhì)而定。如果房款已經(jīng)支付完畢，一手購房人僅僅轉(zhuǎn)讓對發(fā)展商的請求權(quán)給二手購房人的，依《合同法》第七十九條的規(guī)定，無須征得發(fā)展商同意，但須通知發(fā)展商，不通知的，合同對發(fā)展商無約束力，但轉(zhuǎn)讓合同仍然有效。因所購房屋已設(shè)定按揭，故轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)按揭權(quán)人同意。房屋轉(zhuǎn)讓后，二手購房人需要發(fā)展商繼續(xù)對借款合同提供擔(dān)保的，則借款合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓除當(dāng)然需要征得按揭銀行同意外，還須征得發(fā)展商的同意。按揭合同的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行（按揭權(quán)人）的同意，轉(zhuǎn)按揭后，按揭銀行也可稱為轉(zhuǎn)按揭權(quán)人，它可以是原按揭銀行，也可以是新按揭銀行。
（5）因轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同的權(quán)利義務(wù)而發(fā)生轉(zhuǎn)按揭，應(yīng)辦理相應(yīng)的預(yù)售變更登記和按揭變更登記。
2、以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭如果一手購房人已經(jīng)取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證，只因房屋處于按揭狀態(tài)，產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，此時(shí)因轉(zhuǎn)讓房屋所發(fā)生的轉(zhuǎn)按揭，屬于以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為表現(xiàn)形式的轉(zhuǎn)按揭，其特點(diǎn)是：
�。�1）作為轉(zhuǎn)按揭的基礎(chǔ)合同的轉(zhuǎn)讓合同，其標(biāo)的是特定房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)，而不是一手購房人在預(yù)售合同中的權(quán)利和義務(wù)。由于房屋已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，一手購房人和發(fā)展商在預(yù)售合同中的權(quán)利義務(wù)基本履行完畢，一手購房人通過按揭方式已經(jīng)足額支付購房款，發(fā)展商亦完成建設(shè)和交付特定房屋并辦理產(chǎn)權(quán)的義務(wù)，因此，一手購房人依預(yù)售合同而擁有的對發(fā)展商的請求已經(jīng)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)
，其向二手購房人轉(zhuǎn)讓的正是這種對特定房屋的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。
（2）如果二手購房人需要以按揭方式融資，他可以與新的按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，也可以選擇繼續(xù)履行一手購房人在原借款合同和原按揭合同的權(quán)利義務(wù)，一方面通過取代一手購房人的地位按原借款合同的約定繼續(xù)向原按揭銀行支付供樓款，另一方面按揭合同將所購房屋用于按揭擔(dān)保，以保證債務(wù)的履行。在形式上，二手購房人需要與按揭銀行簽定新的貸款合同和按揭合同，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容沒有變化。即使是新簽貸款合同，按揭銀行也無需向二手購房人發(fā)放新的購房貸款，因購房貸款已經(jīng)發(fā)放給一手購房人并直接支付給了發(fā)展商，二手購房人只需代一手購房人履行還款義務(wù)和按揭義務(wù)即可。
�。�3）轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)及其占用范圍的土地使用權(quán)無須征得發(fā)展商同意，但發(fā)展商對按揭貸款提供了擔(dān)�；蛴谢刭彸袚�(dān)的除外。因房屋已經(jīng)設(shè)定按揭，其轉(zhuǎn)讓應(yīng)征得按揭銀行的同意，但未經(jīng)按揭銀行同意的，轉(zhuǎn)讓合同的效力不受影響，按揭銀行對該房屋的按揭權(quán)有追及效力，無論該房屋轉(zhuǎn)讓給誰，只要按揭權(quán)未消滅，按揭銀行都對該房屋的處分所得有優(yōu)先受償權(quán)。不過，由于房屋產(chǎn)權(quán)證由按揭銀行保存，沒有按揭銀行的配合，轉(zhuǎn)讓合同實(shí)際上難以履行。
�。�4）因轉(zhuǎn)讓而發(fā)生的房屋產(chǎn)權(quán)變更和按揭人的變更，應(yīng)依法辦理相應(yīng)的變更登記。
3、變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭，是指二手購房人的融資不是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得，而是通過與新的銀行建立按揭貸款關(guān)系而取得，其特點(diǎn)是：
�。�1）按揭權(quán)人的變更。轉(zhuǎn)按揭意味著按揭人從一手購房人變更為二手購房人，并不一定意味著按揭權(quán)人的變更。但如果在同一房屋上建立新的按揭關(guān)系，就必需解除舊的按揭關(guān)系，而解除舊的按揭關(guān)系的前提就是對一手購房人的債務(wù)進(jìn)行清償，使原按揭權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，從而使原按揭權(quán)歸于消滅，在此基礎(chǔ)上新的按揭權(quán)人進(jìn)入。
�。�2）新舊按揭權(quán)人之間的合作的必要性。要設(shè)定新按揭，必須解除舊按揭；要解除舊按揭，就必須先還款；要還款，必須先取得新的借款；要取得新的借款，必須設(shè)定新的按揭；要設(shè)定新的按揭，又必須解除舊的按揭，這是一個(gè)怪圈，必須通過按揭銀行之間的合作來打破。不同的按揭銀行可以有固定的合同關(guān)系，也可以是新的按揭銀行的單方承諾。在請求原按揭銀行解除原按揭關(guān)系的同時(shí)，新的按揭銀行承諾新的按揭關(guān)系建立后，所發(fā)放的貸款將在新的按揭銀行的監(jiān)督下直接作為購房款用于償還一方購房人所欠按揭債務(wù)，以此承諾來換取原按揭銀行的配合�；蛳喾矗稍唇毅y行給予書面承諾，在請求新按揭銀行先發(fā)放貸款以實(shí)現(xiàn)其債權(quán)的同時(shí)，保證協(xié)助新按揭銀行設(shè)定新的按揭，以免使擔(dān)保落空。
（3）原按揭登記注銷和進(jìn)行新的按揭登記。建立了新的按揭關(guān)系、歸還了一手購房人的按揭款和解除原按揭以后，應(yīng)當(dāng)辦理原按揭的注銷和進(jìn)行新的按揭登記。
4、不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭不變更按揭銀行的轉(zhuǎn)按揭是指二手購房人的融資是通過承繼一手購房人的還款義務(wù)而取得，并以其所購房屋繼續(xù)按揭，以擔(dān)保其還款義務(wù)的履行的行為，其特點(diǎn)是：
�。�1）只變更按揭人，不變更按揭權(quán)人。由于二手購房人直接取得一手購房人在借款合同和按揭合同中的地位，履行一手購房人尚未履行的義務(wù)，故借款合同和按揭合同只是一方當(dāng)事人發(fā)生變更，貸款人和按揭權(quán)人不變。
�。�2）按揭銀行無須發(fā)放新的貸款。鑒于貸款合同僅是一方當(dāng)事人變更，其他主要條款沒有變化，按揭銀行已經(jīng)依該貸款合同發(fā)放按揭款，無須再對二手購房人發(fā)放新的按揭款，二手購房人只須履行一手購房人尚未履行的還款義務(wù)即可。
�。�3）按揭款與購房款的關(guān)系。按揭款與購房款的關(guān)系取決于一手購房人和二手購房人之間的約定，一般是商定購房價(jià)后，二手購房人在支付房款時(shí)減去一手購房人尚未支付的按揭款，余下部分作為房款支付給一手購房人。二手購房人在支付該部分房款后，繼續(xù)支付尚未支付的按揭款及其利息。
�。�4）變更登記，按揭人從一手購房人變更為二手購房人，應(yīng)依法辦理按揭的變更登記。
二、因發(fā)展商違約導(dǎo)致的購房人違約和對按揭房屋的處分
1、問題的由來依按揭供樓的通常做法，購房人在與發(fā)展商簽定購房合同的同時(shí)與按揭銀行簽定借款合同和按揭合同，然后由銀行直接將購房人所借之款以購房人的名義支付給發(fā)展商。借款不付給購房人本人，以免款項(xiàng)使用生其他變數(shù)，如被購房人挪作他用等。按揭款支付給發(fā)展商后，購房人按借款合同約定的期限歸還借款�？梢�，所謂按揭供款并不是向發(fā)展商支付購房款，因?yàn)橘彿靠钜呀?jīng)全部支付，而是向銀行支付還款，所以說，通過按揭方式購房的，購房人沒有違反購房合同和遲延支付購房款的可能性。按揭關(guān)系確立后，銀行代購房人將購房款支付給發(fā)展商，購房人在取得對發(fā)展商的請求權(quán)的同時(shí)，承擔(dān)對銀行的還款義務(wù)，并以所購房屋進(jìn)行按揭擔(dān)保。因此，購房人在整個(gè)按揭借款購房的法律關(guān)系中如果有違約行為的話，其違約行為也主要體現(xiàn)還款義務(wù)的履行方面，即購房人未能按借款合同規(guī)定的期限和數(shù)額歸還借款本息。
購房人（借款人、按揭人）違反還款義務(wù)的原因，可以在于自身的支付能力，也可以在于發(fā)展商的違約行為，因發(fā)展商未能按期按質(zhì)建設(shè)所購房屋，必影響購房人繼續(xù)供款的信心；又由于所購房屋未能如期建設(shè)和交付使用，購房人無法實(shí)現(xiàn)入住房屋的預(yù)期，不能不花錢另尋房屋以供利用，故發(fā)展商的違約行為又影響購房人的支付能力，并進(jìn)而影響購房人對銀行還款義務(wù)的履行。但是，在此情況下違反借款合同的并不是發(fā)展商，而是購房人，除非另有約定，銀行并不能追究發(fā)展商的違約責(zé)任，因?yàn)榘l(fā)展商所違之約不是借款合同，而是購房合同，銀行不是購房合同的當(dāng)事人，故不直接擁有依購房合同產(chǎn)生的任何請求權(quán)�！逗贤ā返谝话俣粭l規(guī)定：當(dāng)事人一方因第三人的原因造成違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)違約責(zé)任。當(dāng)事人一方和第三人之間的糾紛，依照法律的規(guī)定或者按照約定解決。因此，一般來說，因發(fā)展商違反購房合同導(dǎo)致購房人違反借款合同，按揭銀行只能依借款合同追究購房人（借款人、按揭人）的違約責(zé)任并處分按揭房屋，由此引起如何均衡各方當(dāng)事人權(quán)益和如何公平保護(hù)購房人利益的問題。
2、混合合同中的發(fā)展商的責(zé)任這里的混合合同，是指購房、借款和按揭三種法律關(guān)系共存于同一法律文本。在該法律文本中，購房人、發(fā)展商和銀行權(quán)利義務(wù)關(guān)系互相交織，發(fā)展商是售房人，也是借款的擔(dān)保人和按揭的協(xié)助人，購房人同時(shí)也是借款人和按揭人，按揭銀行既是貸款人，也是按揭權(quán)人和接受擔(dān)保的一方。由于這些法律關(guān)系不是分存各自獨(dú)立的法律文本，而是出現(xiàn)在同一法律文本中，發(fā)展商常常對銀行有直接的義務(wù)承諾，故有助于銀行直接追究發(fā)展商的違約責(zé)任。
由于發(fā)展商是貸款的直接使用人，故發(fā)展商一般會(huì)在混合合同中向銀行承諾購房款完全用于房屋的建設(shè)；又由于發(fā)展商是按揭房屋的建設(shè)人，故發(fā)展商也會(huì)在混合合同中承諾按期按質(zhì)完成按揭房屋的建設(shè)。如果發(fā)展商違約，挪用資金往往是主要原因，未能按質(zhì)按期完成按揭房屋的建設(shè)是主要表現(xiàn)，因此，發(fā)展商的違約往往直接違反其在混合合
同中對按揭銀行的承諾�；旌虾贤瑸殂y行直接追究發(fā)展
商的違約責(zé)任提供合同依據(jù)。
3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任依合同的相對性，因發(fā)展商違約導(dǎo)致購房人不能按期供款，銀行依借款合同追究購房人的違約責(zé)任的同時(shí)，可依發(fā)展商的擔(dān)保承諾追究發(fā)展商的違約責(zé)任，從而使購房人承擔(dān)的責(zé)任最終轉(zhuǎn)由發(fā)展商承擔(dān)。在訴訟程序中，當(dāng)購房人被銀行起訴時(shí)，購房人可考慮向法院申請追加發(fā)展商為第三人，或另行起訴發(fā)展商，并請求將兩案合并審理，此舉雖然有利于由發(fā)展商承擔(dān)最終違約責(zé)任，但仍難免增加訟累�？紤]到發(fā)展商在按揭貸款的法律關(guān)系中一般都向銀行出具對購房人還款的擔(dān)保承諾，故以擔(dān)保責(zé)任解決發(fā)展商違約責(zé)任的最終承擔(dān)問題應(yīng)更為有利。
4、按揭銀行的代位權(quán)作為合同相對性的例外，《合同法》第七十三條設(shè)有債權(quán)人對債務(wù)人的代位權(quán)。該條規(guī)定，因債務(wù)人怠于行使其到期債權(quán)，對債權(quán)人造成損害的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位行使債務(wù)人的債權(quán)。代位權(quán)的行使范圍以債權(quán)人的債權(quán)為限。此規(guī)定后又由最高人民法院的司法解釋加以具體化。在按揭貸款購房的法律關(guān)系中，發(fā)展商未按時(shí)按質(zhì)交樓導(dǎo)致購房人遲延履行對銀行的還款義務(wù)，發(fā)展商的行為違反了購房合同的約定，購房人應(yīng)當(dāng)向發(fā)展商主張法律責(zé)任，并在此基礎(chǔ)上承擔(dān)其對銀行的違約責(zé)任，購房人未向發(fā)展商主張違約責(zé)任的，屬于怠于行使債權(quán)；未能因此承擔(dān)對銀行的違約責(zé)任的，屬于對銀行造成損害，故銀行符合行使代位權(quán)的條件，即可以向法院請求以自己的名義代位行使購房人對發(fā)展商的債權(quán)。代位權(quán)的行使更有利于法律責(zé)任的公平承擔(dān)，不致于購房人代發(fā)展商受過，從而免使因發(fā)展商違約而導(dǎo)致購房人承擔(dān)責(zé)任和按揭房屋受到處分。
三、按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍
在抵押的法律關(guān)系中，抵押人僅以其用于抵押的財(cái)產(chǎn)在登記機(jī)關(guān)核定登記的范圍內(nèi)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，抵押財(cái)產(chǎn)處分所得不足以清償?shù)�，抵押人不對余下債�?wù)承擔(dān)責(zé)任。按揭是抵押的一種特殊形式，按揭人承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍以其所提供按揭房屋為限，自不待言。按揭銀行在處分按揭房屋后仍余有債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)的，能否處分按揭人的其他財(cái)產(chǎn)，實(shí)踐中做法不一，理論上也無定論。因?yàn)榘唇胰送瑫r(shí)也是借款人和購房人，按一般法理，其依借款合同所生債務(wù)本質(zhì)上是一種個(gè)人債務(wù)，個(gè)人債務(wù)應(yīng)以個(gè)人財(cái)產(chǎn)償還，而個(gè)人財(cái)產(chǎn)當(dāng)然包括按揭人（借款人）擁有的、按揭房屋以外的其他財(cái)產(chǎn)。按揭銀行在處分完按揭房屋以后，不足清償部分仍然向借款人追討并無不妥。故將按揭人（借款人）承擔(dān)法律責(zé)任的財(cái)產(chǎn)范圍限于按揭房屋表面上與一般法理相悖。但考慮到按揭借款購房的特殊性及各當(dāng)事方的利益均衡，本文仍堅(jiān)持主張將按揭人（購房人、借款人）承擔(dān)違約責(zé)任的物質(zhì)基礎(chǔ)嚴(yán)格限定在按揭房屋的價(jià)值內(nèi)，按揭房屋處分所得不足以清償債務(wù)的，銀行不得再向按揭人（購房人、借款人）主張債權(quán)。具體理由如下：
1、按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)的確定性。銀行提供按揭貸款時(shí)，已有機(jī)會(huì)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)作出準(zhǔn)確評估，并通過確立按揭比例的方式，將其風(fēng)險(xiǎn)降到最低。比如銀行確立提供七成按揭的房屋，購房人需向發(fā)展商先交付30％的首期款，余下的70％才能以按揭方式從銀行貸款，在此情況下，即使市場波動(dòng)導(dǎo)致房價(jià)縮水30％，銀行的債權(quán)仍有100％的保障。由于銀行有機(jī)會(huì)控制風(fēng)險(xiǎn)，如果發(fā)生按揭房屋不足以清償債務(wù)的情況，應(yīng)屬于銀行本身控制風(fēng)險(xiǎn)有失誤，若將其失誤轉(zhuǎn)嫁給借款人，要求借款人以其他財(cái)產(chǎn)清償余下債務(wù)，勢必對借款人不公平。
2、按揭人（購房人、借款人）已承擔(dān)足夠多的風(fēng)險(xiǎn)。按揭人在支付首期款的同時(shí)，就已經(jīng)承擔(dān)了其選擇購房所應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也承擔(dān)了按揭銀行不愿承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)部分，按揭房屋處分后仍不足以清償債務(wù)，本身就意味著按揭人在該房屋的投入已經(jīng)損失殆盡。按揭人不宜再承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)。
3、發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任可作補(bǔ)充。房屋的品質(zhì)和市場價(jià)值與發(fā)展商的開發(fā)行為有極大關(guān)系，由于銀行的風(fēng)險(xiǎn)已預(yù)先控制，如果房價(jià)跌到銀行蒙受損失的水平，發(fā)展商往往有不可推御的責(zé)任，以發(fā)展商的擔(dān)保責(zé)任來解決按揭人處分按揭房屋后的債務(wù)余額更為合理，且發(fā)展商在對按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任后，不宜再向按揭人（購房人、借款人）主張權(quán)利，因?yàn)榇藭r(shí)發(fā)展商表面上是為按揭人的余下債務(wù)承擔(dān)責(zé)任，實(shí)際上是為自己的開發(fā)失誤承擔(dān)責(zé)任。
4、按揭人是處于相對弱勢的一方，法律應(yīng)提供格外救濟(jì)。在發(fā)展商、按揭人和銀行三者之間，按揭人處于相對弱勢。發(fā)展商未完成建設(shè)工程即已收到全部購房款，銀行以其資金優(yōu)勢，既取得按揭人的按揭擔(dān)保，又取得發(fā)展商的擔(dān)保承諾，并且通過控制按揭貸款的比例預(yù)先獲得法律救濟(jì)，還有購房人的首期款為風(fēng)險(xiǎn)墊底，其經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)有多重保障。惟按揭購房人既要交付首期款，又要以房屋按揭擔(dān)保，還須分期還款，又沒有實(shí)際取得所購房屋，明顯處于無保障和易受侵害的地位，如果還要增加額外負(fù)擔(dān)，勢必讓人對按揭購房心存恐懼，從而消減人們對房地產(chǎn)消費(fèi)的信心，并最終為房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)的健康成長帶來負(fù)面影響。
房地產(chǎn)合同 篇10
出租方(甲方)：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
承租方(乙方)：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁
依據(jù)《中華人民共和國房地產(chǎn)租憑合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜，訂立本房地產(chǎn)租憑合同。
第一條房屋基本情況
該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)(縣)▁▁▁▁▁▁。該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)▁▁廚，建筑面積▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁，該房屋(□已/□未)設(shè)定抵押。
第二條房屋權(quán)屬狀況
該房屋權(quán)屬狀況為第▁▁▁▁種：
(一)甲方對該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號(hào)為：▁▁▁▁▁。
(二)甲方對該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁。
第三條房屋用途
該房屋用途為：▁▁▁▁▁。乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變該房屋的用途。
第四條交驗(yàn)身份
(一)甲方應(yīng)向乙方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。
(二)乙方應(yīng)向甲方出示(□身份證/□營業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。
第五條房屋改善
(一)甲方應(yīng)在本房地產(chǎn)租憑合同簽訂后▁▁日內(nèi)對該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費(fèi)用由(□甲方/□乙方)承擔(dān)。
(二)甲方(□是/□否)允許乙方對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。
第六條租賃期限
(一)租賃期自▁▁▁年▁▁月▁日至▁▁▁年▁▁月▁日，共計(jì)▁▁年▁▁個(gè)月。
(二)租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前▁▁▁日向甲方提出(□書面/□口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃房地產(chǎn)租憑合同。
如乙方繼續(xù)使用租賃房屋甲方未提出異議的，本房地產(chǎn)租憑合同繼續(xù)有效，租賃期限為不定期，雙方均有權(quán)隨時(shí)解除房地產(chǎn)租憑合同，但應(yīng)提前▁▁▁日(□書面/□口頭)通知對方。
第七條租金
(一)租金標(biāo)準(zhǔn)：▁▁▁元/(□月/□季/□半年/□年)，總計(jì)：▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁元)。
(二)租金支付時(shí)間及方式：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的，乙方應(yīng)在▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行開立帳戶，通過該帳戶支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行支付租金的`除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)于本房地產(chǎn)租憑合同簽訂之日起3個(gè)工作日內(nèi)應(yīng)將其中一份房地產(chǎn)租憑合同送交▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁銀行。)
(四)甲方或其代理人收取租金后，應(yīng)向乙方開具收款憑證。
第八條房屋租賃保證金
(一)甲方交付該房屋時(shí)，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：▁▁▁▁▁▁▁▁元(大寫：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁元)。
(二)租賃期滿或房地產(chǎn)租憑合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金、以及乙方應(yīng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還乙方。
第九條其他費(fèi)用
租賃期內(nèi)，與該房屋有關(guān)各項(xiàng)費(fèi)用的承擔(dān)方式為：
(一)乙方承擔(dān)(□水費(fèi)/□電費(fèi)/□電話費(fèi)/□電視收視費(fèi)/□供暖費(fèi)/□燃?xì)赓M(fèi)/□物業(yè)管理費(fèi)/□▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁)等費(fèi)用。乙方應(yīng)保存并向甲方出示相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)。
(二)房屋租賃稅費(fèi)以及本房地產(chǎn)租憑合同中未列明的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。
第十條房屋的交付及返還
(一)交付：甲方應(yīng)于▁▁▁▁年▁▁月▁▁日前將房屋按約定條件交付給乙方。《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》經(jīng)雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門鑰匙及▁▁▁▁▁▁▁▁后視為交付完成。
(二)返還：租賃期滿或房地產(chǎn)租憑合同解除后，乙方應(yīng)返還該房屋及其附屬設(shè)施。甲乙雙方驗(yàn)收認(rèn)可后在《房屋附屬設(shè)施、設(shè)備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應(yīng)結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(□乙方恢復(fù)原狀/□乙方向甲方支付恢復(fù)原狀所需費(fèi)用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價(jià)補(bǔ)償)。
返還后對于該房屋內(nèi)乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權(quán)自行處置。
第十一條房屋及附屬設(shè)施的維護(hù)
(一)租賃期內(nèi)，甲方應(yīng)保障該房屋及其附屬設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現(xiàn)該房屋及其附屬設(shè)施有損壞或故障時(shí)，應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。
甲方應(yīng)在接到乙方通知后的▁▁▁日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長租賃期限。
(二)對于乙方的裝修、改善和增設(shè)的他物甲方不承擔(dān)維修的義務(wù)。
(三)乙方應(yīng)合理使用并愛護(hù)該房屋及其附屬設(shè)施。因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使該房屋及其附屬設(shè)施發(fā)生損壞或故障的。
本房地產(chǎn)租憑合同如發(fā)生糾紛，經(jīng)協(xié)商仍不能解決的，任何一方均可向××市人民法院提起訴訟。
甲方（蓋章）：乙方（簽名）：
甲方代表：
年月日
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