- 相關(guān)推薦
二手房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力
二手房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力如何?下面是小編整理的關(guān)于二手房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力的相關(guān)內(nèi)容，歡迎閱讀。
一、網(wǎng)簽的法律效力
1、商品房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力：
開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有預(yù)售許可證銷(xiāo)售房屋是違法的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同將會(huì)無(wú)效。
在有預(yù)售許可證的情況下，不進(jìn)行網(wǎng)簽，將使買(mǎi)房人不能正常過(guò)戶(hù)，也不能預(yù)防開(kāi)發(fā)商一房?jī)少u(mài)。
網(wǎng)簽對(duì)于保護(hù)購(gòu)房人的交易安全意義重大，能有效避免開(kāi)發(fā)商的欺詐行為。
但是網(wǎng)簽一般情況下不是最終的合同，它只是訂立合同的一個(gè)環(huán)節(jié)，最終的合同效力以紙面合同為準(zhǔn)，網(wǎng)簽和紙面合同內(nèi)容保持一致。
2、手房買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力：
同樣二手房買(mǎi)賣(mài)合同的效力也具有防止賣(mài)方一房?jī)少u(mài)、欺騙購(gòu)房人和規(guī)范二手房交易行為的作用。
一方面，網(wǎng)簽后即使賣(mài)方看到房?jī)r(jià)漲了要想毀約賣(mài)給第三方也必須注銷(xiāo)網(wǎng)簽后才能進(jìn)行，而注銷(xiāo)一般只有買(mǎi)方或者雙方(包括委托代理人)一起向建委或者房管局申請(qǐng)，才能注銷(xiāo)，即需要有買(mǎi)方的協(xié)助，否則賣(mài)方不能對(duì)已經(jīng)網(wǎng)簽的房子進(jìn)行處置。
所以，一旦賣(mài)方毀約，買(mǎi)方在正常情況下只要依法起訴賣(mài)方履行合同就行了，不需要向法院申請(qǐng)?jiān)V前或者訴中財(cái)產(chǎn)保全。
但是同樣，二手房交易中，網(wǎng)簽也是房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的一個(gè)環(huán)節(jié)，不是最終的合同文本，只有最終的紙面合同即通常所說(shuō)的交易流程第五步：印刷版合同第二部分才是最終的合同。
不過(guò)不排除特殊情況下網(wǎng)簽具有最終的合同效力。
二、網(wǎng)簽和注銷(xiāo)網(wǎng)簽的流程：
1、買(mǎi)賣(mài)雙方達(dá)成交易意向后，填寫(xiě)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(自行成交)》。
2、當(dāng)事人向服務(wù)窗口提交下列材料：
(1)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(自行成交)》(當(dāng)事人已簽字或蓋章)。
(2)房屋所有權(quán)證、房屋共有權(quán)證原件。
(3)買(mǎi)賣(mài)雙方自行辦理的，提供身份證件原件;委托他人辦理的，提供授權(quán)委托書(shū)、委托人身份證件復(fù)印件及受托人身份證件原件。
3、服務(wù)窗口的工作人員核對(duì)當(dāng)事人提供的材料，并通過(guò)存量房網(wǎng)上簽約系統(tǒng)錄入存量房買(mǎi)賣(mài)合同第一條至第四條的相關(guān)信息，打印后交當(dāng)事人確認(rèn)。
4、當(dāng)事人確認(rèn)合同網(wǎng)上信息無(wú)誤后，由工作人員將存量房買(mǎi)賣(mài)合同文本(包括網(wǎng)上打印的合同第一部分、印刷的合同第二部分即第四條之后的內(nèi)容)一式四份交當(dāng)事人。
買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)根據(jù)約定填寫(xiě)合同第二部分，簽字或蓋章后合同依法生效。
三、網(wǎng)上信息注銷(xiāo)的辦理程序如下：
1、當(dāng)事人填寫(xiě)注銷(xiāo)申請(qǐng)：
通過(guò)服務(wù)窗口簽約的，當(dāng)事人填寫(xiě)《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表(自行成交)》(詳見(jiàn)附件3)。
通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)進(jìn)行簽約的，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)在系統(tǒng)中填寫(xiě)注銷(xiāo)申請(qǐng)并打印《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表(經(jīng)紀(jì)成交)》(詳見(jiàn)附件4)。
2、當(dāng)事人、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或交易保證機(jī)構(gòu)向服務(wù)窗口提交如下材料：
(1)填寫(xiě)完成的《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息注銷(xiāo)申請(qǐng)表》(當(dāng)事人已簽字或蓋章)。
(2)當(dāng)事人身份證件原件和復(fù)印件;委托辦理的，還需提供授權(quán)委托書(shū)。
3、服務(wù)窗口的工作人員核對(duì)注銷(xiāo)材料后，在網(wǎng)簽系統(tǒng)中注銷(xiāo)該合同網(wǎng)上信息。
四、網(wǎng)簽的法律效力案例：
20XX年，8月28日，北京市首起房屋買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)上簽約注銷(xiāo)案在朝陽(yáng)區(qū)人民法院開(kāi)庭。
沈某和安某原本是一對(duì)鄰居，住在北京市較為繁華的朝陽(yáng)區(qū)和平里地區(qū)。
今年2月，安某想買(mǎi)一套二手房作為兒子結(jié)婚的新房。
不久，沈某名下一套56平方米的房子進(jìn)入了她的視線(xiàn)，雙方協(xié)商達(dá)成一致后，以39.9萬(wàn)余元的價(jià)格成交。
但由于當(dāng)時(shí)互相信任，并沒(méi)有直接簽定合同，就直接按照北京市建委《關(guān)于全面推行存量房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問(wèn)題的通知》的要求，到朝陽(yáng)區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記中心服務(wù)窗口填寫(xiě)了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同信息表(自行成交)》，進(jìn)行了網(wǎng)上簽約。
在辦理完網(wǎng)簽、納稅等相關(guān)手續(xù)后不久，沈某卻突然變卦了，聲稱(chēng)價(jià)格太低，房子不賣(mài)了，并要求安某和他一起去注銷(xiāo)網(wǎng)簽手續(xù)。
沈某的代理人認(rèn)為“在和平里地段，這樣的房子價(jià)格應(yīng)該在80萬(wàn)以上。
最初商談的39.9萬(wàn)元對(duì)于沈某明顯不公，當(dāng)時(shí)沈某沒(méi)有做市場(chǎng)調(diào)查，而是誤信了安某的話(huà)，才以極低的價(jià)格與其去辦理了網(wǎng)簽手續(xù)。
當(dāng)了解到樓市的具體行情后，才知道自己差點(diǎn)損失了近40萬(wàn)元，所以要求安某協(xié)助自己去辦理網(wǎng)簽注銷(xiāo)手續(xù)，但遭到了拒絕。
”隨后，沈某獨(dú)自前往朝陽(yáng)區(qū)房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)屬登記中心申請(qǐng)注銷(xiāo)網(wǎng)簽，但被告之網(wǎng)上簽約10天后如果申請(qǐng)注銷(xiāo)必須由買(mǎi)方申請(qǐng)，或者通過(guò)訴訟，手持生效的法律文書(shū)來(lái)注銷(xiāo)。
于是，沈某只得一紙?jiān)V狀告至法院，要求法院判令安某協(xié)助他辦理注銷(xiāo)手續(xù)。
對(duì)于沈某提出撤銷(xiāo)網(wǎng)簽的請(qǐng)求，安某一方則不予認(rèn)可。
庭審過(guò)程中，安某的兒子表示，趁著今年2月房?jī)r(jià)下跌，家里買(mǎi)房準(zhǔn)備給他結(jié)婚用，雙方網(wǎng)簽后，沈某沒(méi)收定金，還把鑰匙等交給他們，家里準(zhǔn)備裝修了，沈某卻突然反悔，導(dǎo)致自己婚也沒(méi)結(jié)成，前期裝修費(fèi)也損失了，同時(shí)“雙方既然已經(jīng)進(jìn)行了網(wǎng)簽，合同就依法成立”。
據(jù)此，安某一方當(dāng)庭向沈某提出反訴，要求他繼續(xù)履行合同，并賠償經(jīng)濟(jì)損失6萬(wàn)元。
“填寫(xiě)信息表進(jìn)行網(wǎng)簽，僅僅是達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)意向，網(wǎng)簽僅僅是存量房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂前的準(zhǔn)備環(huán)節(jié)，本身不具備合同的法律效力。
”針對(duì)對(duì)方“網(wǎng)簽就代表合同成立”的說(shuō)法，沈某一方也是據(jù)理力爭(zhēng)。
沈某的代理律師隨即表示，此案并非合同糾紛，而是信息表注銷(xiāo)糾紛。
訴訟的起因是安某拒絕配合注銷(xiāo)信息表，導(dǎo)致了沈某無(wú)法對(duì)自己的房屋行使處置權(quán)。
“合同可以有多種形式，不特指正式的書(shū)面合同。
只要雙方達(dá)成意思一致，且都是真實(shí)的意思表示，就應(yīng)當(dāng)受合同約束。
”沈某一方話(huà)音剛落，安某的代理人便反駁道，根據(jù)合同法的有關(guān)規(guī)定，雙方當(dāng)事人就合同的主要條款達(dá)成合意，合同即告成立，網(wǎng)簽時(shí)填寫(xiě)的信息表上已對(duì)房屋總價(jià)、每平方米價(jià)格、支付方式等問(wèn)題進(jìn)行了約定，沈某也已在信息表上簽字確認(rèn)，因此網(wǎng)簽信息表就是合同，應(yīng)當(dāng)具備合同的法律效力。
為了證明網(wǎng)簽的合法性，安某的代理人還當(dāng)庭拿出了一份房屋的完稅證明，并指出，房契完稅必須建立在房屋買(mǎi)賣(mài)事實(shí)發(fā)生的基礎(chǔ)之上，當(dāng)時(shí)沈某與安某一起辦的完稅手續(xù)，并在完稅手續(xù)上簽字同意。
稅務(wù)機(jī)關(guān)則通過(guò)房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢(xún)，確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)完結(jié)后，辦理了完稅證明。
而沈某的代理人則對(duì)這份證明表示質(zhì)疑，他認(rèn)為，沒(méi)有正式的紙質(zhì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，稅務(wù)部門(mén)不能辦理房契完稅。
因此，他要求法院調(diào)查契稅的真實(shí)性和合法性。
當(dāng)日，因沈某需要對(duì)反訴準(zhǔn)備答辯，法官宣布休庭，擇日再審。
對(duì)于庭審焦點(diǎn)———網(wǎng)簽是否具有法律效力，北京大學(xué)房地產(chǎn)法副教授張雙根在接受本報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)表示，他更傾向于肯定的觀點(diǎn)。
張雙根認(rèn)為，根據(jù)北京市建委公示的《存量房自行成交網(wǎng)上簽約及辦理轉(zhuǎn)移登記流程》，買(mǎi)賣(mài)雙方填寫(xiě)信息表時(shí)，需要對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行確認(rèn)，并明確價(jià)款、支付時(shí)限等內(nèi)容，隨后進(jìn)行網(wǎng)簽。
因此，網(wǎng)簽的內(nèi)容屬于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的主體內(nèi)容，對(duì)雙方具有法律約束力。
同時(shí)，張雙根指出，根據(jù)政府公布的流程，買(mǎi)賣(mài)房屋在網(wǎng)簽時(shí)雙方需要簽訂整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的第一部分，涵蓋了標(biāo)的、價(jià)款等主要內(nèi)容，隨后雙方還需要簽署印刷版的房屋買(mǎi)賣(mài)合同第二部分，內(nèi)容主要為產(chǎn)權(quán)承諾、房屋交付、違約責(zé)任等條款。
但是，在翻閱該流程時(shí)，記者卻發(fā)現(xiàn)了一處表述不明的“合同”問(wèn)題———流程第五步稱(chēng)，雙方在印刷版合同上簽字后，合同依法生效，然而此處表述的“合同依法生效”究竟是指網(wǎng)簽的合同還是指印刷版合同第二部分，或者指整個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并沒(méi)有任何解釋或是一個(gè)統(tǒng)一的說(shuō)法“在此案中，如果那份完稅證明是真實(shí)的，就應(yīng)當(dāng)把上面標(biāo)注的"合同"理解為整個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同中的第二部分內(nèi)容。
”對(duì)此，張雙根稱(chēng)，這是由于按照交易流程，雙方當(dāng)事人在完成第五步后，需要持相關(guān)文件前往稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅，根據(jù)案情，既然當(dāng)事人在并未簽署紙質(zhì)合同的情況下辦理了完稅手續(xù)，證明網(wǎng)簽的合同效力得到了政府的認(rèn)可，合同第二部分是否簽署并不影響整個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題。
【二手房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)簽的效力】相關(guān)文章：
稅收的優(yōu)先效力10-09
簽離婚協(xié)議書(shū)有法律效力沒(méi)10-05
承諾書(shū)的效力10-02
二手房產(chǎn)出售合同12-13
二手房產(chǎn)出售合同02-20
買(mǎi)賣(mài)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)項(xiàng)目協(xié)議書(shū)03-20
贈(zèng)與合同的效力10-09
還款承諾書(shū)的效力10-02