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工業(yè)用地項(xiàng)目建議書
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“生態(tài)農(nóng)村”工程項(xiàng)目建議書【1】
一、項(xiàng)目背景：
中國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó)，農(nóng)業(yè)的發(fā)展和新農(nóng)村的建設(shè)就成為中國(guó)發(fā)展的重大主題。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，工業(yè)化進(jìn)程的加快，“三農(nóng)”問題，農(nóng)民的生存、發(fā)展問題正成為日益突出的社會(huì)矛盾。
世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)目前農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的現(xiàn)狀將越來越不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的激烈競(jìng)爭(zhēng)。
如何在發(fā)展農(nóng)業(yè)、保護(hù)環(huán)境的前提下解決上述矛盾，是否能將“三農(nóng)”問題與城鄉(xiāng)一體化發(fā)展及創(chuàng)建和諧社會(huì)聯(lián)系起來考慮，怎樣把最新的一些科技成果應(yīng)用到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)林建設(shè)上去，以全面改善農(nóng)民的生產(chǎn)、生活方式，增強(qiáng)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民自身的造血功能。
我們認(rèn)為必須做好以下工作：
第一、我們必須真心誠(chéng)意的把農(nóng)民看作是我們的衣食父母，一切考慮首先是如何增加農(nóng)民的收入，不要到農(nóng)民的口袋去掏錢，而是千方百計(jì)不斷的往農(nóng)民口袋去裝錢。
農(nóng)民滿意了，農(nóng)業(yè)發(fā)展才有希望，農(nóng)民的富裕才是國(guó)家真正的穩(wěn)定與繁榮。
第二、我們要充分認(rèn)識(shí)到土地是我們賴以生存的根本，是我們?nèi)≈槐M的資源，也就是如何珍惜土地，節(jié)約用地，保護(hù)耕地，可持續(xù)發(fā)展。
第三、使用最新的科技手段來提高農(nóng)民的單位面積產(chǎn)量，提高農(nóng)產(chǎn)品的質(zhì)量，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)接軌，直接參與世界市場(chǎng)的竟?fàn)帯?/p>
發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，有條件的發(fā)展外向型農(nóng)業(yè)，走無公害綠色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)。
有條件的發(fā)展有機(jī)農(nóng)業(yè)，盡快使農(nóng)產(chǎn)品走向世界。
第四、正確理解和實(shí)施國(guó)家出臺(tái)的有關(guān)“三農(nóng)”的各項(xiàng)政策，有關(guān)新農(nóng)林、村、小城鎮(zhèn)建設(shè)的方針措施。
不要搞形象工程，不要重復(fù)舊城鎮(zhèn)的建設(shè)，不要建了新農(nóng)村，破壞污染了好環(huán)境。
要建設(shè)好生態(tài)農(nóng)村，做好系統(tǒng)工程的同步建設(shè)。
第五、農(nóng)業(yè)不是一個(gè)旅游觀光業(yè)就可讓大多數(shù)農(nóng)民致富的，農(nóng)業(yè)也不是突然一個(gè)市場(chǎng)好銷的品種就能長(zhǎng)久讓農(nóng)民富起來，我們所提倡的和將要實(shí)施的生態(tài)農(nóng)村工程項(xiàng)目首先是綠色的、自然生態(tài)循環(huán)的、無公害的;是產(chǎn)業(yè)化、外向型、可持續(xù)發(fā)展的與農(nóng)民住宅于一體的、綜合型、種、養(yǎng)、加工、科研，開發(fā)于一個(gè)整體的循環(huán)經(jīng)濟(jì)模式。
徹底改造農(nóng)民的居住環(huán)境，居住與農(nóng)業(yè)相依存，農(nóng)業(yè)與大自然相結(jié)合的良性循環(huán)，長(zhǎng)期的培養(yǎng)人類維護(hù)地球大自然環(huán)境。
在我國(guó)農(nóng)民都住上別墅是不現(xiàn)實(shí)的，現(xiàn)代化的別墅本身就是一種消耗、一種污染源，同時(shí)別墅也不能完全作為農(nóng)民富裕的標(biāo)志，人類還要吃、喝、還要?jiǎng)?chuàng)造、更需要?jiǎng)趧?dòng)，我們將建造的農(nóng)民住宅也絕對(duì)是現(xiàn)代化的，但它的區(qū)別在于95%以上都是綠色環(huán)保建材，能源自給自足與大自然溶于一體，即體現(xiàn)人性化的舒適，又實(shí)行污染零排放，各種能源消耗達(dá)到最低。
“生態(tài)農(nóng)村”工程是我們?cè)谥袊?guó)首家提出的，它將是一系列綜合的工程體系。
未來的農(nóng)村將是一場(chǎng)革命性的變化，也將誕生新興行業(yè)，農(nóng)村物業(yè)管理、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，電子商務(wù)、政務(wù)網(wǎng)絡(luò)化管理生態(tài)一體化等等，將有效的實(shí)現(xiàn)為社會(huì)創(chuàng)造良性循環(huán)與農(nóng)村就業(yè)提供了積極的作用。
二、項(xiàng)目?jī)?nèi)容
“生態(tài)農(nóng)村”工程項(xiàng)目是一項(xiàng)系統(tǒng)建設(shè)工程，它包括：生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)環(huán)保住宅、獨(dú)立能源、污水處理循環(huán)利用、智能管理等系統(tǒng)工程。
為了更好地實(shí)施和推廣該工程。
目前我們首先要做的是建設(shè)示范工程，同時(shí)，將在北京郊區(qū)建立一個(gè)永久的“生態(tài)農(nóng)村工程示范基地”集中各類農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新產(chǎn)品、新工藝、優(yōu)良品種等新型生產(chǎn)資料和生態(tài)住宅樣板，各類綠色建材，國(guó)際新產(chǎn)品、新技術(shù)等等的。
(1)生態(tài)農(nóng)業(yè)
目標(biāo)是示范產(chǎn)業(yè)化外向型的品種，確保農(nóng)業(yè)增值，培育優(yōu)良品種供應(yīng)國(guó)內(nèi)外，傳統(tǒng)蔬菜的出口創(chuàng)匯穩(wěn)定收入。
要求是無公害綠色生產(chǎn)為基礎(chǔ)，培育品種特色品牌為經(jīng)營(yíng)手段。
A、目前農(nóng)業(yè)種植內(nèi)容主要有：
1。
國(guó)外品種(暫有3種用來種植示范)：貓薄荷，油南瓜，杰蘭逢諾辣椒，特種玉米等其它經(jīng)濟(jì)作物。
(大量加工出口)
2。
航空育種種植和培育優(yōu)良品種。
(供應(yīng)國(guó)內(nèi)外市場(chǎng))
3。
國(guó)家緊缺中草藥保真品種種植和示范。
(藥品公司回收)
4。
綠色蔬菜會(huì)員訂購(gòu)和供應(yīng)出口(供應(yīng)國(guó)內(nèi)和出口)
5。
綠化樹木和草種種苗培育(國(guó)外引進(jìn)、供應(yīng)國(guó)內(nèi)市場(chǎng))
6。
國(guó)內(nèi)蔬菜果品優(yōu)良新品種示范和出口(美國(guó))
7。
發(fā)展芽菜種植和推廣。
8。
食用菌高科技栽培與供應(yīng)和優(yōu)良牧草栽培推廣。
9。
大棚培育和種植反季節(jié)果蔬。
10。
野生果蔬的訓(xùn)化種植和種苗培育。
11。
種植新技術(shù)引進(jìn)、實(shí)驗(yàn)、推廣和培訓(xùn)。
12。
地方特色資源的深開發(fā)、品牌包裝，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展。
B、目前農(nóng)業(yè)養(yǎng)殖內(nèi)容有：
1。
國(guó)外肉牛優(yōu)良品種胚胎培育。
2。
出口肉鴿，肉鴨的養(yǎng)殖。
3。
鵝肥肝養(yǎng)殖、加工、出口。
4。
林蛙種源的培育和養(yǎng)殖。
5。
內(nèi)陸海水永不更換的海產(chǎn)品養(yǎng)殖。
6。
肉食珍稀動(dòng)物和野生動(dòng)物的養(yǎng)殖。
7。
地方特種資源的深開發(fā)、品牌包裝，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展。
C、中間生物鏈產(chǎn)品————蚯蚓的培育，養(yǎng)殖及轉(zhuǎn)化為肥料，農(nóng)藥，糞便自用和出口。
D、農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)內(nèi)容有：
1。
預(yù)備綠色肥料和農(nóng)藥的加工。
(自用和供應(yīng)國(guó)內(nèi)外)
2。
農(nóng)副產(chǎn)品的包裝，檢疫和深加工(供應(yīng)國(guó)內(nèi)會(huì)員和出口)。
(另參考圖一，圖二表示生態(tài)農(nóng)業(yè)鏈)
(2)生態(tài)環(huán)保住宅
E、由于歷史原因，農(nóng)民住宅分散不合理，我們將集中建設(shè)生態(tài)住宅并提倡和遵守國(guó)家一戶一宅基的政策，這樣即不占用農(nóng)地而且還會(huì)騰出更多的農(nóng)地，按村或村與村合并，更理想的新合并。
總之統(tǒng)一規(guī)劃，合理安排，符合國(guó)家政策，一切為農(nóng)民利益著想，為創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)利益最大化為目標(biāo)，真正讓農(nóng)民快速富起來，徹底改變我國(guó)農(nóng)村落后的整體面貌。
我們將由專家設(shè)計(jì)不同風(fēng)格的樣式，適合當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，與大自然融為一體。
根據(jù)農(nóng)民家庭情況合理安排，基本標(biāo)準(zhǔn)是：一戶一宅基、有二層、有三層的、家家有院落、小區(qū)內(nèi)綠化35%以上、有公共設(shè)施如小型超市、醫(yī)療門診、幼兒園、活動(dòng)場(chǎng)所、集中垃圾處理、村委會(huì)辦公室等，一切公共地面均是環(huán)保型的。
住宅：要保持95%以上是綠色的建材，包括墻體的一磚一瓦或板塊式，整體框架式、總之不用水泥。
環(huán)保型新材料防水阻燃的隔墻板和裝修等，并且抗8級(jí)以上地震要求，室內(nèi)利用空氣多效應(yīng)處理系統(tǒng)自動(dòng)調(diào)節(jié)含氧負(fù)離子新鮮空氣。
(最新成果)根據(jù)不同地區(qū)，我們將采取多套方案建設(shè)。
總之，環(huán)保、綠色、舒適可持續(xù)發(fā)展是最基本要求。
(3)獨(dú)立能源供應(yīng)
F、能源：為了可持續(xù)發(fā)展和能源的保證，將采取多套措施并舉即達(dá)到互補(bǔ)又可備用頂替。
★太陽能發(fā)電和供熱水一體化，即熱、電一體化(新技術(shù))
★農(nóng)業(yè)和生活垃圾沼氣發(fā)電和燃用，即氣、電一體化(最新成果)
★地源熱泵或多種新產(chǎn)品作為取暖和制冷(最新成果)
★光電池發(fā)電系統(tǒng)
★微風(fēng)發(fā)電裝置
★物質(zhì)相變材料供冷供暖應(yīng)用
高新工業(yè)用地商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目建議書【2】
一、項(xiàng)目概況
項(xiàng)目名稱：高新區(qū)某工業(yè)用地綜合開發(fā)
項(xiàng)目位置：西安市高新區(qū)
工業(yè)土地使用權(quán)人：西安甲乙工業(yè)有限公司
項(xiàng)目現(xiàn)狀：項(xiàng)目總占地面積為12畝，土地屬性為工業(yè)用地。
西安甲乙工業(yè)有限公司于**年**月通過協(xié)議出讓方式獲得該工業(yè)用地使用權(quán)50年。
目前，該地塊為西安甲乙工業(yè)有限公司的工業(yè)生產(chǎn)用地，地上現(xiàn)存單層工業(yè)廠房**㎡。
開發(fā)方向：工業(yè)用地轉(zhuǎn)性后的房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目開發(fā)
二、商業(yè)開發(fā)的必要性
1、區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級(jí)的需要
本地塊位于西安市高新區(qū)一期和二期過渡區(qū)域。
高新區(qū)近年來的快速發(fā)展，尤其是進(jìn)入“二次創(chuàng)業(yè)”階段，新興科技信息產(chǎn)業(yè)的進(jìn)入完全改變了區(qū)域原有的產(chǎn)業(yè)模式。
原有的工業(yè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)失去了發(fā)展的土壤和環(huán)境，取而代之的是軟件與服務(wù)外包、文化創(chuàng)意、信息服務(wù)等新興產(chǎn)業(yè)。
為順應(yīng)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)已經(jīng)迫在眉睫。
2、改善區(qū)域環(huán)境的需要
本項(xiàng)目位于高新區(qū)科技六路居住圈和唐延路商圈內(nèi)，屬高新區(qū)的核心發(fā)展區(qū)域。
目前，地塊周邊聚集了眾多高檔住宅小區(qū)及商務(wù)辦公項(xiàng)目，在該區(qū)域進(jìn)行工業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)嚴(yán)重影響到區(qū)域內(nèi)居民的正常生活。
工業(yè)生產(chǎn)所產(chǎn)生的噪音、粉塵等對(duì)周邊居民的生活環(huán)境帶來嚴(yán)重影響，如不對(duì)該地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)，則勢(shì)必形成安全和環(huán)境污染隱患，成為區(qū)域發(fā)展的傷疤。
3、區(qū)域土地市場(chǎng)供給的需要
本地塊作為高新區(qū)核心區(qū)域的工業(yè)生產(chǎn)用地，用地性質(zhì)決定了企業(yè)對(duì)土地利用較為粗放，地塊利用率低，土地級(jí)差價(jià)值得不到充分體現(xiàn)。
與此形成對(duì)比的是，隨著高新區(qū)的快速發(fā)展，各企業(yè)對(duì)區(qū)域內(nèi)土地資源的搶奪幾近瘋狂，有限的土地儲(chǔ)備已經(jīng)嚴(yán)重限制了城市的發(fā)展空間。
為滿足城市發(fā)展對(duì)土地的需要，高新區(qū)必須整合現(xiàn)有工業(yè)用地，盤活土地市場(chǎng)，發(fā)揮土地效益，促使投資者想方設(shè)法增加投資強(qiáng)度，提高土地利用效率，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用。
因此，對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)亦有利于提高地塊的利用率，促進(jìn)地塊的集約利用，部分緩解區(qū)域市場(chǎng)的土地供給壓力。
4、地塊及公司發(fā)展的需要
自08年以來，受世界金融危機(jī)的蔓延擴(kuò)散，國(guó)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)也受到不同程度的波及和影響。
各企業(yè)主對(duì)擴(kuò)大投資生產(chǎn)產(chǎn)生多種顧慮，投資信心不足。
同時(shí)，考慮到區(qū)域工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境已經(jīng)喪失，西安甲乙工業(yè)有限公司已不愿在對(duì)該地塊的工業(yè)生產(chǎn)再追加投資。
因此，只有通過對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)，使其符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，才能激起投資者的欲望和動(dòng)力，同時(shí)避免土地閑置和浪費(fèi)。
5、政策的支持
根據(jù)西安市高新區(qū)總體產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，為加快區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和優(yōu)化升級(jí)，西安市高新區(qū)管委會(huì)制定了《西安高新區(qū)關(guān)于促進(jìn)一二期產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整若干政策措施》，措施規(guī)定對(duì)一期范圍及二期部分范圍內(nèi)的現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)及汽車4S店，按照“優(yōu)先安排、優(yōu)惠對(duì)待”的原則進(jìn)行搬遷。
對(duì)原有土地可由政府回購(gòu)儲(chǔ)備，或由企業(yè)自行提出變更土地用途申請(qǐng)，辦理協(xié)議變更土地用途手續(xù)，按照有關(guān)規(guī)定補(bǔ)繳土地出讓金。
三、地塊市場(chǎng)分析
1、區(qū)域市場(chǎng)
從西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展布局來看，本項(xiàng)目所處高新區(qū)是西安房地產(chǎn)開發(fā)最受關(guān)注的區(qū)域之一。
由于該區(qū)域高新企、新興企業(yè)扎堆，同時(shí)企業(yè)發(fā)展帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，成為西安最具備活力、最現(xiàn)代、最時(shí)尚、最具備經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力的主流區(qū)域。
其他城區(qū)大量人口的涌入，在此工作、生活，直接帶動(dòng)了區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。
目前，區(qū)域內(nèi)聚集了上海綠地、深圳鴻基、和黃地產(chǎn)、上海大華、福建融僑等大批國(guó)內(nèi)地產(chǎn)知名品牌。
“綠地世紀(jì)城”、“城市風(fēng)景”、“西安逸翠園”、“ 融僑紫薇馨苑”、“ 大華陽光曼哈頓”、“楓林綠洲”等大盤的成功開發(fā)，再次顯示了高新區(qū)作為西安房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域的魅力。
通過對(duì)高新區(qū)09年上半年市場(chǎng)分析來看，上半年高新區(qū)商品房施工面積為883940平方米;商品房銷售面積709483.4平方米;住宅類物業(yè)在售均價(jià)為4708元/平方米，位居六城區(qū)之首。
高昂的價(jià)格是高新區(qū)作為西安理想人居區(qū)域的標(biāo)志。
當(dāng)前，高新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)無論從房屋的設(shè)計(jì)理念、環(huán)境營(yíng)造上都很超前，再加上優(yōu)越的配套環(huán)境以及持續(xù)向好的經(jīng)濟(jì)支撐，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值顯而易見。
2、項(xiàng)目周邊環(huán)境
本項(xiàng)目共享唐延路商圈和科技六路居住圈，為高新區(qū)未來的行政商務(wù)中心區(qū)，處于極具發(fā)展空間的高新CBD核心地段，發(fā)展前景廣闊。
地塊周邊有唐延路180米寬城市綠化帶，附近有奧體中心、木塔寺公園、省婦女兒童活動(dòng)中心。
未來良好的市政建設(shè)與規(guī)劃，將使本項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì)凸現(xiàn)。
項(xiàng)目周邊城市快速交通干線四通八達(dá)，唐延路、高新路、科技路、南二環(huán)路、繞城高速相互貫穿，交通便捷。
同時(shí)，項(xiàng)目所處西安主要的商務(wù)辦公區(qū)之一，眾多高新企業(yè)為項(xiàng)目帶來了巨大的優(yōu)質(zhì)潛在客戶。
通過對(duì)周邊項(xiàng)目調(diào)查顯示，高新區(qū)上班的白領(lǐng)階層是周邊項(xiàng)目客群的重要組成部分，這部分人群也是中小戶型的追捧者。
根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查來看，目前周邊新盤市場(chǎng)供應(yīng)偏少，基本呈供不應(yīng)求的局面。
這為本項(xiàng)目開發(fā)提供了難得的入市契機(jī)。
四、地塊開發(fā)初步方案
1、項(xiàng)目定位
結(jié)合本項(xiàng)目用地實(shí)際情況結(jié)合未來市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，綜合定位本項(xiàng)目如下：
中小戶型公寓+商業(yè)裙房
2、開發(fā)初步方案
根據(jù)項(xiàng)目定為，初步確定其改造方案如下：
項(xiàng) 目 指 標(biāo) 備 注
基地面積 7940㎡
總建筑面積 48700㎡
地上建筑面積 39700㎡
公寓面積 35740㎡
商業(yè)裙房 3960㎡
地下建筑面積 9000㎡ 含1600㎡人防
容積率 5.0
地下停車位 257輛 210輛可售
五、開發(fā)模式及投資估算
1、開發(fā)模式
根據(jù)西安甲乙工業(yè)有限公司的實(shí)際狀況及資金能力，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的現(xiàn)狀，確定本項(xiàng)目采用的開發(fā)模式為：由土地使用權(quán)所有人招商引進(jìn)投資商，西安甲乙工業(yè)有限公司以項(xiàng)目土地使用權(quán)作價(jià)入股和投資商出資共同成立項(xiàng)目開發(fā)公司，以項(xiàng)目開發(fā)公司為實(shí)施主體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目開發(fā)實(shí)施。
開發(fā)主體：高新區(qū)某工業(yè)用地房地產(chǎn)開工有限公司
法人代表：
投 資 方：西安甲乙工業(yè)有限公司、**產(chǎn)業(yè)投資公司
業(yè)務(wù)范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售及物業(yè)管理
2、投資估算
⑴.補(bǔ)繳土地出讓金
由于本地塊目前為工業(yè)用地，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)需變更為綜合用地，并補(bǔ)繳土地出讓金。
通過分析區(qū)域成交市場(chǎng)，采用市場(chǎng)比較法初步估算區(qū)域同類型工業(yè)用地市場(chǎng)價(jià)格在150萬元/畝，通過市場(chǎng)調(diào)查，區(qū)域內(nèi)綜合用地市場(chǎng)成交價(jià)在350元/畝。
本項(xiàng)目總用地面積為12畝，計(jì)算項(xiàng)目補(bǔ)繳土地出讓金為2400萬元，實(shí)際土地費(fèi)用為4200萬元。
(350元/畝-150元/畝)×12畝= 2400萬元
�、�.前期工程費(fèi)
前期工程費(fèi)包括可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程勘測(cè)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、場(chǎng)地內(nèi)“三通一平”及招投標(biāo)代理等費(fèi)用，初步按80元/㎡估算，計(jì)算前期工程費(fèi)為389.6萬元。
48700㎡×80元/㎡ = 389.6萬元
�、�.項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)
項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、工程定額測(cè)定費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥專項(xiàng)基金等多項(xiàng)費(fèi)用，通過區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)市場(chǎng)比較估算本項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)為280元/㎡。
48700㎡×280元/㎡ = 1363.6萬元
�、�.建筑安裝費(fèi)
通過對(duì)區(qū)域內(nèi)同類項(xiàng)目進(jìn)行比較，結(jié)合西安市建設(shè)項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，確定本項(xiàng)目建筑安裝費(fèi)按2000元/㎡計(jì)算，為9740萬元。
48700㎡×2000元/㎡ = 9740萬元
�、�.小區(qū)公用設(shè)施配套費(fèi)
包括小區(qū)內(nèi)上下水、電、管道工程，景觀綠化及道路工程兩部分組成。
參照西安市類似工程的實(shí)際造價(jià)以及本項(xiàng)目的實(shí)際情況，經(jīng)分析比較按220元/㎡估算，為1071.4萬元。
48700㎡×220元/㎡ = 1071.4萬元
�、�.項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用
包括工程監(jiān)理費(fèi)、管理費(fèi)、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)及不可預(yù)見費(fèi)等，參照西安市類似工程實(shí)際投資，初步按450元/㎡估算，為2191.5萬元。
48700㎡×450元/㎡ = 2191.5萬元
�、�.項(xiàng)目投資：
通過以上估算，本項(xiàng)目進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)不計(jì)算前期工業(yè)土地出讓已經(jīng)支付的土地款，還需再投資17156.1萬元，實(shí)際總投資為18956.1萬元。
六、經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益分析
1、經(jīng)濟(jì)效益分析
�、�.銷售收入估算
通過對(duì)周邊項(xiàng)目市場(chǎng)銷售價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況初步估算公寓銷售價(jià)格為5500元/㎡，商業(yè)裙房銷售均價(jià)為8500元/㎡，可售車位按15萬元/輛計(jì)算。
計(jì)算項(xiàng)目銷售收入如下標(biāo)：
項(xiàng)目銷售收入估算表
單位：萬元
單 價(jià) 面 積 額 數(shù)
數(shù)量 單位 數(shù)量 單位
銷售收入 26173.00
住宅 5500 元/㎡ 35740.00 ㎡ 19657.00
商業(yè) 8500 元/㎡ 3960.00 ㎡ 3366.00
停車位 15 萬元/輛 210 輛 3150.00
銷售稅金及附加 1722.18
營(yíng)業(yè)稅 5% 26173 萬元 1308.65
城市建設(shè)維護(hù)費(fèi) 7% 1308.65 萬元 91.61
教育附加費(fèi) 3% 1308.65 萬元 39.26
防洪基金 0.8‰ 26173 萬元 20.94
土地增值稅預(yù)提 1% 26173.00 萬元 261.73
凈銷售收入 24450.82
初步估算，項(xiàng)目?jī)翡N售收入為24450.82萬元。
�、�.項(xiàng)目投資收益
總利潤(rùn) = 凈銷售收入 – 實(shí)際總投資
= 24450.82萬元 – 18956.1萬元
=5494.72萬元
投資利潤(rùn)率 = 5494.72萬元 ÷ 18956.1萬元
= 28.99%
通過以上初步估算，項(xiàng)目投資利潤(rùn)額為5494.72萬元，投資利潤(rùn)率為28.99%。
2、社會(huì)效益分析
�、�.對(duì)本工業(yè)地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)，不僅符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，同時(shí)有利于改善區(qū)域的居住環(huán)境，對(duì)提升區(qū)域城市形象具有較大的促進(jìn)作用。
�、�.對(duì)本工業(yè)地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)，有利于盤活區(qū)域土地，在一定程度上緩解了區(qū)域土地供應(yīng)緊張局面。
�、�.通過本地塊工業(yè)用地性質(zhì)變綜合用地性質(zhì)，補(bǔ)繳的土地出讓金可為政府帶來一筆可觀財(cái)稅收入;同時(shí)，項(xiàng)目再開發(fā)完成后商業(yè)裙房的運(yùn)作經(jīng)營(yíng)，為政府提供了穩(wěn)定的稅收。
�、�.通過本項(xiàng)目商業(yè)再開發(fā)，可以在一定程度上解決一部分社會(huì)閑置勞動(dòng)力的就業(yè)問題，為維護(hù)區(qū)域社會(huì)治安穩(wěn)定，創(chuàng)造和諧社會(huì)做出貢獻(xiàn)。
七、收益分配方式
根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)再開發(fā)的開發(fā)模式，確定以下兩種收益分配方式：
方式一：面積分配——按西安甲乙工業(yè)有限公司在項(xiàng)目開公司所占的股權(quán)比例，分配與其股權(quán)比例相應(yīng)的公寓面積、商業(yè)面積和車位數(shù)，西安甲乙工業(yè)有限公司以獲得物業(yè)面積為條件退出項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司可由投資商繼續(xù)運(yùn)作經(jīng)營(yíng)。
方式二：資產(chǎn)分配——在項(xiàng)目商業(yè)開發(fā)完成后，對(duì)項(xiàng)目公司進(jìn)行清產(chǎn)核資，根據(jù)股東雙方在項(xiàng)目公司的股權(quán)比例分配項(xiàng)目公司資產(chǎn)，項(xiàng)目公司解散。
八、結(jié)論及建議
1、結(jié)論：
通過以上分析來看，無論從經(jīng)濟(jì)效益還是社會(huì)效益分析，本工業(yè)地塊都具有巨大的再開發(fā)價(jià)值。
對(duì)本地塊進(jìn)行商業(yè)再開發(fā)不僅能滿足企業(yè)自身發(fā)展需要，同時(shí)還符合高新區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的方向，有利于改善區(qū)域環(huán)境，提升區(qū)域形象，增加政府財(cái)稅收入。
雖然本工業(yè)地塊商業(yè)再開發(fā)具有以上諸多優(yōu)勢(shì)和較好的開發(fā)前景，但由于土地規(guī)模較小，土地屬性現(xiàn)仍為工業(yè)用地等諸多不利因素為項(xiàng)目的后期開發(fā)帶來一些不確定性。
2、建議：
�、�.考慮到項(xiàng)目占地規(guī)模較小，對(duì)品牌投資商不具吸引力，招商存在一定的難度。
因此，建議高新區(qū)管委會(huì)能在本項(xiàng)目招商方面給予一定支持和幫助，必要時(shí)可提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策。
�、�.當(dāng)前本項(xiàng)目用地屬性仍為工業(yè)用地，為能使本項(xiàng)目早日進(jìn)入開發(fā)程序，建議政府部門能在土地轉(zhuǎn)性過程中給予相應(yīng)支持和幫助，以減少項(xiàng)目前期時(shí)間成本。
工業(yè)用地申請(qǐng)書【3】
徐州科亞電器有限公司成立于20XX年,注冊(cè)資金200萬元。
主要從事研發(fā)、制造、銷售電動(dòng)車控制器。
法人代表：王在峰。
常務(wù)副總：商波。
公司現(xiàn)地址位于徐州豐縣錫豐工業(yè)園內(nèi)，員工130余人，生產(chǎn)面積3800m²。
多年來不斷改進(jìn)技術(shù)，投放大量資源，引進(jìn)多條先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備。
現(xiàn)生產(chǎn)設(shè)備有全球領(lǐng)先的日東電腦自動(dòng)波峰焊3臺(tái)。
主要焊接精密貼片元件pcb板。
還有行業(yè)最先進(jìn)電腦自動(dòng)端子機(jī)一臺(tái)、電機(jī)測(cè)功機(jī)一套。
電子標(biāo)準(zhǔn)流水線6條，數(shù)字電容、電阻檢測(cè)儀，mos檢測(cè)儀等，以上高端的設(shè)備儀器我司已投入近一千多萬元。
由于電動(dòng)車控制器屬于高新電子技術(shù)產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)環(huán)境要求較高，需建立無塵空調(diào)車間，現(xiàn)在租用的鋼結(jié)構(gòu)廠房的面積跟環(huán)境已不能適應(yīng)更高的生產(chǎn)要求，制約了公司的發(fā)展。
目前現(xiàn)有廠房的租賃合同一年到期，且合同期滿后，出租方不再續(xù)租。
導(dǎo)致企業(yè)不能對(duì)生產(chǎn)做長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，公司20XX年初制定的總投入1500萬的《日本YAMAHA SMT貼片車間》項(xiàng)目和總投入500萬的《電動(dòng)轎車專用控制器自動(dòng)流水生產(chǎn)線》項(xiàng)目，因此擱置至今。
科亞電器廠主要客戶有機(jī)車行業(yè)著名品牌宗申，隆鑫，綠源，寶島，百事利，金彭，小鳥，雅迪，世紀(jì)泰美，等一批實(shí)力雄厚家喻戶曉的明星企業(yè)，供貨商及技術(shù)合作方有，日本NEC ，ST意法半導(dǎo)體,長(zhǎng)電科技股份有限公司，復(fù)旦大學(xué)新能源研究中心，同濟(jì)大學(xué)新能源研究中心、常州銀河微電子。
我司20XX年年產(chǎn)值均達(dá)人民幣多萬元。
每年納稅將近萬元。
在國(guó)內(nèi)電動(dòng)三輪車控制器同行業(yè)中處于領(lǐng)先地位。
我司深知“重設(shè)備輕管理”會(huì)使一些大中型企業(yè)無法讓先進(jìn)的設(shè)備產(chǎn)生出更多的利潤(rùn)，故我司特別注重管理，率先在同行業(yè)中啟用條碼ERP數(shù)字全程管理，注重管理人員自身素質(zhì)培訓(xùn)，每年拿出10萬元聘請(qǐng)中旭管理咨詢講師，長(zhǎng)松組織管理咨詢講師對(duì)科亞管理人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，公司管理階層人員每周例會(huì)兩次，匯報(bào)公司情況及總結(jié)不足之處。
各車間所有員工會(huì)議每周一次，目的在于及時(shí)讓工人反映車間的近況及存在的問題，讓所有工人暢所欲言，包括對(duì)公司的意見及建議，做到員工的利益最大化。
此舉得到所有工人的好評(píng)，故對(duì)公司更加信賴。
另外，我司努力學(xué)習(xí)國(guó)際國(guó)內(nèi)先進(jìn)的技術(shù)，保持市場(chǎng)信息渠道通暢，積極借鑒國(guó)際知名企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)和產(chǎn)品創(chuàng)新能力，絕不制造垃圾產(chǎn)品，絕不為了獲得市場(chǎng)份額，一味壓低價(jià)格，，最終導(dǎo)致獲利能力不高，微利甚至虧損經(jīng)營(yíng)。
我司總經(jīng)理親自帶相關(guān)人員赴深圳富士康學(xué)習(xí)及借鑒先進(jìn)技術(shù)，先進(jìn)設(shè)備，先進(jìn)管理方式，獲益良多。
并計(jì)劃在本月9號(hào)前往深圳高標(biāo)公司，學(xué)習(xí)電子柔性流水線生產(chǎn)管理技術(shù)，讓企業(yè)先進(jìn)的設(shè)備產(chǎn)生更大的利潤(rùn)。
本著以“質(zhì)量至上、團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)、創(chuàng)新高效”的宗旨服務(wù)于廣大客戶，我司能以最快的速度根據(jù)客戶的需求設(shè)計(jì)出精美的產(chǎn)品。
為客戶提供超值的產(chǎn)品和服務(wù)是我們永遠(yuǎn)不變的目標(biāo)。
今天科亞電器有限公司的健康成長(zhǎng)，全賴于客戶們的多年來的鼎力支持，今后我們將不斷提高內(nèi)部管理水平，緊隨市場(chǎng)變化，不斷創(chuàng)新，提升產(chǎn)品品質(zhì)，為客戶提供更多的實(shí)惠質(zhì)優(yōu)產(chǎn)品。
徐州豐縣的發(fā)展計(jì)劃為投資者帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。
正是看準(zhǔn)這一發(fā)展機(jī)遇，決定擴(kuò)大生產(chǎn)，此次投資預(yù)計(jì)用地面積25至30畝左右，投資總額20XX萬，預(yù)計(jì)年產(chǎn)值3500萬元，達(dá)產(chǎn)后年稅收150萬;廠房建筑面積大約占地5000平方米。
倉(cāng)庫占地面積約1500至20XX平方米。
辦公樓占地約500平方米。
員工宿舍占地約1000平方米。
廠區(qū)內(nèi)廠房分兩棟，每棟占地面積約為2500平方米。
用工200人左右。
公司新廠投產(chǎn)后，將在蘇魯豫皖四省交匯地區(qū)形成一個(gè)電動(dòng)三輪車控制器生產(chǎn)基地，輻射全國(guó)，開拓海外市場(chǎng)，為豐縣建設(shè)做出更大的貢獻(xiàn)。
望政府部門給予支持!
謝謝!
此致
敬禮
申請(qǐng)單位：徐州科亞電器有限公司
籌 備：科亞常務(wù)副總 商 波
申請(qǐng)時(shí)間： 20XX/11/6
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