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房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)公司的收入確認(rèn)探討
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【摘 要】伴隨著2006年至2014年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐年升溫，房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)一片繁榮，代理銷(xiāo)售難度的降低，加劇了行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，直接導(dǎo)致代理公司在幾乎所有代理銷(xiāo)售合同條款中毫無(wú)決定權(quán)，均以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(甲方)為主導(dǎo)，利益重心嚴(yán)重偏向甲方，增加了代理銷(xiāo)售公司權(quán)責(zé)收入確認(rèn)的難度，代理銷(xiāo)售行業(yè)收入確認(rèn)原則及時(shí)點(diǎn)成為急切需要討論的課題。收入作為利潤(rùn)表中利潤(rùn)構(gòu)成的一項(xiàng)重要要素，受到企業(yè)以及會(huì)計(jì)信息使用者的高度重視，資本市場(chǎng)不斷出現(xiàn)的利用收入確認(rèn)進(jìn)行財(cái)務(wù)舞弊的事件也引起了會(huì)計(jì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的高度關(guān)注。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)日益多樣化和復(fù)雜化，企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境出現(xiàn)越來(lái)越多的不確認(rèn)性，日益復(fù)雜交易合同的不斷出現(xiàn)，實(shí)務(wù)中往往很難根據(jù)現(xiàn)行《收入》準(zhǔn)則來(lái)準(zhǔn)確判斷收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，從而導(dǎo)致收入的確認(rèn)問(wèn)題變得越來(lái)越困難，實(shí)務(wù)中企業(yè)在收入確認(rèn)和計(jì)量方面仍然存在較多需要研究和解決的問(wèn)題。本文通過(guò)對(duì)某知名房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司實(shí)操中的收入確認(rèn)環(huán)節(jié)進(jìn)行研究，從《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售服務(wù)全過(guò)程，結(jié)合房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)業(yè)務(wù)合同復(fù)雜多樣性以及在市場(chǎng)中所處的優(yōu)劣勢(shì)，研究更加適合房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);收入確認(rèn);過(guò)程;時(shí)點(diǎn);代理銷(xiāo)售
一、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入概述
1、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的理論依據(jù)
房地產(chǎn)代理收入符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)――收入》指南中提供勞務(wù)收入標(biāo)準(zhǔn)。準(zhǔn)則對(duì)收入的確認(rèn)規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)，要求符合以下四個(gè)條件：
(1)收入的金額能夠可靠地計(jì)量;
(2)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè);
(3)交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;
(4)交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。
顯然，一項(xiàng)交易或事項(xiàng)發(fā)生后，若僅同商品銷(xiāo)售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)為收入，就需要會(huì)計(jì)人員運(yùn)用專(zhuān)業(yè)知識(shí)和實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行職業(yè)判斷，從交易的類(lèi)型、收入的種類(lèi)、銷(xiāo)售、提供勞務(wù)時(shí)有無(wú)附加條件而使所銷(xiāo)售的商品或勞務(wù)在似乎錢(qián)貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風(fēng)險(xiǎn)在實(shí)質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進(jìn)行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時(shí)確認(rèn)。
2、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型
(1)收入構(gòu)成
①代理費(fèi)是指代理公司代理銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，銷(xiāo)售成功且達(dá)到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開(kāi)發(fā)商結(jié)算給代理公司的代理銷(xiāo)售傭金。
�、陬檰�(wèn)費(fèi)是指代理公司為開(kāi)發(fā)商提供的前期市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)策劃以及后期銷(xiāo)售過(guò)程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報(bào)酬。
�、矍婪咒N(xiāo)收入是指代理銷(xiāo)售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結(jié)算分銷(xiāo)傭金。
�、荛_(kāi)發(fā)商給予的獎(jiǎng)勵(lì)是指在房地產(chǎn)銷(xiāo)售期間開(kāi)發(fā)商根據(jù)銷(xiāo)售情況給予的固定的或者臨時(shí)性的各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)，其中包含：跳點(diǎn)、超價(jià)等。
(2)合同收入確認(rèn)條款類(lèi)型
①代理銷(xiāo)售合同
a、以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)代理銷(xiāo)售公司代理費(fèi)收入
合同約定不論收到的房款為部分或全部，開(kāi)發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算代理銷(xiāo)售傭金。
b、開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認(rèn)代理公司代理銷(xiāo)售傭金
合同約定開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算代理傭金。
c、開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%
開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿(mǎn)意評(píng)價(jià)達(dá)標(biāo)后才可結(jié)算。
�、陬檰�(wèn)策劃合同，是與開(kāi)發(fā)商簽訂的為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供市場(chǎng)定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時(shí)間節(jié)點(diǎn)，按合同總價(jià)款的比例，分階段結(jié)算傭金報(bào)酬。
�、矍婪咒N(xiāo)合同是指代理銷(xiāo)售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷(xiāo)售方式和提成比例完成同一項(xiàng)目的代理銷(xiāo)售服務(wù)活動(dòng)。
�、塥�(jiǎng)勵(lì)合同或臨時(shí)約定協(xié)議，開(kāi)發(fā)公司視銷(xiāo)售情況階段性和臨時(shí)性與代理公司約定的銷(xiāo)售獎(jiǎng)勵(lì)。比如：跳點(diǎn)合同中的代理傭金結(jié)算。
3、規(guī)范房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的重要性
隨著房地產(chǎn)代理行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認(rèn)原則不僅能夠幫助企業(yè)準(zhǔn)確計(jì)量經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。
(1)計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，能夠增強(qiáng)可比性。統(tǒng)一了代理行業(yè)收入確認(rèn)的條件，而非個(gè)性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對(duì)標(biāo)，行業(yè)業(yè)績(jī)可評(píng)判，為企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供有效數(shù)據(jù)。
(2)規(guī)避法律及涉稅風(fēng)險(xiǎn)。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認(rèn)過(guò)程，是需要代理公司和開(kāi)發(fā)商之間進(jìn)行數(shù)據(jù)交換和確認(rèn)，這個(gè)過(guò)程為今后新合同的條款設(shè)計(jì)、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障;同時(shí)也可以避免在混亂的收入確認(rèn)下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風(fēng)險(xiǎn)。
(3)提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認(rèn)過(guò)程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標(biāo)準(zhǔn)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)流程，這個(gè)流程本身就是一個(gè)科學(xué)管理的方法，這將有助于企業(yè)加強(qiáng)自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。
(4)通過(guò)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，減少代理行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個(gè)良好的經(jīng)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。為公司上市審計(jì)提供理論支持，方便審計(jì)師發(fā)表審計(jì)意見(jiàn)，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進(jìn)整個(gè)代理行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。
二、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的影響因素
1、收入準(zhǔn)則的限制
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》應(yīng)用指南中認(rèn)為：長(zhǎng)期為客戶(hù)提供重復(fù)的勞務(wù)收取的勞務(wù)費(fèi)，在相關(guān)勞務(wù)活動(dòng)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來(lái)說(shuō)其時(shí)間跨度往往需要幾個(gè)月甚至一兩年，在此期間為開(kāi)發(fā)商提供一項(xiàng)重復(fù)勞務(wù)即銷(xiāo)售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入，這里的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)不是由代理銷(xiāo)售公司所能掌控的。
從本文中對(duì)房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類(lèi)型的分析中不難看出，看似明確的收入類(lèi)型和合同條款，確因開(kāi)發(fā)商的主導(dǎo)地位導(dǎo)致的信息的收集和確認(rèn)過(guò)程的不對(duì)等地位，在實(shí)際工作中很難作為收入確認(rèn)的依據(jù)。且現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商作為強(qiáng)勢(shì)的一方，經(jīng)常會(huì)有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算代理費(fèi)的情況出現(xiàn)，導(dǎo)致以權(quán)責(zé)發(fā)生制按合同條款確認(rèn)收入?yún)s無(wú)法收回所確認(rèn)款項(xiàng)。
2、收入條款的不確定性
(1)以開(kāi)發(fā)商房款到賬金額確認(rèn)代理銷(xiāo)售公司代理費(fèi)收入
在現(xiàn)實(shí)中，代理銷(xiāo)售公司負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主簽訂銷(xiāo)售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷(xiāo)售房屋的首付款到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)時(shí)間及金額，此部分房款對(duì)應(yīng)代理費(fèi)可以依據(jù)合同確認(rèn)代理傭金，但是由于開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)及放款銀行具有保密性，代理銷(xiāo)售公司無(wú)法隨時(shí)查詢(xún)已銷(xiāo)售房屋尾款是否到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)及具體金額，由于開(kāi)發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長(zhǎng)期不與代理銷(xiāo)售公司對(duì)賬確認(rèn)，導(dǎo)致代理銷(xiāo)售公司實(shí)際已達(dá)到合同約定收入確認(rèn)條件，但是因?yàn)樾畔⒌牟煌暾鵁o(wú)法確認(rèn)收入。
(2)開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認(rèn)代理銷(xiāo)售公司代理傭金
此類(lèi)型銷(xiāo)售代理合同看似簡(jiǎn)單，但代理銷(xiāo)售公司完全無(wú)法掌握全部房款是否已經(jīng)到達(dá)開(kāi)發(fā)商賬戶(hù)，原因同上，從而無(wú)法根據(jù)合同條款確認(rèn)收入。
(3)開(kāi)發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%
此類(lèi)型代理合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存代理傭金信息代理銷(xiāo)售公司更加無(wú)法掌握，只能按照開(kāi)發(fā)商結(jié)算代理傭金時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入。
(4)顧問(wèn)策劃收入
此類(lèi)收入是代理銷(xiāo)售行業(yè)唯一處于相對(duì)主導(dǎo)地位的收入形式，因?yàn)槠湫枰罅康男畔�、�?jīng)驗(yàn)和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認(rèn)收入，但是如果面對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷(xiāo)售代理業(yè)務(wù)，也不得不遷就開(kāi)發(fā)商的意愿。
(5)渠道分銷(xiāo)收入、跳點(diǎn)收入
此二類(lèi)收入因統(tǒng)計(jì)過(guò)程需大量開(kāi)發(fā)商的考核銷(xiāo)售記錄支持，另因代理銷(xiāo)售公司與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信息的不對(duì)等，導(dǎo)致實(shí)操中也無(wú)法完全按照合同條款確認(rèn)收入，也只能按照實(shí)際到賬時(shí)確認(rèn)。
3、稅務(wù)收入確認(rèn)的差異
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于確認(rèn)企業(yè)所得稅收入若干問(wèn)題的通知國(guó)稅函[2008]875號(hào)中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個(gè)納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)的，應(yīng)采用完工進(jìn)度(完工百分比)法確認(rèn)提供勞務(wù)收入。
(1)提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計(jì)，是指同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計(jì)量;②交易的完工進(jìn)度能夠可靠地確定;③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。
(2)企業(yè)提供勞務(wù)完工進(jìn)度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測(cè)量;②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例;③發(fā)生成本占總成本的比例。
(3)企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅年度累計(jì)已確認(rèn)提供勞務(wù)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期勞務(wù)收入;同時(shí)，按照提供勞務(wù)估計(jì)總成本乘以完工進(jìn)度扣除以前納稅期間累計(jì)已確認(rèn)勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期勞務(wù)成本。
根據(jù)之前對(duì)房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)分析可見(jiàn)，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰鶕?jù)合同條款并結(jié)合開(kāi)發(fā)商確認(rèn)的證據(jù)來(lái)確認(rèn)交易的完工進(jìn)度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會(huì)與國(guó)家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售公司按照稅務(wù)確認(rèn)收入條件確認(rèn)收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認(rèn)基礎(chǔ)，而得不到真實(shí)的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預(yù)測(cè)，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認(rèn)收入后期出現(xiàn)，同時(shí)已經(jīng)上繳的稅款也無(wú)法退回，那么對(duì)于房地產(chǎn)代理銷(xiāo)售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認(rèn)方式確認(rèn)收入將加大行業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
三、 完善房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認(rèn)的建議
1、代理銷(xiāo)售經(jīng)紀(jì)公司自身需要完善的流程
(1) 建立和完善基礎(chǔ)臺(tái)賬
在銷(xiāo)售過(guò)程中，建立銷(xiāo)售基礎(chǔ)臺(tái)賬，掌握客戶(hù)從簽約到最終收房整個(gè)過(guò)程中客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時(shí)間、全額房款支付完畢的時(shí)點(diǎn)以及客戶(hù)的滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)等等。
(2)與開(kāi)發(fā)商定期溝通和對(duì)賬
與開(kāi)發(fā)商建立起良好溝通機(jī)制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。代理公司和開(kāi)發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進(jìn)行數(shù)據(jù)核對(duì)和交換，以便于雙方能夠準(zhǔn)確確認(rèn)收入和成本(代理公司確認(rèn)收入，開(kāi)發(fā)商確認(rèn)成本)。
(3)定期匯總分析，明確催款方法
為了有效保證經(jīng)濟(jì)利益能夠及時(shí)流入企業(yè)，維護(hù)企業(yè)自身利益，代理銷(xiāo)售公司應(yīng)該針對(duì)應(yīng)收款項(xiàng)建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預(yù)警時(shí)間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長(zhǎng)期的合作機(jī)制等等。
2、政府房地產(chǎn)管理部門(mén)建立相應(yīng)的監(jiān)督機(jī)制
(1)完善房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案的內(nèi)容
受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷(xiāo)售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門(mén)也不能隨時(shí)動(dòng)態(tài)掌握銷(xiāo)售情況，這既不便于國(guó)家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)和使用。建議增加房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時(shí)間、貸款銀行等。
(2)建立備案登記查詢(xún)系統(tǒng)
既然監(jiān)管部門(mén)建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進(jìn)行公開(kāi)，方便信息的使用者查詢(xún)�？梢苑譃閭�(gè)人用戶(hù)和企業(yè)用戶(hù)，對(duì)其相應(yīng)公開(kāi)不同等級(jí)的信息查詢(xún)內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。
(3)加大對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的管理與控制，從政府層面建立項(xiàng)目運(yùn)作的上報(bào)機(jī)制
在國(guó)家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項(xiàng)目操作的過(guò)程，從而引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項(xiàng)目進(jìn)展全過(guò)程的上報(bào)制度，監(jiān)控相關(guān)項(xiàng)目從立項(xiàng)到最終銷(xiāo)售全過(guò)程的收入、成本、利潤(rùn)的確認(rèn)。
3、完善《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的可操作性
盡管《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的收入確認(rèn)原則對(duì)規(guī)范會(huì)計(jì)核算，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進(jìn)一步探索在收入確認(rèn)原則中采用“收付實(shí)現(xiàn)制”，以實(shí)際收到價(jià)款作為收入確認(rèn)的依據(jù)，在其他確認(rèn)條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來(lái)判斷，會(huì)計(jì)管理機(jī)構(gòu)，稅收征管機(jī)構(gòu)也不會(huì)出現(xiàn)爭(zhēng)議，也更能使會(huì)計(jì)核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。
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