我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬的形成機(jī)理與區(qū)域性特征論文

　　產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)的兩個(gè)主要根源是人們對(duì)實(shí)物資產(chǎn)和金融資產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)造成的。房地產(chǎn)作為實(shí)物資產(chǎn)是形成經(jīng)濟(jì)泡沫的主要載體。與金融資產(chǎn)如股票市場(chǎng)產(chǎn)生泡沫的機(jī)理相比，房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和差異性、市場(chǎng)的區(qū)域性、既是資本物品又是耐用消費(fèi)品的特性，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有其自身的特點(diǎn)。

　　國(guó)內(nèi)學(xué)者曹振良等(1996)通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)住宅業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的研究，解釋了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期波動(dòng)現(xiàn)象。王誠(chéng)慶等(2002)在分析影響我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)的直接因素和間接因素的基礎(chǔ)上，得出當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)周期波動(dòng)周期增長(zhǎng)、波幅減小的新特征。

　　李曉西等(2000)對(duì)虛擬經(jīng)濟(jì)、泡沫經(jīng)濟(jì)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的涵義進(jìn)行了界定，同時(shí)研究了三者之間的關(guān)系。郭建強(qiáng)(2000)和李羽中(2001)分別對(duì)泡沫經(jīng)濟(jì)的生成條件和形成原因等進(jìn)行了研究。

　　本文重點(diǎn)從房地產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品特點(diǎn)的角度，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成機(jī)理進(jìn)行實(shí)證研究，并進(jìn)一步通過(guò)數(shù)據(jù)分析來(lái)說(shuō)明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的區(qū)域性特征。

　　1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬的界定

　　經(jīng)濟(jì)泡沫本質(zhì)上是一種投資現(xiàn)象，是相對(duì)充足的投機(jī)資金在高回報(bào)率的刺激下，過(guò)度集中投資于某個(gè)實(shí)物資本或虛擬資本使投資對(duì)象的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)實(shí)際價(jià)值，那么超出實(shí)際價(jià)值的價(jià)格就是泡沫。

　　泡沫經(jīng)濟(jì)與經(jīng)濟(jì)泡沫是兩個(gè)不同的概念。泡沫經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)為系統(tǒng)化的經(jīng)濟(jì)泡沫，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量中泡沫化產(chǎn)業(yè)占主要成分的一種較宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象;而經(jīng)濟(jì)泡沫是指在一個(gè)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫化。一個(gè)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)泡沫通過(guò)膨脹和擴(kuò)散，最后造成全局性的經(jīng)濟(jì)虛假繁榮，進(jìn)而導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)生，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象是指由于人們?cè)谕稒C(jī)獲利的預(yù)期下狂熱爭(zhēng)購(gòu)房地產(chǎn)而引起的房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度異常上升，或者說(shuō)，房地產(chǎn)總市值中被過(guò)度需求拉高的部分，大大超過(guò)由真實(shí)需求決定的實(shí)際總市值。其中的超過(guò)部分就是房地產(chǎn)泡沫。

　　2.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬形成的原因

　　2.1房地產(chǎn)業(yè)的特征

　　房地產(chǎn)產(chǎn)品具有資本物品和耐用消費(fèi)品的雙重特征。在房地產(chǎn)泡沫的形成過(guò)程中，一方面其作為資本物品的特性決定了房地產(chǎn)同其它金融資本一樣最容易成為投機(jī)的對(duì)象，從而成為泡沫的載體;另一方面，房地產(chǎn)又不同與金融資本，其最終的價(jià)值仍然在它的使用功能上，因此房地產(chǎn)作為耐用消費(fèi)品的特征決定了房地產(chǎn)價(jià)格不可能無(wú)限制的超過(guò)消費(fèi)者的購(gòu)買能力，房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫相對(duì)于股票市場(chǎng)幾十倍的市贏率而言，其泡沫程度是相對(duì)有限的。

　　由于房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異性受區(qū)位、戶型設(shè)計(jì)等因素的影響，國(guó)外學(xué)者Logan(1987)指出房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種差別化很明顯的產(chǎn)品。Zell(1986)認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)是一種區(qū)域性市場(chǎng)，不應(yīng)單從一個(gè)國(guó)家整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況去研究它的發(fā)展趨勢(shì)，而應(yīng)當(dāng)研究每個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和投資資本的流動(dòng)性決定了一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)很難存在一種整體上的均衡，亦即房地產(chǎn)投資過(guò)熱和經(jīng)濟(jì)泡沫程度在不同的地區(qū)是不均衡的。

　　經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的許多泡沫事件都是由于預(yù)期偏頗驅(qū)使下的過(guò)度投機(jī)導(dǎo)致的，因此“投機(jī)”和“預(yù)期”就成了研究泡沫成因的兩個(gè)關(guān)鍵線索。

　　2.2土地資源的稀缺性

　　在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，普通商品具有較為充足的供給和需求彈性：當(dāng)價(jià)格上漲時(shí)，必然會(huì)引起供給的增加和需求的減少，從而達(dá)到供求平衡。而土地資源的稀缺性使得土地市場(chǎng)具有需求彈性大而供給彈性小的特點(diǎn)。當(dāng)土地需求增加時(shí)，拉動(dòng)土地價(jià)格急劇上漲，由于土地的稀缺性，市場(chǎng)無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)增大供給量，從而使需求與供給之間的差距進(jìn)一步拉大，土地市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一步上漲，促使房地產(chǎn)價(jià)格上漲，最終有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成。

　　2.3大量投機(jī)資本的存在

　　大量投機(jī)性資本的存在是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫生成的重要條件。投機(jī)資本以謀取暴利為目的，具有高度的流動(dòng)性。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，往往寬松的貨幣政策是導(dǎo)致市場(chǎng)上存在大量投機(jī)性資本的主要原因，這些投機(jī)資本可以輕易地從一個(gè)地區(qū)流動(dòng)到另一個(gè)地區(qū)甚至國(guó)家。房地產(chǎn)作為一個(gè)特殊的產(chǎn)業(yè)，具有實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的雙重特點(diǎn)，很容易成為投機(jī)資本進(jìn)行投機(jī)的對(duì)象。當(dāng)大量投機(jī)性資本涌入房地產(chǎn)業(yè)時(shí)，使得房屋價(jià)格持續(xù)上漲，并最終可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)。

　　2.4投資者對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期

　　經(jīng)濟(jì)泡沫來(lái)源于人們的投機(jī)驅(qū)動(dòng)，是基于人們對(duì)未來(lái)某個(gè)產(chǎn)業(yè)或區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好預(yù)期而集中進(jìn)行貨幣投資，并造成資產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重脫離實(shí)體價(jià)值的一種現(xiàn)象。隨著人口的增加和城市的發(fā)展，土地價(jià)格存在著潛在升值的趨勢(shì)。因此，房地產(chǎn)價(jià)格在人們未來(lái)的預(yù)期中也會(huì)不斷上升。對(duì)房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的非理性預(yù)期造成投資者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)投資高回報(bào)的遐想，于是，過(guò)多的貨幣資本在虛擬的高回報(bào)率甚至暴利的刺激下，投入到有限的土地買賣中，推動(dòng)地價(jià)不斷上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升;不斷上漲的房?jī)r(jià)使得先期進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的投資者獲取了暴利，在暴利的誘使下，新的投資者攜帶大量的資金進(jìn)入到房地產(chǎn)中來(lái)，以期獲得比其它行業(yè)更高的投資回報(bào)，新一輪的炒作又開始，房?jī)r(jià)伴隨著地價(jià)不斷再創(chuàng)新高，最后導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生。

　　2.5投機(jī)性需求和“聚堆效應(yīng)”的結(jié)果

　　在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生過(guò)程中，往往存在著大量的投機(jī)性需求，投機(jī)性需求對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的膨脹起著推波助瀾的作用。真正需求是指為了自身消費(fèi)或再生產(chǎn)而形成的需求;投機(jī)性需求是指為了謀取買賣之間的價(jià)差而形成的需求。

　　在房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)形成的初期，市場(chǎng)房?jī)r(jià)上漲造成人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回報(bào)預(yù)期的增長(zhǎng)，巨額投機(jī)性資本的投入和新來(lái)競(jìng)爭(zhēng)者的加入造成商品房供給量增加、房?jī)r(jià)上漲。不斷上漲的房?jī)r(jià)正是在投機(jī)性需求的支撐下才得以繼續(xù)攀升，而真實(shí)需求基于消費(fèi)者的真實(shí)購(gòu)買能力和實(shí)際承受能力而不會(huì)大幅上升。在投機(jī)需求的支撐下，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“房?jī)r(jià)越漲越買，越買越漲”的景象。如果沒(méi)有大量的投機(jī)性需求，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫就會(huì)因房?jī)r(jià)的上漲得不到持續(xù)的需求支撐而導(dǎo)致泡沫的塌縮。

　　同時(shí)，投機(jī)性需求有著明顯的“聚堆效應(yīng)”：即投資者的決策總會(huì)受到周圍投資者決策的影響。已經(jīng)進(jìn)入的投機(jī)性需求者的決策往往對(duì)握幣在手的潛在投資者有心理暗示作用。如果前期投資者賺錢就會(huì)造成一涌而上的“聚堆效應(yīng)”,這在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生過(guò)程中尤為明顯。

　　3.我國(guó)房地產(chǎn)泡沬的區(qū)域性特征

　　3.1我國(guó)房地產(chǎn)泡沬的區(qū)域性特征

　　根據(jù)經(jīng)濟(jì)泡沫的含義:資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其價(jià)值的虛擬部分。因此，我們認(rèn)為一個(gè)地區(qū)一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)平均價(jià)格的上漲情況最能反映該區(qū)域的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。

　　為了比較研究房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性特征，本文選擇了全國(guó)、北京市和海南省的商品住宅開發(fā)情況來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫的區(qū)域性特征。其中，1987至2001年全國(guó)、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的銷售量和銷售收入情況，詳見表1;1987至2001年全國(guó)、北京市、天津市、上海市和海南省商品住宅的平均銷售價(jià)格變動(dòng)，詳見圖1。

　　根據(jù)泡沫最基本的含義，即房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)大幅度上升，使得房地產(chǎn)總市值超過(guò)實(shí)際總市值的部分就是房地產(chǎn)泡沫。如果在1991~1992年期間，中國(guó)的整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)系統(tǒng)性泡沫，那么我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的平均價(jià)格整體上會(huì)經(jīng)歷一個(gè)上漲和回落的過(guò)程，即泡沫的產(chǎn)生和塌縮的過(guò)程，或者價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于價(jià)值的上升過(guò)程和價(jià)格回落的下降過(guò)程。

　　根據(jù)圖1，在1987~2001年期間，中國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和北京、天津、上海市的商品房平均價(jià)格呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢(shì)，并沒(méi)有出現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的產(chǎn)生和塌縮的特征。而我國(guó)海南省的商品住宅平均價(jià)格在1991年和1993年期間上漲了192%,隨后到1996年商品房平均價(jià)格下降了36%,演繹了一個(gè)明顯的泡沫生成、膨脹和回落的過(guò)程。因此，數(shù)據(jù)表明，在1991年到1996年期間，中國(guó)的房地產(chǎn)在局部地區(qū)出現(xiàn)過(guò)較明顯的經(jīng)濟(jì)泡沫，呈現(xiàn)明顯的區(qū)域性特點(diǎn)，而其系統(tǒng)性泡沫特征并不明顯。

　　因此，我們認(rèn)為，只對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體經(jīng)濟(jì)泡沫進(jìn)行分析，而忽略了房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫的區(qū)域性特征，有可能會(huì)掩蓋局部地區(qū)房地產(chǎn)投資已經(jīng)過(guò)熱的真實(shí)現(xiàn)象，從而不能夠真實(shí)的反映房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r。

　　3.2空置率在預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沬中的滯后性

　　普遍的觀點(diǎn)認(rèn)為，“空置率”是衡量和預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的有效指標(biāo)，但是，空置率在預(yù)警房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫時(shí)，其具有滯后性特點(diǎn)。通常認(rèn)為，空置房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建造的符合出售條件，但自竣工之日起超過(guò)一年尚未出售的房屋。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成過(guò)程中，大量資金的涌入、房屋供給量不斷增加和房?jī)r(jià)不斷上漲并不一定會(huì)導(dǎo)致商品房空置率的增加。分理性市場(chǎng)與投機(jī)性市場(chǎng)兩種情況:在一個(gè)理性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，真實(shí)需求占市場(chǎng)需求的主要成分，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成期，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲超出真實(shí)需求購(gòu)買者的承受能力時(shí)，需求受到價(jià)格上漲的抑制，出現(xiàn)大量的空置房，表現(xiàn)為空置率的增加。因此，在理性市場(chǎng)中，空置率能真實(shí)反映房地產(chǎn)過(guò)熱的現(xiàn)象。但是，在以投機(jī)性需求為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，充斥著大量的以投機(jī)為目的的需求，那么在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成期，商品房供給的增漲很快被投機(jī)性需求“消化”，同時(shí)上漲的房?jī)r(jià)受到投機(jī)性需求的支撐而繼續(xù)上漲。在這一過(guò)程中，空置率并不隨著商品房供給量的上漲而上升。只有在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂的前夕或之后，投機(jī)需求的投資者認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)高風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，投機(jī)需求的數(shù)量才會(huì)陡然下降，導(dǎo)致空置率的急劇上升。然而，此時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫已經(jīng)開始破裂或快要破裂。

　　這一點(diǎn)可以從海南省1990—1996年的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫中清楚的看到，圖2顯示在海南省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成階段，商品房的銷售量一直隨著竣工量的增加幾乎同步增長(zhǎng)，甚至在1992，1993年出現(xiàn)了年度銷售量大于竣工量供不應(yīng)求的局面，而到1994年該地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破裂之后，銷售量從1993年的140.3萬(wàn)m2陡然下降到1994年的50.8萬(wàn)m2;但是商品房竣工面積下降較為緩慢，從111.1萬(wàn)m2下降到92.9萬(wàn)m2。從1994年開始，海南省才出現(xiàn)了大量的空置房，空置率也在泡沫破裂之后才急劇上升。因此.對(duì)于投機(jī)性房地產(chǎn)市場(chǎng).空置率作為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的預(yù)警指標(biāo)具有滯后性。

　　3.3房地產(chǎn)區(qū)域性經(jīng)濟(jì)泡沬對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響是系統(tǒng)性的

　　房地產(chǎn)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有很強(qiáng)的杠桿效應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破裂造成大量的銀行死帳、呆帳，不僅對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不利，甚至對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生極大的負(fù)面影響。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫形成過(guò)程中，大規(guī)模的開發(fā)投資和投機(jī)性市場(chǎng)需求致使房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資本的需求劇增，在宏觀金融監(jiān)管體制尚不健全的情況下，銀行等金融機(jī)構(gòu)的大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫的投機(jī)行為起到推波助瀾的作用，加劇了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫的程度。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅，開發(fā)商大量的投資被市場(chǎng)套牢，如果銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款在房地產(chǎn)市場(chǎng)投資結(jié)構(gòu)中占到了足夠大的比重，那么銀行出現(xiàn)的大面積呆帳、死帳，就有引發(fā)系統(tǒng)性金融災(zāi)難的危險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的過(guò)度膨脹，會(huì)扭曲資源配置方式、降低資源配置效率。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成過(guò)程中，投資房地產(chǎn)可以帶來(lái)較其它行業(yè)更高的投資回報(bào)率，大量資本從農(nóng)業(yè)、工業(yè)等經(jīng)濟(jì)部門流入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)異常繁榮。與此同時(shí)，其它行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展卻因?yàn)橘Y本不足或融資成本過(guò)高而受到抑制。

　　房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡會(huì)對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生消費(fèi)誤導(dǎo)，在房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升的過(guò)程中，消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期也不斷上漲，于是，大量的個(gè)人儲(chǔ)蓄或抵押貸款進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期未來(lái)收獲比銀行利率更高的投資回報(bào)。一旦房地產(chǎn)泡沫破滅，居民個(gè)人財(cái)產(chǎn)縮水，債務(wù)負(fù)擔(dān)加重，導(dǎo)致居民消費(fèi)不旺，內(nèi)需不足，往往致使市場(chǎng)陷入長(zhǎng)期的低迷。

　　同時(shí)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫會(huì)重新分配國(guó)民收入，加劇社會(huì)貧富兩極分化，造成一系列社會(huì)問(wèn)題。

　　4.結(jié)論

　　房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的不可流動(dòng)性和差異性、資本的投機(jī)性和市場(chǎng)的區(qū)域性等特點(diǎn)，決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫具有區(qū)域性的特點(diǎn)，因此，政府不僅要對(duì)房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行宏觀監(jiān)控，更應(yīng)當(dāng)對(duì)區(qū)域性的泡沫進(jìn)行有針對(duì)性的政策干預(yù)。這樣才能既保證整個(gè)行業(yè)的健康穩(wěn)步發(fā)展，又可以防止區(qū)域性泡沫過(guò)度膨脹破裂造成對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的系統(tǒng)性影響。

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