- 相關(guān)推薦
住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
總論
一、項(xiàng)目概況
1.地塊位置
(1)地塊位于上海市××區(qū)××路;
(2)地塊東側(cè)與南側(cè)緊靠××西路和××河，西南接近××路，北面與輕軌明珠三號(hào)及其鎮(zhèn)坪路站相鄰，靠近內(nèi)環(huán)線(xiàn);
(3)占地20畝的普陀公園也位于塊塊范圍內(nèi)，東新路與規(guī)劃中的東新支路(現(xiàn)為小巷)分別以東西和南北向穿過(guò)地鐵;
2.周邊環(huán)境與設(shè)施
(1)步行三分鐘可至輕軌鎮(zhèn)坪路站;
(2)500米之內(nèi)有內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架武寧路入口和94、40、550、321、525、708、520、838等十余條公交路線(xiàn);
(3)鄰近家樂(lè)福大型超市、樂(lè)購(gòu)"量販"大賣(mài)場(chǎng)、東新路郵局、東新醫(yī)院及工商銀行、交通銀行、上海銀行等銀行網(wǎng)點(diǎn);
(4)附近有普陀區(qū)教育學(xué)院、武寧路小學(xué)、新華書(shū)店武寧路店、普陀影劇院等。
3.基本數(shù)據(jù)
土地面積：421.7畝(27.1萬(wàn)平方米);
容積率：3.45(本地塊為舊區(qū)改造土地，規(guī)劃條件比較寬松，建筑設(shè)計(jì)按適中原則確定此容積率);
建筑面積：97萬(wàn)平方米
開(kāi)發(fā)周期：4至5年;
地地價(jià)格：共13.36億元，按開(kāi)發(fā)進(jìn)度支付;
即：317萬(wàn)元/畝(1755萬(wàn)元/平方米);
樓面地價(jià)1378元/平方米;
項(xiàng)目總投資：35.6億元人民幣;
自有資金投入：3.5億元人民幣(滾動(dòng)開(kāi)發(fā));
住宅銷(xiāo)售均價(jià)：4900元/平方米;
項(xiàng)目銷(xiāo)售收入：47.0億元人民幣;
項(xiàng)目稅后利潤(rùn)總額：4.73億元人民幣;
項(xiàng)目毛利潤(rùn)率：25.4%;
項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：20.0%;
項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1.40億元人民幣(折現(xiàn)率12%)。
二、項(xiàng)目建設(shè)緣由
1.項(xiàng)目的建設(shè)有利于公司地上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)拓發(fā)展
A公司作為香港上市公司，資金實(shí)力雄厚，經(jīng)營(yíng)狀況良好，信譽(yù)卓著、A公司××自進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)以來(lái)，在上海高檔商務(wù)區(qū)——南京西路開(kāi)發(fā)了高級(jí)辦公樓宇——中信泰富廣場(chǎng)、項(xiàng)目自2000年下半年建成投入使用后，吸引大批國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，樓盤(pán)租金和出租率穩(wěn)步上揚(yáng)，已經(jīng)成為上海頗具代表性的高檔辦公樓宇。A公司還在上海市華山路開(kāi)發(fā)管理了華山公寓項(xiàng)目。該高級(jí)公寓已成為上海高檔公寓的代表之一，出租率接近100%。
通過(guò)此項(xiàng)目的開(kāi)必，A公司在瀘上房地產(chǎn)界樹(shù)立了自身品牌和公司形象，為企業(yè)介入上海住宅市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)高品質(zhì)商品住宅奠定了基礎(chǔ)。
2.項(xiàng)目的建設(shè)符合上海蘇州河環(huán)境綜合治理工程總體規(guī)劃精神
90年代中期上海市政府決定實(shí)施蘇州河環(huán)境綜合治理工程，總投資200多億元，預(yù)計(jì)2010年完成。治理一個(gè)重要目標(biāo)是將河浜兩岸建成以河濱綠化帶為主軸，兩側(cè)大型集中公共綠地和小型街頭綠地相間的濱河林萌道，使蘇州河成為上海市區(qū)景觀(guān)河流，市區(qū)沿河兩岸建成步行街，利用景觀(guān)優(yōu)勢(shì)建造高品質(zhì)中高檔居住區(qū)。
蘇州河治理工程已經(jīng)啟動(dòng)，并初步取得了明顯成效。通過(guò)綜合調(diào)水，蘇州河水到2000年底已經(jīng)基本消除黑臭現(xiàn)象，沿河地產(chǎn)項(xiàng)目皆已將變清的蘇州河作為其小區(qū)環(huán)境的賣(mài)點(diǎn)，沿河住宅房?jī)r(jià)已經(jīng)提升。
3.項(xiàng)目的建設(shè)符合上海"365"舊區(qū)改造總體規(guī)劃精神
近年來(lái)，上海經(jīng)濟(jì)高速健康發(fā)展，市府加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，城市面貌得到顯著改觀(guān)。但是與上海國(guó)際大都市形象不協(xié)調(diào)的是由于歷史原因，上海市市區(qū)至90年代初仍有需改造的鋮棚簡(jiǎn)屋共有365萬(wàn)平方米。
普陀區(qū)東新地區(qū)占地面積421余畝，內(nèi)有大量居民自行搭建低矮平房、居住密度大、設(shè)施簡(jiǎn)陋、住房陰暗潮濕、環(huán)境惡劣，已被納入市府"365"改造地塊。地塊內(nèi)居民至今仍然在大量使用馬桶、煤爐;水、電、煤氣、通訊、排污等市政基礎(chǔ)設(shè)施不配套，嚴(yán)重影響了居民正常生活的身體健康。
本項(xiàng)目的建設(shè)符合上海市政府"365"舊區(qū)改造目標(biāo)不，對(duì)快城市建設(shè)和美化城市環(huán)境意義重大，受到市區(qū)兩級(jí)政府的重視和支持，在土地開(kāi)發(fā)、建筑營(yíng)造、銷(xiāo)售、管理等五一節(jié)中能夠獲得很多優(yōu)惠政策，提高項(xiàng)目的收益水平。
4.市區(qū)土地稀缺，增加土地儲(chǔ)備
從土地供應(yīng)角度分析，由于土地?cái)?shù)量的相對(duì)穩(wěn)定性和90年代以來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，上海市區(qū)土地資源日趨減少，在內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)，土地供應(yīng)絕對(duì)數(shù)量必然呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。類(lèi)似本項(xiàng)目的適合建造25萬(wàn)平方米以上大規(guī)模住宅區(qū)域的土地開(kāi)發(fā)殆盡，土地資源彌足珍貴。隨首上海土地供應(yīng)一級(jí)市場(chǎng)秩序日趨規(guī)范，為了合理利用聲調(diào)土地資源，土地獲得方式(尤其是外資項(xiàng)目)已由過(guò)去的劃撥、協(xié)議出讓方式逐步轉(zhuǎn)化為以拍賣(mài)、招標(biāo)方式為主。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言拍賣(mài)招標(biāo)方式必然提高土地獲得成本，對(duì)于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)不利。
本項(xiàng)目通過(guò)"協(xié)議出讓"方式獲得土地使用權(quán)，土地價(jià)格接近拆遷成本，為開(kāi)發(fā)商資金運(yùn)作和項(xiàng)目收益創(chuàng)造了良好條件。如此優(yōu)惠的土地出讓方式，在今后的上海土地一級(jí)市場(chǎng)交易中將越來(lái)越少。在上海醞釀土地出讓由協(xié)議形式改為招標(biāo)、拍賣(mài)方式的情況下，本項(xiàng)目的意義更大。優(yōu)惠的地價(jià)會(huì)明顯降低開(kāi)發(fā)總成本，從而有利于控制銷(xiāo)售價(jià)格，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，一次性獲得大面積有開(kāi)發(fā)潛力的土地，有利于對(duì)土地進(jìn)行滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，結(jié)合調(diào)整設(shè)計(jì)方案和營(yíng)銷(xiāo)策略，穩(wěn)步樹(shù)立項(xiàng)目品牌形象，在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)外資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中不乏先例。項(xiàng)目周邊樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)已經(jīng)提升了本地區(qū)土地的潛在價(jià)值，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)可以使?jié)撛趦r(jià)值得到實(shí)現(xiàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可。
5.低風(fēng)險(xiǎn)
(1)項(xiàng)目有五大賣(mài)點(diǎn)：A公司的品牌、規(guī)模、蘇州河景觀(guān)、軌道交通、綠化;
(2)樓面地價(jià)(1378元/平方米)低于該地區(qū)平均水平(1600元/平方米-1700元/平方米)220-320元/平方米。
三、市場(chǎng)分析
1.市場(chǎng)概況
2000年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康快速增長(zhǎng)，社會(huì)生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。為上海房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大發(fā)展機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上供求矛盾繼續(xù)緩解，商品房銷(xiāo)售保持良好勢(shì)頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。
內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)勢(shì)頭保持較高。2000年與1999年比較，預(yù)售增加34.7%，銷(xiāo)售增加14.4%。內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積和實(shí)際預(yù)售面積之比已由1999年的1：0.75上升到1：0.984。住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)的統(tǒng)計(jì)表明，2000年上海的住宅價(jià)格指數(shù)上升了4.5%，其中，高層住宅定基指數(shù)上升6.6%，多層住宅定基指數(shù)上升2.3%。
根據(jù)《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要的報(bào)告》分析，"十五"期間住房需求總量為6400萬(wàn)平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬(wàn)平方米后，需求總量將不低于7000萬(wàn)平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬(wàn)平方米后，需求總量將不低于7000萬(wàn)平方米，平均每年住房潛在需求量將不低于1400萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)2001-2005年每年商品住宅銷(xiāo)售面積為1600-1800萬(wàn)平方米左右。
上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃已將房地產(chǎn)業(yè)列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)2001年起住宅投資將會(huì)有一定程度增長(zhǎng)，商品住宅年投資在400億左右，以后將會(huì)逐年增加，預(yù)計(jì)2001-2005年每年批準(zhǔn)上市預(yù)售面積為1300-1500萬(wàn)平方米左右。根據(jù)綜合分析預(yù)測(cè)，上海自2001年至2005年的5年中，商品住宅將會(huì)存在每年約200-300萬(wàn)平方米左右的供需缺口。
2.普陀區(qū)商品住宅市場(chǎng)分析
與上海商品房發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始于90年代初。中山路(內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架)以北多為早年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，標(biāo)準(zhǔn)較低，大規(guī)模高品質(zhì)小區(qū)很少;中山北路以南則為相對(duì)高價(jià)區(qū)(本項(xiàng)目位于此區(qū)域)。
自1998年末起，普陀區(qū)高品質(zhì)小區(qū)型項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，舊城改造的步伐加快。1999年下半年，"中遠(yuǎn)兩灣城"的正式推出，給普陀區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了持久的熱浪。2000年推出的其他個(gè)案相對(duì)以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，都有很大進(jìn)步。
普陀區(qū)商品住宅購(gòu)房客戶(hù)以中收入階層和工薪階層的本地客戶(hù)為主。區(qū)域內(nèi)新推個(gè)案的主力戶(hù)型為三房和大二房。三房面積集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之間。區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推個(gè)案樓盤(pán)的均價(jià)分布的3800-5000元/平方米，靠近蘇州河及內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格相對(duì)較高。
普陀區(qū)商品住宅市場(chǎng)主要圍繞兩大地域優(yōu)勢(shì)迅速發(fā)展：一是經(jīng)過(guò)綜合治理水質(zhì)景觀(guān)有明顯改善的蘇州河流域，二是上海"三縱三橫"主干道之一的長(zhǎng)壽路商業(yè)街。本項(xiàng)目即處于的內(nèi)環(huán)線(xiàn)以蘇州河旁，區(qū)域內(nèi)高層及小高層產(chǎn)品占據(jù)著主導(dǎo)位置。
3.蘇州河延岸商品住宅市場(chǎng)分析
蘇州河沿岸已成為上海商品住宅投資熱點(diǎn)之一，越來(lái)越受到青睞。目前沿河在建樓盤(pán)大約有35家。
就河岸的南北來(lái)看，以南岸居多，為28家。就區(qū)域來(lái)看，以普陀、靜安、長(zhǎng)寧最多，其中普陀區(qū)18家，占總數(shù)的51%;長(zhǎng)寧區(qū)9家，占總數(shù)的25%;靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，獨(dú)黃浦區(qū)目前尚未開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。
目前蘇州河沿線(xiàn)樓盤(pán)的價(jià)位分布較為合理，從最低每平方米2980元至頂級(jí)的16880元，當(dāng)中有足夠的選擇空間;多數(shù)樓盤(pán)價(jià)位集中在中高檔范圍。其中最低價(jià)在3500元以下的僅有2家;價(jià)位在3500-4500元之間的10家，價(jià)位在4500-8000元之間的有22家;最低價(jià)在800元以上的僅為1家。
4.價(jià)格定位
和本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)的主要樓盤(pán)：
區(qū)域 名稱(chēng) 位置 售價(jià) 形式
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 中遠(yuǎn)兩灣城 中山北路1878號(hào) 3700-5400 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 秋月楓舍 鎮(zhèn)坪路 4200-5300 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 武寧苑 武寧路492號(hào) 3800-4800 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 東新苑 東新支路90號(hào) 3400-4900 小高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 地方天圓 東新路355號(hào) 4600-6000 小高層、高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 上海知音 長(zhǎng)壽路1012號(hào) 4900-6200 小高層、高層
和周邊其他競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)相比，本項(xiàng)目有其自身特有優(yōu)勢(shì)：品牌、規(guī)模、蘇州河景觀(guān)、軌道交通、綠化。經(jīng)過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊有競(jìng)爭(zhēng)可能的樓盤(pán)分析，本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)4900元/平方米。
5.目標(biāo)市場(chǎng)定位
項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)群如下：
(1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;
(2)其他市中心區(qū)域動(dòng)遷或欲改善居住條件，但又不愿搬離市中心區(qū)域的首次置業(yè)者;
(3)普陀區(qū)欲改善居住條件的首次置業(yè)者;
(4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;
(5)外地來(lái)滬經(jīng)商者;
(6)其他(如證券投資等人士)。
6.購(gòu)買(mǎi)力分析
本項(xiàng)目每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為50-55萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付約15-17萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分20年償還，每月償2400無(wú)左右，占家庭月收的三分之一，購(gòu)房者完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。
四、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)
1.開(kāi)發(fā)方案
住宅面積：91.4萬(wàn)平方米
車(chē)位：1590個(gè)
公建面積：5.55萬(wàn)平方米
公建設(shè)施：教育、商場(chǎng)、餐飲、娛樂(lè)、生活等設(shè)施;
開(kāi)發(fā)進(jìn)度：分3期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每期1.75年，共4.25年完成建設(shè)。
2.銷(xiāo)售
根據(jù)市場(chǎng)分析，經(jīng)過(guò)對(duì)地塊周邊相類(lèi)似的商品住宅的市場(chǎng)調(diào)研，相似物業(yè)價(jià)格4500-6200元/平方米之間。本項(xiàng)目擬定住宅銷(xiāo)售均價(jià)為4900元/平方米。
上海市規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成地上結(jié)構(gòu)2/3且不少于7層后開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售共用6個(gè)季度完成，其中前兩季度各售20%，以后4個(gè)季度各售15%。參考與本項(xiàng)目性質(zhì)相仿的“中遠(yuǎn)兩灣城”項(xiàng)目，其第一期開(kāi)盤(pán)后1年銷(xiāo)售率達(dá)90%以上，第二期開(kāi)盤(pán)后1個(gè)季度銷(xiāo)售率35%，本項(xiàng)目的銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)劃相對(duì)保守和穩(wěn)妥一些。
五、財(cái)務(wù)分析
1.計(jì)算依據(jù)
營(yíng)業(yè)稅所得：5.065%
所得稅率：33%
銷(xiāo)售費(fèi)率：2%(以銷(xiāo)售收入為基數(shù))
折現(xiàn)率：12%
貸款利率：8%(一般水平)
開(kāi)發(fā)周期：4.75年
土地面積：421.7畝
容積率：3.45
建筑面積：97萬(wàn)平方米
2.建設(shè)投資
總投資：35.6億元人民幣
建筑面積：97萬(wàn)平方米
單位建筑面積投資：3546元/平方米
樓面地價(jià)：1449元/平方米
3.資金來(lái)源
開(kāi)發(fā)商自有資金：人民幣3.5億元(占總投資10%)
利用項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金：人民幣21.6億元(占總投資61%)
銀行貸款：人民幣10.5億元(占總投資29%)
4.銷(xiāo)售收入
銷(xiāo)售面積：94.8萬(wàn)平方米
住宅售價(jià)：4900元/平方米
商場(chǎng)售價(jià)：6500元/平方米
銷(xiāo)售收入：47.0億元人民幣
項(xiàng)目毛利率：25.4%
5.財(cái)務(wù)指標(biāo)
稅后利潤(rùn)：4.73億元
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：1.4億元(折現(xiàn)率12%)
內(nèi)部收益率：20.0%
6.不確定性分析
的總投資上升5%或銷(xiāo)售價(jià)格下降5%的情況下，項(xiàng)目依然有較高的收益水平(內(nèi)部收益率12.36%和14.45%)。本項(xiàng)目有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
六、結(jié)論
項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益與環(huán)境效益俱佳，項(xiàng)目可行。
說(shuō)明
1.“365”改造住宅基本情況：
“365”改造住宅指截止到1991年底，上海存的的365萬(wàn)平方米危棚簡(jiǎn)屋。其主要特征為：居住密度極大、磚木或木結(jié)構(gòu)，存在安全隱患，建造時(shí)間久遠(yuǎn)，無(wú)煤氣、衛(wèi)生設(shè)施、住房大都陰暗潮濕、居住條件惡劣、“365”住宅根據(jù)城市規(guī)劃，在2000年底基本全部改造完成。
2.“365”改造地塊享受有關(guān)優(yōu)惠政策：
減免有關(guān)手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)(具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定);
減免或緩交土地使用費(fèi)(具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定);
實(shí)行住宅配套費(fèi)原則自行包干使用(具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定);
免征20%的解困平價(jià)住宅;
免收城建檔案保證金;
免征新型墻體材料費(fèi);
酌情免收人防建設(shè)費(fèi)(具體方法根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目情況而定)。
其他優(yōu)惠措施可以和有關(guān)部門(mén)商討協(xié)商。
第一章 市場(chǎng)分析
1.上�？傮w經(jīng)濟(jì)狀況
根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局最新統(tǒng)計(jì)資料顯示，2000年上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，社會(huì)生產(chǎn)力水平進(jìn)一步提高。全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值4551.15億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)10.8%，增幅比上年加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值81.65億元，增長(zhǎng)2.2%;第二產(chǎn)業(yè)增加值2186.9億元，增長(zhǎng)9.8%;第三產(chǎn)業(yè)增加值2282.6億元，增長(zhǎng)13%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占略性調(diào)整取得重大階段性成果。第三產(chǎn)業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重超過(guò)50%，達(dá)到50.2%，中心城市的綜合服務(wù)功能進(jìn)一步增強(qiáng)。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到3.46萬(wàn)元，比上年提高10.2%。
目前，上海經(jīng)濟(jì)形勢(shì)呈現(xiàn)以下幾個(gè)態(tài)勢(shì)：
(1)經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)期步入平穩(wěn)增長(zhǎng)期
20年前，上海GDP總量是273億元，到1999年超過(guò)4000億元。未來(lái)幾年，上海GDP平均年增長(zhǎng)率約在8%左右，預(yù)計(jì)2001年上海整體經(jīng)濟(jì)效應(yīng)增長(zhǎng)質(zhì)量有明顯提高。
(2)固定資產(chǎn)從爬坡型進(jìn)入平臺(tái)型投入期
1992-1997年，上海兩個(gè)"三年大變樣"為投資提供了巨大空間，上海年投資增長(zhǎng)率為45%。預(yù)測(cè)未來(lái)幾年，年投資總量不會(huì)有大的起伏，大致在1800億元以上。但投資結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，高科技、技術(shù)改造以及民間投資將逐年增加。
(3)社會(huì)消費(fèi)將逐步進(jìn)入旺盛期
明年上海將繼續(xù)鼓勵(lì)和刺激消費(fèi)，因此，伴隨著證券市場(chǎng)的"財(cái)富效應(yīng)"和"假日經(jīng)濟(jì)"的產(chǎn)生，社會(huì)消費(fèi)將逐步趨強(qiáng)。未來(lái)消費(fèi)熱點(diǎn)主要集中在住宅、汽車(chē)、信息、教育及旅游等幾大市場(chǎng)，但是最重大的消費(fèi)將是住宅。
(4)上海城市進(jìn)入功能提升期
整個(gè)90年代上海緩解了交通，住房和環(huán)境三大難點(diǎn)，下世紀(jì)初，上海將進(jìn)一步提升中心志功能。港口、機(jī)場(chǎng)等大型交通、高架道路、軌道交通等建設(shè)將大力發(fā)展。同時(shí)城市生態(tài)環(huán)境以及郊縣城市建設(shè)步伐也不斷加強(qiáng)。
(5)社會(huì)人口進(jìn)入新變化期
未來(lái)幾年上海外來(lái)勞動(dòng)力將維持在200萬(wàn)人左右，并呈現(xiàn)流動(dòng)性減弱、優(yōu)秀人才涌入、經(jīng)商人員增加等特點(diǎn)。上述變化給上海房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)較大發(fā)展機(jī)遇。
2000年上海房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)投資量上升、商品房交易量放大、空置房有所減少等特點(diǎn)，致使市場(chǎng)供求逐步從失衡趨于平衡。今年出現(xiàn)的五大態(tài)勢(shì)將促使房地產(chǎn)市場(chǎng)以2000年的慣性持續(xù)向前。
2.上海房地產(chǎn)市場(chǎng)概況
從2000年總體情況而言，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)走過(guò)了1998、1999年的低迷期，隨著經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的好轉(zhuǎn)，已經(jīng)逐步回暖。
根據(jù)權(quán)威的上海統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示2000年房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。全年房地產(chǎn)業(yè)增加值240億元，比上年增長(zhǎng)14%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模適度，全年商品房施工面積5211.74萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)2.5%;竣工面積1532.24萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)5.2%。其中，商品住宅銷(xiāo)售1326.64萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)6.7%。個(gè)人購(gòu)房比例迅速提高，在商品房銷(xiāo)售中，個(gè)人購(gòu)房的比重已達(dá)93%。
存量房地產(chǎn)交易保持活躍。全年成交過(guò)戶(hù)面積778.52萬(wàn)平方米，比上年增加267.68萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)52.4%。
2000年住宅建設(shè)和舊區(qū)改造持續(xù)發(fā)展。全年完成住宅建設(shè)投資413.15億元，比上年增長(zhǎng)13.3%;竣工住宅面積1476.86萬(wàn)平方米，下降3.7%。建成為住宅配套服務(wù)的分共設(shè)施面積168.4萬(wàn)平方米，相當(dāng)于全市住宅竣工面積的11.4%，建成配套齊全的住宅小區(qū)和完整街坊95個(gè)。完成市區(qū)多層舊住宅平頂改坡頂1000幢。全年拆除舊的住宅建筑面積288.35萬(wàn)平方米，其中，列入"365"危棚簡(jiǎn)屋改造計(jì)劃的26.51萬(wàn)平方米。至年末，原定市區(qū)"365"危棚簡(jiǎn)屋改造計(jì)劃為26.51萬(wàn)平方米。至年末，原定市區(qū)"365"危棚簡(jiǎn)屋改造任務(wù)已全面完成。居民住宅成套率達(dá)到74%。
3.上海商品住宅價(jià)格走勢(shì)
據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心編制的上海市內(nèi)銷(xiāo)住宅預(yù)售指數(shù)顯示，2000年上海住宅市場(chǎng)走勢(shì)趨好，與上一年相比，在住宅預(yù)售面積量較大幅度增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升，指數(shù)曲線(xiàn)走陽(yáng)。
據(jù)對(duì)閔行、徐匯、浦東、虹口、閘北、靜安、盧灣、黃浦、長(zhǎng)寧、普陀、寶山等區(qū)的住宅預(yù)售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)表明：1999年年底為基期，基期指數(shù)為1000點(diǎn)，至2000年12月底，上海的住宅價(jià)格指數(shù)上升了45.11點(diǎn)，上升4.5%。其中，高層住宅定基指數(shù)上升66.10點(diǎn)，升幅6.6%。多層住宅定基指數(shù)上升23.03點(diǎn)，上浮2.3%。
2000年上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)匯總表
2000年 1999年 同比%
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額
2.新增經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積
1)內(nèi)銷(xiāo)商品房土地出讓面積
可建建筑面積
2)外資內(nèi)銷(xiāo)商品房
土地出讓面積
可建建筑面積
3)外銷(xiāo)商品房土地出讓面積
可見(jiàn)建筑面積
3.批準(zhǔn)拆遷面積
居民
單位
4.完成拆遷面積
居民
貨幣化面額
單位
5.完成土地開(kāi)發(fā)面積
6.商品房竣工面積
7.商品房竣工面積
8.商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
1)內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
2)外銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積
9.已登記的商品房預(yù)售面積
1)內(nèi)銷(xiāo)商品房預(yù)售面積
2)外銷(xiāo)商品房預(yù)售面積
10.商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積
1)內(nèi)銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積
2)外銷(xiāo)商品房批準(zhǔn)銷(xiāo)售面積
11.已登記的商品房銷(xiāo)售面積
1)內(nèi)銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售面積
2)外銷(xiāo)商品房銷(xiāo)售面積
12.已登記的存量房交易過(guò)戶(hù)面積
存量房交易成交金額
已售公房上市成交面積
已售公房上市成交金額
13.已備案差價(jià)換房成交面積
1)轉(zhuǎn)讓面積
2)交換面積
14.商品房抵押面積
1)外銷(xiāo)商品房抵押面積
2)外銷(xiāo)商品房抵押貸款額
從月度總體價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，4月份、7月份和12月份為指數(shù)的谷峰。1月、6月、8月為谷底。其中，多層住宅的谷峰期出現(xiàn)在5月、7月、11月，谷底期出現(xiàn)在1月、6月、8月，高層住宅谷峰期出現(xiàn)在4月、7月、12月，谷底期則為1月、5月和8月。這總價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)與房產(chǎn)交易的季節(jié)性相吻合。
考慮到不同價(jià)格的住房相應(yīng)的供求關(guān)系。指數(shù)統(tǒng)計(jì)把目前上海住宅每平方米預(yù)售價(jià)格分成2500元以下、2500-4000元、4000-6000元、6000元以上四個(gè)區(qū)間。
從分段價(jià)格和各季的指數(shù)走勢(shì)可以看出，在2000年一年里，2500元以下的住宅，供求關(guān)系非常協(xié)調(diào)。因而價(jià)格走勢(shì)較為平穩(wěn)。
2500-4000元的住宅需求量最大最符合大眾住房消費(fèi)傾向，故價(jià)格穩(wěn)步上升。
4000-6000元及6000元以上的住宅當(dāng)屬中高樓樓盤(pán)，價(jià)格地各季中有升有降，呈螺旋型上升態(tài)勢(shì)，這說(shuō)明中高檔樓盤(pán)仍有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)容量，關(guān)鍵地于樓盤(pán)的品質(zhì)與價(jià)格相符。
總體上說(shuō)，分段價(jià)格指數(shù)的走勢(shì)，反映出上海住宅商品的結(jié)構(gòu)開(kāi)始趨于合理。
4.上海主要商品住宅樓2000年銷(xiāo)售大勢(shì)
根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心對(duì)2000年上海內(nèi)銷(xiāo)住宅各季度預(yù)售，登高面積50名樓盤(pán)排行榜統(tǒng)計(jì)表明：
2000年本市共有136個(gè)樓盤(pán)上榜。其中，連續(xù)四個(gè)季度上榜的樓盤(pán)有7個(gè);三個(gè)季度三榜的樓盤(pán)有7個(gè);兩個(gè)季度上榜的樓盤(pán)有30個(gè);一個(gè)季度上榜的樓盤(pán)有92個(gè)。
(1)全年四個(gè)季度上榜樓盤(pán)
寶山區(qū) 文華苑
長(zhǎng)寧區(qū) 虹橋新城
浦東新區(qū) 鵬欣綠苑、恒大華城
普陀區(qū) 中遠(yuǎn)兩灣城、建德花園
楊浦區(qū) 文化花園
(2)全年三個(gè)季度上榜樓盤(pán)
寶山區(qū) 華能城市花園、康泰新城
閔行區(qū) 萬(wàn)科城市花園
徐匯區(qū) 東方曼哈頓
楊浦區(qū) 時(shí)代花園、佳泰花園、富天苑
(3)全年兩個(gè)季度上榜樓盤(pán)
寶山區(qū) 錦秋花園、華靈路1351弄、長(zhǎng)宏新苑、復(fù)星新苑
長(zhǎng)寧區(qū) 虹康花園、長(zhǎng)寧新城、淮�；▓@、南洋新都、中山公寓
靜安區(qū) 嘉園、達(dá)安花園
閔行區(qū) 萬(wàn)兆家園、上海欣苑、裕興花園
浦東新區(qū) 萬(wàn)邦都市花園、綠川新苑、香榭麗花園、天安花園
普陀區(qū) 新潤(rùn)新村、安居朝陽(yáng)園、嵐皋馨苑、萬(wàn)里示范居住區(qū)、真源小區(qū)
泰宸苑、祥和家園
徐匯區(qū) 金色港灣公寓、中海馨園
楊浦區(qū) 三湘世紀(jì)花城、東銀名苑、仁德苑
(4)全年一個(gè)季度上榜樓盤(pán)
寶山區(qū) 牡丹錦苑、遠(yuǎn)景佳苑、月浦慶安小區(qū)、好旺苑、張行居住區(qū)商品住宅
寶宸海景苑、海江四、七街坊、昌鑫家園、錦龍?jiān)�、錦輝綠園
長(zhǎng)寧區(qū) 虹景家園、淞虹苑、仙霞沈家新苑、雍景園
東方劍橋、上�；ǔ�、長(zhǎng)輝花苑、虹德苑
虹口區(qū) 廣聯(lián)新苑、體虹公寓、上地公寓、海中新苑
虹口玫瑰苑、春滿(mǎn)園公寓、聚星苑、嘉宏紫薇園
黃浦區(qū) 明日星城、錦銹家園、永惠大廈、太陽(yáng)都市花園
嘉定區(qū) 南苑新世紀(jì)公寓
靜安區(qū) 國(guó)立大廈
盧灣區(qū) 東怡花苑、仁德坊、銀杏家園
閔行區(qū) 金宸苑、怡和園、紫藤新苑、圣陶沙花園、新時(shí)代花園、東苑半島花園
梅隴城世紀(jì)苑、高興花園、蓮花公寓、龍柏香榭苑、大上海國(guó)際花園
品翠園、上海網(wǎng)球公寓、團(tuán)結(jié)花苑、安寧歐洲花園、靜安新城
浦東新區(qū) 聯(lián)洋花園、金澤苑、錦繡天第花園、生安家園、住友·名人花園、申立苑
蝶戀園、純翠上南、博愛(ài)家園、南江苑、金鵬荷澤苑、上南花苑
陽(yáng)光歐洲城、貴龍園、東麗苑、上南半庭苑、錦河苑
普陀區(qū) 秋月楓舍、匯麗花園、曹楊華庭、榮聯(lián)小區(qū)、東旺雍景苑、世紀(jì)之門(mén)、半島花園
徐匯區(qū) 上海萬(wàn)科華爾茲花園、疊加苑、盛大花園、元福大廈、強(qiáng)生花苑
匯峰花苑、陽(yáng)光綠園、紫藤園、陽(yáng)光名邸、挹翠苑
楊浦區(qū) 華升新苑、泰鴻苑、長(zhǎng)陽(yáng)新苑
閘北區(qū) 和蘭苑、申地苑、三泉家園、北美公寓
二、上海市住宅供需總量分析
1.上海住宅需求趨勢(shì)
根據(jù)《上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十五計(jì)劃與2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱是的報(bào)告》，至2010年，上海將實(shí)現(xiàn)人均住宅面積達(dá)到23.6平方米、成套率達(dá)87%左右，基本達(dá)到戶(hù)均一套房的后小康居住水平。這一目標(biāo)的提出更堅(jiān)定了住宅開(kāi)發(fā)信心。上海市區(qū)人均居住面積"九五"末可達(dá)11平方米，"十五"末(2005年)要達(dá)到15平方米，人均增加居住面積4平方米，折合建筑面積8平方米，如按市區(qū)現(xiàn)有常住人口約800萬(wàn)算，則"十五"期間往房需求總量為6400萬(wàn)平方米，再加上舊區(qū)改造拆除800至1000萬(wàn)平方米后，需求總量將不低于7000萬(wàn)平方米，平均每年往房潛地需求量將不低于1400萬(wàn)平方米。
"十五"期間，上海住宅市場(chǎng)消費(fèi)需求的總趨勢(shì)呈現(xiàn)好下特點(diǎn)：
●與我國(guó)東部大中型城市相比，上海城市居民人均居住面積還處于中下等水平，居民要求增加居住面積的愿望還相當(dāng)強(qiáng)烈。
●隨著住房分配貨幣化政策推出，職工收的增長(zhǎng)，居民家庭的購(gòu)房支付能力將大大加強(qiáng)。
●"十五"期間，是上海由中等發(fā)達(dá)地區(qū)向高等發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)變、居民生活由小康型向富裕型轉(zhuǎn)變的過(guò)程，人均GDP將由日前的4200美元增加到7000美元左右，根據(jù)國(guó)際上許多國(guó)家住宅需求的規(guī)律，這期間是住宅需求最旺盛的時(shí)期。
●上海城市建設(shè)和舊城區(qū)改造仍需拆一大批居民住宅，這些被動(dòng)拆遷的居民都需是新的住宅予以安置。"十五"期間本市每年將拆除200萬(wàn)平方米二級(jí)以下舊里，高標(biāo)準(zhǔn)完成若干街區(qū)的改造。
●上海近年來(lái)經(jīng)濟(jì)健康高速發(fā)展，就業(yè)機(jī)會(huì)增加，對(duì)外省市優(yōu)秀人才具有很大吸引力，越來(lái)越多的非滬籍高校畢業(yè)生留滬工作，這部分人群收豐厚，且有相當(dāng)比例打算地上海安家落戶(hù)長(zhǎng)期發(fā)展，加上當(dāng)前地上海的約200萬(wàn)外來(lái)人口，估計(jì)每年平均需要10-15萬(wàn)套住房。這兩部分人群對(duì)上海商品住宅市場(chǎng)將會(huì)起到巨大的推動(dòng)作用。
●郊區(qū)城市化。根據(jù)上海總體規(guī)劃要求，上海郊區(qū)地"十五"期間的城市化率是達(dá)到60%。近年來(lái)，上海郊縣農(nóng)民購(gòu)房商品住房每年約地100萬(wàn)平方米左右，隨著農(nóng)民收入的提高和郊縣城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)民購(gòu)買(mǎi)商品住房的比例將逐漸上升。
●隨著中國(guó)加入WTO及亞洲的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上海將吸引更多的外商企業(yè)進(jìn)入;西部大開(kāi)必勢(shì)必也使許多西部地區(qū)各政府和企業(yè)地地上海設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，這些因素也將推動(dòng)商品住房的銷(xiāo)售。
●70年代中后期生育高峰期間出生的人群進(jìn)入適婚年齡，這部分人群普遍教育程度較高，有一定的消費(fèi)能力，對(duì)商品住宅存在明顯的有效需求。
●以上說(shuō)明，上海的住宅需求在"十五"期間仍將保持增長(zhǎng)的趨勢(shì)，估計(jì)平均每年將不少于1400萬(wàn)平方米。因此，如何抓住住宅開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)增加，在較大需求量的同時(shí)，能盡快實(shí)行有效供應(yīng)，是上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大事。
●市場(chǎng)需求的"大戶(hù)"是住宅。上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一輪消費(fèi)主體，是一部分先富起來(lái)的高收入群體和法人單位。他們?cè)?0年代前8年中始終居于消費(fèi)主導(dǎo)地位。近兩年來(lái)，在這部分消費(fèi)群體中，法人單位隨著住房制度改革的深入推進(jìn)已逐步退出市場(chǎng);高收入群體的住房消費(fèi)也基本到位。與此同時(shí)，在公積金、銀行貸款支持下較高收入的消費(fèi)群體，以及在切斷福利分房后派生的“政策性”消費(fèi)群體，取而代之的是第二輪消費(fèi)主體，其市場(chǎng)需求的總量已超過(guò)第一輪消費(fèi)主體。以動(dòng)態(tài)發(fā)展的眼光來(lái)看，目前尚未進(jìn)入住宅消費(fèi)階段的中低收入階層，隨首收入的逐步提高和受各項(xiàng)政策的刺激，會(huì)加入到這一行列中來(lái)。另外，“十五”期間舊區(qū)改造也將形成一個(gè)新的穩(wěn)定市場(chǎng)。
2.上海住宅投資和供應(yīng)量預(yù)測(cè)
(1)1995-1997年，由于當(dāng)時(shí)上海住宅商品房過(guò)熱，高回報(bào)的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率吸引大量資金投入商品住宅市場(chǎng)，當(dāng)時(shí)的住宅建設(shè)年投資量徘徊在400-430億無(wú)左右。批準(zhǔn)上市面積逐年急劇上升，從1995年的740萬(wàn)平方米上升到1997年的1426萬(wàn)平方米，但是其中有部分?jǐn)?shù)量的住宅盲目上馬，房型設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境等多面不適合現(xiàn)代居住需求，成為今后的空置商品房。
(2)根據(jù)上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)已列入國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，且住宅是一個(gè)市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小的投資領(lǐng)域，預(yù)計(jì)2001年起住宅投資將會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)，但是類(lèi)似1997年前的盲目投資、一哄而上的情況不會(huì)重復(fù)出現(xiàn)。預(yù)計(jì)2001年商品住宅年投資在400億左右。以后將逐年增加。根據(jù)上海當(dāng)前建筑市場(chǎng)行情結(jié)合前五年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)2000年后投資建造的住宅，建造投資均價(jià)約為300元左右。
3.住宅供需平衡分析
年份 住宅投資 批準(zhǔn)上市預(yù)售 銷(xiāo)售面積 供需缺口 備注
(億元) (萬(wàn)平方米)(萬(wàn)平方米)(萬(wàn)平方米)
1995 405 749 508 241 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
1996 434 996 529 468 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
1997 433 1426 437 989 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
1998 383 1171 808 363 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
1999 365 1220 1051 168 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)
2000 390 1299 1326 -27 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
2001 400 1360 1600 -240 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
2002 408 1454 1600 -146 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
2003 416 1492 1800 -380 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
2004 424 1552 1800 -279 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
2005 433 1552 1800 -248 預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)
三、競(jìng)爭(zhēng)分析
1.上海房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)
●特點(diǎn)一：大市政繼續(xù)帶動(dòng)樓市發(fā)展
隨著城市公共交通網(wǎng)絡(luò)的不斷完善，交通便捷已不是個(gè)別樓盤(pán)的專(zhuān)利。但是貫穿浦西浦東的地鐵二號(hào)線(xiàn)的試運(yùn)行仍是沿線(xiàn)樓盤(pán)帶來(lái)不小的振奮，尤其是東西兩端的浦東新區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)成為為最大的受益者，沿線(xiàn)樓盤(pán)價(jià)格已大幅提升，銷(xiāo)售迅速。在2000年底，輕軌明珠線(xiàn)已通車(chē)試運(yùn)行，這無(wú)疑會(huì)為上海東北區(qū)和西南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)新的契機(jī)。
●特點(diǎn)二：規(guī)模性小區(qū)將領(lǐng)導(dǎo)潮流
隨著購(gòu)房者品位需求的日益提高，具有較大規(guī)模的小區(qū)所帶來(lái)完善的配套、多層次的小區(qū)建筑類(lèi)型組合、點(diǎn)面結(jié)合的綠化景觀(guān)設(shè)計(jì)、多樣的戶(hù)型選擇，以及給購(gòu)房者所帶來(lái)的物業(yè)附加值，是非小區(qū)類(lèi)樓盤(pán)無(wú)法比擬的。預(yù)計(jì)今后幾年市場(chǎng)中10萬(wàn)平方米以上的規(guī)模性小區(qū)仍會(huì)領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)潮流。
●特點(diǎn)三：戶(hù)型面積在變小、房間在變多
在可承受范圍內(nèi)，追求面積的合理性，逐步改善居住條件成為市場(chǎng)消費(fèi)的導(dǎo)向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海全市二房平均面積已由以前的104平方米降至100平方米，集中供應(yīng)面積集中在80-100萬(wàn)平方米;三房面積從138平方米降至130平方米，集中供應(yīng)面積在110-130平方米。
隨著家庭成員的多元化和對(duì)多功能居室的需求增強(qiáng)，多廳室結(jié)構(gòu)的房型將會(huì)成為消費(fèi)主流。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二房所占比例時(shí)下已從48%下降至42%;而三房卻從39%上升至45%，三房在整體房型比例中增長(zhǎng)趨勢(shì)明顯。另從50名上榜樓盤(pán)的統(tǒng)計(jì)中發(fā)現(xiàn)二房比例為42%，三房的比例為47%。可見(jiàn)三房的供應(yīng)量增加已成趨勢(shì)。
●特點(diǎn)四：小高層物業(yè)受消費(fèi)者青睞
小高層物業(yè)85%以上的得房率，配有電梯的方便快捷，戶(hù)戶(hù)朝南的板式結(jié)構(gòu)，室內(nèi)面積的合理配比，以及相對(duì)適中的物業(yè)管理費(fèi)，成為小高層吸引買(mǎi)家的要素。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年市民對(duì)小高層的需求較1999年上升了11個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)32%，憶有逼近多層(需求比例為53%)的需求主流地位的趨勢(shì)。預(yù)計(jì)小高層在今后的一段時(shí)間內(nèi)還會(huì)是市場(chǎng)主流。
●特點(diǎn)五：從2000年下半年熱銷(xiāo)樓盤(pán)的特點(diǎn)看，大致具備了這樣一些共性。首先是規(guī)模較大的均達(dá)10萬(wàn)平方米;其次注重內(nèi)部環(huán)境營(yíng)造，很多樓盤(pán)更是不惜工本請(qǐng)來(lái)了國(guó)外一些知名的大師進(jìn)行環(huán)境設(shè)計(jì)。
此外，還采用了很多綠色建材和進(jìn)口的建筑材料，提高了物業(yè)的檔次;高科技的運(yùn)用也是市中心樓盤(pán)熱銷(xiāo)的重要因素，智能化物業(yè)管理、寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的小區(qū)比比皆是，使這些樓盤(pán)具有較大的竄源面。
雖然市中心的住宅配套齊備，但這些熱銷(xiāo)樓仍采用依托、整合、建設(shè)三管齊下的方式，使住宅配套的優(yōu)勢(shì)更脫穎而出。
注：依托是指依托南京路、淮海路、長(zhǎng)壽路等市區(qū)級(jí)商業(yè)中心的設(shè)施;整合是指充分利用區(qū)域內(nèi)的原有資源進(jìn)行融合，如與著名學(xué)校、醫(yī)院掛鉤;建設(shè)是指根據(jù)現(xiàn)代居住區(qū)的要求，地資源整合的基礎(chǔ)上，填補(bǔ)缺項(xiàng)。
●特點(diǎn)六：板狀結(jié)構(gòu)已成為高層住宅市場(chǎng)的主流
時(shí)下，板狀結(jié)構(gòu)高層住宅普遍受到青睞�；谏虾Ｊ兴〉乩砦恢茫虾Ｊ忻褚佯B(yǎng)成了特定的居住習(xí)慣和理念，他們對(duì)住宅的日照、采光和通風(fēng)的偏好，可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)勝于對(duì)小區(qū)環(huán)境、綠化的需求。冬天時(shí)的日照遠(yuǎn)比空調(diào)來(lái)得有溫暖感，梅雨季節(jié)和夏天，通風(fēng)的效果是任何人工的調(diào)節(jié)所無(wú)法比擬的。
超前眼光的設(shè)計(jì)師將多層房的優(yōu)勢(shì)加入市中心的高層設(shè)計(jì)，從采光、面積配比、功能設(shè)計(jì)等多方面，將高層住宅的舒適性提到一個(gè)新高度。如充分利用南向面寬，便每套住宅的客廳和主、次臥室均朝南，南北通風(fēng)順暢。地各類(lèi)房型中，玄關(guān)、陽(yáng)光室、儲(chǔ)藏室基本設(shè)置齊全，開(kāi)放式廚房和盡量少的結(jié)構(gòu)墻為后裝修留出余地，主人的居家個(gè)性可以得到充分表現(xiàn)。采光方面，設(shè)計(jì)拉門(mén)式陽(yáng)光室外，更堅(jiān)持廚衛(wèi)窗地比大于1/10，廳與臥室的窗地比大于1/7的的采光標(biāo)準(zhǔn)。地此類(lèi)先進(jìn)的設(shè)計(jì)方面，較為成功的有中山北路上的特大型生態(tài)社區(qū)中遠(yuǎn)兩灣城。近期面市的兩灣城二期，樓層總高度100米左右，采用大板式的設(shè)計(jì)，使戶(hù)戶(hù)朝南，并且大多住宅有三個(gè)陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)客廳采光陽(yáng)臺(tái)，一個(gè)曬衣陽(yáng)臺(tái)，還有一個(gè)廚房工作陽(yáng)臺(tái)，客廳面寬達(dá)到4.2米，更有儲(chǔ)藏室、更衣間齊全的功能設(shè)計(jì)，使居住高層的舒適性大大提升。
●特點(diǎn)七：裝修房需求不容忽視
裝修房地源于外銷(xiāo)物業(yè)，上海外銷(xiāo)公寓提出即刻入住概念。而發(fā)展商京將這一便捷概念引入內(nèi)銷(xiāo)商品房，在外轉(zhuǎn)內(nèi)銷(xiāo)物業(yè)的刺激下，市場(chǎng)品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，裝修房又再次引起人們的關(guān)注。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，至2000年，上海商品住宅以毛坯交房的占92.52%，再帶裝修的物業(yè)僅占7.48%。另?yè)?jù)需求數(shù)據(jù)顯示：1999年市以對(duì)裝修房的需求達(dá)31.51%，至2000年上升到32.54%。需求和供應(yīng)之間的差距還是顯而易見(jiàn)的，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定的市場(chǎng)潛力。
●特點(diǎn)八：品牌營(yíng)銷(xiāo)引發(fā)樓市新賣(mài)點(diǎn)
在2000年3季度統(tǒng)計(jì)的交易數(shù)據(jù)中，銷(xiāo)售量位居前兩位分別為中海馨園和東方曼哈頓兩個(gè)大盤(pán)。其中中海馨園更是爆發(fā)出“井噴”行情，一期共推出小高層358套，自9月8日開(kāi)盤(pán)兩天即銷(xiāo)售326套，完成銷(xiāo)售91%，其中10號(hào)樓全部告罄。另外，明日星城一期短短兩個(gè)月銷(xiāo)售率達(dá)100%。東苑半島花園一期開(kāi)盤(pán)數(shù)日銷(xiāo)售即達(dá)80%以上。普陀?xùn)|旺家園還未開(kāi)盤(pán)訂購(gòu)者已達(dá)半數(shù)以上�？禈虬雿u花園一期595套全部售完，二期首推368套，開(kāi)盤(pán)兩天銷(xiāo)售118套，為弄到一個(gè)好單元，不少消費(fèi)者通宵排隊(duì)。
以上所述現(xiàn)象足以證明21世紀(jì)的上海房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)不同于1992年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是一個(gè)理性的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商只是在經(jīng)過(guò)了大量的開(kāi)發(fā)逐漸在市場(chǎng)中積累了一定的品牌知名度和消費(fèi)信任度，才是取勝的唯一法則。
如中海馨園的開(kāi)發(fā)商即是當(dāng)年在滬開(kāi)發(fā)外銷(xiāo)項(xiàng)目的海華花園的中國(guó)海外集團(tuán)，在成功地推出海華、海麗、海天花園之后用建造外銷(xiāo)房的水準(zhǔn)來(lái)建造內(nèi)銷(xiāo)房更能使住宅品質(zhì)得以一定的升華。
以董氏家族為背景的東方海外集團(tuán)曾以法國(guó)風(fēng)情、英式風(fēng)貌的概念成功推出了東方巴黎和東方劍橋后又以美式生活推出了東方曼哈頓這一新盤(pán)，雖然價(jià)格不低卻依然受到消費(fèi)者的追棒。
由此可見(jiàn)，中信泰富作為知名公司，已經(jīng)在上海成功開(kāi)發(fā)了中信泰富廣場(chǎng)、華山公寓等滬上頂級(jí)樓盤(pán)，若能充分得用品牌號(hào)召力，就能在開(kāi)發(fā)初期從品牌號(hào)召力，就能在開(kāi)發(fā)初期從品牌效應(yīng)、知名度等方面領(lǐng)先于其他周邊樓盤(pán)，為盛開(kāi)開(kāi)發(fā)打下基礎(chǔ)。
2.上海區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析
本項(xiàng)目們于上海普陀區(qū)，周邊接壤靜安、長(zhǎng)寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷主要竟?fàn)帯㈤L(zhǎng)寧、閘北等區(qū)域，這些區(qū)域樓盤(pán)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)，本報(bào)告采擷主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)加以闡述分析。
(1)靜安區(qū)域分析
靜安區(qū)位于市中心，具有地域優(yōu)勢(shì)，向來(lái)為全市高價(jià)住宅地區(qū)，住宅物業(yè)以高層居多。近來(lái)的靜安區(qū)樓市形勢(shì)為：一、多層、小高層日受歡迎;二、出現(xiàn)市中心大規(guī)模住宅小區(qū)，如：達(dá)安花園，聚豪天下—南草坪花園;三、隨著靜安區(qū)中心樓盤(pán)的飽和，曹家渡地區(qū)將日益成為靜安的“黃金寶地”。
靜安區(qū)的樓市大致可以分為三大塊：
第一塊為武寧南路，北京路，成都北路與長(zhǎng)壽路內(nèi)的區(qū)域，這是靜安區(qū)主要的居住區(qū)。物業(yè)類(lèi)型多樣，有高層、小高層和多層，其中以多層、小高層深受歡迎，如：大聞—麗都院，靜安四季公寓，武泰公寓，新福康里，聚豪天下等，均銷(xiāo)量頗佳。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
靜安北 靜安四季公寓 余姚路298弄 5300-5800 小高層
靜安北 大聞—麗都院 海防路377號(hào) 4800-6300 小高層
靜安北 靜安興海城 西康城638號(hào) 5750-6680 高層、小高層
靜安北 天鼎花園 昌平路8號(hào) 5000-6400 小高層
第二塊是北京路發(fā)南，這一塊樓盤(pán)以辦公樓、商住樓為主，亦有少數(shù)住宅樓分布地較為安靜的巨鹿路、富及路及長(zhǎng)樂(lè)路上，如四方新城、皇家公寓等。這一區(qū)域靠近徐匯區(qū)，人文、居住環(huán)境不錯(cuò)，交通便捷，生活、就業(yè)方便。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
靜安南 東方雅苑 鎮(zhèn)寧路9號(hào) 8000-14000 高層
靜安南 東方劍橋 鎮(zhèn)寧路55號(hào) 7600-16000 高層
靜安南 四方新城 巨鹿路568號(hào) 10000-17000 高層
第三塊是曹家渡附近為。曹家渡位于靜安區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)和普陀區(qū)交匯外，地理位置優(yōu)越，同是又是商業(yè)中心，交通樞紐，具發(fā)展?jié)摿�。典型樓盤(pán)如新開(kāi)盤(pán)的靜安麗舍，它的獨(dú)特設(shè)計(jì)理念以及較低的價(jià)格，將給曹家渡地區(qū)的樓盤(pán)帶來(lái)一輪新的沖擊。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
靜安曹家渡 靜安麗舍 武定西路1398弄 4700-7300 小高層
靜安曹家渡 嘉園 萬(wàn)航渡路458弄 5500-7800 高層
靜安曹家渡 三鑫花苑 康定路1588弄 6800-8500 小高層
(2)長(zhǎng)寧區(qū)域分析
長(zhǎng)寧區(qū)位于上海市西郊。區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)，生活設(shè)施配套齊全，人文氣息較為濃厚。已開(kāi)通試運(yùn)行的輕軌明珠線(xiàn)從貫本區(qū)，已試運(yùn)行約1年的地鐵二號(hào)線(xiàn)規(guī)劃中的延伸段亦橫穿本區(qū)。在此帶動(dòng)下，長(zhǎng)寧區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。本區(qū)樓盤(pán)以住宅為主，兼有少量辦公樓，外銷(xiāo)樓盤(pán)較為活躍。目前已大致形成長(zhǎng)寧路中段、天山—仙霞路西段、虹橋路三條開(kāi)發(fā)主線(xiàn)。
長(zhǎng)寧路沿線(xiàn)以中山公園商圈為托，地鐵二號(hào)線(xiàn)與輕軌明珠線(xiàn)均在附近，周邊樓盤(pán)自然熱銷(xiāo)。該區(qū)域均價(jià)在500元左右，其中兆豐花園和虹橋新城均價(jià)較高，為5500元，其余樓盤(pán)均價(jià)在4500-5000元范圍內(nèi)。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
長(zhǎng)寧(長(zhǎng)寧路) 虹橋新城 長(zhǎng)寧路1661號(hào) 4000-6600 小高層、多層
長(zhǎng)寧(長(zhǎng)寧路) 兆豐花園 長(zhǎng)寧路969號(hào) 5000-7000 高層、小高層
長(zhǎng)寧(長(zhǎng)寧路) 上�；ǔ� 長(zhǎng)寧路1818號(hào) 4200-5900 多層、小高層
天山仙霞路西段接近天山商圈和虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)，其房?jī)r(jià)可按哈密路分為檔西兩塊，西側(cè)均價(jià)低于4000元，以工薪階層和普通職員主主要銷(xiāo)售對(duì)象，房型以二室二廳為主，面積控制在90-100平方米范圍內(nèi)。以東的樓盤(pán)檔次較高，均價(jià)在5000元上下波動(dòng)，景博花園最高，報(bào)價(jià)為5500-6500元。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
長(zhǎng)寧(仙霞路) 虹康花苑二期 仙霞西路110號(hào) 3700-4300 多層
長(zhǎng)寧(仙霞路) 綠康公寓 天山路176號(hào) 4100-4980 多層、小高層
長(zhǎng)寧(仙霞路) 仙霞首府 仙霞路1001號(hào) 4400-6000 小高層
長(zhǎng)寧(仙霞路) 景博花園 仙霞路1388號(hào) 5500-6500 多層
虹橋路沿線(xiàn)樓盤(pán)均為高檔房，基本為高層、小高層和別墅，房型面積大，價(jià)格較高。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
長(zhǎng)寧(虹橋路) 虹橋城市花園 虹橋路1019號(hào) 5000-7000 多層、小高層
長(zhǎng)寧(虹橋路) 淮海新公館 淮海西路280號(hào) 6200-7900 高層
長(zhǎng)寧(虹橋路) 世紀(jì)大名人 虹橋路1030號(hào) 4500-5500 小高層
除以上三條開(kāi)發(fā)主干線(xiàn)外，環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)新華路和曹家渡周邊也聚集了一些規(guī)模不大但品質(zhì)的樓盤(pán)，均價(jià)在6000元左右，房型中二房面積約為120平方米，三房約為140平方米，基本為高層和小高層，但其銷(xiāo)售成績(jī)是略遜于長(zhǎng)寧和天山仙霞一帶的樓盤(pán)。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
長(zhǎng)寧(新華路) 鑒賞新華 新華路421號(hào) 5200-6800 小高層、高層
長(zhǎng)寧(新華路) 新華嘉利公寓 新華路699號(hào) 8000-8500 小高層、高層
長(zhǎng)寧(新華路) 晶采名人大廈 新華路201弄 8000-9000 高層
綜合來(lái)看，本區(qū)樓盤(pán)銷(xiāo)售對(duì)象范圍較廣，目前以區(qū)內(nèi)中等地段樓盤(pán)最為熱銷(xiāo)，消費(fèi)者對(duì)多層仍相當(dāng)鐘愛(ài)，其中二房在100平方米左右，三房在130-140平方米的房型最為購(gòu)房者所垂青。
(3)閘北區(qū)域分析
閘北區(qū)，曾被認(rèn)為是"下只角"，但近年來(lái)隨著內(nèi)、外高架線(xiàn)的輔就，漸漸地改變了這種觀(guān)念，閘北區(qū)也逐步顯示出它的特點(diǎn)與優(yōu)勢(shì)。閘北區(qū)被共和新路由南至北縱向分隔為東、西兩塊，又為內(nèi)環(huán)高架線(xiàn)由東向西穿過(guò)，分為南、北兩塊。而這條交通主干線(xiàn)便成為衡量樓盤(pán)至關(guān)重要的一條。
對(duì)內(nèi)閘北而言，由于臨近靜安與黃浦區(qū)，房?jī)r(jià)受這兩個(gè)區(qū)影響要相對(duì)高一些，但是在西面有新客站，東面有北站，人流量大，嘈雜混亂，所以，房?jī)r(jià)在每平方米4000-5000元左右，加上道路多且雜亂，會(huì)對(duì)居住環(huán)境造成不利的影響。而瀕臨蘇州河與黃浦區(qū)隔岸相望的河旁濱豪園就借環(huán)境優(yōu)勢(shì)而出價(jià)每平方米5880-16880元。位于中興路與芷江西路之間紫蘭苑與金棕櫚公寓，依托中興路的繁榮，芷江的安靜而銷(xiāo)量頗佳。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
閘北(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 河濱豪園 北蘇州路668號(hào) 5880-16880 高層
閘北(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 金棕櫚公寓 芷江西路20號(hào) 3900-4750 小高層
閘北(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 雅居凱成苑 共和新路318弄 3820-4250 多層
閘北(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 北美風(fēng)情 芷江西路555號(hào) 4000-5000 小高層
對(duì)外閘北而言，由于偏離市中心，按近寶山區(qū)，且有一定量的工廠(chǎng)廠(chǎng)房存在，所以被認(rèn)為不適宜居住，而銷(xiāo)售情況一直不如內(nèi)閘北好。
但是近期出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象，隨著彭浦新村成熟小區(qū)的日趨完善，也帶動(dòng)了周邊地區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的活躍。如：三泉公寓，康德公寓，藝康苑，愛(ài)建新家園等。從分布上看，位于三泉路，共康路等較為偏遠(yuǎn)靠近寶山區(qū)的樓盤(pán)，環(huán)境相對(duì)差一點(diǎn)，工作，生活較為不便;而位于聞喜的愛(ài)建新家園在地理位置上就稍占優(yōu)勢(shì)，不僅聞喜路，嶺南路一帶綠樹(shù)成萌，人文環(huán)境，居住環(huán)境好，而且靠近閘北中心，出行，購(gòu)物，就業(yè)更方便。外閘北彭浦地區(qū)樓盤(pán)出現(xiàn)升溫現(xiàn)象。
區(qū)域 樓盤(pán)名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
閘北(環(huán)線(xiàn)外) 振和公寓 柳營(yíng)路328弄 4000-4500 高層
閘北(環(huán)線(xiàn)外) 藝康苑 共康路5號(hào) 3180-3400 多層
閘北(環(huán)線(xiàn)外) 興聯(lián)公寓 滬太路453弄 3000-3900 多層
閘北(環(huán)線(xiàn)外) 世紀(jì)花苑 滬太路909弄 3000-4000 多層
3.普陀區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析
(1)區(qū)域概況
普陀區(qū)是上海的中心城區(qū)之一，行政區(qū)域面積54.9平方公里，位于上海市區(qū)西北部，為滬寧高速公路與滬寧鐵路進(jìn)入上海的必經(jīng)之處，素有上海西大堂之稱(chēng)。普陀區(qū)是上海主要人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，平均每年有2萬(wàn)居住在市中心的常住人口遷入普陀，形成大大小小80余個(gè)新村。自解放以來(lái)，相繼建成武寧、曹楊、長(zhǎng)風(fēng)、宜川、甘泉、真如、直佻、長(zhǎng)征、桃浦等大型居民住宅區(qū)，為本區(qū)積累了相當(dāng)?shù)娜藲狻?/p>
普陀區(qū)內(nèi)交通線(xiàn)路眾多，生活教育設(shè)施齊全，輕軌明珠線(xiàn)隨內(nèi)環(huán)高架線(xiàn)貫穿本區(qū)。近年來(lái)，區(qū)政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，被市政府列入重大工程的明珠路(恒豐路—中潭路)，中潭路(昌化路—中山北路)道路建設(shè)工程已正式開(kāi)工，工程計(jì)劃2000年底建成;再加之已有的200公頃綠化，普陀區(qū)日益理想。
(2)建筑類(lèi)型
境內(nèi)住宅建筑有三種類(lèi)型。一種為解放前所建，主要集團(tuán)中蘇州河兩岸的棚戶(hù)區(qū);第二種為解放后五十年代所建的上海第一代工房，主要集中在曹楊新村。最后一種為七十年代民來(lái)所建的各種工房，分布于全區(qū)各地。
境內(nèi)房屋建筑的歷史分布，總體上是自東各西發(fā)展。這與上海市界逐步擴(kuò)大密切相關(guān)。
(3)商品住宅發(fā)展?fàn)顩r
與上海商品發(fā)展共同起步，普陀區(qū)商品房建設(shè)也始九十年代初。由于歷史原因，區(qū)境內(nèi)較明顯地以中山北路(內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架)區(qū)分為兩個(gè)特明顯的區(qū)域。
中山北路(內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架)以南可以稱(chēng)為“高價(jià)區(qū)”，其又可以以蘇州河進(jìn)一步細(xì)分為兩個(gè)區(qū)域。蘇州以北可以稱(chēng)為“辦公娛樂(lè)區(qū)”，坐落著物貿(mào)大廈和國(guó)家各部委、各省市以及各地區(qū)的300多家駐滬辦事機(jī)構(gòu)，另外有滬西工人文化宮及普陀中心(原普陀區(qū)政府)等公共娛樂(lè)設(shè)施，區(qū)內(nèi)道路狀況良好，生產(chǎn)配套設(shè)施齊全，道旁綠化較好。尤其是武寧路、東新路及中山北路圈，由于多為公共用地及上海早期工人新村，可供大規(guī)模住宅開(kāi)發(fā)的用地較少，因而區(qū)內(nèi)至今只有幾個(gè)屈指可數(shù)的內(nèi)銷(xiāo)住宅樓盤(pán)，如地方天圓。
蘇州河以南及長(zhǎng)壽路兩側(cè)則真正是普陀高價(jià)區(qū)內(nèi)銷(xiāo)住宅的主戰(zhàn)場(chǎng)。自1997年起就陸續(xù)有個(gè)案推出，早期知名的個(gè)案包括綠洲城市花園、榮聯(lián)家園、半島花園等，近期有上海知音、上青佳園等。這些樓盤(pán)基本上全是高層及小高層規(guī)劃，區(qū)內(nèi)容積率高，這也與蘇州河長(zhǎng)壽路之間區(qū)域地價(jià)較高是分不開(kāi)的。
普陀區(qū)近期開(kāi)發(fā)主要樓盤(pán)：
區(qū)域 名稱(chēng) 位置 售價(jià)(元/平方米) 形式
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 中遠(yuǎn)兩灣城 中山北路1878號(hào) 3700-5400 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 秋月楓舍 鎮(zhèn)坪路 4200-5300 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 武寧苑 武寧路492號(hào) 3800-4800 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 東新苑 東新支路90號(hào) 3400-3900 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 地方天圓 東新路355號(hào) 4600-6000 小高層、高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 上海知音 長(zhǎng)壽路1012號(hào) 4900-6200 小高層、高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 莘遠(yuǎn)大廈 長(zhǎng)壽路748弄 4200-5000 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 上青家園 長(zhǎng)壽路390號(hào) 4100-5550 小高層、高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 半島花園 西康路1453號(hào) 5000-6000 高層
普陀(環(huán)線(xiàn)內(nèi)) 澳門(mén)新苑 澳門(mén)路88弄 4500-5900 小高層
(4)客戶(hù)群分析
普陀區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)呈檔高西低走勢(shì)，其中沙田新苑、地方天圓、秋月風(fēng)舍、香山苑均價(jià)均達(dá)到5000元，書(shū)香門(mén)第、伯爵新城等均價(jià)4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一達(dá)到5000元，書(shū)香門(mén)第、伯爵新城等均價(jià)在4000元左右，再向西至大渡河路、怒江路一帶，房?jī)r(jià)則基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房?jī)r(jià)略高于3000元，不難看出，這一價(jià)格走勢(shì)基本為3500元左右，向西至真光路、真北路一帶，房?jī)r(jià)略高于3000元，不難看出，這一價(jià)格走勢(shì)基本是由其他段的好壞決定的，距市中心越遠(yuǎn)，價(jià)格越低。從銷(xiāo)售對(duì)象來(lái)看，本區(qū)具有以下兩個(gè)特點(diǎn)：
A.購(gòu)房客戶(hù)以中收入階層和工薪階層為主
除環(huán)線(xiàn)內(nèi)以及曹楊商圈周邊地段樓盤(pán)外，其余樓盤(pán)均價(jià)基本在4000無(wú)以下，低于本市規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用房最高限價(jià)，同時(shí)相對(duì)來(lái)說(shuō)，生活設(shè)施較為齊全，交通也不差，從而使得本區(qū)成為工薪階層購(gòu)房的首選。
B.購(gòu)房客戶(hù)本地化
購(gòu)房客戶(hù)大多為原普陀區(qū)居民，也正是由于以上這個(gè)原因，本區(qū)樓盤(pán)廣告主要以區(qū)內(nèi)戶(hù)外廣告為主，大部分樓盤(pán)在區(qū)內(nèi)各處掛出橫幅廣告，辦爭(zhēng)做到在本區(qū)內(nèi)家喻戶(hù)曉。已購(gòu)房客戶(hù)帶動(dòng)其親友看房，已成為本區(qū)樓盤(pán)熱銷(xiāo)的一大推動(dòng)力。
以上兩個(gè)特色決定了本區(qū)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)規(guī)劃的特點(diǎn)。除建筑面積超過(guò)20萬(wàn)平方米的較大樓盤(pán)項(xiàng)目外，其余均以利用周邊成熟生活設(shè)施為主。建筑類(lèi)型以多層為主，環(huán)線(xiàn)外僅有少量樓盤(pán)帶有小高層或高層。房型以二室二廳為主，主70%以上，其次為三室二廳。相對(duì)來(lái)說(shuō)，二房面積控制在90平方米，三房在120平方米左右的房型，其總價(jià)也較合適，符合工薪階層需要的，銷(xiāo)售情況比較好。
4.蘇州河沿線(xiàn)樓盤(pán)分析
蘇州河市區(qū)段流經(jīng)黃浦、閘北、靜安、普陀、長(zhǎng)寧，目前沿岸在建樓盤(pán)大約有35家，就河岸的南北來(lái)看，以南岸居多，為28家，占總數(shù)的80%，其中，唯普陀區(qū)跨越河岸南北，樓盤(pán)數(shù)之此為13：5。就交通來(lái)看，內(nèi)環(huán)線(xiàn)以東為主，共31家，占總數(shù)的65.7%以上。就區(qū)域來(lái)年，以普陀、靜安、長(zhǎng)寧最多，普陀區(qū)18家，約占總數(shù)的65.7%以上。就區(qū)域來(lái)看，以普陀、靜安、長(zhǎng)寧最多，普陀區(qū)18家，約占總數(shù)的51.53%;長(zhǎng)寧區(qū)9家，占總數(shù)的25.07%;靜安區(qū)6家，虹口區(qū)與閘北區(qū)均為1家，分別是"東泰大廈"、"河濱豪園"，獨(dú)黃浦區(qū)目前尚未開(kāi)發(fā)樓盤(pán)。
另外，一個(gè)有趣的現(xiàn)象是普陀區(qū)內(nèi)僅蘇州河以南、長(zhǎng)壽路以北，樓盤(pán)就達(dá)10家，比長(zhǎng)寧區(qū)樓盤(pán)總量還多，依次是"河濱圍城"、"富麗花園"、"星海大廈"、"世紀(jì)之門(mén)"、"云都苑"、"上青佳園"、"湖南大廈"、"幸遠(yuǎn)大廈"、"芬華大廈"、"上海知音"、樓盤(pán)景觀(guān)設(shè)計(jì)都突出"親水"特點(diǎn)。
目前蘇州河樓盤(pán)的價(jià)位呈現(xiàn)螺旋狀，集中在中高檔范圍，價(jià)位分布較為合理，從最低每平方米2980年至頂級(jí)16880元，當(dāng)中有足夠的選擇空間。其中最低價(jià)在3500元以下的僅2家，為普陀區(qū)蘇州河北岸的"中嵐大樓"(3444-3806元)和長(zhǎng)寧區(qū)的"太和名邸"(3480-3820元)。價(jià)位在3500-4500元之間的為10家，分布在普陀區(qū)6家，長(zhǎng)寧區(qū)4家;價(jià)位在4500-8000元之間的有22家，分布在普陀(11家)、靜安(6家)、長(zhǎng)寧(4家)、虹口(1家)。最低價(jià)在8000元以上的僅1家，為閘北區(qū)的"河濱豪園"。
5.區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)分析
(1)規(guī)模
普陀區(qū)早年開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，大多在內(nèi)環(huán)以外，標(biāo)準(zhǔn)較低，大規(guī)模高品質(zhì)的小區(qū)寥寥無(wú)幾。自1998年末起，高品質(zhì)小區(qū)型項(xiàng)目陸續(xù)出現(xiàn)，普陀區(qū)舊城改造步伐加快。上海市示范小區(qū)之一的"上海萬(wàn)里城"的建設(shè)，開(kāi)創(chuàng)了普陀區(qū)大規(guī)模個(gè)案開(kāi)發(fā)的先河。該項(xiàng)目占地224萬(wàn)平方米，規(guī)劃總建筑面積約215萬(wàn)平方米，對(duì)于普陀區(qū)以至上海市都是巨大的數(shù)字。目前，該房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了持久的熱浪。該項(xiàng)目50平方米的占地面積、180萬(wàn)平方米的總建筑面積、6萬(wàn)平方米中央環(huán)島公園、2萬(wàn)平方米園林綠景等等指標(biāo)在市區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)絕無(wú)僅有。2000年推出的其他個(gè)案規(guī)模雖不如萬(wàn)里城或兩灣城，但相對(duì)以往開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，已有極大進(jìn)步。
開(kāi)發(fā)規(guī)模越來(lái)越大成為上海房地產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)。樓盤(pán)規(guī)模大，首先有利于小區(qū)總體設(shè)計(jì)，可以整體營(yíng)造環(huán)境景觀(guān);其次，分?jǐn)偟絾挝豢墒勖娣e的配套成本相對(duì)較低，從而降低房?jī)r(jià)，增強(qiáng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。
(2)產(chǎn)品類(lèi)型
目前普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)以?xún)?nèi)區(qū)域因?yàn)槭艿降貕K的限制和容積率與利潤(rùn)的綜合影響，高層及小高層產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)位置，小高層一直為近兩年上海市場(chǎng)上受歡迎的熱點(diǎn)，而高層也被區(qū)域內(nèi)客戶(hù)理解和接受。由于市場(chǎng)很受歡迎的多層產(chǎn)品在本區(qū)開(kāi)發(fā)難度較大，大廣大客戶(hù)又不愿意離開(kāi)長(zhǎng)期居住的地區(qū)，相雙其他各區(qū)域，高層住宅的銷(xiāo)售并沒(méi)有受到其他非同類(lèi)產(chǎn)品的很大沖擊。同時(shí)，在處理建筑形態(tài)與環(huán)境形態(tài)的綜合布局上，以最大限度的綠化布置，如集中庭院、立體式綠化、窗臺(tái)或車(chē)庫(kù)頂棚綠化等，充分提供人與自然靜心交流的共享空間，以盡量彌補(bǔ)高層住宅占地小、綠化不足的缺點(diǎn)。區(qū)域的的高層住宅項(xiàng)目(如中遠(yuǎn)兩灣城)，以其在設(shè)計(jì)規(guī)劃上的精項(xiàng)布局與綠化空間加上蘇州水景的綜合質(zhì)量，成為其占據(jù)市場(chǎng)的獨(dú)特之處。
當(dāng)然，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商在高層項(xiàng)目的房型、規(guī)劃上如何動(dòng)腦筋，低得房率和高容積率的問(wèn)題始終是不容避免的，"螺螄殼里做道場(chǎng)"的零星綠化，畢竟不能與大面積的綠色相媲美。精明的開(kāi)發(fā)商，均意識(shí)到這一點(diǎn)，并紛紛把目光向其他類(lèi)型的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。舊城改造的成片地塊成了最好的發(fā)展對(duì)名勝，小高層產(chǎn)品首當(dāng)其沖，成為最新開(kāi)發(fā)的方向。
中遠(yuǎn)兩灣城以其6萬(wàn)平方米中央環(huán)島公園、2萬(wàn)平方米園林綠景及蘇州河水景等環(huán)境設(shè)計(jì)為賣(mài)點(diǎn)。地方天圓以小高層開(kāi)盤(pán)，在立面上，相比高層就很有吸引人之處。尤其是陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)等細(xì)部處理，將歐式建筑風(fēng)格完美地表現(xiàn)出來(lái)。以岸水景為推廣主題的天鼎花園以其獨(dú)特的小高層、多層產(chǎn)品構(gòu)成與區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)產(chǎn)品拉開(kāi)一定的差異性。
(3)房型
由于區(qū)域內(nèi)早年開(kāi)發(fā)的高層產(chǎn)品多的特點(diǎn)，制約了普陀區(qū)內(nèi)環(huán)線(xiàn)區(qū)域整體房型水平。近年來(lái)，此面貌相對(duì)得到了改觀(guān)，在高層住宅的規(guī)劃布局上，發(fā)展商利用了更合理的布局與平面設(shè)計(jì)，讓高層的優(yōu)點(diǎn)突顯達(dá)到了極致。既有一梯六戶(hù)的蝶型高層，也有新穎別致的板式高層，而且在建筑材料上充分考慮高層住宅的利弊，如運(yùn)用大量的防噪音設(shè)備，全進(jìn)口的電梯設(shè)施;在朝向方面盡可能滿(mǎn)足每個(gè)單元皆有兩臥朝正南和廳臥朝正南的需求。中遠(yuǎn)兩灣城的絕大部分單元的房型設(shè)計(jì)均較合理，連點(diǎn)狀高層的房型都相當(dāng)?shù)轿弧．?dāng)然，新開(kāi)盤(pán)中也有反面例證存在，中嵐大樓二樓五戶(hù)的"王"點(diǎn)狀設(shè)計(jì)，相當(dāng)單元采光方面有影響，周邊鮮有綠化，所以1998年開(kāi)盤(pán)至今仍有余房。
(4)主力房型
區(qū)域內(nèi)新推個(gè)案的主力戶(hù)型為三房和大三房。三房面積集中于120-138平方米，二房在90-100平方米之間。中遠(yuǎn)兩灣城的高層主力面積在101-112平方米左右，與市場(chǎng)常規(guī)拉開(kāi)一定差距。
(5)價(jià)格分析
普陀樓市一方面受整個(gè)樓市不景氣的影響，一方面受自身?xiàng)l件的限制房?jī)r(jià)跌跌漲漲，競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。由于受區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力的的制約，以及鄰近的長(zhǎng)寧、寶山等區(qū)陸續(xù)推出大規(guī)模、賣(mài)點(diǎn)佳的大中型社區(qū)個(gè)案，在價(jià)位上對(duì)整個(gè)普陀樓盤(pán)，構(gòu)成了威脅。一度曾價(jià)格下挫的普陀樓市，99年下半年以來(lái)出現(xiàn)了局部回暖現(xiàn)象，一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)曾取得過(guò)較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。中遠(yuǎn)兩灣城以其6萬(wàn)平方米中央環(huán)島公園、2萬(wàn)平方米園林綠景及蘇州河水景等環(huán)境設(shè)計(jì)得寵樓市白領(lǐng)購(gòu)買(mǎi)一族，3800-4800元/平方米的現(xiàn)價(jià)與開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，一路走高，市場(chǎng)銷(xiāo)售名列上海前列。上海知音由美國(guó)泛亞易道擔(dān)綱環(huán)境設(shè)計(jì)，利用整治后的蘇州河水岸景觀(guān)和區(qū)內(nèi)立體型富層次感的綠化布置，形成小區(qū)獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)，現(xiàn)價(jià)4800-6500元/平方米的現(xiàn)價(jià)與開(kāi)盤(pán)價(jià)相比，也是一路走高。地方天圓以古城堡式的文藝復(fù)興時(shí)期的建筑風(fēng)格、寬帶網(wǎng)絡(luò)進(jìn)戶(hù)的智能化設(shè)計(jì)以及從一房至復(fù)式多種房型安排與面積的選擇，給其帶來(lái)了諸多賣(mài)點(diǎn)，雖在小區(qū)規(guī)劃布局上略顯局促，整體性欠佳，仍維持了平均在5500元/平方米的較高售價(jià)，單價(jià)及總價(jià)都刷新了近年這一區(qū)域內(nèi)銷(xiāo)住宅價(jià)格上限。然而在經(jīng)過(guò)了上海數(shù)次市場(chǎng)陣痛的沖擊后，區(qū)內(nèi)大多數(shù)新推出個(gè)案的均價(jià)分布在3800-5000元/平方米，而從市場(chǎng)調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，一旦單價(jià)超過(guò)5300元/平方米以上時(shí)，便會(huì)遇到阻力。中遠(yuǎn)兩灣城主力房型訂價(jià)在5000元/平方米以下，盡管有著大規(guī)模的社會(huì)規(guī)劃，但價(jià)格畢竟是決定銷(xiāo)售的重要因素之一。
(6)形象包裝
區(qū)域內(nèi)包裝品質(zhì)較高的個(gè)案有中遠(yuǎn)兩灣城、地方天圓、秋月楓等。中遠(yuǎn)兩灣城開(kāi)盤(pán)以來(lái)，SP活動(dòng)不斷，但主題離不開(kāi)文化。如介紹小區(qū)的人文環(huán)境，讓文化界、演藝界業(yè)主暢談小區(qū)文化建設(shè);組織主地產(chǎn)界、政府部門(mén)、學(xué)術(shù)界名人參與系列研討會(huì)，從而提升了整個(gè)物業(yè)的品質(zhì)，使之躋區(qū)域精品的行列，也提升了整個(gè)普陀區(qū)境內(nèi)蘇州河流域地區(qū)物業(yè)的整體概念。秋月楓舍以街頭公園，金獎(jiǎng)全面智能設(shè)計(jì)及小區(qū)及女子保安等，著力突顯沙田產(chǎn)地產(chǎn)這一成功品牌的整體實(shí)力，開(kāi)盤(pán)火紅，成交200套。地方天圓則以輕軌立體交通網(wǎng)及滬西繁華都市切入品，著力渲染其武寧路商業(yè)一條街、家樂(lè)福超市、內(nèi)環(huán)高架、輕軌等"市中心"得天獨(dú)厚的地段優(yōu)勢(shì)。蘇州河畔的天鼎花園憑借臨河的觀(guān)景優(yōu)勢(shì)，推出"走近塞納"、"精品塞納"、"緣定塞納"的系列廣告，傾力打造國(guó)際級(jí)水岸住宅。上海萬(wàn)里城則以"工薪階層"作為推廣主題，將樓盤(pán)包裝成"優(yōu)質(zhì)平價(jià)房"，但廣告主題不明確，策劃水平實(shí)屬一般。
(7)媒體投放
一個(gè)樓盤(pán)銷(xiāo)售成功與否，與媒體投放量有直接的關(guān)聯(lián)。當(dāng)然，根據(jù)個(gè)案的時(shí)間段不同，選擇何種媒體也頗有講究，上佳的做法是綜合運(yùn)用報(bào)章軟硬廣告、電視媒體、戶(hù)外媒體等多種手段。
下面是近期同等層次個(gè)案廣告的投放量統(tǒng)計(jì)：
序號(hào) 樓盤(pán)名稱(chēng) 區(qū)域 投放量(萬(wàn)元)
1 萬(wàn)邦都市花園二期 浦東 36
2 當(dāng)代新華 長(zhǎng)寧 26.5
3 秋月楓舍 普陀 25.5
4 申立苑 浦東 20.7
5 香榭麗花園 浦東 19
6 公園2000 楊浦 18.1
7 嘉園 靜安 16.5
8 西郊寶成花苑二期 長(zhǎng)寧 16
9 上�？党� 閔行 15.5
10 仁恒濱江 浦東 11
6.競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析
本項(xiàng)目地處××區(qū)××路地區(qū)，緊鄰蘇州河和輕軌明珠線(xiàn)，屬于普陀區(qū)的"黃金"地段，周邊地區(qū)近年來(lái)相繼開(kāi)發(fā)了一些與本項(xiàng)目同等檔次的樓盤(pán)，形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。對(duì)于這些樓盤(pán)的分析有助于打準(zhǔn)市場(chǎng)動(dòng)向，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行綜合市場(chǎng)定位。
中遠(yuǎn)兩灣城樓盤(pán)介紹：
開(kāi)發(fā)商：中遠(yuǎn)置業(yè)集團(tuán)有限公司
樓盤(pán)地址：中山北路1878號(hào)
樓盤(pán)價(jià)格：3800-4800
占地面積：495000平方米
總建筑面積：160000平方米
總套數(shù)：14000
綠化率：45%
一期5座高層，建筑面積27萬(wàn)平方米，二期總建筑面積55萬(wàn)平方米。
工程銷(xiāo)售進(jìn)度：
一期：1999年7月開(kāi)工，1999年10月30日開(kāi)盤(pán)，2001年9月入住，2000年12月銷(xiāo)售率達(dá)到96%以上。
二期：2000年10月28日開(kāi)盤(pán)，至2001年1月底銷(xiāo)售率達(dá)到35%左右。
本報(bào)告本著謹(jǐn)慎的態(tài)度擬定項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)4900元/平方米。
2.目標(biāo)市場(chǎng)定位
(1)目標(biāo)區(qū)域
通過(guò)前述分析，因上海市及普陀區(qū)住宅發(fā)展的特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)要求量較為旺盛。因此，區(qū)域市場(chǎng)是我們的主導(dǎo)爭(zhēng)取方向。
其次，普陀區(qū)此區(qū)域是內(nèi)環(huán)線(xiàn)內(nèi)上海市中心區(qū)域，結(jié)合蘇州河整治及周邊樓盤(pán)，城市綜合環(huán)境優(yōu)良，在全市人心目中有一定的親和力和吸引力。因此，區(qū)域外客戶(hù)同樣構(gòu)成了本項(xiàng)目的目標(biāo)區(qū)域。
(2)目標(biāo)客戶(hù)
房地產(chǎn)發(fā)展到今天，由地段、環(huán)境、價(jià)格和產(chǎn)品品質(zhì)所共同構(gòu)筑的各層次客戶(hù)分布格局已漸為明朗，在普陀區(qū)本區(qū)域是以中高檔住宅所構(gòu)成的集中居住區(qū)域。因此，本項(xiàng)目所鎖定的目標(biāo)客戶(hù)層同樣是適應(yīng)這一特征。
通過(guò)對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的綜合調(diào)研，透過(guò)這一區(qū)域的價(jià)格體系，我們的印象——目標(biāo)客戶(hù)的經(jīng)濟(jì)總量能力不容樂(lè)觀(guān)，盡量在此區(qū)域4000-6000元/平方米的物業(yè)單價(jià)范圍已為廣大客戶(hù)所接受，但總價(jià)的概念卻在成交上起到主導(dǎo)作用。因些，在區(qū)分目標(biāo)客戶(hù)范圍時(shí)，應(yīng)以總價(jià)實(shí)力為主考慮方向，而不僅局限于單價(jià)上。
目前內(nèi)銷(xiāo)住宅主要銷(xiāo)售對(duì)象情況如下：
單價(jià)為6000元/平方米以上內(nèi)銷(xiāo)住宅主要銷(xiāo)售對(duì)象：私營(yíng)企業(yè)主29%，大型合資/獨(dú)資企業(yè)中層以上8%，金融業(yè)從業(yè)人員20%，大型企業(yè)地區(qū)銷(xiāo)售代表18%，文藝體育界人士8%，自由職業(yè)者7%，其他10%。
單價(jià)為4000-6000元/平方米內(nèi)銷(xiāo)住宅主要銷(xiāo)售對(duì)象：私營(yíng)企業(yè)主7%，大型合資/獨(dú)資企業(yè)員工32%，金融業(yè)從業(yè)人員23%，大型企業(yè)地區(qū)銷(xiāo)售人員22%，文藝體育界人士5%，自由職業(yè)者3%，其他8%。
根據(jù)上述分析：項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)客戶(hù)群定位于近幾年迅速擴(kuò)大的上海本地和省市來(lái)上海的中高收入青年夫婦(家庭年收入8-10萬(wàn)元，月收入7000-8000元)，銷(xiāo)售目標(biāo)群如下：
1)外企、高新技術(shù)企業(yè)、金融證券信息業(yè)界白領(lǐng)人士;
2)其他市中心區(qū)域動(dòng)適或欲改善居住條件，但又不愿意搬離市中心區(qū)域的首次置業(yè)者;
3)普陀區(qū)欲改善居住條件的首次置業(yè)者;
4)政府及企事業(yè)單位中層以上管理干部;
5)外地來(lái)滬經(jīng)商者;
6)其他(如證券投資等人士)。
(3)購(gòu)買(mǎi)力分析
根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶(hù)均面積115平方米，每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約為50-55萬(wàn)元。一般情況下購(gòu)房者首付30%房款，約15-17萬(wàn)元左右，余款向銀行按揭分為20年償還，按照商業(yè)貸款得率每月償還2400元左右，占家庭月收入的三分之一，購(gòu)房者完全有能力支付。如果能夠得到部分公積金貸款，則每月還款額還將有所下降。
第二章 建設(shè)內(nèi)容
一、概況
×××地區(qū)位于本市普陀區(qū)中心地段，武寧路以南，光復(fù)西路以西、蘇州河以北，周?chē)涮自O(shè)施成熟，包括新舊居住區(qū)，教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、購(gòu)物等一應(yīng)俱全，交通十分便捷，高架、輕軌、公交等設(shè)施十分完善，是如今市中心難得的好地塊，加上整個(gè)周邊地區(qū)舊城改造工作作為市政府重點(diǎn)工作開(kāi)展很迅速，今后必將有更大的發(fā)展。
二、設(shè)計(jì)依據(jù)
1.《××地區(qū)舊城改造情況簡(jiǎn)介》
2.《××地段區(qū)舊城改造范圍》
3.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》(GB5018-93)
4.《上海市規(guī)劃管理?xiàng)l例》及《技術(shù)規(guī)定》
5.《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)計(jì)設(shè)置規(guī)定》(DDJ08-55-96)
6.《住宅設(shè)計(jì)規(guī)劃》(GB50096-1999)
7.《住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》(局部修訂)(DBJ08-55-96)
8.《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)庫(kù)(場(chǎng))設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》(DBJ08-7-96)
9.《城市道路綠化規(guī)劃與設(shè)計(jì)規(guī)范》(CJJ75-97)
10.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》(GB50045-95)
三、規(guī)劃目標(biāo)及設(shè)計(jì)構(gòu)想
充分體現(xiàn)普陀區(qū)獨(dú)特的人文、地理特征，營(yíng)造一個(gè)以中、高品位居住建筑為主，以人為核心，具有獨(dú)特親水景觀(guān)和豐富的現(xiàn)代居住文化環(huán)境的居住社區(qū)。
●堅(jiān)持以"人"為中心，不人服務(wù)的人文主義思想，創(chuàng)造出居住條件好，各類(lèi)設(shè)施齊全的小區(qū);
●功能布置合理，結(jié)構(gòu)的整體與單體個(gè)性相結(jié)合;
●便捷高效的現(xiàn)代交通組織與自然的濱水生態(tài)保護(hù)相結(jié)合;
●文化內(nèi)涵豐富，古典人文和現(xiàn)代高科技相結(jié)合，滿(mǎn)足新世紀(jì)網(wǎng)絡(luò)與智能新生活的理念。
四、總體布局
首先富有時(shí)代氣息和文化氛圍是我們的出發(fā)點(diǎn)，從宏觀(guān)上使小區(qū)各功能塊科學(xué)合理布局，主干路簡(jiǎn)捷但不呆板，流暢地串起東、南、西、北四塊大小不等的地塊。西地塊面積最小，擬改造原有學(xué)校結(jié)合部分居住和商業(yè)。東塊面積外形較為復(fù)雜，但面臨主要交通干道，又為首期開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)，因此，獨(dú)立設(shè)商業(yè)、社區(qū)中心和功能中心，東城面積最大又東臨蘇州河景觀(guān)區(qū)，是整個(gè)小區(qū)的主力，大量住宅沿河高低錯(cuò)落布置，既豐富了城市輪廓線(xiàn)，又考慮使盡量多的住宅能獲得良好的景觀(guān)。
其次，公建的設(shè)置強(qiáng)調(diào)區(qū)域性標(biāo)志性，充分發(fā)揮不同地段的各自?xún)?yōu)勢(shì)，結(jié)合小區(qū)居民流向合理布置配套公建，沿主要出入口道路入口布置日常使用快節(jié)奏的購(gòu)物、銀行、郵電、證券等，在小區(qū)中心綠化邊布置會(huì)所(內(nèi)設(shè)老年人活動(dòng)中心、青少年活動(dòng)中心、健身中心、酒吧茶室、網(wǎng)吧等慢節(jié)奏類(lèi)的設(shè)施)，延河景觀(guān)帶上則布置較松散的咖啡、休閑等小品建筑。
五、空間與環(huán)境設(shè)計(jì)
各組團(tuán)的空間自由式布局，居住小區(qū)內(nèi)部空間，組織與建筑布置盡可能采取自由式布局以增強(qiáng)空間的多樣性，可識(shí)別性、塑造具有個(gè)性化的小區(qū)空間形象。
建筑與環(huán)境融合，通過(guò)建筑界面的多咱限充方式，如圍合、向心等，將住宅建筑與空間環(huán)境有機(jī)地融為一體，不僅塑造良好的小區(qū)外部環(huán)境，同時(shí)使住宅內(nèi)部具有良好的朝向與景觀(guān)(特別是面向蘇州河的景觀(guān))，豐富室內(nèi)臨窗外視效果。
小區(qū)外部環(huán)境設(shè)計(jì)吸取中西園林特點(diǎn)，既有曲徑通幽的小橋流水，更有開(kāi)闊的幾何構(gòu)圖的綠地或硬地空間。
六、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)
總用地面積：251144平方米
總建筑面積：1003743平方米
總居住面積：914448平方米
公共建筑面積：55500平方米
容積率：3.45
總戶(hù)數(shù)：7952戶(hù)
住宅棟數(shù)：115棟
停車(chē)位：1590個(gè)
地下車(chē)庫(kù)面積：33795平方米
平均層數(shù)：23層
七、房型配比
因優(yōu)秀的產(chǎn)品規(guī)劃必然會(huì)帶動(dòng)產(chǎn)品售價(jià)的提高，這樣經(jīng)過(guò)價(jià)格淘汰，而有能力至本項(xiàng)目置業(yè)者就具備一定的社會(huì)地位和經(jīng)濟(jì)能力。因此，依之社會(huì)屬性，對(duì)住宅的功能存在較高要求，則在房型設(shè)計(jì)上不宜于將面積控制過(guò)小，本方案設(shè)計(jì)房型控制如下
一室二廳一衛(wèi)：70平方米左右，配比：2-3%，此房型主要考慮老齡人士需求，加之該種房型供應(yīng)的稀缺性，應(yīng)該具備較有利的市場(chǎng)前景。
二室二廳一衛(wèi)：80-95平方米，配比：17-18%，經(jīng)濟(jì)承受力較弱的首次購(gòu)房客戶(hù)，以改善居住環(huán)境條件為目的，以一代家庭用房為主。
二室二廳二衛(wèi)：90-100平方米，配比：30%，比前一類(lèi)檔次稍高之客戶(hù)
三室二廳二衛(wèi)：110-130平方米，配比：40%，兩代以上家庭用房，或?qū)δ芤筝^高的客戶(hù)所需之房型
躍層：160平方米左右，配比10%，據(jù)我公司之調(diào)研，在該區(qū)域內(nèi)，160平方米小躍層是極受歡迎的一類(lèi)房型。
第三章 環(huán)保與市政配套
一、設(shè)計(jì)中環(huán)保
A.吊裝的軸流風(fēng)機(jī)均采用減振吊裝，必是時(shí)還采取隔聲措施。
B.水泵進(jìn)出口均采用不銹鋼金屬軟管，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口采用軟接頭。
C.通風(fēng)系統(tǒng)均安裝消聲器。
D.廚房等含油廢水經(jīng)管道收集，經(jīng)過(guò)油脂消除處理后，排放到城市排水系統(tǒng)。
E.地下蓄水池與污水池及管道間要求有10米以上的衛(wèi)生防護(hù)帶。
F.水泵等振動(dòng)較大設(shè)備均采用減振器或減振墊。
二、施工中環(huán)保
A.現(xiàn)場(chǎng)施工中，需要使用大量建筑材料，在裝卸、堆放、拌和過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量粉塵、故建材的堆放及混凝土拌和應(yīng)定點(diǎn)、定位，并采取防塵措施，設(shè)置擋風(fēng)板。施工期間盡量選用煙氣量較少的內(nèi)燃機(jī)械和車(chē)輛，減少尾氣污染，施工道路經(jīng)常保持清潔、濕潤(rùn)，以減少汽車(chē)輪胎與路面接觸而引起的揚(yáng)塵污染，同時(shí)車(chē)輛應(yīng)限速行駛。
B.施工中做到無(wú)高噪聲及爆炸聲，打樁不在夜深人靜時(shí)進(jìn)行，吊裝設(shè)備品聲滿(mǎn)足環(huán)保要求。
C.地塊周?chē)鷺?shù)立高于3米簡(jiǎn)易屏障，或在使用機(jī)械設(shè)備旁樹(shù)立屏障，減少施工機(jī)械的噪聲影響。
D.混凝土拌和等高噪聲作業(yè)及施工車(chē)的進(jìn)出口，盡可能遠(yuǎn)離居民住宅，施工車(chē)場(chǎng)地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對(duì)居民生活的影響。
E.環(huán)保措施與工程進(jìn)度做到"三同時(shí)";
F.施工中不產(chǎn)生超標(biāo)準(zhǔn)的空氣污染;
G.建筑垃圾及時(shí)清理、文明施工。
三、使用中的環(huán)保
A.室內(nèi)衛(wèi)生間采用污水、廢水分流系統(tǒng)，排水系統(tǒng)均設(shè)置專(zhuān)用通氣立管。污水經(jīng)化糞池處理后與廢水一并排入城市污水管網(wǎng)。
B.廢水處理產(chǎn)生的惡臭廢氣，采取活性炭過(guò)濾處理。
C.室外采用雨、污水分流排水系統(tǒng)，雨水排入城市雨水管。
D.設(shè)備專(zhuān)人管理，加強(qiáng)保養(yǎng)與維修，保證其良好運(yùn)行狀態(tài)和效率。
E.廚房油煙廢氣采取油煙靜化處理。
F.進(jìn)出基地的車(chē)輛限制行駛路線(xiàn)及速度，禁鳴喇叭。
G.大樓的生活垃圾由清潔車(chē)搬運(yùn)到城市指定堆放點(diǎn)。
四、市政配套
基地水、電、通信等市政配套設(shè)施齊全，能夠滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)要求。
第四章 建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃
類(lèi)似×××住宅這樣建筑面積達(dá)到約100萬(wàn)平方米的大型住宅社區(qū)，在上海還屬罕見(jiàn)。項(xiàng)目的前期籌劃、設(shè)計(jì)、建造、銷(xiāo)售等工作環(huán)節(jié)應(yīng)有全局意識(shí)、統(tǒng)一規(guī)劃。本工程投資巨大，資金籌措尤其重要，針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)可以采取按年度分片開(kāi)發(fā)，滾動(dòng)銷(xiāo)售的開(kāi)發(fā)方式。
預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目分3期滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，每期開(kāi)發(fā)時(shí)間約為21個(gè)月，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間為57個(gè)月，即2001年7月至2006年3月，其中現(xiàn)場(chǎng)施工時(shí)間為51個(gè)月。
每年的住宅開(kāi)發(fā)量按下列計(jì)劃實(shí)施：
日期 開(kāi)發(fā)比例 開(kāi)發(fā)面積(平方米)
2001年7月-2003年4月 40% 365779
2002年10月-2004年7月 30% 274334
2004年1月-2005年9月 30% 374334
學(xué)校、商場(chǎng)、會(huì)所等公共建筑根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)展情況分三期與住宅建設(shè)穿插進(jìn)行。
第五章 組織機(jī)構(gòu)與物料供應(yīng)
一、組織機(jī)構(gòu)
由A(中國(guó))投資有限公司出資成立B住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司(具體名稱(chēng)另定)。公司設(shè)立董事會(huì)作為最高權(quán)利機(jī)構(gòu)，決定項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司一切重大事宜，董事會(huì)設(shè)董事長(zhǎng)一名，副董事長(zhǎng)、董事若干名。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司實(shí)行董事會(huì)領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。總經(jīng)理由董事會(huì)聘任。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，包括工程部、財(cái)務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營(yíng)管理工作。
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司的職員，除高級(jí)職員外，其他人員將面向社會(huì)公開(kāi)招聘，擇優(yōu)錄取。
二、物料供應(yīng)
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需大部分物資從中國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)選購(gòu)。部分設(shè)備、裝飾材料等在資金允許的情況下可以從國(guó)外進(jìn)口。
第六章 投資估算及資金籌措
一、估算依據(jù)
本項(xiàng)目建設(shè)投資根據(jù)建筑設(shè)計(jì)方案、相關(guān)圖紙及上海市建筑工程預(yù)算相關(guān)定額及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行估算。
二、估算條件
1.相似工程合同造價(jià)資料及上海地區(qū)大眾材料價(jià)格;
2.假定由中國(guó)國(guó)內(nèi)的單位承擔(dān)設(shè)計(jì)、施工及項(xiàng)目管理。
三、估算范圍
本估算包括正常的設(shè)計(jì)、施工周期，為完成該項(xiàng)目所需投入工程建筑安裝費(fèi)用，但不包括以下各項(xiàng)：
1.業(yè)主開(kāi)業(yè)流動(dòng)資金;
2.建筑期匯率可能發(fā)生的變動(dòng)而需增加的費(fèi)用。
四、估算說(shuō)明
1.土地費(fèi)用
根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目占地面積421畝，土地拆遷費(fèi)用為320萬(wàn)元/畝;
根據(jù)有關(guān)"365"危房改造優(yōu)惠政策，本項(xiàng)目原有土地為住宅用途的244畝土地的土地出讓金全免，原有土地為工業(yè)用途的177畝土地的土地出讓金優(yōu)惠率為60%。
2.工程顧問(wèn)費(fèi)
顧問(wèn)費(fèi)(包括勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、工料測(cè)量等)按照建筑安裝工程費(fèi)用的3%計(jì)算;
3.籌建管理費(fèi)
業(yè)主的籌建管理費(fèi)包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期所發(fā)生的籌建人員工資、辦公、差旅、低值易耗品費(fèi)用、培訓(xùn)、福利、保險(xiǎn)等按照建安費(fèi)的1.5%計(jì)取;
4.住宅配套費(fèi)
根據(jù)滬府發(fā)[1996]18號(hào)《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于加快本市中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋改造若干意見(jiàn)的通知》內(nèi)的有關(guān)條款，住宅配套費(fèi)用由開(kāi)發(fā)商自行包干使用，政府部門(mén)不單獨(dú)收取。根據(jù)項(xiàng)目基地周邊市政、商業(yè)配套設(shè)施的實(shí)際情況，按每平方米建筑面積70元計(jì)算;
5.人防工程建設(shè)費(fèi)
根據(jù)滬府發(fā)[1996]18號(hào)《上海市人民政府惹事生非轉(zhuǎn)市建委有關(guān)市中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋改造若干意見(jiàn)的通知》內(nèi)的有關(guān)條款，本工程納入"365"舊區(qū)改造范圍，且建有可用作車(chē)庫(kù)的平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)施的地下室，可以免交人防工程建設(shè)費(fèi);
6.增容貼費(fèi)
供電貼費(fèi)等按照滬價(jià)經(jīng)(2000)第152號(hào)文規(guī)定并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，按照120元/平方米標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。
7.其他建設(shè)費(fèi)用
其他建設(shè)費(fèi)用一般為政府的各種管理手續(xù)費(fèi)，若按一般工程計(jì)算約為15元/平方米，根據(jù)滬府發(fā)[1996]18號(hào)《上海市人民市場(chǎng)批轉(zhuǎn)市建委關(guān)于加快本市中心城區(qū)危棚簡(jiǎn)屋改造若干意見(jiàn)的通知》內(nèi)的有關(guān)條款，本項(xiàng)目可以減免多項(xiàng)費(fèi)用，故按照10元/平方米計(jì)算;
8.貸款利息
貨款利息費(fèi)用包括貸款利息和貸款手續(xù)費(fèi)用，按年利率8%計(jì)算。
9.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按照工程建設(shè)費(fèi)用的5%計(jì)算;
五、投資估算結(jié)果
本可行性研究對(duì)投資進(jìn)行了估算，經(jīng)估算本項(xiàng)目建設(shè)總投資為355916萬(wàn)元其中：
工程費(fèi)用：173606萬(wàn)元
土地費(fèi)用：137475萬(wàn)元
顧問(wèn)費(fèi)：5208萬(wàn)元
業(yè)主籌建管理費(fèi)用：2604萬(wàn)元
配套費(fèi)用包干：7026萬(wàn)元
供電貼費(fèi)等：12045萬(wàn)元
其他建設(shè)費(fèi)用：1004萬(wàn)元
不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：16948萬(wàn)元
具體估算過(guò)程見(jiàn)投資估算表
六、資金籌措
本項(xiàng)目建設(shè)投資由建設(shè)單位先期投入35000萬(wàn)元。其他建設(shè)資金通過(guò)銀行貸款或摟盤(pán)滾動(dòng)銷(xiāo)售資金提供。
開(kāi)發(fā)商自有資金：人民幣3.5億元(占總投資10%)
項(xiàng)目銷(xiāo)售回籠資金：人民幣21.6億元(占總投資61%
銀行貸款：人民幣10.5億元(占總投資29%)
第七章 效益分析
一、經(jīng)濟(jì)效益分析
1.項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策略
通過(guò)市場(chǎng)預(yù)測(cè)，本報(bào)告擬定下列經(jīng)營(yíng)策略：
住宅銷(xiāo)售面積共914448平方米，銷(xiāo)售均價(jià)按4900元/平方米計(jì)算。商場(chǎng)銷(xiāo)售面積共34000平方米，銷(xiāo)售均價(jià)按6500元/平方米計(jì)算。本項(xiàng)目每期計(jì)劃在開(kāi)工第3個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售共用6個(gè)季度完成，其中前兩季度各售20%，以后4個(gè)季度各售15%。
2.成本、費(fèi)用和各項(xiàng)稅收
結(jié)合本項(xiàng)目的實(shí)際情況，依據(jù)相關(guān)法律、規(guī)定、政策擬定以下成本、費(fèi)用和稅收水平、
(1)銷(xiāo)售費(fèi)用
銷(xiāo)售費(fèi)用按市場(chǎng)慣例，包括代理、廣告、律師等費(fèi)用以銷(xiāo)售收入的2%計(jì)算。
(2)維修基金
根據(jù)上海市有關(guān)規(guī)定，高層帶電梯住房維修基金按成本價(jià)1295元/平方米的3%計(jì)算，為51.80元/平方米。
(3)營(yíng)業(yè)稅及附加
按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》，營(yíng)業(yè)稅按照營(yíng)業(yè)收入的5.065%計(jì)算，其中營(yíng)業(yè)稅稅率為5%，附加稅為營(yíng)業(yè)稅的1.3%。
(4)所得稅
按照《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則，所得稅按33%計(jì)取。
3.投資利潤(rùn)
根據(jù)本報(bào)告擬定的項(xiàng)目收益、成本、費(fèi)用和稅收等水平，通過(guò)相關(guān)工作表格(詳見(jiàn)附表)計(jì)算分析，整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期累計(jì)稅后利潤(rùn)47339萬(wàn)元。項(xiàng)目利潤(rùn)率達(dá)到25.41%。
4.財(cái)務(wù)指標(biāo)分析
本項(xiàng)目從全部投資角度來(lái)編制現(xiàn)金流量表，通過(guò)現(xiàn)金流量表分析可得如下指標(biāo)(所得稅后)：
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：(全部投資)=20.08%
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值：(全部投資，I=12%)=14035萬(wàn)元
經(jīng)過(guò)收支預(yù)測(cè)和財(cái)條分析得出項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率20.08%大于中國(guó)人民銀行頒布的貸款利率(5.85%)，且項(xiàng)目全部投資凈現(xiàn)值為14035萬(wàn)元為正數(shù)，則本項(xiàng)目在財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)下是可行的。
5.敏感性分析
本報(bào)告選取了可能對(duì)經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生較大影響的建設(shè)投資、售價(jià)、項(xiàng)目容積率三個(gè)因素進(jìn)行敏感性分析。本報(bào)告擬定，項(xiàng)目容積率以3.45為基數(shù)，每上升(下降)0.1，住宅銷(xiāo)售價(jià)格下降(上升)60元/平方米。
內(nèi)部收益率對(duì)于建設(shè)投資平均敏感度為7.18;對(duì)于售價(jià)平均敏感度為5.69;對(duì)于項(xiàng)目容積率平均敏感度為0.71
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值對(duì)于建設(shè)投資平均敏感度為18.84;對(duì)于售價(jià)平均敏感度為13.90;對(duì)于項(xiàng)目容積率平均敏感度為1.34
以上分析可看出，指標(biāo)對(duì)三項(xiàng)因素的敏感度差距較大，建設(shè)投資和銷(xiāo)售價(jià)格敏感度銷(xiāo)高此，在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中加以控制
二、環(huán)境效益分析
本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)以人為核心，注重人與環(huán)境的相互協(xié)調(diào)，建筑設(shè)計(jì)理念超前、建筑形態(tài)行云如水、曲線(xiàn)流暢、造型優(yōu)美、新穎時(shí)尚、線(xiàn)條和細(xì)部處理簡(jiǎn)約明快，獨(dú)具一格，條例當(dāng)前住宅設(shè)計(jì)總體潮流。
社區(qū)內(nèi)住宅、分建、綠化、建筑小品布局合理巧妙，錯(cuò)落有數(shù)，為入住客戶(hù)營(yíng)造出一個(gè)良好的居住氛圍。
項(xiàng)目建成后可以徹底改變當(dāng)?shù)氐桶椒棵芗�、設(shè)施簡(jiǎn)陋、環(huán)境惡劣的現(xiàn)狀，形成一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全、注重生態(tài)效益的大型住宅社區(qū)。它對(duì)改善蘇州河延岸周邊環(huán)境、提升區(qū)域居住環(huán)境質(zhì)量都將會(huì)有顯著的環(huán)境效益。
三、社會(huì)效益分析
××住宅小區(qū)建成后，周?chē)钤O(shè)施齊全，緊臨輕軌明珠線(xiàn)和內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架，交通極為方便。加之近年來(lái)周邊地區(qū)已陸續(xù)成片開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，因此環(huán)境配套設(shè)施已逐漸完善，市場(chǎng)頗佳。該項(xiàng)目建成后，可滿(mǎn)足市場(chǎng)需求，提高人民居住生活質(zhì)量，為入住居民提供一個(gè)安靜、高雅、舒適的生活環(huán)境，通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可以提高該地區(qū)居住物業(yè)檔次，提升地價(jià)，帶動(dòng)邊地區(qū)房地產(chǎn)、餐飲、商品零售、休閑、城市交通等產(chǎn)業(yè)的全面發(fā)展。
項(xiàng)目的建設(shè)還利于改善上海城市形象和投資環(huán)境，推動(dòng)"365"危棚簡(jiǎn)屋改造工程，為城市建設(shè)拓寬融資渠道，促進(jìn)城市總體規(guī)劃早日實(shí)現(xiàn)，社會(huì)效益巨大。
第八章 研究結(jié)論與建議
一、研究結(jié)論
在經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益綜合分析后，可以得出本項(xiàng)目可行性研究結(jié)論;東新城區(qū)住宅項(xiàng)目具有重大社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益，項(xiàng)目可行。
二、項(xiàng)目建議
本項(xiàng)目建筑工程量龐大，施工周期長(zhǎng)。工程建設(shè)中應(yīng)多聽(tīng)取有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)和建議，有關(guān)論證、設(shè)計(jì)、施工是緊密配合，對(duì)于建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)用科學(xué)的方法進(jìn)行分析、比較、論證。地設(shè)計(jì)和施工中，吸取國(guó)內(nèi)外大型住宅社區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，采用合理、可行、有效的技術(shù)手段，確保工程萬(wàn)無(wú)一失。
因?yàn)楸卷?xiàng)目施工質(zhì)量要求較高，投資又大，建議建設(shè)方采用招標(biāo)方式擇優(yōu)選取有類(lèi)似工程施工經(jīng)驗(yàn)的施工單位進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)施工，地嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、保證工程質(zhì)量的前提下，合理科學(xué)地控制建設(shè)成本，努力降低造價(jià)，確保工程建設(shè)按期完成。
鑒于項(xiàng)目納入市府"365"危棚簡(jiǎn)屋改造范圍，地有關(guān)政策允許的范圍內(nèi)，應(yīng)爭(zhēng)取更為優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)條件，如能爭(zhēng)取落實(shí)進(jìn)一步和稅收退還及減免，則對(duì)項(xiàng)目的資金運(yùn)用及周轉(zhuǎn)帶來(lái)極大的幫助，為項(xiàng)目融資創(chuàng)造巨大的靈活空間。
附表與附件
附表
1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表
2.投入產(chǎn)出表
3.基建投資估算表(分三期)
4.投資與銷(xiāo)售進(jìn)度表
5.成本費(fèi)用表
6.損益預(yù)測(cè)表
7.財(cái)條平衡表
8.全部資金現(xiàn)金流量表
9.股本金現(xiàn)金流量表
10.敏感性分析表(投資、售價(jià)、容積率因素)
11.敏感性分析圖
附件(略)
1.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)匯總表
項(xiàng)目名稱(chēng) 單位 指標(biāo)值 備注
總用地面積 m2 281144
原廠(chǎng)區(qū)面積 畝 177
原住宅面積 畝 245
總建筑面積 m2 1003743
地上建筑面積 m2 969948
住宅 914448
多層住宅
高層住宅 m2 914448
公建 m2 55500
配套教育設(shè)施 m2 12000
商場(chǎng) m2 40000
變電站 m2 500
其他 m2 3000
車(chē)庫(kù) m2 33795
高層地下車(chē)庫(kù)面積m2 33795
住宅棟數(shù) 棟 115
每戶(hù)規(guī)模 m2/戶(hù) 115
總戶(hù)數(shù) 戶(hù) 7952
車(chē)位 個(gè) 1590
地面停車(chē) 個(gè) 239
地下停車(chē) 個(gè) 1352
建筑容積率 m2/m2 3.45
綠化覆蓋率 % 30
建筑密度 % 15.52
土地費(fèi)用 萬(wàn)元 137475
廠(chǎng)區(qū)土地出讓金 萬(wàn)元 3876
包干內(nèi)費(fèi)用 萬(wàn)元 133599
建設(shè)期 年 4
總投資 萬(wàn)元 355916
項(xiàng)目收益面積 m2 948448
單方投資金額 元/m2 3546
每m2收益面積投資元/m2 3753
單方土地投資 元/m2 1449
銷(xiāo)售廢率 % 2
營(yíng)業(yè)稅 % 5.065
所得稅 % 33
折現(xiàn)率 % 12
貸款年利率 % 8
自有資金 萬(wàn)元 35000
帶資 0
維修基金 元/m2 51.8
開(kāi)發(fā)毛利潤(rùn)率 % 25.41
稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 47338
全部投資凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 14035 稅后
全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 20.08
土地使用金 元/m2年 0
住宅售價(jià) 元/m2 4900
商場(chǎng)售價(jià) 元/m2 6500
住宅銷(xiāo)售
1年 m2 73156
2年 m2 237757
3年 m2 246901
4年 m2 233184
5年 m2 123451
6年
合計(jì)出售面積 m2 914448
商場(chǎng)出售面積
1年 m2 2550
2年 m2 8288
3年 m2 7863
4年 m2 9563
5年 m2 5738
合計(jì)出售面積 m2 34000
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)總收入 萬(wàn)元 470180
2.建筑安裝工程單價(jià)估算表
項(xiàng)目 多層建筑 小高層住宅 中高層住宅 高層住宅 商辦 辦公 地下車(chē)庫(kù)
單方造價(jià) 750 1440 1640 1800 1295 1750 3105
地下工程 60 220 280 320 140 180 2800
樁 120 140 140 60 80
基礎(chǔ) 60 100 140 180 80 100 2800
結(jié)構(gòu) 380 600 700 800 800 450 600
建筑 115 145 165 185 190 405 70
門(mén)窗 60 80 90 100 100 100 100
內(nèi)裝修 40 50 60 70 70 200 30
雜項(xiàng) 15 15 15 15 20 20 25
機(jī)電安裝 175 440 460 460 480 530 195
水煤氣 60 70 80 80 50 50 30
消防 40 40 40 40 40 40
電氣 85 100 100 110 150 160 50
弱電 30 40 40 40 50 50 25
地下通風(fēng) 10 10 10 10 10 50
電梯 180 180 180 180 220
工程開(kāi)辦費(fèi)20 35 35 35 35 35 40
3.投資估算表
項(xiàng)目 單價(jià)(元) 數(shù)量(m2) 合計(jì)(萬(wàn)元)
工程費(fèi)用 1730 1003743 173606
建安工程費(fèi)用 1690 103743 169591
高層住宅 1704 948243 161581
地下工程 296 948243 28068
結(jié)構(gòu) 740 948243 70170
建筑 173 948243 16405
機(jī)電安裝 460 948243 43619
開(kāi)辦費(fèi) 35 948243 3319
公建 1443 55500 8010
學(xué)校 650 12000 780
變電站 50000 500 2500
其他 1100 3000 330
總體工程費(fèi) 40 1003743 4015
公園搬遷費(fèi) 1003743
土地費(fèi)用 1370 1003743 137475
其他費(fèi)用 278 1003743 27887
顧問(wèn)費(fèi) 52 1003743 5208
籌建管理費(fèi) 26 1003743 2640
配套包干 70 1003743 7026
人防建設(shè)費(fèi) 969
供電貼費(fèi) 120 1003743 12045
其他建設(shè)費(fèi)用 10 1003743 1004
備用金 169 1003743 16948
合計(jì) 3545 1003743 16948
住宅車(chē)庫(kù)商場(chǎng) 3602
4.每期投資與銷(xiāo)售進(jìn)度比例
季度 單位 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
地價(jià)款支付 % 10 30 30
投資進(jìn)度比例 % 0 17 15 15 17 17 19
住宅銷(xiāo)售進(jìn)度比例 % 20 20 15 15 15 15
商場(chǎng)銷(xiāo)售進(jìn)度比例 % 20 20 15 15 15 15
5.投資與銷(xiāo)售進(jìn)度表(季度)
季度 1 2 3 4*********21
土地支付
其他投資
住宅銷(xiāo)售面積
住宅銷(xiāo)售收入
銷(xiāo)售收入
成本
銷(xiāo)售收入-成本
6.成本費(fèi)用表
年度 1 2 3 4 *****11
住宅成本
商場(chǎng)成本
銷(xiāo)售費(fèi)用
維修基金
其他
財(cái)務(wù)費(fèi)用
合計(jì)
經(jīng)營(yíng)成本
7.損益預(yù)測(cè)表
8.財(cái)務(wù)平衡表
9.投資現(xiàn)金流量表
10.敏感性分析表
【住宅小區(qū)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告】相關(guān)文章：
住宅小區(qū)可行性研究報(bào)告03-10
酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-可行性研究報(bào)告04-01