可行性分析報(bào)告

時(shí)間：2022-11-14 01:58:16 論文范文我要投稿

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可行性分析報(bào)告范文

　　在生活中，報(bào)告十分的重要，不同的報(bào)告內(nèi)容同樣也是不同的。相信許多人會(huì)覺得報(bào)告很難寫吧，下面是小編為大家收集的可行性分析報(bào)告范文，歡迎大家借鑒與參考，希望對(duì)大家有所幫助。

可行性分析報(bào)告范文

　　項(xiàng)目可行性分析報(bào)告范文【1】

　　總論

　　1.1項(xiàng)目背景

　　1.1.1項(xiàng)目名稱

　　象山縣城東市場(chǎng)建設(shè)項(xiàng)目。

　　1.1.2承辦單位概況

　　本項(xiàng)目由城東市場(chǎng)開發(fā)有限公司承辦。

　　公司成立于20XX年5月，注冊(cè)資金2000萬，公司性質(zhì)為國(guó)有獨(dú)資企業(yè)，主要負(fù)責(zé)城東市場(chǎng)的建設(shè)管理運(yùn)行。

　　經(jīng)營(yíng)范圍為城東市場(chǎng)的開發(fā)建設(shè)、房屋租賃、攤位租賃。

　　1.1.3報(bào)告編制依據(jù)

　�。�1）《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版）；

　�。�2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）；

　　（3）《象山縣城市總體規(guī)劃（20xx~20xx年）》

　�。�4）《寧波市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃》

　�。�5）《象山縣國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》

　　（6）《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設(shè)管理實(shí)施辦法的通知》

　�。�7）相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)等

　　1.1.4項(xiàng)目提出的理由與過程

　　公益設(shè)施是城市功能的重要體現(xiàn)。

　　一個(gè)城市公益設(shè)施的數(shù)量和水平反映了這個(gè)城市經(jīng)濟(jì)文化水平，也體現(xiàn)了城市居民的生活質(zhì)量。

　　民以食為天，中國(guó)人口密度大，菜市場(chǎng)作為一種公益設(shè)施，在廣大人民的生活中扮演著重要的角色。

　　菜市場(chǎng)的建設(shè)水平直接關(guān)系到廣大人民的日常生活質(zhì)量。

　　20xx年寧波市菜籃子工作目標(biāo)要求《寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃》和《寧波市菜籃子工程“十一五”發(fā)展規(guī)劃》為指導(dǎo)，以菜籃子“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線，以保障“兩葷兩素”供應(yīng)安全為主體，以“菜籃子放心工程”為核心，通過全面構(gòu)建七大體系，實(shí)現(xiàn)七大提升，形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架，努力實(shí)現(xiàn)全市菜籃子商品供應(yīng)率達(dá)到100%，質(zhì)量安全達(dá)到95%以上，打造走在全國(guó)全省前列，充分體現(xiàn)寧波現(xiàn)代化港口城市菜籃子工程的特色和發(fā)展水平。

　　特別提出加強(qiáng)社區(qū)菜籃子便民店建設(shè)的規(guī)范性指導(dǎo)，改善居民新區(qū)的購(gòu)物環(huán)境。

　　縣政府對(duì)菜市場(chǎng)的建設(shè)給予了高度重視，在《關(guān)于表彰20xx年度寧波市商貿(mào)流通服務(wù)業(yè)先進(jìn)集體的通報(bào)》中寧波市人民政府授予象山縣人民政府菜市場(chǎng)改造特別獎(jiǎng)。

　　象山縣貿(mào)糧局積極爭(zhēng)取縣政府支持，落實(shí)了90余萬元菜籃子工程建設(shè)資金，用于菜籃子基地、屠宰場(chǎng)、菜市場(chǎng)等業(yè)態(tài)的建設(shè)。

　　象山縣城區(qū)總?cè)丝?2萬，面積10平方公里，現(xiàn)主要有汪家河、蓬萊兩個(gè)菜市場(chǎng)，主要覆蓋區(qū)域?yàn)槌潜焙统悄稀?/p>

　　市場(chǎng)大都存在空間狹小、檔次低、設(shè)施老化、道路窄、交通擁擠等問題。

　　面對(duì)城市步伐的加快，消費(fèi)市場(chǎng)進(jìn)一步加大，按照《關(guān)于印發(fā)寧波市菜市場(chǎng)建設(shè)管理實(shí)施辦法的通知》中菜市場(chǎng)以居住區(qū)、居住小區(qū)為基本單元，一般以1—3人口，每千人250平方米建筑面積配置，菜市場(chǎng)服務(wù)半徑500—1000米的標(biāo)準(zhǔn)，象山縣縣城現(xiàn)有的菜市場(chǎng)規(guī)模不能滿足居民生活的需求。

　　尤其是城東區(qū)域的菜市場(chǎng)配套問題尤為突出。

　　為了提高菜市場(chǎng)建設(shè)水平，加快傳統(tǒng)菜市場(chǎng)向現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)升級(jí)，提升城市形象，促進(jìn)長(zhǎng)效管理，營(yíng)造安全放心的消費(fèi)環(huán)境，滿足人民群眾日益增長(zhǎng)的生活需要，城東市場(chǎng)的建設(shè)顯得尤為迫切。

　　城東市場(chǎng)將作為服務(wù)人民群眾、讓市民百姓方便購(gòu)買、放心消費(fèi)的主要載體。

　　1.2項(xiàng)目概況

　　1.2.1擬建地點(diǎn)

　　本項(xiàng)目位于象山丹城丹峰路、興盛路交叉路口。

　　東臨東大河，北臨丹峰路，西臨興盛路，南為河道。

　　1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容

　　建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地面積21470平方米，建筑面積43447平方米，其中地上建筑面積29112平方米，地下建筑面積14335平方米。

　　建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體三層，局部四層，地下一層。

　　一至二層布置為菜場(chǎng)；三層布置為超市；四層為綜合管理用房；地下一層為6級(jí)人防兼機(jī)動(dòng)車庫(kù)，地下夾層為6級(jí)人防兼非機(jī)動(dòng)車庫(kù)。

　　地面臨路建“L”型廣場(chǎng)，廣場(chǎng)上布置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車車位。

　　1.2.3主要建設(shè)條件

　　本項(xiàng)目為象山縣城東市場(chǎng)建設(shè)工程，地處象山縣城區(qū)，周邊供水、供電、通訊、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。

　　1.2.4項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度

　　本項(xiàng)目計(jì)劃于20xx年10月開始，20xx年12月完成，預(yù)計(jì)建設(shè)工期15個(gè)月。

　　1.2.5項(xiàng)目投資和籌資方案

　　本項(xiàng)目總投資為15656萬元，其中建設(shè)投資14980萬元，籌資方案為銀行貸款。

　　1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

　　表1—1 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表

　　序號(hào) 項(xiàng)目名稱單位數(shù)量

　　1 項(xiàng)目占地面積㎡ 21470

　　2 建筑面積㎡ 43447

　　3 建筑密度 % 43.4

　　4 容積率 1.36

　　5 綠地率 % 16.7

　　6 總機(jī)動(dòng)車位輛 241

　　7 地面自行車位輛 850

　　8 投資估算萬元 15656

　　9 年均營(yíng)業(yè)收入萬元 3100

　　10 年均利潤(rùn)總額萬元 1470

　　11 年均凈利潤(rùn) 萬元 1102

　　12 投資凈利潤(rùn)率萬元 7.4%

　　13 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后） % 10.31

　　14 投資回收期（稅后） % 9.55

　　15 借款償還期年 13（含兩年建設(shè)期）

　　1.3結(jié)論與建議

　　投資可行性分析報(bào)告范文【2】

　　第一節(jié) 可行性研究的概念和作用

　　一、可行性研究的概念

　　可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的資源、技術(shù)、市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面進(jìn)行全面的分析、論證、和評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理、財(cái)務(wù)上是否盈利，并對(duì)多個(gè)可能的備選方案進(jìn)行擇優(yōu)的科學(xué)方法，其目的是使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策科學(xué)化、程序化、從而提高決策的可靠性，并為開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施和控制提供參考。

　　我國(guó)從20世紀(jì)70年代開始引進(jìn)可行性研究方法，并在政府的主導(dǎo)下加以推廣。

　　19xx年原國(guó)家計(jì)委明確“把可行性研究作為建設(shè)前期工作中一個(gè)重要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證階段，納入了基本建設(shè)程序。

　　19xx年2月，原國(guó)家計(jì)委正式頒布了《關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行管理辦法》，對(duì)可行性研究的原則、編制程序、編制內(nèi)容、審查辦法等做了詳細(xì)的規(guī)定，以指導(dǎo)我國(guó)的可行性研究工作。

　　二、可行性研究的作用

　�。ㄒ唬� 可行性研究是項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)。

　　開發(fā)項(xiàng)目投資決策，尤其是大型投資項(xiàng)目決策的科學(xué)合理性，是建立在根據(jù)詳細(xì)可靠的市場(chǎng)預(yù)測(cè)、成本分析和效益估算進(jìn)行的項(xiàng)目可行性研究的基礎(chǔ)上的。

　�。ǘ┛尚行匝芯渴琼�(xiàng)目立項(xiàng)、審批、開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)。

　　在國(guó)投資項(xiàng)目必須列入國(guó)家的投資計(jì)劃。

　　尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，要經(jīng)過政府相關(guān)職能部門的立項(xiàng)、審批、簽訂有關(guān)的協(xié)議，依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。

　�。ㄈ┛尚行匝芯渴琼�(xiàng)目籌措建設(shè)資金的依據(jù)。

　　房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了分析，從中可以了解項(xiàng)目的籌資還本能力和經(jīng)營(yíng)效益的獲取能力。

　　銀行等金融機(jī)構(gòu)是否提供貸款，主要依據(jù)可行性研究中提供的項(xiàng)目獲利信息。

　　因此可行性研究也是企業(yè)籌集建設(shè)資金和金融機(jī)構(gòu)提供信用貸款的依據(jù)。

　�。ㄋ模┛尚行匝芯渴蔷幹圃O(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)。

　　可行性研究對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的內(nèi)容及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了安排，這些正是項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的內(nèi)容。

　　第二節(jié) 可行性研究的階段工作

　　一.可行性研究工作根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)展可以分幾個(gè)階段進(jìn)行。

　　（一）以投資機(jī)會(huì)研究

　　該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場(chǎng)的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。

　　投資機(jī)會(huì)研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。

　　該階段投資估算的精確度為±30%，研究費(fèi)用一般占總投資的0.2%~0.8%。

　　如果機(jī)會(huì)研究認(rèn)為可行的，就可以。

　　（二）初步可行性研究

　　在機(jī)會(huì)研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。

　　初步可行性研究階段投資估算精度可達(dá)±20%，所需費(fèi)用約占總投資的0.25%~1.5%。

　�。ㄈ┰敿�(xì)可行性研究

　　詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目在技術(shù)上、財(cái)務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。

　　這一階段對(duì)建設(shè)投資估算的精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%~3.0%，大型復(fù)雜的工程約占0.2%~1.0%、項(xiàng)目的評(píng)估和決策，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，對(duì)于大中型和限額以上的項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批單位委托有資格的咨詢?cè)u(píng)估單位就項(xiàng)目可行性研究報(bào)告進(jìn)行評(píng)估論證。

　　未經(jīng)評(píng)估的建設(shè)項(xiàng)目，任何單位不準(zhǔn)審批，更不準(zhǔn)組織建設(shè)。

　�。ㄋ模┛尚行匝芯侩A段工作精度表

　　第三節(jié) 可行性研究的內(nèi)容

　　一、可行性研究報(bào)告的結(jié)構(gòu)

　　一般來講，專業(yè)機(jī)構(gòu)編寫一個(gè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告應(yīng)包括封面、摘要、目標(biāo)、正文、附件和附圖六個(gè)部分

　　二、（一）封面：一般要反映可行性報(bào)告的名稱，專業(yè)研究編寫機(jī)構(gòu)名稱及編寫報(bào)告的時(shí)間三個(gè)內(nèi)容。

　�。ǘ┱核怯煤�(jiǎn)潔明了的語言概要介紹項(xiàng)目的概況、市場(chǎng)情況可行性研究的結(jié)論及有關(guān)說明或假設(shè)條件，要突出重點(diǎn)，假設(shè)條件清楚，使閱讀人員在短時(shí)間內(nèi)能了解全報(bào)告的精要。

　　也有專家主張不寫摘要，因?yàn)榭尚行匝芯繄?bào)告事關(guān)重大，閱讀者理應(yīng)仔細(xì)全面閱讀。

　�。ㄈ┠夸洠河捎谝环菘尚行詧�(bào)告少則十余頁(yè)，多則數(shù)十頁(yè)，為了便于寫作和閱讀人員將報(bào)告的前后關(guān)系、假設(shè)條件及具體內(nèi)容條理清楚地編寫和掌握，必須編寫目錄。

　�。ㄋ模┱膬�(nèi)容：它是可行性報(bào)告的主體，一般來講，應(yīng)包括以下內(nèi)容

　　1.項(xiàng)目概況

　　主要包括：項(xiàng)目名稱及背景、項(xiàng)目開發(fā)所具備的自然、經(jīng)濟(jì)、水文地質(zhì)等基本條件，項(xiàng)目開發(fā)的宗旨、規(guī)模、功能和主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫的假設(shè)和說明）；

　　2.市場(chǎng)調(diào)查和分析

　　在深入調(diào)查和充分掌握各類資料的基礎(chǔ)上，對(duì)擬開發(fā)的項(xiàng)目的市場(chǎng)需求及市場(chǎng)供給狀況進(jìn)行科學(xué)的分析，并作出客觀的預(yù)測(cè)，包括開發(fā)成本、市場(chǎng)售價(jià)、銷售對(duì)象及開發(fā)周期、銷售周期等。

　　3.規(guī)劃設(shè)計(jì)方案優(yōu)選

　　在對(duì)可供選擇的規(guī)劃方案進(jìn)行分析比較的基礎(chǔ)上，優(yōu)選出最為合理、可行的方案作為最后的方案，并對(duì)其進(jìn)行詳細(xì)的描述。

　　包括選定方案的建筑布局、功能分區(qū)、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、建筑物及項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)等。

　　4.開發(fā)進(jìn)度安排

　　對(duì)開發(fā)進(jìn)度進(jìn)行合理的時(shí)間安排，可以按照前期工程、主體工程、附屬工程、竣工驗(yàn)收等階段安排好開發(fā)項(xiàng)目的進(jìn)度。

　　作為大型開發(fā)項(xiàng)目，由于建設(shè)期長(zhǎng)、投資額大，一般需要進(jìn)行分期開發(fā)，需要對(duì)各期的開發(fā)內(nèi)容同時(shí)作出統(tǒng)籌安排。

　　5.項(xiàng)目投資估算

　　對(duì)開發(fā)項(xiàng)目所涉及的成本費(fèi)用進(jìn)行分析評(píng)估。

　　房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的成本費(fèi)用主要有土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、公共配套費(fèi)用、期間費(fèi)用及各種稅費(fèi)。

　　估算的精度沒有預(yù)算那樣高，但需力爭(zhēng)和未來開發(fā)事實(shí)相符，提高評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。

　　6.項(xiàng)目資金籌集方案及籌資成本估算

　　根據(jù)項(xiàng)目的投資估算和投資進(jìn)度安排，合理估算資金需求量，擬訂籌資方案，并對(duì)籌資成本進(jìn)行計(jì)算和分析。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資巨大，必須在投資前做好對(duì)資金的安排，通過不同的方式籌措資金，減少籌資成本，保證項(xiàng)目的正常進(jìn)行。

　　7.項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)；

　　依據(jù)國(guó)家現(xiàn)行的財(cái)稅制定、現(xiàn)行價(jià)格和有關(guān)法規(guī)，從項(xiàng)目的角度對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、償債能力和外匯平衡等項(xiàng)目從財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，并借以考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的一種方法。

　　具體包括項(xiàng)目的預(yù)售預(yù)測(cè)、成本預(yù)測(cè)基礎(chǔ)上進(jìn)行預(yù)計(jì)損益表、預(yù)計(jì)資產(chǎn)負(fù)債表、預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表的編制，債務(wù)償還表、資金來源與運(yùn)用表的編制，以及進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)和償債指標(biāo)的計(jì)算，如財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、債務(wù)償還期、資產(chǎn)負(fù)債率等，據(jù)以分析投資的效果。

　　8.不確定性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析

　　主要包括盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析等內(nèi)容。

　　該分析通過對(duì)影響投資效果的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策、市場(chǎng)等因素的分析，了解各種因素對(duì)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度，為項(xiàng)目運(yùn)作過程中對(duì)關(guān)鍵因素進(jìn)行控制提供可靠依據(jù)。

　　同時(shí)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的可能性，為投資者了解項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)大小及風(fēng)險(xiǎn)來源提供參考。

　　9.可行性研究的結(jié)論

　　根據(jù)對(duì)相關(guān)因素的分析和各項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)數(shù)值，對(duì)項(xiàng)目的可行與否作出明確的結(jié)論。

　　10.研究人員對(duì)項(xiàng)目的建議

　　對(duì)項(xiàng)目中存在的風(fēng)險(xiǎn)和問題提出改善建議，以及對(duì)建議的效果作出估計(jì)。

　�。ㄎ澹└郊核尚行匝芯康闹饕罁�(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。

　　一般來講，一個(gè)項(xiàng)目在做正式的可行性研究時(shí)，必須有政府有關(guān)部門的批準(zhǔn)文件（如規(guī)劃選址意見書、土地批租合同、土地證、建筑工程許可證等）。

　　專業(yè)人員必須依照委托書和上述文件以及相應(yīng)的法律、法規(guī)方能編寫項(xiàng)目可行性研究報(bào)告。

　　（六）附圖：一份完整的可行性報(bào)告應(yīng)包括以下附圖：項(xiàng)目的位置圖、地形圖、規(guī)劃紅線圖、設(shè)計(jì)方案的平面圖，有時(shí)也包括：項(xiàng)目所在地區(qū)或城市的總體規(guī)劃圖等等。

　　二.可行性研究報(bào)告的項(xiàng)目投資預(yù)算

　　一些不大規(guī)范的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，其中的項(xiàng)目投資概算只包含了項(xiàng)目建設(shè)的工程概算，這樣算是不夠正確的。

　　一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目不等于一個(gè)簡(jiǎn)單的建筑物，它需要營(yíng)銷成本、金融成本和建筑成本，項(xiàng)目投資就是為了滿足這些成本支出。

　　而且，工程概算也不一定就等于發(fā)展商對(duì)項(xiàng)目工程建設(shè)的實(shí)際投資。

　　在被證明星可行的前提下，邊回收資金邊追加投入的滾動(dòng)式投資開發(fā)方式也是可以采取的，這樣一來發(fā)展商在工程建設(shè)上的實(shí)際總投入就會(huì)小得多。

　　以工程概算代替項(xiàng)目投資概算是極不嚴(yán)肅的。

　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�。ㄒ唬I(yíng)銷開支概算

　　1.項(xiàng)目前研究及可行性研究的開支

　　2.項(xiàng)目策劃的開支

　　3.銷售策劃的開支

　　4.廣告開支

　　5.項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開支

　　6.項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開支

　　（二）工程開支概算

　　1.用于工程勘探的開支

　　2.用于吹沙填土、平整土地的開支

　　3.用于工程設(shè)計(jì)的開支

　　4.用于建筑施工的開支

　　5.用于設(shè)施配套的開支

　　6.用于工程監(jiān)理的開支

　　（三）土地征用開支概算

　　1.政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià)

　　2.用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_支

　　3.影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支

　�。ㄋ模┙鹑诔杀鹃_支概算

　　1.外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出

　　2.貸款引起的利息支出

　　3.各項(xiàng)保險(xiǎn)開支

　　4.稅收和行政性收費(fèi)

　　5.不可預(yù)見開支

　　第四節(jié) 可行性研究報(bào)告的編制

　　一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析常見誤區(qū)

　　1.誤區(qū)一：一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的效益分析

　　如果一份項(xiàng)目可行性研究報(bào)告十分肯定地告訴你將來能賺多少錢，而且一定能賺這么多錢，這絕不會(huì)是一份實(shí)事求是的報(bào)告，一份專業(yè)而嚴(yán)肅的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告不可能只是一個(gè)效益標(biāo)準(zhǔn)。

　　在可行性研究時(shí)會(huì)遇到太多的不確定因素，這些不確定因素使項(xiàng)目未來的價(jià)格及銷售進(jìn)程處于一種相對(duì)的不確定之中。

　　因此，可行性研究的“效益分析”也不可能是十分確定的，只能是一種合理的預(yù)測(cè)，而且這些預(yù)測(cè)需要假定的前提，那就是期望值。

　　可行性研究根據(jù)不同的期望值給出不同的期望效益預(yù)測(cè)。

　　2.誤區(qū)二：先入為主的可行性研究

　　縱觀國(guó)內(nèi)多數(shù)失敗的大型地產(chǎn)投資，其中大部分項(xiàng)目的失敗都是由一些可預(yù)見的因素造成的。

　　這些因素包括：高級(jí)別墅坐落在大型工業(yè)區(qū)內(nèi)，致使別墅環(huán)境被破壞，別墅無人問津；在一個(gè)離市區(qū)較遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)開發(fā)高層公寓，結(jié)果也是無人問津；準(zhǔn)備在一個(gè)規(guī)劃失控的農(nóng)民居住區(qū)內(nèi)開發(fā)商住小區(qū)，結(jié)果在廉價(jià)“集資房”的沖擊下半途而廢；同一時(shí)間同一城市同類樓盤供應(yīng)量過大導(dǎo)致需求短缺；建設(shè)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過預(yù)算造成資金短缺；一條新建的高架橋攔腰而過使樓盤商鋪優(yōu)勢(shì)失效等等。

　　當(dāng)這些項(xiàng)目的發(fā)展商在談起這些問題時(shí)通常都會(huì)感嘆“真沒想到”，然而卻是早該想到的。

　　再看一看這些項(xiàng)目的“可行性研究報(bào)告”，幾乎都是同一個(gè)調(diào)子：引經(jīng)據(jù)典，從各個(gè)角度描繪這個(gè)項(xiàng)目投資的美好前景，卻偏偏不提項(xiàng)目投資的不利因素。

　　這樣的“可行性研究”，自始至終都是為了證明該項(xiàng)目是可行的，犯了“先入為主”的大忌。

　�。�1）先入為主的可行性研究通常是由以下原因造成的：

　　a.房地產(chǎn)投資企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)主觀意志在起作用。

　　往往由于“長(zhǎng)官意志”對(duì)課題的影響，課題研究人員擔(dān)心挑項(xiàng)目的毛病會(huì)得罪老板，于是學(xué)會(huì)了察顏觀色，一切圍繞領(lǐng)導(dǎo)的意思去論證。

　　所以，為避免這種情況的發(fā)展，公司領(lǐng)導(dǎo)要多些支持，少些干預(yù)，讓課題組放下包袱，按科學(xué)的路子去調(diào)查、分析。

　　b.課題組人員的業(yè)務(wù)水平不過關(guān)。

　　有些項(xiàng)目的可行性研究沒有交給真正在行的專家去做，而是隨便找一些高校的教師或在本公司里的人去完成。

　　這樣做，使課題組的智力及能力結(jié)構(gòu)很不合理，要指望他們拿出一個(gè)真正可信的可行性研究報(bào)告是不可能的。

　　c.有的發(fā)展商將可行性研究的課題交給一些建筑咨詢機(jī)構(gòu)去做，這些單位的科研實(shí)力過得硬，但由于項(xiàng)目對(duì)他們來說就意味著有生意可做，因而也不太可能保持中立的研究態(tài)度，除非發(fā)展商事先申明參與可行性研究的單位不能承攬本項(xiàng)目的工程咨詢業(yè)務(wù)。

　　d.有的發(fā)展商圖省事，讓與他合作的另一方提供可行性研究報(bào)告。

　　這在意向接觸的時(shí)候是。

　　必要的，但要清楚的是，合作另一方所作的可行性研究只是針對(duì)自己的投資行為而做的，并不適合于現(xiàn)在的發(fā)展商；有時(shí)合作另一方為了爭(zhēng)取他人來投資，可能會(huì)片面地夸大該項(xiàng)目的投資價(jià)值，這樣的可行性研究是不可能做到中立外。

　　二、.編制可行性研究報(bào)告的人員安排組合

　　要組織一個(gè)可行性研究的小組，小組成員的知識(shí)結(jié)構(gòu)、人員安排要全面。

　　市場(chǎng)可行性分析報(bào)告【3】

　　市場(chǎng)可行性分析報(bào)告主要是運(yùn)用市場(chǎng)營(yíng)銷的理論與方法，深入調(diào)查和分析企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境與市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)的現(xiàn)狀，從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)、威脅、衰退危機(jī)和企業(yè)發(fā)展的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，幫助企業(yè)解決現(xiàn)存問題，改善和創(chuàng)新企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)，使企業(yè)能夠更好的躲避風(fēng)險(xiǎn)，迎接挑戰(zhàn)，戰(zhàn)勝衰退危機(jī)，抓住并創(chuàng)造市場(chǎng)機(jī)會(huì)，促進(jìn)企業(yè)獲得快速、持續(xù)繁榮發(fā)展。

　　不同行業(yè)的產(chǎn)品價(jià)值、用途、使用方法以及各種產(chǎn)品生命周期及其所處階段不同，消費(fèi)者購(gòu)買不同產(chǎn)品的動(dòng)機(jī)和習(xí)慣不一。

　　因此不同行業(yè)里，企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷會(huì)有較大差異。

　　企業(yè)要生存，要在市場(chǎng)上有一席之地，就離不開與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的較量。

　　因此市場(chǎng)調(diào)研應(yīng)該在為企業(yè)制定能夠戰(zhàn)勝現(xiàn)實(shí)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，能夠立于不敗之地的競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略及策略上下工夫。

　　華經(jīng)縱橫市場(chǎng)可行性分析報(bào)告，能夠從感性營(yíng)銷到理性營(yíng)銷，從定性研究到定量研究，從西方營(yíng)銷觀念到本土的營(yíng)銷方法，從分散的營(yíng)銷思想到科學(xué)系統(tǒng)的營(yíng)銷思想，由“無”到“有”，由“弱”到“強(qiáng)”，由“虛”到“實(shí)”，在轉(zhuǎn)換過程中，不斷升華，提升客戶價(jià)值。

　　第一章 1.引言

　　1.1編寫目的

　　1.2項(xiàng)目背景

　　1.3定義

　　1.4參考資料

　　第二章 2.可行性研究的前提

　　2.1要求

　　2.2目標(biāo)

　　2.3條件、假定和限制

　　2.4可行性研究方法

　　2.5評(píng)價(jià)尺度

　　第三章 3.對(duì)現(xiàn)有系統(tǒng)的分析