物流商業(yè)計劃書范文
導語：物流行業(yè)是一個新興行業(yè)，發(fā)展前景十分樂觀，下面小編為您推薦物流商業(yè)計劃書范文 ，歡迎閱讀!
一、項目背景：
蘇州市享達物流有限公司是一家有15年綜合物流運營經驗的專業(yè)物流企業(yè)，企業(yè)管理團隊熟悉物流及相關服務行業(yè)的政策環(huán)境、市場環(huán)境，有廣泛的固定客戶資源，已在蘇州市相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)太陽路征得用于建設物流園區(qū)的100畝地，約66670平方米，土地使用權為50年，于2005年11月和黃橋鎮(zhèn)集體資產經營公司簽署土地使用權出讓協(xié)議書。
待資金籌集到位，將基建工程、配套設施建成后，很快就可投入試運營。
1.市場環(huán)境分析
進入WTO后，世界經濟一體化的趨勢早已形成，中國被定位為國際生產制造中心，中國境內的國內外企業(yè)生產形式出現(xiàn)良好的長期性的發(fā)展勢頭，國內貿易和進出口貿易空前活躍，因此，各類企業(yè)對物流的需求越來越多，物流外包已成為企業(yè)的優(yōu)先選擇，因為物流外包可有效降低企業(yè)的運營成本，使企業(yè)能夠將主要精力用于其核心業(yè)務上，無形中物流成為第三利潤來源。
物流在我國是一個新興行業(yè)，有著很好的發(fā)展前景，收入穩(wěn)定，市場波動小，目前處于起步階段的快速發(fā)展期。
2.政策環(huán)境分析
商務部等國家9部委2004年聯(lián)合制定了《關于促進物流業(yè)發(fā)展的意見》，為物流業(yè)的發(fā)展提供了寬松的政策環(huán)境，江蘇省委省政府今年7月份提出了關于加快發(fā)展物流等現(xiàn)代服務業(yè)的若干政策，意在放寬市場準入，實施物流業(yè)稅收優(yōu)惠和規(guī)費減免，加大財政支持力度，進行價格扶持，加快江蘇物流服務領域的改革開放。蘇州市政府也出臺了《關于促進服務業(yè)跨越發(fā)展的決定》，規(guī)定明確指出：對新引進物流園的重點第三方物流企業(yè)，給予一次性補貼;對物流園區(qū)內新引進的分撥、配送、采購、倉儲類物流企業(yè)和大型專業(yè)運輸企業(yè)、具有一定規(guī)模的多式聯(lián)運企業(yè)，在一定年限內給予一定補貼;對物流園區(qū)內新引進的物流重點建設項目的固定資產投資貸款利息在限額內給予一定補貼。
享達物流園項目屬于蘇州市物流規(guī)劃布局的一個重點項目。
二、項目基本狀況
1. 地理環(huán)境分析
相城區(qū)黃橋鎮(zhèn)位于蘇州市西北郊，毗鄰環(huán)城高速，地處我國經濟最發(fā)達的長江三角洲腹地的蘇州高新技術產業(yè)園區(qū)內。
蘇州高新區(qū)1992年11月被國務院批準為國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)，1997年被確定為首批向APEC成員開放的亞太科技工業(yè)園， 2000年被外經貿部、科技部批準為國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)高新技術產品出口基地， 2003年3月被國務院批準成立出口加工區(qū)， 2002年9月，蘇州市委、市政府對新區(qū)、虎丘區(qū)、相城區(qū)、吳中區(qū)等進行了區(qū)劃調整，由相城區(qū)和吳中區(qū)劃入通安鎮(zhèn)和東渚鎮(zhèn)、鎮(zhèn)湖街道，建立蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。
蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)交通十分便利，距上海虹橋國際機場90公里、浦東國際機場130公里，距上海港100公里、張家港港口90公里、太倉港70公里、常熟港60公里。滬寧高速公路、312國道、京滬鐵路、京杭大運河和繞城高速公路從境內穿過，建設中的世紀大道橫貫東西。
在這樣交通暢通的著名工業(yè)園和出口加工區(qū)，由于物流的優(yōu)勢剛剛被認識，物流的發(fā)展相對滯后，可見，在此地發(fā)展物流園的潛力之大。
2.項目具體狀況
占地面積：6.667萬平方米
土地使用權：50年
地面狀況：實現(xiàn)“五通一平”，即通路、給水、排水、供電、通訊和土地狀況平整。
由蘇州市享達物流有限公司籌資興建，并負責管理、運營;協(xié)議方-黃橋鎮(zhèn)集體資產經營公司負責承辦企業(yè)的報批手續(xù)。
經營范圍：貨物運輸、倉儲、出租停車場
三、投資收益狀況分析
(一)經營規(guī)模：
1.總基地面積66500萬平方米
2.總建筑面積為：32342平方米
包括：(1)貨運辦公樓：12×179×2(層)×2棟=8592平方米
(2)貨運倉庫：115×24×2棟=5320平方米
(3)臨街商鋪：3680+3628=7308平方米
(4)中轉大廳(3)層+酒店(5)層=10870平方米
上述(1)+(2)+(3)+(4)=32280平方米(注：圖紙上標注為32342平米)
3.硬地面積：40164平方米，可容納停車位400個。
4.人員編制： 73 人，其中包括：
總經理1人 副經理 3 人
財務人事部 13 人 業(yè)務服務部 8 人
后勤保衛(wèi)部 12人 客房服務員 16人
商品部 4人 餐廳 12人
勤雜及司爐： 4人
(二)投資與運營成本分析
1.擬籌集資金：5000萬元
2.項目投資額：
�、儋徶猛恋厥褂脵�(50)年：12萬元×100畝=1200萬元
②沿街商鋪建造成本：
(3680+3628)平方米×0.08萬元(單價)=584.64萬元
�、劬C合辦公樓(中轉大廳和酒店)建筑成本：
10870平方米×0.10萬元(單價)=1087萬元
�、茇涍\辦公樓建造成本：
(4296+4296)×0.08萬元(單價)=687.36萬元
�、葚涍\倉庫建造成本：
(2760+2760)×0.08萬元(單價)=441.6萬元
⑥地面加固費用：40164×0.01萬元(單價)=401.64萬元
�、呔G地費用：10640×0.003萬元=31.82萬元
�、鄨@區(qū)配套成本：200萬元(含水、電、通訊、圍墻、大門、倉庫防火門、消防、配電間、廣告費等)
項目投資總額合計：即以上8項總和為：4634.06萬元
3.籌集資金總額-項目投資總額=5000-4634.06=365.94(萬元)，用作流動資金。
(三)以投資額的每年折舊估算年經營成本
其中土地使用權折舊年限按50年計算;房屋折舊按照29年計算(殘值率為10%);地面加固費用折舊按20年計算。
1. 固定成本：
(1) 年土地成本：1200÷50=24萬元
(2) 分攤的年房屋建造成本：(沿街商鋪建造成本+綜合辦公樓(中轉大廳和酒店)建筑成本+貨運辦公樓建造成本+貨運倉庫建造成本)*(1-10%)÷29=2800.6*90%÷29=86.9151萬元/年
(3) 分攤的年地面加固成本：401.64÷20=20.082萬元/年
固定成本合計：(1)+(2)+(3)
=24+86.9151+20.082
=130.9971萬元/年
2. 管理費用：
(1) 人工成本：150萬元
(2) 物料消耗：20萬元
(3) 電話費、差旅費等：20萬元
(4) 維修費用：20萬元
管理費用合計：
3. 貼付利息(按5.58‰計算)：5000×5.58‰=27.9萬元
4. 營業(yè)稅(統(tǒng)一按5%計算)：
按照《中共江蘇省委 、江蘇省人民政府關于加快發(fā)展現(xiàn)代化服務業(yè)的若干政策》，營業(yè)稅的計費基數(shù)為：全部收入減去其他項目支出后的余額。
(四)第一經營年度收益預測
1. 食、宿收入(按60%的入住率計算)：691.2萬元
2. 停車收入(按80%的車位計算)：172.8萬元
3. 倉儲收入(按照80%的出租率計算)：71.53萬元
4. 門店出租收入：364.767萬元
5. 附加增值服務收入(指信息服務、經紀人業(yè)務等)：600萬元
第一經營年度收益預測合計:1545.064萬元
(五) 綜合上述數(shù)據，計算第一經營年度的純收入或凈利潤
在這里，凈利潤的概念是：在年度收益的基礎上，減去當年的總投入(包括固定成本的折舊、管理費用、貼付利息、營業(yè)稅)后取得的純利潤。也就是說，扣除投資者分攤在第一年度的所有投入后，取得的凈收入。
作這樣的計算時，充分地考慮了市場風險和其他不確定因素，因此，食宿、停車、倉儲等項收入的計算分別按照60%、80%、80%的比率計算。計算公式為：
凈利潤=第一年度預測受益-年度分攤固定成本-年度管理費用-年度貼補利息-營業(yè)稅金=
(六)關于收入狀況的特別說明：
1. 做年度收入計算時，未考慮江蘇省和蘇州市所給予的優(yōu)惠政策帶來的直接收益。
我們所投資的項目是蘇州市物流規(guī)劃布局范圍內的物流園項目，享受蘇州市服務業(yè)招商引資的扶持政策：可享受政府的一次性補貼、享受固定資產投資貸款利息在限額內的一定補貼、享受相應的稅收優(yōu)惠政策等。這種補貼收益是一筆可觀的數(shù)字，之所以未考慮進去，是因為我們打算以這部分收益去抵扣潛在的經營風險。
2. 做收入預測時未充分考慮以物流園區(qū)為平臺，所開拓的新的經營項目的收益。
3. 第一經營年度后，保守的估算，預計年度純利潤按照15%的比率增長，兩年后，食宿、倉儲、停車等的利用率將達到95%以上。
4. 土地、房屋升值和租金的上升將會給投資者帶來未來可觀的收益。
四、運營管理
物流園區(qū)的運營管理由蘇州市享達物流有限公司管理層負責，采取總經理負責制，同時接受投資者的監(jiān)督，充分考慮投資者的利益。按照崗位需要和合理控制成本的原則在各必要崗位上配備精干的管理和運營人才。
建立嚴格的系統(tǒng)管理制度，以提高管理效率，減少協(xié)調成本，保障物流園區(qū)從一開始就能夠體現(xiàn)優(yōu)質、高效的運營效率。
實際運營中以合同、協(xié)議的形式開展租賃、承包、經紀、交易等業(yè)務，增加經營的透明度，讓投資者放心;保障規(guī)范運作，降低公司和投資者的投資風險。
五、利潤分配
利潤分配計劃采用前2-3年將除用于管理及流動費用后所剩余的利潤全部還清貸款及利息;此后按照董事會決議分配。
六、破產清算
請評估公司徹底計算后，按照國家相關條款執(zhí)行，條款未包括的按照按照股權大小承擔。
備注：享達在進行公司籌備的同時，要求黃橋鎮(zhèn)集體資產經營公司盡快辦理相關基建和注冊手續(xù)。資金籌集到位，基本建設估計用時 6-8個月，建成后，能開業(yè)的項目盡快上馬，避免時間成本的損失。
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