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建筑商業(yè)計劃書
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【建筑商業(yè)計劃書】
一、 執(zhí)行摘要
隨著中國城市化建設(shè)的逐步推進，住宅產(chǎn)業(yè)化的進程大大的加速。據(jù)研究，中國的城市化率每增長一個百分點，將拉動GDP增長兩個點以上，同時增加1600萬城鎮(zhèn)人口。如果按人均20平方米計算，將新增住宅需求3.2億平方米。預(yù)計中國城市化率加速增長期將持續(xù)到2020年，屆時中國城鎮(zhèn)人口將占總?cè)丝诘?5%.與現(xiàn)有城市人口相比，意味著未來10年內(nèi)將有1.6億左右的增新城市人口，其所帶來的住宅、交通、公用建筑等基礎(chǔ)設(shè)施的需求無比巨大。國家通過宏觀調(diào)控政策，對房地產(chǎn)投資猛增的勢頭初步限制，但是從現(xiàn)在看來房地產(chǎn)建設(shè)需求仍是以土木建筑行業(yè)為主要市場。
二、市場現(xiàn)狀
一、從政策上看
2011年后國家實施多種措施和政策，加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。從而抑制房價快速提升的勢頭。并從2011后半年后至今，多數(shù)城市房價得以控制有了漲幅回落，一部分城市出現(xiàn)了下降趨勢，投資需求性也得到了遏制，民眾的購房心態(tài)也趨于理性化，調(diào)控起得了初步的成效。
二、從行業(yè)持續(xù)性上看
建筑行業(yè)發(fā)展現(xiàn)今很大程度上依賴于大規(guī)模的資產(chǎn)投資，發(fā)展模式粗糙，高素質(zhì)復(fù)合人才缺乏，一線從業(yè)人員技術(shù)水平不高。
三、市場主題行為不規(guī)范
建設(shè)單位不按有關(guān)規(guī)定施工建設(shè)、虛假招標(biāo)、減少工期、惡意壓價、不嚴(yán)格按照建筑師工建設(shè)規(guī)范施工等情況屢屢揭示;常常還會出現(xiàn)轉(zhuǎn)標(biāo)、圍標(biāo)、串標(biāo)、私自分包等現(xiàn)象極為普遍。更有施工企業(yè)不按規(guī)定私自改動建筑物的安全質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，施工現(xiàn)場管理也混亂。部分注冊人員工作落實不到位。
四、建筑業(yè)人才匾缺
有數(shù)據(jù)統(tǒng)計我國建筑從業(yè)人員大約在3500多萬，其中農(nóng)民工就占了約2800萬，而大專以上學(xué)歷僅占從業(yè)人員的3%。而因國家的宏觀調(diào)控下企業(yè)的效益逐步下降，人才外流現(xiàn)象嚴(yán)重 ，庸才增多。
五、我國企業(yè)與國外企業(yè)之間存在的巨大差距
無論是總還是個體，無論是在技術(shù)還是在管理方面，還是在資產(chǎn)規(guī)模上，我國 企業(yè)與國外企業(yè)相比凈增力都比較弱，故與國外建筑企業(yè)相比，我國公司無論在資產(chǎn)規(guī)模還是在人員營業(yè)收入、勞動生產(chǎn)率，都和國外的獲利能力有很大的差距。
六、政府監(jiān)管部門有待加強
建筑規(guī)范、質(zhì)量管理、市場監(jiān)督、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和工程造價等法規(guī)上還不夠完善，建筑業(yè)發(fā)展相關(guān)政策不配套需要改善。誠實守信的行業(yè)自律機制尚未形成。
三、公司概況
(一)、公司名稱：建筑公司
(二)、成立時間：二〇一六年五月二十九日
(三)、注冊地區(qū)：廣西南寧市
(四)、公司性質(zhì)：獨立有限公司
(五)、公司地址：廣西南寧市
(六)、電話：13006751698
(七)、經(jīng)營范圍：房屋建筑，公路建設(shè)工程，市政工程，綠化工程，水利水電工程，土地整改，房地產(chǎn)開發(fā)及裝飾裝潢等。
(八)、注冊資金：一千萬
(九)、經(jīng)營模式：自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展。
(十)、經(jīng)營戰(zhàn)略：誠信，穩(wěn)健，打造鷹一樣的團隊，培養(yǎng)雁一樣的集體。
(十一)、企業(yè)戒訓(xùn)：自律忠誠，勤奮創(chuàng)新，友情相處，無情管理 (十二)、公司目標(biāo)：追求利潤最大化，確保安全絕對化
經(jīng)營理念：質(zhì)量就是生命，誠信就是源泉。
企業(yè)精神：團結(jié)高效，質(zhì)優(yōu)誠信
競爭優(yōu)勢:
全球氣候冷熱反常,由極端天氣造成的災(zāi)害頻頻爆發(fā),人類與自然的矛盾越來越大,人與自然的和諧相處距離越來越大,對自身的迫害也將越來越大。
水泥、平板玻璃、陶瓷、傳統(tǒng)墻體材料等建筑五金行業(yè)的重要產(chǎn)業(yè)都是礦業(yè)加窯業(yè)的傳統(tǒng)生產(chǎn)模式，對能源的高依賴、高消耗，對環(huán)境的高污染、高排放是先天具有的特征。
本世紀(jì)圍繞低碳經(jīng)濟和低碳技術(shù)的競爭將日益激烈，誰能搶先發(fā)展低碳經(jīng)濟、低碳技術(shù)和低碳產(chǎn)業(yè)，誰就能在21世紀(jì)的競爭中搶占戰(zhàn)略制高點。我們對金融危機狂風(fēng)巨浪過后發(fā)展低碳建材產(chǎn)業(yè)充滿著期待。促進建材行業(yè)在發(fā)展低碳經(jīng)濟過程中繼續(xù)保持競爭力和影響力，從而實現(xiàn)科學(xué)發(fā)展，持續(xù)健康發(fā)展，又好又快發(fā)展，為國家經(jīng)濟建設(shè)做出新的更大的貢獻。
市場定位：各種小型商場及居民房屋和大型商業(yè)公司
公司發(fā)展：
1、起步：從 過去的粗放大型的土木建筑發(fā)展時代進入帶了集約化的住宅產(chǎn)業(yè)變革 ，雖然會面臨更奪得挑戰(zhàn)和競爭，但是也會帶來更多的市場機遇。因此我們毫不失時機地將生態(tài)節(jié)能建筑鎖定為我們今后發(fā)展方向，并搶先于市場，先后申報了以“環(huán)保節(jié)能自然通風(fēng)空調(diào)隔音保溫新型建筑及其施工方法”為主的四項發(fā)明專利，我們將很好的抓住這個大好的市場機遇，奮發(fā)圖強，把我們的事業(yè)做專做精、做強做大。
2、謀劃期業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展
為了使企業(yè)“長壽”，不但要重視短期發(fā)展問題，也要重視長期發(fā)展問題。企業(yè)長期發(fā)展問題不是短期發(fā)展問題之和，與短期發(fā)展問題具有本質(zhì)的區(qū)別。我們也可以多向那些中小型城鎮(zhèn)發(fā)展，吧自己的實力壯大到足夠的程度在考慮向大型城市進軍，畢竟目前中國的中小型城鎮(zhèn)還是占絕大多數(shù)的。我們的公司戰(zhàn)略就是踐踏實地，一步一個腳印，團結(jié)一致向前看，在一次又一次的歷練中不斷壯大自己，使自己的實力不斷的增強，獲得良好的口碑，以誠信筑公司以優(yōu)秀報社會。
3、轉(zhuǎn)型：當(dāng)公司有了一定的實力后，我們需要追求更高的領(lǐng)域，這就是向大型城市進軍，在大型城市中尋求合作伙伴，在這個競爭激勵的社會里強有力的合作伙伴有助于自己企業(yè)的發(fā)展緩解競爭帶來的壓力，實現(xiàn)了雙贏又可以避免許多困難，進軍大型城市是第一步，在后我們可以在合作過程中壯大自己，公司由中小型企業(yè)轉(zhuǎn)型為大型企業(yè)。
風(fēng)險
首先我們在中小型城市發(fā)展并不是沒有競爭的，只是競爭沒有大型城市如此激烈。我們建房要嚴(yán)厲杜絕偷工減料，要對自己的作品負(fù)責(zé)，對自己的和他人的安全負(fù)責(zé)!再有就是在建筑過程中工人的人身安全問題也是一件大事，這方面安全部要加強謹(jǐn)慎，做好一切安全預(yù)防措施和教育，當(dāng)然偶爾出些安全事故并非人愿也飛人力所能控制，我們要做好迎接困難和解決困難的心理準(zhǔn)備。
創(chuàng)業(yè)前需要認(rèn)真分析市場需求，調(diào)查實際情況，做好充分準(zhǔn)備。保證創(chuàng)業(yè)啟動資金到位以及充足的流動資金，保證公司的正常運營。
應(yīng)對策略
1、創(chuàng)業(yè)前認(rèn)真分析市場需求，調(diào)查當(dāng)?shù)貙嶋H情況，做好充分準(zhǔn)備。保證創(chuàng)業(yè)啟動資金到位以及充足的流動資金，保證公司的正常運營。
2、在公司發(fā)展到初具規(guī)模后，要積極尋早資金支持，進行再融資。從而擴大企業(yè)規(guī)模，實行跨區(qū)域發(fā)展，迅速占領(lǐng)市場。
3、通過積極有效的的公關(guān)行為和和社會事業(yè)獲得良好的企業(yè)形象，樹立品牌效應(yīng)，提高競爭力。成立公司應(yīng)急部門，應(yīng)對突發(fā)事件，最大限度減少對企業(yè)的影響。
團隊介紹
主要管理者情況
姓名職務(wù)簡介職能
董事長
總經(jīng)理
財務(wù)經(jīng)理
生產(chǎn)經(jīng)理
技術(shù)經(jīng)理
項目經(jīng)理
公司人員管理
施工隊伍的選擇
1、 項目部首選表現(xiàn)好、施工能力強、誠實的。
2、 施工班組有一定的技術(shù)能力，有一定的管理和監(jiān)督可以通過公司的因數(shù)考察。當(dāng)有情況時候能夠及時回饋上級。
項目勞動力的選擇
1、 進度計劃表和施工工期安排也很主要他可以激發(fā)工人的勞動情緒。
2、 項目部對勞動力的管理一般遵循項目部管好施工隊，施工隊管好班組職工，同時項目部享有和行使勞動用工自主權(quán)，自主決定用工的時間、條件、方式和數(shù)量，自主決定用工的形式，解除勞動合同、辭退勞務(wù)人員等。
3、 項目部必須和勞務(wù)方簽署勞務(wù)合同，和責(zé)任任命書。
4、 依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和國家施工規(guī)范定期檢察和監(jiān)督。
5、 保證所有項目員工的身體健康，不能違反國家有關(guān)的法律法規(guī)。
勞務(wù)分配
1、 施工過程中必須落實到責(zé)任制，定期檢察，項目進度、質(zhì)量、安全、作到文明施工。
2、 所有項目開支和所有人員工資等必須有職工自己親自簽名后發(fā)放。
3、 必須在項目啟動前簽署好勞動承包合同和責(zé)任書，承包合同必須具有法律效益。
4、 員工責(zé)任書必須有員工自己簽署不的由他人代簽，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即清退。
經(jīng)營管理制度
經(jīng)營企業(yè)必須讓企業(yè)具有活性，所謂的活性指的就是企業(yè)的重要組織部分。為了調(diào)動經(jīng)營人員和員工的積極性。完善經(jīng)營體制，合理分配工作，使企業(yè)能夠正常的運行，提高企業(yè)社會和經(jīng)濟效益，而制定的規(guī)定。
一、工 作 職 責(zé)
(一)參與工程招、投標(biāo)工作，編制送達投標(biāo)書。
(二)根據(jù)施工圖編制施工概、預(yù)算，施工主要機具、設(shè)備、材料數(shù)量、并提出產(chǎn)值計劃。
(三)參預(yù)各項工程承包、發(fā)包訂貨及增補類的合同文書，并在合同批準(zhǔn)生效后監(jiān)督其執(zhí)行情況。
(四)配合有關(guān)部門增補洽商合同事宜。
(五)對經(jīng)營文件、臺帳單據(jù)及原始資料的歸檔管理。
(六)竣工后，負(fù)責(zé)與建設(shè)單位、審計單位決算審核工作。
(七)在公司的領(lǐng)導(dǎo)下探索新的經(jīng)營渠道、運行機制和發(fā)展新的經(jīng)營理念，努力拓展建筑市場。
二、工程招、投標(biāo)管理
(一)接到招投標(biāo)文件后經(jīng)營科應(yīng)依據(jù)招標(biāo)文件的要求，認(rèn)真審圖。
(二)切實加強對招標(biāo)工作的領(lǐng)導(dǎo)，根據(jù)概、預(yù)算人員提供數(shù)據(jù)，認(rèn)真討論、分析、提出報價方案，由公司領(lǐng)導(dǎo)組織進一步研究報價決策，使之最后定案。
(三)報價和誤差率(定額、缺項、新工藝、新材料和設(shè)備價，招標(biāo)文件未注明外)不得低于標(biāo)底2%，不得高于標(biāo)底。
(四)按招標(biāo)文件的時間，準(zhǔn)時送報招標(biāo)單位。
(五)投標(biāo)書字跡要工整(用仿宋體)，填寫內(nèi)容齊全，加蓋公章;投標(biāo)文件要有目錄，封袋要規(guī)范，要蓋齊縫章，并派專人送達在招標(biāo)文書規(guī)定時間之前辦理完畢。
(六)工程接到中標(biāo)通知書后由經(jīng)營科起草工程承包范圍，合同條款應(yīng)內(nèi)容齊全，措辭嚴(yán)謹(jǐn)，合同經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可對外辦理簽訂。
(七)合同簽字生效后，在主管付總經(jīng)理的主持下，向各部門及履行合同單位進行全面交底。
(八)工程承包在總經(jīng)理的授權(quán)下，由經(jīng)營科設(shè)專人對外簽訂，加蓋總公司合同專用合同章，法人代表簽字后生效，項目部無權(quán)對 外直接簽定工程承包合同。
(九)有些小工程造價在50萬以內(nèi)，項目部可以直接洽談簽訂工程合同，但必須由總公司審查批準(zhǔn)后法人代表簽字，加蓋總公司合同專用章，方為有效合同。
三、承包合同管理
(一)工程承包合同的基本條件和內(nèi)容：
1. 工程名稱和地點。
2. 承包方式，范圍和內(nèi)容。
3. 開竣工日期。
4. 工程質(zhì)量、保修期和保修條件。
5. 工程價款的支付、結(jié)算方式和竣工驗收辦法。
6. 工程造價。
7. 設(shè)計文件及概、預(yù)算技術(shù)資料提供的日期。
8. 材料、設(shè)備供應(yīng)方式。
9. 雙方協(xié)作的事項。
10. 獎懲條款。
(二)工程中特殊情況需要明確的問題，應(yīng)在承包合同中明確以利雙方共同履行。
(三)承包合同必須采取書面形式(合同的附件)，合同的附件主要包括：
1. 工程概算和中標(biāo)通知書。
2. 甲方供應(yīng)的材料、設(shè)備的品種、規(guī)格、數(shù)量和到貨的時間表。
3. 甲方分包工程的質(zhì)量要符合國家、地方規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，時間應(yīng)滿足現(xiàn)場要求，建立應(yīng)明確配合費用。
4. 《建筑法》不允許甲方支解單項工程和提供材料。這是考慮甲、乙雙方關(guān)系，但是要在合同附加協(xié)議中明確，凡支解分包的單項要服從整體的管理。
(四)簽定承包合同的原則：
1. 遵守國家法律、法令，符合國家政策。
2. 符合平等互利、協(xié)商一致的原則。
3. 所承包的工程，必須在開工前簽定承包合同。
4. 當(dāng)事人雙方，均應(yīng)有法人資格和履行合同的能力。
5 簽署預(yù)算、財務(wù)收支計劃、成本和費用計劃、信貸計劃、財務(wù)專題報告、會計決算報表。
基本經(jīng)營模式
總包=》勞務(wù)分包=》勞務(wù)分包
1、 由公司提供資金有分包單位提供人才機，由項目部統(tǒng)一管理。
主要經(jīng)濟指標(biāo)為勞務(wù)分包費、材料使用量、項目部管理人員工資和辦公費;輔助生產(chǎn)指標(biāo)輔助生產(chǎn)指標(biāo)輔助生產(chǎn)指標(biāo)輔助生產(chǎn)指標(biāo)包括工期、質(zhì)量、安全、文明工地;綜合管理指標(biāo)包括設(shè)備完好率、綜合治理。
2、 分包模式：即公司將工程承包管理分配給項目部后，由項目部在保證達到約定的工期、質(zhì)量、安全、文明工地目標(biāo)。
3、 內(nèi)部利潤經(jīng)營模式：公司對項目部所承建的工程進行詳細(xì)的核算，確定完成利潤指標(biāo)，并且將這些與個人的業(yè)績和收入掛鉤。其實為了控制項目部能后有質(zhì)量的完成工程為公司獲取最大的經(jīng)濟效益。
4、 定額費用經(jīng)營模式：按照工程的進度、工期、質(zhì)量、安全措施、組織施工等環(huán)節(jié)進行二次分包(分包給勞務(wù)單位)。
公司規(guī)劃及經(jīng)濟目標(biāo)
1、 近期目標(biāo)(1~3年)：本著安全，快速，高效的經(jīng)營理念和
簡節(jié)，低耗，多能的團隊精神，以人本管理為切入點。公司公司管理層網(wǎng)絡(luò)設(shè)置成兩室四部，按照社會主義市場經(jīng)濟對企業(yè)經(jīng)營上“自主經(jīng)營，自負(fù)盈虧，自我約束，自我發(fā)展”的要求，公司成立后第一年主要以打基礎(chǔ)，建客戶，覽賢能為重點，保證完成年產(chǎn)值一千萬元，利潤達到產(chǎn)值的10%，并完成內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)平臺的構(gòu)建，穩(wěn)定員工隊伍，讓企業(yè)文化深深地耕植于員工心間。
2、 中期目標(biāo)(4~6)：完善經(jīng)營策略、提升資質(zhì)及辦理項目能力、
并參加招標(biāo)投標(biāo)。辦理資質(zhì)是必須的一個建筑企業(yè)沒有好的資質(zhì)是不可能存活的。剛開始在這個競爭激烈的行業(yè)中嶄露頭角，一定要謹(jǐn)慎，參加投標(biāo)也不意味著一定能中標(biāo)，即使之前有再大的把握，直管領(lǐng)導(dǎo)承諾的再好都有失敗的可能，但是這又是公司要發(fā)展的必經(jīng)之路，不論成敗與否，在各類條件都具備的前提下都要去挑戰(zhàn)和爭取。
3、 遠(yuǎn)期目標(biāo)(5~10)：經(jīng)濟戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型由原來的中小型建筑企業(yè)轉(zhuǎn)型成為大型建筑企業(yè)。繼續(xù)提升資質(zhì)和辦理其它資質(zhì)，為公司創(chuàng)造出更多的機會。
投資現(xiàn)金流量表
單位：萬元
注：前半年為建設(shè)期(初期)，后半年即投入生產(chǎn)，均記入第一個會計年度
屬于大學(xué)生自主創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，力爭申請為三免三減半稅收優(yōu)惠政策。 正常稅收按30%計算，折舊率按14.36%計算。 投資凈現(xiàn)值折現(xiàn)率取10%，以五年為一個周期NPV=136.8/1.1+136.8/1.12+210/1.13+177.67/1.14+177.67/1.15+177.67/1.16-170 =626.85-170=456.85萬元銀行短期借款(1年期)利率為?%，長期借款利率為?%(以2011年1月為準(zhǔn))�？紤]到目前資金成本較低，以及資金的機會成本和投資的風(fēng)險性等因素，折現(xiàn)率取10%(下同)，此時，NPV=456.85(萬元)，遠(yuǎn)大于零。計算期內(nèi)盈利能力很好，投資方案可行。
6.3.2.投資回收期
投資回收期為=累計凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+(未收回現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值)=15個月
通過凈現(xiàn)金流量、折現(xiàn)率、投資額等數(shù)據(jù)用插值法計算，投資回收期為一年零三個月，投資方案可行。
6.3.3.內(nèi)含報酬率
根據(jù)現(xiàn)金流量表計算內(nèi)含報酬率如下： n
t=1
-t
NPV(IRR)= ∑(CI-CO)(1+IRR)=0 IRR=85.23% t
內(nèi)含報酬率達到85.23%，遠(yuǎn)大于資金成本率10%，主要因為本前期投資金額相對較小，資金周轉(zhuǎn)率高，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)低價量多，市場需求量大，而且，前5年內(nèi)市場增長性很好，產(chǎn)品能穩(wěn)定生產(chǎn)銷售。 (此數(shù)據(jù)為網(wǎng)上查找所得如有差錯請老師原諒) 投資回報根據(jù)對未來幾年公司經(jīng)營狀況的預(yù)測，公司能保持較高的利潤增長，擬從凈利潤中提取合理比例的資金作為股東回報。為此，公司第一年不分紅，第二年以后每年分紅依具體情況商。
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