上海二手房交易流程

　　以下是小編為各位同學(xué)收集和整理有關(guān)上海二手房交易流程，希望對(duì)學(xué)習(xí)大家有所幫助!

　　20xx年上海二手房交易基本流程【1】

　　1.產(chǎn)證調(diào)查、戶口情況 (人工審核)

　　2.居間協(xié)議(定金協(xié)議)

　　3.網(wǎng)簽、核價(jià)、 審上下家稅、限購(gòu)，首付(審上下家稅根據(jù)實(shí)際情況和各交易中心規(guī)則而定)

　　4.上家還貸款(約5-30天)

　　5.下家申請(qǐng)貸款 (約10-40天)

　　6.下家貸款審批

　　7.上下家完稅

　　8.過(guò)戶 —> 15-20天，賣家去名字

　　9.拿產(chǎn)證 (過(guò)戶之后約15-21天)

　　10.銀行放貸款 (純商貸出產(chǎn)證5-15天左右，純公積金從預(yù)審起72天放款)

　　11.交房驗(yàn)收、付尾款

　　備注：純公積金貸款審批時(shí)間較短，請(qǐng)務(wù)必在居間協(xié)議(付定金)以前親自查看 產(chǎn)證調(diào)查和戶口情況;各交易中心交易程序前后略有差異。

 

　　上海二手房買(mǎi)家注意事項(xiàng)

　　1.中介費(fèi)最好在簽訂居間合同前談好。

　　2.特別重申 產(chǎn)證調(diào)查和戶口問(wèn)題，和限購(gòu)、貸款等問(wèn)題。

　　(戶口是否存在非房本上的名字，請(qǐng)?zhí)貏e注意)

　　3.居間合同往往和買(mǎi)賣協(xié)議在一起捆綁，簽字前請(qǐng)全部看清楚。

　　4.房屋地址，面積，購(gòu)房日期 ，驗(yàn)證賣家戶口本原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證(如果有)，身份證。

　　5.委托事宜，中介除了介紹買(mǎi)賣雙方認(rèn)識(shí)以外，是否服務(wù)內(nèi)容還包括 網(wǎng)簽，貸款，過(guò)戶，交房等事宜。

　　6.如果賣家是要求到手價(jià)，賣家房屋是否滿2年(營(yíng)業(yè)稅)，是否滿五唯一 (免營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人所得稅)，是否有繼承贈(zèng)予(個(gè)人所得稅20%)。

　　7.關(guān)于普通住宅和非普通住宅請(qǐng)確認(rèn)，稅費(fèi)差異較大。

　　8.買(mǎi)家自己是否是第二套，契稅不同。

　　9.日期請(qǐng)確定到天：網(wǎng)簽日期，首付日期，戶口遷出時(shí)間(記得要寫(xiě)清楚 過(guò)了某一日期，每日產(chǎn)生違約金)，過(guò)戶日期，交房日期。

　　10.金額確定：房款，首付金額，第二筆金額，尾款金額，中介費(fèi)，稅費(fèi)是各自承擔(dān)還是買(mǎi)家承擔(dān)。

　　(如果賣家有繼承，滿五唯一無(wú)法確定建議稅費(fèi)各自承擔(dān)，房?jī)r(jià)適當(dāng)調(diào)整)(戶口無(wú)法及時(shí)遷出的，尾款適當(dāng)增加)

　　11.贈(zèng)送情況雙方協(xié)商：家具，電器，空調(diào)，維修基金，物業(yè)費(fèi)是否有拖欠。

　　12.需要賣家配合：貸款，水電煤有限過(guò)戶，物業(yè)維修基金

　　13. 如果賣家有貸款，近期內(nèi)沒(méi)有置換打算，勸服賣家同意，資金監(jiān)管方式交易，可以大幅提高交易安全.

　　14.如果此房屋有第三方抵押貸款(除了銀行貸款買(mǎi)房)，如：小額貸款公司，個(gè)人抵押，最好是在定金或交易前讓上家把債務(wù)和相關(guān)抵押解除。

　　15. 定金違約金額，根據(jù)合同法規(guī)定，一般是退一賠一。

 

　　上海二手房交易流程分類

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　　買(mǎi)方無(wú)需貸款的

　　1、 賣方到中介掛牌。

　　(一般賣方會(huì)在好多個(gè)中介掛牌，在沒(méi)有買(mǎi)方成交意向前，只要知道房屋的大致情況即可)

　　2、 買(mǎi)方有初步意向，中介帶其看房。

　　3、 買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)買(mǎi)，向中介公司交意向金，并簽意向金協(xié)議書(shū)。

　　(中介公司應(yīng)先詢問(wèn)賣方此房屋是否尚未賣出)(買(mǎi)方應(yīng)注意意向金何時(shí)轉(zhuǎn)化為定金)

　　4、 中介公司聯(lián)系賣方，將產(chǎn)證原件即賣方身份證復(fù)印件留下。

　　5、 中介公司憑產(chǎn)證復(fù)印件去房屋所在地房地產(chǎn)交易中心拉“確權(quán)單”(確認(rèn)產(chǎn)權(quán)人基本信息、房屋是否設(shè)定抵押或租賃等)

　　6、 中介公司盡快將意向金交至賣方(最好約上買(mǎi)方一起)，此時(shí)意向金在性質(zhì)上已轉(zhuǎn)化為定金。

　　對(duì)雙方都具有了約束力。

　　7、 中介公司約買(mǎi)賣雙方，一起就買(mǎi)賣合同的各項(xiàng)條款進(jìn)行協(xié)商。

　　(成交價(jià)幾何、房屋內(nèi)固定設(shè)施如何處置、何時(shí)付首付及首付多少、過(guò)戶期間、交房時(shí)間、戶口遷移問(wèn)題、尾款何時(shí)付、物業(yè)維修基金及過(guò)戶等);(中介公司一般先打印兩份合同草案，以便雙方協(xié)商修改)

　　8、 雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，各自設(shè)置合同密碼，然后草案文本就轉(zhuǎn)化為正式文本了。

　　然后打印(一般至少需要五本)，雙方親筆簽署，合同即時(shí)生效。

　　9、 中介公司約買(mǎi)賣雙方一起去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　領(lǐng)取《上海市XX區(qū)房地產(chǎn)交易中心收件收據(jù)》。

　　然后付尾款，交中介費(fèi)(買(mǎi)賣雙方各交房?jī)r(jià)的1%)，去物業(yè)辦理過(guò)戶手續(xù)等。

　　如果一方無(wú)法親自到場(chǎng)，需要辦理委托公證手續(xù)。

　　10、 20個(gè)工作日后買(mǎi)方新的《房地產(chǎn)權(quán)證》辦出。

　　憑《收件收據(jù)領(lǐng)取》。

　　注：涉外人士，包括港澳臺(tái)，買(mǎi)賣合同、借款合同須辦理公證。

　　買(mǎi)方需要貸款的

　　前面1-7項(xiàng)與無(wú)貸款的基本相同。

　　8、中介公司會(huì)初步判斷買(mǎi)方是否符合貸款條件(將買(mǎi)方及房屋基本信息告知合作的貸款公司，做初步評(píng)審，評(píng)審貸款人及評(píng)估房屋價(jià)格)，防止其無(wú)法貸款或不能貸足而引發(fā)定金糾紛。

　　房產(chǎn)中介針對(duì)不同的貸款人會(huì)選擇不同的步驟：

　　A、 主貸人資信很好(年齡、學(xué)歷、工作、收入、現(xiàn)有資產(chǎn)以及配偶情況、有無(wú)子女等綜合考慮)，一定能夠貸全額，那么中介公司會(huì)先進(jìn)行第8項(xiàng)，然后憑此買(mǎi)賣合同，約買(mǎi)方即銀行工作人員一同辦理貸款手續(xù)(若賣方有時(shí)間也愿意配合更好)。

　　B、 主貸人資信很一般，是否能貸款還不能確定。

　　為了避免雙方簽署正式合同后買(mǎi)方無(wú)法貸款而引發(fā)糾紛，中介公司會(huì)到第7項(xiàng)后，直接約買(mǎi)方即銀行工作人員辦理貸款手續(xù)。

　　等貸款審批下來(lái)后再約雙方簽署正式合同。

　　9、貸款審批下來(lái)后。

　　買(mǎi)方付足約定的首付款給賣方。

　　10、中介公司拿銀行抵押登記材料，約買(mǎi)賣雙方去交易中心辦理過(guò)戶手續(xù)。

　　11、20個(gè)工作日后，憑《收件收據(jù)》領(lǐng)《房地產(chǎn)權(quán)證》，以及《他項(xiàng)權(quán)利證明》(銀行抵押權(quán)設(shè)定憑證)。

　　房產(chǎn)證買(mǎi)方自己保管，同時(shí)將《他項(xiàng)權(quán)利證明》、及契稅單復(fù)印件盡快送至貸款銀行。

　　12、 銀行放款至賣方指定帳戶。

 

　　上海二手房交易流程【2】

　　在上海，一手房產(chǎn)價(jià)格越長(zhǎng)越高，上海的工薪階級(jí)只能退而求其次，選擇相對(duì)實(shí)惠的二手房。

　　對(duì)于上海二手房產(chǎn)交易流程不甚了解的購(gòu)房者，須明白上海二手房產(chǎn)交易的整個(gè)流程大致分以下幾個(gè)階段：

　　(1)買(mǎi)賣雙方建立信息溝通渠道，買(mǎi)方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括二手房房屋所有權(quán)證書(shū)、身份證件及其它證件。

　　(2)如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買(mǎi)方可以交納購(gòu)房定金(交納購(gòu)房定金不是商品房買(mǎi)賣的必經(jīng)程序)，買(mǎi)賣雙方簽訂房屋買(mǎi)賣合同(或稱房屋買(mǎi)賣契約)。

　　買(mǎi)賣雙方通過(guò)協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見(jiàn)后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買(mǎi)賣合同。

　　(3)買(mǎi)賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門(mén)提出申請(qǐng)，接受審查。

　　買(mǎi)賣雙方向上海房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門(mén)要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過(guò)戶手續(xù)，對(duì)無(wú)產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書(shū)面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。

　　(4)立契。

　　房地產(chǎn)交易管理部門(mén)根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買(mǎi)對(duì)象，按上海二手房產(chǎn)交易部門(mén)事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　現(xiàn)在北京市已取消了交易過(guò)程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　同樣，在上海二手房產(chǎn)交易流程中也須引以為鑒。

　　(5)繳納稅費(fèi)。

　　稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。

　　比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

　　(6)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)戶手續(xù)。

　　二手房產(chǎn)交易雙方在上海房地產(chǎn)交易管理部門(mén)辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門(mén)，買(mǎi)方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門(mén)申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　(7)對(duì)貸款的買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)在與賣方簽訂完房屋買(mǎi)賣合同后由買(mǎi)賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買(mǎi)方的資信，對(duì)雙方欲交易的房屋進(jìn)行評(píng)估，以確定買(mǎi)方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買(mǎi)方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　(8)買(mǎi)方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手房屋買(mǎi)賣合同全部履行完畢。

　　上海二手房產(chǎn)交易流程實(shí)施注意：

　　上述上海二手房買(mǎi)賣流程的內(nèi)容分為無(wú)貸款購(gòu)房與需貸款購(gòu)房?jī)煞N情形，購(gòu)房者需根據(jù)實(shí)際情況參考借鑒，應(yīng)以當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局公布的規(guī)定為準(zhǔn)。

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