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我國物業(yè)管理的立法模式論文
我國物業(yè)管理的立法模式論文【1】
摘要物業(yè)管理與現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權有著密不可分的關系,對它的法律制度的研究也成為必須。
本文通過分析《物權法》中有關物業(yè)管理、業(yè)主的規(guī)定,并對各國物業(yè)管理的立法模式進行比較,以此提出對我國物業(yè)管理立法模式的選擇及建議。
關鍵詞建筑物區(qū)分所有權 物業(yè)管理 立法模式
業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權是隨著住房商品化的出現(xiàn)、城市化進程的加速、區(qū)分所有權人之間權利義務的復雜化而形成的一種特殊的不動產(chǎn)所有權形態(tài)。
在現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權制度上,管理更成為該制度的一項不可或缺的基本內容,其中一方面便是物業(yè)管理的迅速發(fā)展。
研究規(guī)定了建筑物區(qū)分所有權的法律法規(guī),并提出建筑物區(qū)分所有權法的模式,對于解決實踐中的物業(yè)管理糾紛,完善物業(yè)管理的相關立法具有十分重大的意義。
一、《物權法》中與物管、業(yè)主相關的幾個方面
查《現(xiàn)代漢語詞典》(商務印書館)第1349頁,業(yè)主是指產(chǎn)業(yè)或企業(yè)的所有者,建筑物區(qū)分所有權中指的業(yè)主顯然是指“產(chǎn)業(yè)的所有者”。
物業(yè)管理是伴隨著住房制度的改革和房地產(chǎn)的發(fā)展而逐漸出現(xiàn)的,是指具備資質條件的物業(yè)管理公司接受業(yè)主的委托,按照合同的約定,對受托管理的建筑物及其附屬設施進行維修、養(yǎng)護以及提供其他專業(yè)化、社會化的服務。
①只有建立和完善了物業(yè)管理法律體系,才能形成良好的物業(yè)管理。
現(xiàn)筆者就《物權法》中與物管、業(yè)主相關的幾個條文進行分析:
(一)對業(yè)主停放車位的規(guī)定
《物權法》第七十四條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要;建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定;占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業(yè)主共有。”
車庫、車位不像小區(qū)的電梯、樓梯、綠地那樣可以由全體業(yè)主共用,它一般都是由業(yè)主專有和專用的,而且業(yè)主在買房的過程中,通常已就車庫、車位的使用問題與開發(fā)商有所約定;占用業(yè)主共有道路停放汽車的車位,屬業(yè)主共有,這就意味著,物業(yè)公司不能對車位收費,更不能將車位收費所得據(jù)為己有,如果需要收費,在扣除了物業(yè)公司的必要管理費用后,應將剩余款項交給全體業(yè)主共有。
(二)對業(yè)主物業(yè)管理方式的選擇權的規(guī)定
《物權法》第八十一條規(guī)定:“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。”從該條可以看出,《物權法》明確規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理方式上的幾種選擇,即業(yè)主可以選擇自行管理、委托物業(yè)服務企業(yè)管理或者選擇其他法律認可的管理人管理。
(三)對業(yè)主選擇物業(yè)管理人的規(guī)定
《物權法》第八十二條規(guī)定:“物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業(yè)主的監(jiān)督。”第八十一條第二款規(guī)定:“對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人,業(yè)主有權依法更換。”這樣,《物權法》就明確規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)管理人的解聘權,由于物權具有排他性,業(yè)主的這種解聘權不再受他人干涉。
隨著《物權法》的實施,業(yè)主更換物業(yè)管理企業(yè)也將有法可依,但這種解聘權具體如何界定及實施,《物權法》并沒有規(guī)定。
(四)對業(yè)主違反法律以及管理規(guī)約的救濟權的規(guī)定
《物權法》第八十三條規(guī)定:“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權益的行為有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。
業(yè)主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。”根據(jù)該條規(guī)定,如果業(yè)主違反了法律、法規(guī)和管理規(guī)約,受到侵害的業(yè)主有權向人民法院提起訴訟來維護自己的合法權益,業(yè)主大會、業(yè)主委員會可以要求違反規(guī)定的業(yè)主停止侵害、消除危險、排除妨害等。
《物權法》的規(guī)定,排除了物業(yè)管理企業(yè)對于侵權業(yè)主的訴權,而將救濟權歸于業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會,這在一定程度上減輕了物業(yè)管理企業(yè)的責任。
現(xiàn)在,物業(yè)管理糾紛頻繁復雜,《物權法》的頒布,確定了建筑物以及區(qū)劃內相關場所、設施的權屬,確定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中的主導地位,為物業(yè)管理制度的完善提供了法律基礎。
但該法僅規(guī)定了區(qū)分所有權中的幾個原則性問題,內容上也過于簡單,不足以調整區(qū)分所有權領域內所有法律關系。
雖稱為“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權”,但在規(guī)定中并沒有突顯業(yè)主的核心地位,對業(yè)主的權益保護不夠。
業(yè)主的權利在區(qū)分建筑物專有部分受到侵害時,往往可以通過《物權法》的規(guī)定請求加害方停止侵害及賠償損失,但業(yè)主的人身、財產(chǎn)在區(qū)分建筑物共有部分受到侵害時,卻很難直接從《物權法》中得到救濟,而更多依據(jù)的是國務院《物業(yè)管理條例》,這容易造成行政法規(guī)與上位法之間的沖突。
現(xiàn)通過對國內外立法模式的比較,對我國目前的物業(yè)管理立法提出一些建議。
二、國內外立法模式比較
物業(yè)管理這個概念在立法例上并沒有被各國各地區(qū)統(tǒng)一使用,事實上,各國對物業(yè)管理的規(guī)定在立法體系和名稱使用上并不一致。
主要分為以下幾類:
(一)以瑞士、意大利為代表的民法模式
此模式指在民法典中設若干條款,以規(guī)范物業(yè)管理中的法律關系,這樣使得民法典的內容更加豐滿和完善,如《瑞士民法典》第712條之一至二十有關“分層建筑物所有權(建筑物區(qū)分所有權)的規(guī)定,其缺點則是無法詳盡物業(yè)管理的諸項制度,如對管理人的規(guī)定,僅有關于選任解聘、職務以及對外代表權的規(guī)定,范圍過于狹隘。
�、阼b于此,學者多認為此種模式弊大于利,立法例上采取此種模式的僅為個別國家。
(二)以日本、德國為代表的建筑物區(qū)分所有權法模式
此模式指專門制定建筑物區(qū)分所有權法,用專章或專節(jié)對物業(yè)管理進行規(guī)定,這種模式將物業(yè)管理法律作為建筑物區(qū)分所有權的三大要素之一加以規(guī)定,對于明確物業(yè)管理中各當事人的法律地位具有重大意義。
�、廴缛毡尽队嘘P建筑物區(qū)分所有等之法律》的第一章第四節(jié)為“管理人”,內容包括:管理人的權限、管理人的選任與解任、管理所有委托規(guī)定的準用等。
該法第28條規(guī)定:“除本法及管理規(guī)約的約定外,管理人的權利義務,依照有關委任的規(guī)定。”因此也明確了管理人與區(qū)分所有權人之間的合同關系屬于委任合同,物業(yè)管理合同的定性也由此明確;除此之外,第二章關于“社區(qū)”若干問題的規(guī)定,更明確了物業(yè)管理中各當事人之間的權利義務關系。
�、艽四Ｊ綖楝F(xiàn)代大陸法系絕大多數(shù)國家所采納。
(三)以英國、加拿大為代表的住宅法模式
此模式主要為英美法系國家所采取,它指的是制定一部住宅法對所有類型的住宅的所有、租賃等法律關系進行專門調整,而把物業(yè)管理作為其中一部加以規(guī)定。
如英國于1957年制定的《住宅法》的第三部分對區(qū)分所有建筑物之管理規(guī)定為多頭管理體制,住宅管理機關為房主管理當局,包括:依《住宅法》而成立的住宅公司;符合1960年慈善團體法的信托組織;都市發(fā)展公司及威爾士鄉(xiāng)村發(fā)展理事會。
�、抻靡徊孔≌▉碚{整物業(yè)管理關系,這樣做的缺點主要是將物業(yè)管理關系局限于住宅,那么非住宅物業(yè)則無法納入其中,沒有法律進行調整,這與日益發(fā)展的物業(yè)管理不相適應。
三、我國臺灣地區(qū)的物業(yè)管理法模式
此模式指專設物業(yè)管理法進行統(tǒng)一規(guī)制,從歷史上看,這是物業(yè)管理立法的最新模式,如我國臺灣地區(qū)的《公寓大廈管理條例》。
該條例的內容包括:住戶的權利義務、管理組織、管理服務人、罰則。
管理服務人即物業(yè)管理公司,條例對管理服務人的資格、職權以及責任都有明確的規(guī)定。
�、菸覈�2003年9月1日實施的《物業(yè)管理條例》也采此種模式。
這種立法模式將物業(yè)管理法律關系從建筑物區(qū)分所有權法中獨立出來,單獨規(guī)定,具有自己明顯的特色。
從歷史上看,此種立法模式為關于物業(yè)管理立法的最新模式。
四、我國大陸地區(qū)物業(yè)管理立法模式的選擇及建議
比較上述各模式,民法模式的優(yōu)點在于以民事基本法形式確立了物業(yè)管理法律制度,將物業(yè)管理納入其中,使得民法典更加豐滿和完善,其缺點是無法詳盡物業(yè)管理的諸項制度,范圍比較狹隘;而諸如《公寓大廈管理條例》、《物業(yè)管理條例》這類規(guī)定,由于業(yè)主與物業(yè)公司之間屬于平等的民事法律關系,理論上也應當由民法的特別法規(guī)定較為妥當,用行政法規(guī)規(guī)定欠妥;住宅法模式也不適應我國目前日益發(fā)展的物業(yè)管理趨勢。
因此,筆者認為,以日本為代表的建筑物區(qū)分所有權法模式較為可取。
對于這種模式,陳華彬教授在《建筑物區(qū)分所有權研究》一書中也做了專門的研究,他指出:“《物權法》僅規(guī)定了區(qū)分所有權中的幾個原則性規(guī)定,內容十分簡單原則,因此,需要制定一部全面調整區(qū)分所有權關系的區(qū)分所有權法,只有如此,才能廊清我國現(xiàn)今混亂的區(qū)分所有權法律關系……”。⑦
除了以上比較,筆者對未來的立法提出幾點建議:1.該法的基本價值取向應該是和諧、舒適的居住生活,側重于法的秩序價值,這點應該貫穿于所有條文之中。
2.就制度安排上,可以參照日本《有關區(qū)分建筑物所有等之法律》,分別列章規(guī)定管理人、社區(qū)以及管理規(guī)約,從而將物業(yè)管理法律作為建筑物區(qū)分所有權的要素之一加以規(guī)定。
3.明晰共有式建筑物產(chǎn)權人的各項權利、義務。
一般在物業(yè)管理階段所發(fā)生的各種糾紛矛盾,應當根據(jù)建筑物區(qū)分所有權法的規(guī)定來判斷是物業(yè)管理公司服務不到位所造成,還是權利人自身疏忽所導致。
五、結語
建筑物區(qū)分所有權法律制度的內容從本質上構筑了物業(yè)管理的理論體系,是對以建筑物為主體的物業(yè)產(chǎn)權最核心、最清晰、最本質的闡述,應當通過建筑物區(qū)分所有權理論構建物業(yè)管理的基礎理論和基本框架,以此與《物權法》的立法體系和原則相銜接、相呼應,使物業(yè)管理法律具有國家法律的基礎支持,從而獲得更廣泛的權威性。
注釋:
�、佗邰迾s如俠.建筑物區(qū)分所有權制度與物業(yè)管理的立法模式.前沿.2005(8).161,162.
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參考文獻:
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我國物業(yè)管理立法的思考【2】
[摘 要] 從1981年開始，我國的物業(yè)管理開始了新的一頁。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，我國物業(yè)管理立法也在不斷完善，各地相繼出臺了針對自身發(fā)展和當?shù)氐慕?jīng)濟情況制定的規(guī)范。
已形成以憲法為根本法，以《物權法》《民法通則》、《合同法》等法律為基本法，以《物業(yè)管理條例》等行政法規(guī)為中心，加之以配套的前期物業(yè)管理辦法、物業(yè)管理企業(yè)資質辦法、物業(yè)管理服務收費管理辦法和地方法規(guī)，規(guī)章的多層次的物業(yè)管理法律體系。
[關鍵詞] 物業(yè)管理 立法 法制建設
我國物業(yè)管理經(jīng)過20多年的探索和實踐,從無到有,從小到大,其巨大的社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益、強大的生命力和廣闊的發(fā)展前景,已充分顯示出來,在城市管理和經(jīng)濟建設中的作用也日益顯著。
但在現(xiàn)實情況下,在《物權法》頒布實施之前,由于全國性物業(yè)管理方面的法律法規(guī)很不健全,諸如物業(yè)管理體制、物業(yè)管理經(jīng)費、住宅小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資質審查、住宅小區(qū)的物業(yè)驗收交接等關于住宅小區(qū)的物業(yè)管理中的重大問題都有待于進一步的明確規(guī)定,使得物業(yè)管理工作缺乏依據(jù),業(yè)主的合法權益得不到有效保護,極大地阻礙了物業(yè)管理的進一步發(fā)展。
因此,在物業(yè)管理迅速發(fā)展的今天,制定物業(yè)管理法律法規(guī),明確物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主、租戶的權利義務關系,已是當務之急。
一、我國物業(yè)管理立法的特點
1.地方立法活躍,全國性法律日趨成熟
自從1994年6月《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》之后，全國相繼有一大批省、市制定了物業(yè)管理的地方法規(guī)。
2007年，我國新出臺了《物權法》以及根據(jù)《物權法》修改頒布的新《物業(yè)管理條例》，奠定了我國物業(yè)管理立法的基礎。
2.物業(yè)立法逐漸趨向平衡統(tǒng)一
在《物權法》頒布實施之前，由于各地的物業(yè)管理發(fā)展不平衡，形成了立法的不平衡、不統(tǒng)一的局面。
地方法規(guī)在一些重要問題上的體系不協(xié)調、規(guī)范性差。
在《物權法》頒布實施之后，各地的立法有了一個統(tǒng)一的方向，明確了立法的標準和原則。
與《物權法》相悖的規(guī)章制度重新修正，地方性法規(guī)中互相沖突的地方，也根據(jù)《物權法》做出修改，完善了法制的統(tǒng)一性，為我國物業(yè)管理法制體系的建設打下良好的基礎。
二、物業(yè)管理法制化建設是社會發(fā)展的必然結果
1.物業(yè)管理法制建設是我國住房制度改革的內在要求
在過去較長一個時期內，由于我國幾十年來實行所謂住宅公有化、福利型住房制度，每棟建筑物基本上屬于國家或集體單一所有。
當我國民用住宅的建設與分配逐步由福利型領域轉入商品化領域時，與住宅的建設、出售、分配、管理、使用、維修、調換等有關的法律關系發(fā)生了很大變化，大多數(shù)住宅的使用者的法律身份將由住宅承租人轉化為住宅所有人，于是多層或高層住宅建筑物以單元為單位在社會上出售時，必然產(chǎn)生如何用統(tǒng)一的標準劃分專有部分和共有部分,以及確定二者關系的問題。
同時，住宅的維修、管理也不再由房產(chǎn)部門承擔。
當一棟多層或高層建筑物有多數(shù)所有人時，建筑物的管理方式、維修的出資標準等應當由法律予以明確的規(guī)定，以保證每一個所有人都能平等合理地承擔管理維修義務。
而要維持住戶間和諧的關系，則必須通過共同協(xié)商、共同出資、共同管理(或委托管理)等積極行為來實現(xiàn)，這就要求全體所有權人(業(yè)主)組成團體。
這種團體的性質、組成方式、議事規(guī)則等均需由物業(yè)管理法加以規(guī)定。
2.物業(yè)管理法制建設是規(guī)范物業(yè)管理行為,促進物業(yè)管理業(yè)健康發(fā)展的重要保證
(1)房地產(chǎn)開發(fā)商物業(yè)管理責任需要立法規(guī)范。
以法律形式規(guī)范開發(fā)商的行為，明確開發(fā)商與物業(yè)服務企業(yè)之間的權利義務關系;避免開發(fā)商把工程尾巴留給物業(yè)服務企業(yè)，致使服務不到位，業(yè)主和租戶怨聲載道。
因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在項目立項時就應全盤考慮日后的物業(yè)管理問題，并在規(guī)劃設計中認真聽取物業(yè)服務企業(yè)的意見，完善物業(yè)配套設施，避免給日后的物業(yè)服務企業(yè)增加不必要的負擔。
(2)通過立法規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)的管理行為。
在《物權法》頒布實施之前，盡管有的省、市已出臺了有關物業(yè)管理方面的法規(guī)，但由于全國缺乏統(tǒng)一的法律、法規(guī)作為依據(jù),眾多物業(yè)服務企業(yè)的管理行為千差萬別,存在的分歧則更多,由于雙方權利義務約定不明，糾紛不斷發(fā)生。
所以必須制定相應的法律、法規(guī),明確物業(yè)服務企業(yè)的權利和義務,規(guī)范其管理行為，使其置于政府有關部門和業(yè)主的監(jiān)督之下。
3.加強物業(yè)管理立法依法保障物業(yè)所有人，使用人合法權益
物業(yè)所有人對物業(yè)的權益是一個統(tǒng)一的多層次的整體，包括房地產(chǎn)物權(國有土地使用權、房屋所有權)、房地產(chǎn)他項物權(房地產(chǎn)抵押權)和房地產(chǎn)債權(房地產(chǎn)租賃權)等。
在現(xiàn)階段，房地產(chǎn)既是重要的生產(chǎn)資料，也是必需的生活資料，已成為人們最重視、最珍惜的一種財產(chǎn)形式和樂于選擇的投資對象。
但在《物權法》頒布實施之前的狀況卻是開發(fā)商決定對物業(yè)的管與不管;物業(yè)服務企業(yè)決定管理費的收取標準，而業(yè)主只能被動接受，這是沒有物業(yè)管理立法所帶來的后果。
所以，應當通過物業(yè)管理立法來保障業(yè)主的利益。
三、物業(yè)管理立法的發(fā)展前景
我國物業(yè)管理立法今后的發(fā)展，應在非住宅小區(qū)的物業(yè)管理上加速立法，平衡物業(yè)管理立法的重點;將法制建設和實踐緊密結合起來貼近實際。
新出臺的《物權法》，彌補了物業(yè)管理法制建設的不足，解決了物業(yè)管理中長期存在的如物權的歸屬，業(yè)主大會的成立與指導部門的修改，業(yè)主投票權的明確，物業(yè)服務企業(yè)和開發(fā)商責任明確以及業(yè)主、業(yè)主大會的權利和責任的落實等等問題。
新的《物業(yè)管理條例》將原條例中與《物權法》中不一致的地方做出修改，為物業(yè)服務企業(yè)正名，更對物業(yè)管理活動中的問題深入闡明。
看似簡單的文字修改卻使物業(yè)服務的定位更加準確，對業(yè)主利益的保護也更加完善、全面。
但隨著物業(yè)管理的發(fā)展，依然會出現(xiàn)許多問題，這都需要盡快出臺與《物權法》相配套的法律法規(guī)及司法解釋以更好地為物業(yè)管理服務。
參考文獻:
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