物業(yè)稅中物業(yè)增值收益

時間：2022-10-06 07:19:48 物業(yè)管理畢業(yè)論文我要投稿

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物業(yè)稅中物業(yè)增值收益

　　物業(yè)稅中物業(yè)增值收益

　　[摘要] 物業(yè)稅改革迫在眉睫，但是我國物業(yè)稅征收面臨很多困難，其中，物業(yè)稅應該怎樣征收是現(xiàn)在討論的核心問題。

　　物業(yè)增值收益應該由政府獨享，還是應當進行合理的分配，如何分配等問題的解決直接關(guān)系到物業(yè)稅改革的進程和房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　本文利用博弈工具，就政府、開發(fā)商及消費者的三方動態(tài)博弈決策過程進行了分析，提出了政府全額征收物業(yè)增值引起的物業(yè)稅的不合理性。

　　并通過建立政府與消費者的動態(tài)博弈模型，從政府全額征收和部分享受因物業(yè)經(jīng)濟增值引起的物業(yè)稅增加額兩個方面，分析了消費者的決策過程，從而得出政府部分享受物業(yè)增值收益將有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的結(jié)論，并進一步確定政府部分享受物業(yè)因經(jīng)濟增值而引起的物業(yè)稅增加額的比例。

　　[關(guān)鍵詞] 物業(yè)稅動態(tài)博弈物業(yè)增值收益經(jīng)濟增值

　　物業(yè)稅改革是目前的熱門話題。

　　盡管物業(yè)稅的開征“箭在弦上”，但我國目前開征物業(yè)稅將面臨很多困難。

　　從政府的角度來看，物業(yè)稅改革將政府原先在房地產(chǎn)交易時一次性收取的稅費改為在保有期內(nèi)逐年征收，長遠來看有利于增加政府的稅收收入，使政府享受到物業(yè)的增值部分，也保障了政府收入的穩(wěn)定性。

　　物業(yè)稅擬將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅和土地出讓金合并，在物業(yè)持有期內(nèi)，分期依物業(yè)評估值由業(yè)主繳納。

　　隨著時間的推移，物業(yè)周邊環(huán)境的改善，商業(yè)價值的提升以及基礎配套設施的完善，等等，物業(yè)價值將會提升，從而增加消費者的物業(yè)稅負擔。

　　這將會給消費者的購房決策產(chǎn)生怎樣的影響呢?物業(yè)的增值部分應該由誰來“買單”?

　　本文就主要分析物業(yè)稅中物業(yè)增值收益問題。

　　一、引起物業(yè)增值的因素分析

　　房地產(chǎn)中建筑物一般不會產(chǎn)生增值，除非對建筑物進行追加投資。

　　建筑物在長期的使用中，雖然保留原有的實物形態(tài)，但由于自然損耗和人為損耗，價值會逐漸減少。

　　物業(yè)的增值主要源于土地的增值。

　　土地增值指土地價值的增長。

　　引起土地增值的因素可以分為：內(nèi)部因素和外部因素。

　　其中內(nèi)部因素指由于土地使用者增加投入而引起的增值。

　　外部因素指城市發(fā)展過程中各種客觀因素引起的增值，包括：自然因素、經(jīng)濟發(fā)展、人口增加、公共設施投入、相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生的外部效應、制度變遷等。

　　這里為了分析方便，將土地增值分為自然增值和經(jīng)濟增值。

　　土地自然增值包括：因經(jīng)濟發(fā)展、人口發(fā)展需求與土地資源稀缺性的矛盾產(chǎn)生的增值及因自然、外部效應、制度變遷等非人為控制因素引起的增值。

　　土地的經(jīng)濟增值是指因追加投資而引起的增值。

　　二、物業(yè)稅征收的三方博弈模型

　　在物業(yè)稅征收中，有政府、開發(fā)商和消費者三個相對獨立主體。

　　這里引進的三方博弈模型主要是為說明在土地的投資中各主體的決策過程。

　　政府：政府可以選擇投資和不投資。

　　在規(guī)定的城市市政公用配套投資基礎上，政府為改善城市人居環(huán)境可以繼續(xù)追加新的投資。

　　這有利于提升物業(yè)的價值，從而增加政府的稅收收入，消費者繳納的物業(yè)稅會增加。

　　事實上，在消費者購房時，市政配套設施的投資已經(jīng)計入房地產(chǎn)的開發(fā)成本，最終轉(zhuǎn)化為消費者的購房成本，這就意味著物業(yè)稅一旦開征，消費者對物業(yè)增值會形成雙倍負擔，這勢必會影響消費者的購房積極性，最終制約房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，同時也不利于社會的安定和政府“安居工程”的實現(xiàn)。

　　所以，政府全額征收物業(yè)稅中的增值額是不合理的。

　　但是如果政府選擇不追加投資，物業(yè)的經(jīng)濟增值就很難實現(xiàn)，一方面不利于城市的發(fā)展，另一方面，也會影響政府的稅收收入。

　　開發(fā)商:開發(fā)商的決策過程和政府有一定的相似性，即：只要開發(fā)商選擇投資，最終的投資資金也將由消費者承擔。

　　不同的是，政府投資將會有增加的物業(yè)稅收入，而開發(fā)商則不然。

　　開發(fā)商增加投資改善小區(qū)環(huán)境，既可以提升整個小區(qū)的物業(yè)價值，增加銷售收入，也有利于公司的品牌價值的提升。

　　消費者:消費者可以選擇購房和租房。

　　但無論怎樣決策，只要政府和開發(fā)商有新增投資，消費者就必須承擔政府和開發(fā)商的投資額以及因物業(yè)增值而引起的物業(yè)稅的增加額。

　　前面在對政府的分析中可以看到，雙額物業(yè)增值負擔，對消費者而言是不公平、不合理的。

　　房地產(chǎn)市場的三個主體中，消費者屬于弱勢群體，從短期的博弈過程來看，消費者只能被動地接受市場，但從長期來看則不然。

　　市場的發(fā)展需要消費才能夠最終完成，消費者對市場的反作用將成為政府下一個動態(tài)博弈中的決策依據(jù)。

　　所以，我們有必要就物業(yè)稅中物業(yè)增值收益的分配作進一步的探討。

　　圖1物業(yè)稅征收中政府、開發(fā)商及消費者三方?jīng)Q策博弈模型

　　三、物業(yè)稅征收中政府和消費者的博弈模型分析

　　1.前提假設

　　為進一步分析，對此博弈行為作如下假設：

　　(1)為分析簡便起見，可以暫時忽略開發(fā)商為改善環(huán)境而增加的投資，因為開發(fā)商的投資最終也是消費者承擔，這和政府追加的基建投資性質(zhì)相同，從這個角度講，也可以理解為將其計入政府的追加投資，這不會影響博弈的分析。

　　(2)政府和消費者看作理性經(jīng)濟人。

　　(3)政府的決策目標是復雜的，具體而言，我國政府在房地產(chǎn)市場上的決策目標至少包括：使更多的居民能夠擁有自己產(chǎn)權(quán)的住房;維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)有序發(fā)展;促進房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)健康的發(fā)展，增加政府稅收，以更好地為民所用。

　　(4)分析針對未購房，但有購房需求的消費者在物業(yè)稅開征后的決策過程。

　　(5)消費者若不購房，則必須租房，租房租金以市場價格為準。

　　圖2 物業(yè)稅征收中政府和消費者的動態(tài)博弈模型

　　2.博弈模型的建立

　　政府決定追加基建投資a時，消費者將會有(-a)的收益;因為基建配套的完善，消費者將會從中受益，主要包括心理、生活的方便程度等等，這里用 e來表示;政府由于追加投資，而引起的物業(yè)稅的增值部分可以分為兩部分，一是由于土地的稀缺性，而引起的物業(yè)自然增值，用b1來表示，一是由于環(huán)境的改善等等而引起的經(jīng)濟增值部分，用b2表示;在政府投資的情況下，租金為f1,如果政府沒有選擇投資，那么房地產(chǎn)租金一般會小于政府投資情況下的租金，用f2表示;以μ的概率表示為“投資”,以(1 - μ) 的概率為“不投資”。

　　其中，;如果政府投資增加，則不僅享受物業(yè)稅的增值，還會因此而獲得社會收益c。

　　在以上基礎上，我們得到此博弈的收益矩陣。

　　表1政府全額征收物業(yè)稅時，政府及消費者的收益矩陣

　　運用博弈工具，我們來分析一下消費者在什么情況下會選擇購房：

　　消費者要選擇購房的條件是：無論政府作怎樣的決策，消費者購房的預期收益大于租房的預期收益。

　　根據(jù)上表的收益矩陣，我們列出消費者購房的預期收益G1

　　則G1=(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)

　　同樣，消費者租房的預期收益

　　G2=(e-f1)μ+(-f2)(1-μ)

　　容易得到，消費者決定買方而并非租房的條件是：G1>G2

　　即:(e-b1-b2-a)μ+(-b1)(1-μ)>(e-f1)μ+(-f2)(1-μ)

　　整理可得:μb2<μf1-f2-μf2-b1-μa①