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認(rèn)購(gòu)協(xié)議書定金
商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中如何約定定金【1】
一、如何簽訂房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議
1、簽訂認(rèn)購(gòu)書不是簽訂買賣合同的前置條件，它不是購(gòu)買商品房的必經(jīng)程序，盡量不與開發(fā)商簽定認(rèn)購(gòu)書;
2、盡量避免定金條款，可使用預(yù)付款性質(zhì)的條款代替定金條款;
3、購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，開發(fā)商這里有個(gè)圈套，購(gòu)房者只要沒有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒收認(rèn)購(gòu)金，不予退還;
4、購(gòu)房者看房時(shí)通常會(huì)針對(duì)自己特別關(guān)注的點(diǎn)提出一些問題，開發(fā)商呢就會(huì)作出相應(yīng)的答復(fù)，可以把開發(fā)商的答復(fù)寫入認(rèn)購(gòu)書。比如你選的這套房肯定不會(huì)挨著配電箱，您選的這個(gè)戶型不會(huì)挨著電梯;
5、將開發(fā)商或售樓人員介紹的優(yōu)勢(shì)寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，比如售樓人員說了“您認(rèn)購(gòu)的這種D戶型都是朝南的”那么在認(rèn)購(gòu)書中可以寫上房屋的朝向是南;
6、不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額;
二、商品房認(rèn)購(gòu)協(xié)議中如何約定定金
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條出賣人通過認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的。
如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
一般認(rèn)為，商品房買賣認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣合同雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售契約或商品房現(xiàn)房買賣契約前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。但關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)在理論和實(shí)務(wù)中有不同的觀點(diǎn)。
學(xué)理上關(guān)于定金，可以分為五種：一是立約定金，指為保證正式簽訂合同而交付的定金;二是證約定金，指為證明合同的成立而交付的定金;三是成約定金，指以定金支付作為合同成立或生效的條件;四是解約定金，指作為保留解除權(quán)的定金;五是違約定金。
關(guān)于認(rèn)購(gòu)書的定金的法律性質(zhì)，也要結(jié)合實(shí)踐中的實(shí)際情況進(jìn)行確定。從法理上講，認(rèn)購(gòu)書中的定金指的是立約定金。
在實(shí)踐中，認(rèn)購(gòu)書中常常出現(xiàn)訂金、押金等字眼，不能將其一概認(rèn)定為法律意義上的定金，除非認(rèn)購(gòu)書上記明：雙方未簽訂正式的商品房買賣合同，買受人違約訂金、押金即退還，出賣人違約雙倍返還訂金、押金，否則該“訂金、押金”不能解釋為法律意義上的定金。
只要雙方當(dāng)事人意思表示真實(shí)、一致，認(rèn)購(gòu)書即具有法律效力。如果具備了合同的成立和有效要件，認(rèn)購(gòu)書當(dāng)然就具有合同的約束力，雙方應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行認(rèn)購(gòu)書所設(shè)定的義務(wù)。
各個(gè)購(gòu)房者在簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書的時(shí)候，一定要自行或者委托房產(chǎn)方面的專業(yè)律師審查，防止法律陷阱，避免開發(fā)商利用語(yǔ)言或文字上的技巧，任意解約。
房屋認(rèn)購(gòu)協(xié)議書【2】
甲方(賣 方)： 身份證號(hào)碼：
身份證號(hào)碼：
乙方(買 方)： 身份證號(hào)碼：
丙方(中介方)：徐州中大世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司
甲乙丙三方經(jīng)協(xié)商一致，就乙方認(rèn)購(gòu)甲方房屋、丙方居間服務(wù)事宜，訂立本協(xié)議。
一、乙方認(rèn)購(gòu)的房屋位于 ，建筑面積 平方米，所處樓層 ，房屋所有權(quán)證號(hào)： ，附屬車庫(kù)約 平方米。甲方承諾對(duì)該房屋享有完全的處分權(quán)，不存在被查封、抵押及共有權(quán)人不同意出售等權(quán)利瑕疵，保證第三人不得向乙方主張任何權(quán)利。
二、該房屋成交總價(jià)為人民幣 元(以下均以人民幣結(jié)算)整，非經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致不得變更該價(jià)款。
三、本協(xié)議簽訂之時(shí)，乙方應(yīng)向甲方支付定金 元整，作為雙方訂立房屋買賣合同的擔(dān)保。
四、甲乙雙方定于 簽訂正式房屋買賣合同。房屋買賣合同可以對(duì)付款方式、房屋交付、產(chǎn)權(quán)過戶、交易費(fèi)用分擔(dān)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出具體約定。
若甲方在約定的期限內(nèi)拒絕簽訂房屋買賣合同或?qū)⒃摲课萘硇谐鲑u、抵押給第三人的，甲方應(yīng)雙倍給付乙方已交付的定金;若乙方在約定的期限內(nèi)拒絕簽訂房屋買賣合同的，無權(quán)要求返還定金，甲方有權(quán)將該房屋另行出賣給第三人。
五、甲方在簽訂本協(xié)議前未如實(shí)告知乙方該房屋存在查封、抵押、共有權(quán)人不同意出售等權(quán)利瑕疵，致使本協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，甲方應(yīng)雙倍給付乙方已交付的定金。
六、丙方應(yīng)為甲乙雙方提供真實(shí)有效的訂約信息，充當(dāng)訂約介紹人、撮合人，提供法律咨詢，擬定合同文本并協(xié)助、指導(dǎo)訂立合同，協(xié)助辦理房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)，為雙方簽訂和履行房屋買賣合同創(chuàng)造便利。
七、中介服務(wù)費(fèi)按成交價(jià)的2%收取，共計(jì) 元整，由 承擔(dān)，應(yīng)于 日付清;甲乙雙方未能交易成功的，中介費(fèi)不予減免，應(yīng)于本協(xié)議第四條約定的日期付清;若甲方或乙方違約或違背誠(chéng)信原則導(dǎo)致雙方交易未能成功的，由違約方承擔(dān)全部中介費(fèi)。
甲方或乙方不按時(shí)支付中介費(fèi)的，每逾期一日，應(yīng)按未付費(fèi)用的3%向丙方加付違約金;本協(xié)議簽訂后，甲乙雙方不付清中介費(fèi)而私下交易或通過其他居間方成交的，應(yīng)共同向丙方承擔(dān)雙倍中介費(fèi)。
八、在本協(xié)議簽訂之日，甲方應(yīng)將房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證、原購(gòu)房合同書及房款(含車庫(kù))交付憑證、契稅發(fā)票以及其它一切交易過戶所需的資料交給丙方暫時(shí)代為保管，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，丙方及時(shí)提供。
若以上證件不能交丙方保管，甲乙雙方商定，將定金交給丙方代為保管，待房屋產(chǎn)權(quán)過戶至乙方名下后，丙方將定金交付給甲方抵作購(gòu)房款，若甲方或乙方違約，適用本合同約定的定金罰則。
九、補(bǔ)充或變更約定：
十、本協(xié)議自甲乙丙三方簽字或蓋章之日起生效;協(xié)議一式三份，三方各執(zhí)一份。
甲方： 乙方： 丙方代表：
年 月 日
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