土地管理學(xué)的主要內(nèi)容

　　《土地管理學(xué)》是2007年8月中國農(nóng)業(yè)大學(xué)出版社出版的圖書，作者是朱道林。本書重點介紹土地管理的基本知識、基本原理和基本方法，并依據(jù)我國土地管理實踐的要求介紹土地管理的具體內(nèi)容和方法，探索有效管理的途徑。下面為大家?guī)�來了土地管理學(xué)的主要內(nèi)容，歡迎大家參考！

　　相似概念：

　　1、土地與土壤：土地—生產(chǎn)力，土壤—肥力

　　2、土地與國土：國土—是一國的版圖，包括資源與環(huán)境

　　3、土地與景觀：景觀—自然因素，土地—經(jīng)濟和社會因素

　　特性：

　　1、土地是自然產(chǎn)物；

　　2、土地面積的有限性；

　　3、土地位置的固定性；

　　4、質(zhì)量差異的普遍性；

　　5、土地利用的可持續(xù)性；

　　6、土地報酬遞減的可能性；

　　7、利用方向變更的困難性

　　功能：

　　1、負載功能，

　　2、養(yǎng)育功能，

　　3、倉儲功能

　　4、提供景觀的功能，

　　5、儲蓄和增值功能 我國土地資源開發(fā)利用的基本情況：

　　1）土地類型多樣

　　2）土地資源的絕對量大，人平均占有的相對量少

　　3）山地多，平地少，耕地、林地比重小 山地多，平地少，耕地、林地比重小

　　4）河川徑流總量大，但水土配合不協(xié)調(diào) 河川徑流總量大，但水土配合不協(xié)調(diào) （資源地區(qū)匹配失衡）

　　5）耕地后備資源不足

　　二、土地管理及其發(fā)展

　　管理：

　　1、管理是管理者在一定的環(huán)境條件下，為有效的實現(xiàn)既定的目標，運用一定的方式和手段所進行的決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制的綜合性活動。

　　2、管理是管理者的一種主動、積極的、有計劃的活動，其運作受到外界環(huán)境的影響，主要受社會環(huán)境的影響，如社會制度、人口狀況、經(jīng)濟體制與政策、文化水平、科學(xué)技術(shù)水平、法制狀況等。

　　3、管理是人類社會基本活動之一

　　土地管理：是國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法，為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進行的計劃、組織、控制等綜合性活動。

　　土地管理的職能：地籍管理、土地權(quán)屬管理、土地利用管理、土地法律、法規(guī)執(zhí)行的監(jiān)督檢查等。

　　土地管理的本質(zhì)：國家在一定的環(huán)境條件下，綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)方法、為提高土地利用生態(tài)、經(jīng)濟、社會效益，維護在社會中占統(tǒng)治地位的土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，監(jiān)督土地利用，而進行的決策、計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制等綜合性活動。 我國土地管理的形成與發(fā)展：

　　建國后的土地管理：

　　1947年《中國土地法大綱》

　　1950年《中華全國土地改革法》

　　第一階段（1949—1978年）

　　a、初步建立新中國的土地使用制度

　　b、初步建立新的地權(quán)制度相適應(yīng)的地籍管理體系

　　c、建立了新的土地稅、租體系

　　d、開始重視城市土地規(guī)劃和利用的管理

　　e、建立了土地由多部門管理的機構(gòu)體系

　　第二階段：1979年改革開放以后的土地管理

　　a、 土地使用權(quán)管理改革

　　農(nóng)村：集體土地承包給農(nóng)戶，使集體土地的所有權(quán)和使用權(quán)分離。

　　城市：國有土地無償使用制改為有償使用，

　　b、 建立全國統(tǒng)一的土地管理機構(gòu)

　　1986年，國家土地局成立

　　1998年，與礦產(chǎn)資源部合并為國地資源部

　　c、 制定、實施新的土地法規(guī)

　　1986年《中華人民共和國土地管理法》、《基本農(nóng)田保護條例》 1998年修訂《土地管理法》 d、 建立了較為合理的土地稅費制度

　　e、 地籍管理由以地權(quán)登記為主轉(zhuǎn)向多目標的地籍管理體系

　　f、 地價管理體系已經(jīng)建立

　　第三階段（1998—今）

　　1998年國家組建國土資源部，初步實現(xiàn)了從陸地到海洋，從土地到礦產(chǎn)的統(tǒng)一管理。地方各級國土資源主管部門領(lǐng)導(dǎo)干部實行雙重管理體制。地方主管，上一級國土部門協(xié)助管理。 2004年以后，實行省級以下國土資源管理體制改革。完善土地利用總體規(guī)劃編制和審批管理，強化土地執(zhí)法檢察職能。

　　土地管理的特點：

　　（1）統(tǒng)一性

　　實行全國土地統(tǒng)一管理是我國人多地少的國情決定的；實行全國土地、城鄉(xiāng)地政統(tǒng)一管理是我國建國50多年來的土地管理實踐的必然選擇；實行全國土地統(tǒng)一管理，是我國法律規(guī)定的，體現(xiàn)了國家意志。

　�。�2）全面性

　　土地管理是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程，包括土地開發(fā)、利 用、整治和保護四個環(huán)節(jié)的全部過程：既有生產(chǎn)過程中的土地管理，也有流通過程的土地管理；既包括靜態(tài)的規(guī)劃等內(nèi)容，也包括動態(tài)的監(jiān)測。

　　（3）科學(xué)性

　　土地管理的核心內(nèi)容是用先進的科學(xué)管理理論和方法以及科學(xué)技術(shù)手段實施土地利用管理，從而不斷提高土地管理績效，在生產(chǎn)力高度發(fā)達的今天顯得尤為重要。 由于土地管理歸根到底是為了組織生產(chǎn)力、促進生產(chǎn)力的發(fā)展，所以要充分認識各種自然規(guī)律、經(jīng)濟規(guī)律并在土地管理工作中主動加以運用。遵循經(jīng)濟規(guī)律，科學(xué)利用土地。運用現(xiàn)代化的科學(xué)管理方法和手段實施土地管理活動。

　�。�4）法制性

　　“十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地”是我國的三大基本國策之一。

　�。�5）服務(wù)性

　　土地管理服務(wù)于社會生產(chǎn)，追求土地利用的最佳綜合效益，最終服務(wù)于國民經(jīng)濟建設(shè)。 土地管理的作用：

　　（1）土地管理是協(xié)調(diào)社會矛盾的重要手段

　�。�2）土地管理是實現(xiàn)社會可持續(xù)發(fā)展的基本保障

　�。�3）土地管理是社會穩(wěn)定的根本保證

　　土地管理學(xué)學(xué)科性質(zhì)：土地管理學(xué)是一門古老而年輕的學(xué)科。

　　古老：幾乎與人類社會同時產(chǎn)生。

　　年輕：土地的永恒性及持續(xù)利用性，賦予它永遠年輕的生命，社會經(jīng)濟越發(fā)展、土地管理學(xué)的生命力就越旺盛。

　　土地管理學(xué)的發(fā)展趨勢：

　　（1）以地權(quán)管理為中心逐漸向地用管理方向發(fā)展社會制度更替和土地管理體系建立初期，以權(quán)屬管理為主。

　�。�2）地籍管理的基礎(chǔ)地位日趨加強，并向兩個方向發(fā)展、

　�。�3）土地整理或土地重劃已成為主要國家土地管理事業(yè)的新內(nèi)容、

　　土地管理的方法：

　　（一）行政方法

　　1、特點： 依靠權(quán)利，具有權(quán)威性、強制性、直接性、單一性和無償性特點

　　2、具體表現(xiàn)：a行政方法能使管理系統(tǒng)達到高度的集中統(tǒng)一，充分依靠行政機關(guān)和領(lǐng)導(dǎo)者的權(quán)威，通過行政層次和行政手段，對下屬管理機構(gòu)和土地利用等方面進行組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制；b科學(xué)的行政方法要以科學(xué)決策為依據(jù)，作出的指令，既有利于整體目標的實現(xiàn)，又要協(xié)調(diào)好各部分的關(guān)系。

　　3、局限性

　　a管理效果受領(lǐng)導(dǎo)水平的限制；

　　b信息傳遞遲緩，有時嚴重失真；

　　c行政層次多，手續(xù)復(fù)雜，影響工作效率。

　　（二）經(jīng)濟方法

　　1、 地租地價杠桿

　　●實行土地有償使用，使土地所有權(quán)在經(jīng)濟上得以實現(xiàn)； ●利用地租、地價調(diào)整土地供需矛盾；

　　●指導(dǎo)土地的合理分配和利用，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)； ●鼓勵對土地的投入，提高土地利用的集約度。

　　2、財政杠桿： 通過財政撥款來體現(xiàn)國家對土地利用的宏觀控制，如國家對土地整理、興修大型水利工程、城市建設(shè)等的投資。

　　3、金融杠桿： 金融機構(gòu)通過銀行信貸向用地單位提供貸款，刺激用地單位對土地的投資。用地單位也可以通過金融市場，發(fā)行土地股票、債卷，籌集土地資金。

　　4、稅收杠桿： 國家通過不同的稅種（耕地占用稅等）、稅率，指導(dǎo)土地開發(fā)利用。例如，為了穩(wěn)定耕地面積，國家通過征收耕地占用稅這一經(jīng)濟杠桿來控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地或用作開發(fā)土地、改造低產(chǎn)田等，作為對耕地被占用的補償。

　　（三）法律方法

　　1、涵義： 法律方法是管理者通過貫徹、執(zhí)行有關(guān)土地的法規(guī)，調(diào)整人們在土地開發(fā)、利用、保護、整治過程中所發(fā)生的各種土地關(guān)系，規(guī)定人們行動必須遵守的準則來進行管理的方法。

　　2、特點： 主要運用立法和司法手段，來鞏固和調(diào)整各方面的土地關(guān)系； 比行政方法具有更大的強制性、嚴肅性和權(quán)威性。

　�。ㄋ模┘夹g(shù)方法

　　運用科技手段（如3S技術(shù)、系統(tǒng)工程、土地規(guī)劃 等），來執(zhí)行管理職能的方法

　　三、土地管理的一般過程

　　市場失靈

　　原因：

　�、俟�有土地資源和公共產(chǎn)品的存在；

　�、谕恋乩�用的外部性；

　�、鄄煌耆�競爭和不完全信息；

　�、懿淮_定性；

　　⑤土地投機行為。

　　政府失靈

　　1、表現(xiàn)：

　　a短缺或過剩

　　b信息不足

　　c官僚主義

　　d缺乏市場激勵

　　e政策頻繁變化

　　2、政府失靈的原因：

　　①公共決策失誤

　�、谡�府龐大行政機構(gòu)運行的低效率和“內(nèi)部效應(yīng)”

　�、蹖ぷ饣顒�

　　土地管理中政府失靈

　　1、表現(xiàn)—以農(nóng)用地為例：

　　a政府無法控制土地市場，土地供給失控

　　b政府無法保護農(nóng)民在土地征用中的利益

　　2、原因：

　　a 政府作為土地產(chǎn)權(quán)代表和社會管理者的角色錯位

　　b政府和農(nóng)民之間缺乏勢力平衡機制

　　c政府干預(yù)缺乏公眾參與和監(jiān)督

　　2、政府失靈的對策：

　　①強化政府對土地的公共管理職能

　�、诩訌姽�共決策科學(xué)化、民主化

　�、劢ㄕ�府在土地管理中的行為模式是什么？

　　簡述政府對土地實施宏觀管理的必要性行為模式：

　�、俦Ｕ贤恋厥袌龅恼�常運行，糾正市場失靈

　�、趯ι鐣�提供公共產(chǎn)品和公共服務(wù)

　�、巯�除土地利用的外部性

　�、軈f(xié)調(diào)土地使用者之間的利益，保障土地配置的公平和效率。

　　必要性：

　　①土地是稀缺資源（特性）

　�、诠�有制的存在

　　③土地利用外部性的存在

　�、芡恋厥袌龃嬖谑ъ`現(xiàn)象

　　土地參與宏觀調(diào)控的手段

　　土地規(guī)劃，地租地價，土地供給量，土地收益分配

　　土地管理的基本任務(wù)

　�。�1）堅持“一要吃飯，二要建設(shè)”的方針，努力實現(xiàn)土地，特別是耕地供求的動態(tài)平衡；

　　（2）控制“土地供給閘門”，參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控；

　�。�3）加強土地資源的調(diào)查評價和科學(xué)規(guī)劃；

　　（4）加強土地資源信息系統(tǒng)建設(shè)，實現(xiàn)信息服務(wù)社會化

　�。�5）深化改革，建立適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的管理新體制，新機制；

　�。�6）健全法制，依法行政，實現(xiàn)土地管理秩序的根本好轉(zhuǎn)。 （我國土地管理的基本任務(wù)是維護社會主義土地所有制及土地所有者和使用者的合法權(quán)益，保護、開發(fā)、合理利用土地，切實保護耕地，促進社會經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。）

　　四、土地權(quán)屬管理

　　土地權(quán)利的概念：指權(quán)利人按照法律規(guī)定直接支配土地的權(quán)利

　　土地權(quán)利的四項基本權(quán)能：

　　1、 占有：指對土地進行實際支配和控制的權(quán)利

　　2、 使用：指土地使用者依法對土地進行實際利用和取得收益的權(quán)利

　　3、 收益： 依據(jù)法律和契約取得土地所產(chǎn)生的經(jīng)濟利益的權(quán)利（土地所有權(quán)標志）

　　4、 處分： 土地所有人依法處置土地的權(quán)利（土地所有權(quán)的核心）

　　A事實上處分：對土地進行實質(zhì)性的變形如平整B法律上處分：如使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押等 土地所有權(quán) 國家所有

　　集體所有

　　土地產(chǎn)權(quán)體系 土地使用權(quán) 國家土地使用權(quán)

　　集體土地使用權(quán)

　　土地他項權(quán)利 土地抵押權(quán) 、、、土地租賃權(quán)

　　土地產(chǎn)權(quán)的基本特征

　�。�1）具有排他性；

　　（2）土地產(chǎn)權(quán)客體必須具備可占用性和價值性；

　�。�3）土地產(chǎn)權(quán)必須經(jīng)過登記，才能 得到法律的承認和保護；

　�。�4）土地產(chǎn)權(quán)的相對性。

　　土地權(quán)屬管理的內(nèi)容

　　a依法確認土地權(quán)屬——土地申報、調(diào)查、審批、登記

　　b 依法管理土地權(quán)屬變更——土地所有權(quán)變更（征用集體土地）；土地使用權(quán)變更（劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓、贈與、繼承等）

　　c 依法調(diào)查、處理土地權(quán)屬糾紛

　　d 依法查處土地權(quán)屬方面的違法行為 土地所有權(quán)

　　1、概念：土地所有權(quán)是土地所有制的核心，是土地所有制的法律表現(xiàn)形式，是指土地所有者擁有 的、受國家法律保護和限制的排他性的專有權(quán)利

　　2、內(nèi)容：

　　A土地占有權(quán)

　　B土地使用權(quán)

　　C土地收益權(quán)

　　D土地處分權(quán)

　　3、特征：

　　A土地所有權(quán)是一項專有權(quán)

　　B排他性

　　C具有追及力

　　土地他項權(quán)

　　1、 抵押權(quán)

　　2、 租賃權(quán)

　　3、 相鄰權(quán)

　　土地使用權(quán)

　　1、 概念：土地使用權(quán)是指使用土地的單位和個人在法律所允許的范圍內(nèi)對依法交由其使用的國有土地和農(nóng)民集體所有土地的占有，使用，收益以及依法部分處分的權(quán)利

　　2、 國有土地使用權(quán)的客體是國家依法提供給單位和個人使用的國有土地，內(nèi)容是國有土地使用權(quán)主體在依法行使土地使用權(quán)過程中形成的權(quán)利和義務(wù)

　　3、 農(nóng)民集體土地使用權(quán)的客體是使用權(quán)主體依法取得的承包地、自留地、自留山、宅基地和農(nóng)村建設(shè)用地，內(nèi)容是集體土地使用權(quán)主體在行使土地使用權(quán)過程中依法形成的權(quán)利和義務(wù)

　　4、 土地使用權(quán)的法律特征：

　　①主體廣泛

　�、诜�(wěn)定性

　�、弁恋厥褂脵�(quán)不涉及礦產(chǎn)，文物，埋藏物 確定土地權(quán)屬

　　1、 概念：狹義的指國家依法對土地所有權(quán)，使用權(quán)，他項權(quán)利的歸屬廣義的不僅包括主體還包括客體和內(nèi)容

　　2、 意義：

　�、倬S護社會主義公有制

　�、诰S護土地權(quán)利人合法權(quán)益

　�、鄞龠M社會經(jīng)濟發(fā)展

　�、艽龠M土地合理利用

　　⑤維護社會穩(wěn)定

　　3、 內(nèi)容：依法確認土地所有權(quán)，使用權(quán)，他項權(quán)利

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