資產(chǎn)評估報告評估說明

　　一、關于本次資產(chǎn)評估說明使用范圍的聲明

　　本評估說明僅供財產(chǎn)評估主管機關、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報告書和檢查評估機構工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個人，不得見諸于公開媒體。

　　中林資產(chǎn)評估有限公司

　　2015年三月十八日

　　二、關于進行資產(chǎn)評估有關事項的說明

　　(一)委托方與資產(chǎn)占有方概況(詳見評估報告正文第二項)

　　(二)關于評估目的的說明(詳見評估報告正文第三項)

　　(三)關于評估范圍的說明(詳見評估報告正文第四項)

　　(四)關于評估基準日的說明(詳見評估報告正文第六項)

　　(五)資產(chǎn)調(diào)查事項的說明(略)

　　(六)可能影響評估工作的重大事項說明

　　納入本次資產(chǎn)評估范圍的評估對象權屬清楚、界限明確、無糾紛，沒有抵押、質(zhì)押及擔保等影響評估結果的重大事項。

　　委托方： 資產(chǎn)占有方：

　　法定代表人： 法定代表人：

　　日期：2015年三月十八日 日期：2015年三月十八日

　　三、資源資產(chǎn)調(diào)查、核實情況說明

　　(一)資源資產(chǎn)調(diào)查組織與準備

　　1、技術方案設計

　　針對經(jīng)濟林木的分布特點、本次評估目的及委托方、資產(chǎn)占有方意見，由我公司注冊資產(chǎn)評估師及聘請林業(yè)調(diào)查專家、農(nóng)藝專家組成的評估項目組，依據(jù)委托方提供的資產(chǎn)清單及其他資料，經(jīng)過認真研究分析后，確定本次資源調(diào)查技術方案。

　　2、調(diào)查技術標準

　　(1)、《森林資源規(guī)劃設計調(diào)查主要技術規(guī)定》(林資發(fā)[2003]61號);

　　(2)、《××省森林資源規(guī)劃設計調(diào)查操作細則》(×林政[2004]254號)。

　　3、技術精度

　　本次資源調(diào)查采用全面調(diào)查法，調(diào)查級別為三類調(diào)查，各調(diào)查因子調(diào)查精度不低于95%。

　　4、調(diào)查工具

　　Q3手持式GIS采集器(中海達測繪，亞米級精度)、測繩、皮尺、卡尺、布魯萊斯測高器等;

　　5、使用圖件

　　委托方提供委估地塊《地形圖》(1:10000)與《××市××鎮(zhèn)林相圖》。

　　(二)資源資產(chǎn)調(diào)查過程

　　我公司評估項目組在委托方(××集團公司)、資產(chǎn)占有方(×農(nóng)莊)、××市林業(yè)局人員的協(xié)助下，于200×年3月10日～18日期間，對委估資產(chǎn)進行了全面調(diào)查。每一分項林木調(diào)查結果，在調(diào)查完成當天，經(jīng)過我公司評估人員整理后，由委托方和資產(chǎn)占有方代表進行了簽字確認。

　　(三)主要調(diào)查方法

　　1、面積調(diào)查方法

　　用委托方提供的《地形圖》(1:10000)為工作手圖，進行實地調(diào)查，根據(jù)不同的地類、權屬、行政界線、優(yōu)勢樹種等進行現(xiàn)地勾繪(測量)小班界線，并采用Q3手持式GIS采集器繞測、定位落圖。根據(jù)外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)，用AutoCAD、MapInfo等系統(tǒng)軟件求算各小班面積。面積以hm2為單位，取小數(shù)點后4位。

　　2、經(jīng)濟林苗木株數(shù)、地徑、苗高調(diào)查方法

　　取林木生長狀況有代表性的地塊，在該地段設置面積為26m×26m的標準樣地(對坡度超過5°的樣地，進行了羅盤改平修正)，進行每木檢尺，實測樣地面積不少于該林種林木小班面積的60%。

　　由于林種經(jīng)營特點，部分經(jīng)濟林種無胸徑，故檢尺時分林種測量地徑、株高。

　　3、其他調(diào)查方法(略)

　　(四)資產(chǎn)調(diào)查結論

　　經(jīng)現(xiàn)場實地調(diào)查，本次評估范圍占地總面積2,100畝，該地上種植的經(jīng)濟林及苗木共計398,767株，具體分布如下：

　　以上調(diào)查結論，均得到了委托方和資產(chǎn)占有的認可。

　　四、評估依據(jù)的說明

　　(詳見評估說明第八項)

　　五、評估技術說明

　　(一)評估過程

　　本次評估的目的是工程項目征占用地對資產(chǎn)占有方進行價值補償，故我們的評估方案是根據(jù)工程占地拆遷補償及有關規(guī)定制定的。

　　(1)查驗委估資產(chǎn)權屬文件。

　　(2)請資產(chǎn)占有方提供資產(chǎn)清單，本公司評估人員和農(nóng)藝專家對委估資產(chǎn)進行全面調(diào)查。

　　(3)收集評估所需資料，由于委估資產(chǎn)品種多數(shù)量大，且有些品種為國外優(yōu)良品種，在審核報關資料的同時，還外聘了果樹、植物專家，對委估資產(chǎn)進行鑒定;與此同時收集果品及苗木各項經(jīng)濟指標，進行市場詢價。

　　另外，評估人員通過相關渠道，對當?shù)毓こ滩疬w征占地執(zhí)行的地方性法規(guī)、規(guī)定進行了收集與整理，對各項法規(guī)的執(zhí)行范圍、有效性等與發(fā)文部門進行了核實與確認。

　　(4)確定計算方法，根據(jù)委估資產(chǎn)特點確定采用不同方法進行評估計算。

　　(二)評估方法

　　本次評估方法是根據(jù)××市人民政府××號令關于《××市森林資源保護管理條例》對工程占地補償辦法，結合2,100畝地塊上各經(jīng)濟林種類、生長發(fā)育現(xiàn)狀，近年來產(chǎn)果情況，通過市場調(diào)查，選擇適當?shù)膬r格標準和評估方法進行的。

　　1、對處于盛果期經(jīng)濟林按如下方法計算評估結果，計算公式為：

　　P = å Ci ×L

　　P—評估值

　　Ci—各類果樹實際占地面積×平均產(chǎn)量Kg/畝×調(diào)整系數(shù)×價格

　　L—補償倍數(shù)，政府令規(guī)定鮮果按5～6倍賠償

　　調(diào)整系數(shù)主要包括等級調(diào)整系數(shù)和株數(shù)調(diào)整系數(shù)，調(diào)整標準如下：

　　(1)、等級調(diào)整系數(shù)

　　針對本次評估基準日經(jīng)濟林林分特點，按不同樹種制定的。

　　例如××品種果樹分為四級：

　　1級：長度15cm以上(含15cm)的枝條30根以上(含30根),地面以上10 cm處的主干直徑6 cm以上(含6 cm);

　　2級：長度15cm以上枝條10-29根;

　　3級：長度15cm以上的枝條5-9根;

　　4級：長度15cm以上的枝條4根以下(含4根)。

　　(2)、株數(shù)調(diào)整系數(shù)

　　為針對本次評估基準日該經(jīng)濟林每畝現(xiàn)有存活株樹、疏密程度與同種經(jīng)濟林標準株數(shù)進行比較調(diào)整。

　　2、處于產(chǎn)前期的苗木

　　苗木計算公式如下：

　　P = å 各苗木、樹木按品種、規(guī)格×單價×株數(shù)

　　(三)取價方法

　　1、果品取價源自國內(nèi)果品批發(fā)市場現(xiàn)場收購價(××市果品批發(fā)市場價格扣除運費)、委估資產(chǎn)周邊經(jīng)濟林路邊收購價，并參考資產(chǎn)占有方近三年果品銷售價格，最后確定評估單價。

　　2、苗木取價方法，同規(guī)格苗木有市價的原則按市價評估，沒有市價的按苗木購置價值加標準成本投入確定。

　　(四) 產(chǎn)量確認方法

　　評估使用的每畝平均產(chǎn)量是參照委估資產(chǎn)周邊相同或相類似經(jīng)濟林平均產(chǎn)量，由我公司評估專家及外聘農(nóng)藝專家現(xiàn)場勘查，再結合我公司掌握的該地區(qū)標準經(jīng)濟林產(chǎn)量數(shù)據(jù)，對各種果品每畝平均產(chǎn)量進行估算得出的。

　　六、評估結論及其分析

　　(一)評估結果(見評估明細表)

　　(二)評估基準日后的調(diào)整事項

　　1、在本次評估結果有效期內(nèi)若資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應根據(jù)原評估方法對評估值進行相應調(diào)整;

　　2、在本次評估結果有效期內(nèi)若資產(chǎn)價格標準發(fā)生變化并對資產(chǎn)評估價格產(chǎn)生明顯影響時，委托方應及時聘請評估機構重新確定評估值 。

　　(三)評估結論的效力、評估報告使用與限制說明、有效期(略)

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