公司資產(chǎn)評估方法

　　(一)資產(chǎn)評估的基本方法

　　資產(chǎn)評估的方法主要有市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法。注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價(jià)值評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場法、收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或多種資產(chǎn)評估基本方法。

　　1、市場法

　　企業(yè)價(jià)值評估中的市場法，是指將評估對象與可比上市公司或者可比交易案例進(jìn)行比較，確定評估對象價(jià)值的評估方法。其使用的基本前提有：

　　(1)存在一個(gè)活躍的公開市場;

　　(2)公開市場上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動。

　　2、收益法

　　企業(yè)價(jià)值評估中的收益法，是指將預(yù)期收益資本化或者折現(xiàn)，確定評估對象價(jià)值的評估方法。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提有：

　　(1)具有持續(xù)的盈利能力;

　　(2)評估對象的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;

　　(3)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)測并可用貨幣衡量;

　　(4)評估對象預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

　　3、資產(chǎn)基礎(chǔ)法

　　企業(yè)價(jià)值評估中的資產(chǎn)基礎(chǔ)法，是指以被評估企業(yè)評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表為基礎(chǔ)，合理評估企業(yè)表內(nèi)及表外各項(xiàng)資產(chǎn)、負(fù)債價(jià)值，確定評估對象價(jià)值的評估方法。采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法的前提條件有：

　　(1)評估對象處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài);

　　(2)可以調(diào)查取得購建評估對象的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)的社會平均成本資料。

　　(二)評估方法的選用

　　本次委評的是XX租賃公司股東全部權(quán)益，XX租賃公司系從事融資租賃的公司，評估人員無法收集與XX租賃公司經(jīng)營規(guī)模、業(yè)務(wù)種類相類似企業(yè)的股權(quán)交易案例，故無法采用市場法進(jìn)行評估。由于XX租賃公司近年持續(xù)盈利，財(cái)務(wù)資料核算較為規(guī)范，其未來收益

　　能進(jìn)行合理預(yù)測，因此本次評估可采用收益法進(jìn)行評估。

　　由于XX租賃公司有較完備的財(cái)務(wù)資料和資產(chǎn)管理資料可以利用，資產(chǎn)的再取得成本的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息來源較廣，資產(chǎn)重臵成本與資產(chǎn)的現(xiàn)行市價(jià)及收益現(xiàn)值存在內(nèi)在的聯(lián)系和替代，因此本次評估可采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估。

　　根據(jù)本報(bào)告的評估目的，被評估企業(yè)自身的特點(diǎn)，分析評估方法的適用性后，評估人員對XX租賃公司的股東權(quán)益采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法進(jìn)行評估。

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法

　　資產(chǎn)基礎(chǔ)法具體模型如下：

　　股東全部權(quán)益評估價(jià)值=∑各項(xiàng)資產(chǎn)評估值-∑各項(xiàng)負(fù)債評估值

　　在評估過程中，評估人員根據(jù)各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的具體情況，分別采用不同的評估方法，具體如下：

　　1、投資性房地產(chǎn)

　　委估投資性房地產(chǎn)為辦公用房，其所在區(qū)域辦公用房交易市場非常活躍，有類似的交易案例，評估人員認(rèn)為市場法能夠充分反映評估對象的交易價(jià)值。因該房屋本身也在出租，其所在區(qū)域附近類似房地產(chǎn)租賃市場較活躍，能找到類似房地產(chǎn)的租賃實(shí)例，評估人員認(rèn)為收益法也能從收益的角度反映房地產(chǎn)的市場價(jià)值。綜上所述，本次采用市場法和收益法進(jìn)行評估。

　　(1)市場法

　　本次評估采用的市場法是指：將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚�，以此估算委估對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　本次評估采用市場法的具體思路是在充分搜集房地產(chǎn)交易實(shí)例的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步選取與委估房地產(chǎn)處于同一供需圈內(nèi)、具有較強(qiáng)相關(guān)性、替代性且屬近期交易的類似房地產(chǎn)作為參照物，再根據(jù)估價(jià)對象與參照物經(jīng)比較分析后的差異情況，進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正及個(gè)別因素修正等，得出委估房地產(chǎn)的市場價(jià)值，其公式為：

　　委估房地產(chǎn)評估值=可比實(shí)例價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

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