房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書
XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司：
本所接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評(píng)估的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的原則，按照科學(xué)的資產(chǎn)評(píng)估方法，對(duì)為本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓而涉及的XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司的整體資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評(píng)估工作。本所評(píng)估人員按照必要的評(píng)估程序,對(duì)委托評(píng)估的資產(chǎn)和負(fù)債實(shí)施了實(shí)地查勘、市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)委估資產(chǎn)和負(fù)債的2002年7月9日所表現(xiàn)的市場(chǎng)價(jià)格作出了公允反映。現(xiàn)將資產(chǎn)評(píng)估情況及評(píng)估結(jié)果報(bào)告如下：
一、委托方與資產(chǎn)占有方簡(jiǎn)介
(一)資產(chǎn)占有方概況：
資產(chǎn)占有單位企業(yè)名稱:XX經(jīng)濟(jì)特區(qū)XX房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱XX公司)
住所:XX市XXXX工業(yè)區(qū)華廈
法人代表: XXX
成立日期:1992年10月14日
注冊(cè)資本:2000萬元人民幣
經(jīng)營范圍: 主營：房產(chǎn)經(jīng)營
兼營：建筑材料、化工產(chǎn)品、針織品、紡織品
XX公司經(jīng)珠海市人民政府辦公室珠府辦復(fù)[1992]338號(hào)文批準(zhǔn)成立，為珠海市市屬國有企業(yè)(工商注冊(cè)登記為集體企業(yè))，取得珠海市工商局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照4404001003147號(hào)。
(二)資產(chǎn)評(píng)估委托方：XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司
二、評(píng)估目的
本次資產(chǎn)評(píng)估是為了滿足委托方股權(quán)轉(zhuǎn)讓需要，為其所對(duì)應(yīng)的 行為提供價(jià)值參考。
三、評(píng)估對(duì)象及范圍
(一)評(píng)估對(duì)象：XX公司的整體資產(chǎn)。
(二)具體資產(chǎn)、負(fù)債范圍：
具體資產(chǎn)只一項(xiàng)，為位于珠海市香洲前山北、梅華西路北側(cè)11292.00平方米的土地使用權(quán);負(fù)債為零。
納入評(píng)估范圍的資產(chǎn)及負(fù)債是與委托評(píng)估確定的范圍一致的。
四、評(píng)估基準(zhǔn)日
本項(xiàng)目資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日是2002年7月9日。
評(píng)估基準(zhǔn)日的選取是應(yīng)委托方要求確定的。
本次評(píng)估所采用的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)有效的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
五、評(píng)估原則
本次資產(chǎn)評(píng)估遵循獨(dú)立、客觀、科學(xué)的工作原則;遵循產(chǎn)權(quán)利益主體變動(dòng)原則;遵循資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營、替代和公開市場(chǎng)等操作性原則;遵循謹(jǐn)慎原則。
六、評(píng)估依據(jù)
(一)行為依據(jù)
1、委托方與我所共同簽訂的《資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書》。
(二)法規(guī)依據(jù)
1、《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法》(國務(wù)院第91號(hào)令);
2、《國有資產(chǎn)評(píng)估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)(1992)36號(hào));
3、《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)“中評(píng)協(xié)[1996]03號(hào))
4、《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財(cái)政部財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào))
5、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》(財(cái)政部令第4號(hào));
6、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》(財(cái)政部令第5號(hào));
7、有關(guān)部門制定的法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)。
(三)產(chǎn)權(quán)依據(jù)
1、《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》;
2、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
(四)取價(jià)依據(jù)
1、《珠海市工程造價(jià)信息》、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息;
2、評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘查、核實(shí)資料;
3、國家有關(guān)部門發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)資料;
4、有關(guān)詢價(jià)資料。
七、評(píng)估方法
本次求取企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值，評(píng)估師選取單項(xiàng)加和法進(jìn)行評(píng)估。因企業(yè)資產(chǎn)只有一項(xiàng)，且無負(fù)債，企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值即為無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)的價(jià)值。具體評(píng)估方法為：對(duì)于土地使用權(quán)采用假設(shè)開發(fā)法及成本逼近法進(jìn)行評(píng)估。
八、評(píng)估過程
自接受評(píng)估項(xiàng)目委托起至提交評(píng)估報(bào)告止，經(jīng)過了接受委托、資產(chǎn)清查、評(píng)定估算、評(píng)估匯總、提交報(bào)告等過程，分述如下：
(一)接受委托
2002年7月9日我所與委托方簽訂了“資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書”， 確定了評(píng)估目的、評(píng)估資產(chǎn)對(duì)象、范圍和評(píng)估基準(zhǔn)日。對(duì)該項(xiàng)目我所給予了足夠重視，根據(jù)該項(xiàng)目特點(diǎn)，制定了相應(yīng)的工作計(jì)劃，擬定了評(píng)估工作方案,組織了各專業(yè)注冊(cè)評(píng)估師的評(píng)估小組開展工作。
(二)資產(chǎn)清查
在項(xiàng)目運(yùn)作的全過程中，按照國家對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的有關(guān)規(guī)定和規(guī)范要求，進(jìn)行了實(shí)地查勘和調(diào)查了解。評(píng)估師注重核查申報(bào)資料的完整性、真實(shí)性，聽取了資產(chǎn)占有單位相關(guān)資產(chǎn)負(fù)責(zé)人對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的分布、使用情況介紹,收集了有關(guān)的章程、產(chǎn)權(quán)證明、價(jià)格、市場(chǎng)信息及相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)等資料。根據(jù)委托方提供的資產(chǎn)范圍，現(xiàn)場(chǎng)勘查了土地使用權(quán)。
(三)評(píng)定估算
在認(rèn)真分析研究各種影響資產(chǎn)價(jià)格基本因素的基礎(chǔ)上，擬定了 資產(chǎn)評(píng)估基本思路，確定資產(chǎn)評(píng)估的計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)與適用方法，在收集資產(chǎn)信息的基礎(chǔ)上，進(jìn)行了評(píng)定估算。
本所已于2002年6月21日對(duì)此項(xiàng)土地使用權(quán)出具了珠正評(píng)報(bào)字[2002]第129號(hào)土地估價(jià)報(bào)告，因此次評(píng)估基準(zhǔn)日與上次相距很近，我們?cè)u(píng)定估算結(jié)果與上次相同。(詳見附件1)
(四)評(píng)估匯總
此次評(píng)估按單項(xiàng)評(píng)估加總的方法，因企業(yè)資產(chǎn)只一項(xiàng)，負(fù)債為零，所以企業(yè)整體資產(chǎn)價(jià)值即為此項(xiàng)土地使用權(quán)價(jià)值。
(五)提交評(píng)估報(bào)告
我們按照國家有關(guān)法規(guī)文件要求，以財(cái)政部“財(cái)評(píng)字[1999]91號(hào)《資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》”為指南，撰寫評(píng)估報(bào)告與說明。在評(píng)估人員和項(xiàng)目負(fù)責(zé)人校核的基礎(chǔ)上，遵照本所對(duì)評(píng)估報(bào)告書審核的規(guī)定進(jìn)行審核,由評(píng)估部負(fù)責(zé)人初審,所質(zhì)量負(fù)責(zé)人復(fù)審,法人代表總審并簽發(fā),經(jīng)簽字蓋章后向委托方提交評(píng)估報(bào)告。
九、評(píng)估結(jié)論
資產(chǎn)總計(jì):肆仟玖佰陸拾肆萬元整
(￥49,640,000.00元)
負(fù)債總計(jì):零
(￥0.00元)
凈 資 產(chǎn): 肆仟玖佰陸拾肆萬元整
(￥49,640,000.00元)
十、特別事項(xiàng)說明
(一)在評(píng)估中有增、減值的資產(chǎn)，相應(yīng)的會(huì)計(jì)處理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定程序報(bào)經(jīng)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施。
(二)評(píng)估對(duì)象中的土地使用權(quán)尚未辦理土地使用權(quán)證,但已取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。
(三)評(píng)估結(jié)果未考慮該等資產(chǎn)已設(shè)定的抵押、擔(dān)保、欠負(fù)的債項(xiàng)、稅費(fèi)等因素對(duì)資產(chǎn)價(jià)值的限制性影響。
(四)根據(jù)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書之約定,是次評(píng)估中資產(chǎn)占有方提供的相關(guān)資料之合法性、真實(shí)性由委托方、資產(chǎn)占有方負(fù)責(zé)。
(五)參加評(píng)估項(xiàng)目估價(jià)人員按《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范》執(zhí)業(yè),與被評(píng)估資產(chǎn)各方當(dāng)事人沒有利害關(guān)系。
(六)自評(píng)估基準(zhǔn)日至本報(bào)告出具期間，國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策及市場(chǎng)情況未發(fā)生重大變化。但本公司不能預(yù)計(jì)本評(píng)估報(bào)告出具后的政策、市場(chǎng)等變化對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響。
(七)評(píng)估結(jié)論由本評(píng)估機(jī)構(gòu)出具,受本評(píng)估機(jī)構(gòu)人員的職業(yè)水平和能力的影響。
(八)對(duì)于評(píng)估中可能存在的影響評(píng)估結(jié)果的其他瑕疵事項(xiàng)，資產(chǎn)占有方在委托評(píng)估時(shí)未作特別說明，在評(píng)估人員專業(yè)經(jīng)驗(yàn)一般不能獲悉的情況下，評(píng)估機(jī)構(gòu)及評(píng)估人員不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
十一、評(píng)估基準(zhǔn)日后的調(diào)整事項(xiàng)
在評(píng)估基準(zhǔn)日后、有效期以內(nèi)，如果資產(chǎn)數(shù)量及作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化，應(yīng)按如下方法處理：
(一)資產(chǎn)數(shù)量發(fā)生變化，應(yīng)根據(jù)原作價(jià)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)資產(chǎn)額進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;
(二)資產(chǎn)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化并對(duì)資產(chǎn)評(píng)估值產(chǎn)生明顯影響時(shí)，委托方應(yīng)及時(shí)聘請(qǐng)有資格的評(píng)估機(jī)構(gòu)重新評(píng)估。
十二、評(píng)估報(bào)告法律效力
(一)基本前提及假設(shè)條件
1、本次評(píng)估基本前提是宏觀經(jīng)濟(jì)政策無重大變化、企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營條件基本保持不變;
2、本次評(píng)估沒有考慮特殊的交易方式可能追加付出的成本費(fèi)用等對(duì)其評(píng)估值的影響，也未考慮遇有自然力和其他不可抗力對(duì)評(píng)估值的影響;
3、本評(píng)估結(jié)果建立在委托方提供所有文件資料真實(shí)、準(zhǔn)確、完整、客觀基礎(chǔ)上，為委托方指定之評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日的公開市場(chǎng)價(jià)格。
本評(píng)估結(jié)果僅在滿足上述有關(guān)基本前提及假設(shè)條件的情況下成立。
(二)法律效力
1、本評(píng)估結(jié)果依據(jù)法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，針對(duì)本次評(píng)估目的并在評(píng)估對(duì)象所處現(xiàn)行生產(chǎn)經(jīng)營條件下有效;
2、本公司不對(duì)委托方運(yùn)用本報(bào)告于本次評(píng)估目的以外的經(jīng)濟(jì)行為所產(chǎn)生的后果負(fù)責(zé);
3、本評(píng)估報(bào)告的有關(guān)附件為本報(bào)告的重要組成部分，與本報(bào)告書正文具有同等法律效力。
(三)評(píng)估結(jié)論的有效使用期限
本評(píng)估報(bào)告依照法律法規(guī)規(guī)定發(fā)生法律效力，其結(jié)論有效使用 期自評(píng)估基準(zhǔn)日起一年，即在2002年7月9日至2003年7月8日內(nèi)有效。
(四)評(píng)估報(bào)告的使用范圍
本評(píng)估報(bào)告僅供委托方為本次評(píng)估目的使用和送交有關(guān)主管機(jī)關(guān)審查使用，評(píng)估報(bào)告書的使用權(quán)歸XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司所有。本公司承諾:未經(jīng)XX市紡織工業(yè)集團(tuán)公司許可，本公司不隨意將評(píng)估報(bào)告向他人提供或公開。
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