公墓行業(yè)調(diào)研報告

時間：2024-08-22 10:06:07 調(diào)研報告我要投稿

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公墓行業(yè)調(diào)研報告

　　一、公墓相關知識介紹

公墓行業(yè)調(diào)研報告

　　（一）、墓地應該建在荒山荒地,建立公墓須向民政局殯葬管理處提出申請，經(jīng)過批準獲得營業(yè)執(zhí)照方可對外經(jīng)營。除了禁止對外經(jīng)營的為本村村民服務的農(nóng)村公益性公墓，城市居民只能安葬在經(jīng)營性公墓里。

　　（二）、我國公墓的現(xiàn)有經(jīng)營體制分為國有、聯(lián)營和民營三類，其中聯(lián)營也大部分為民政部門控股, 民營公墓一般通過招拍掛的方式獲得用地。

　�。ㄈ�、“護墓費”：國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)民政部關于進一步加強公墓管理意見的通知，明確墓地和骨灰存放使用年限原則上以20 年為一個周期，年滿20 年之后的骨灰，按照當初購臵墓地總價的5%—10% 繳納管理費。區(qū)別于墓地的使用年限，墓地的使用年限根據(jù)土地的性質(zhì)、用途不同一般可以分為50年、70年。

　　二、公墓市場現(xiàn)狀

　　（一）、公墓市場的價格趨勢

　　由于我國墓地實行市場定價的，墓地價格不斷攀升，在某些地區(qū)出現(xiàn)了“天價墓”，超出一般居民的經(jīng)濟承受能力，并且仍將在未來一段時間內(nèi)處于上升區(qū)間。具體原因如下：

　　1、墓地屬于人們必須購買的商品。盡管存在著替代品，但是，因為“入土為安，入墓為貴”是中國人對殯葬最傳統(tǒng)的認識，目前墓

　　葬占90%以上。

　　2、供需嚴重失衡，供不應求。一方面，我國城市化和工業(yè)化、生態(tài)建設對土地資源的需求不斷增加，加上政府對墓地申請的審批嚴格，墓地的供應大大減少。另一方面，我國逐步步入了老年化社會，老年人口的比例正在不斷增加，對墓地的需求也越來越多：滄州市現(xiàn)有總?cè)丝?13.4萬人，其中，60周歲以上老年人94.17萬人，占全市總?cè)丝诘?3.2%，都已經(jīng)超過人口老齡化國際標準的10%。

　　3、物價普漲推升墓地價格。各種成本上漲也導致了墓地價格的上揚。石材價格上漲20%，人工成本也大幅上漲15%。

　　（二）、滄州市本級市場分析

　　目前滄州市市區(qū)周邊的公墓主要包括：運河區(qū)的“滄州市骨灰公墓”、滄縣的“滄州市回民公墓”。這兩處公墓的對外售價普遍一般在2萬左右，相對于本市的人均收入，已經(jīng)屬于偏高的水品。

　　（三）、周邊大都市墓地市場價格

　　以北京為例， 2008——2011三年之間北京公墓的價格變化情況如下表所示：普遍最低售價也在6萬元左右，將向周邊城市擠出很多墓地需求。

　　三、參與墓地行業(yè)經(jīng)營的必要性分析

　�。ㄒ唬⒛壳�，土地整理開發(fā)過程中對墓地的補償相對較少，造成墓地拆遷成為工作的難點；如果建立集中的公墓，便可為遷移的墓地找到集中安臵的場所，有利于土地整理工作的順利開展。

　�。ǘ�、農(nóng)村的公益類墓地和城市的經(jīng)營性墓地普遍缺少統(tǒng)一的規(guī)劃，不利于城市的健康發(fā)展；建立集中的公墓可以有效地進行土地臵換，促進城市發(fā)展，按照統(tǒng)一規(guī)劃實現(xiàn)城市功能優(yōu)化。

　　（三）、促進墓地市場的規(guī)范：目前，公益性墓地與經(jīng)營性墓地難以區(qū)分和監(jiān)管，“小產(chǎn)權墓”泛濫，炒賣行為橫行，墓葬價格飛漲，還出現(xiàn)預售 “活人墓”的現(xiàn)象,嚴重沖擊公墓市場秩序。我公司作為國有企業(yè)，建設一批非盈利性的公墓，將起到穩(wěn)定墓地市場的作用。

　　四、目標市場分析

　�。ㄒ唬�、大城市的“擠出”需求

　　北京、天津居民因難以承受高墓價，周邊城市被排擠出來而形成的巨大墓地市場。距離北京市中心大約72.4公里的臥龍公墓，盡管地處河北涿州，其中90%以上的購墓者都是北京人，甚至連臥龍公墓的老板都是北京人。位于河北唐山的遵化清東陵萬佛園甚至還在北京設立了辦事處，為北京的購墓者提供看墓服務。

　　隨著京滬高鐵開通，到滄州的一小時的便捷車程和相對廉價的墓地價格將對北京、天津的居民具有很大的吸引力。

　�。ǘ嬷菔斜炯壥忻竦男枨�

　　按照0.8%的死亡率，滄州市市區(qū)每年超過4000人去世，但隨著

　　城市發(fā)展，現(xiàn)有滄州公墓所在地處于本市發(fā)展的“前沿”區(qū)域，提前綜合考慮土地臵換問題成為必然。

　　五、經(jīng)濟效益測算

　�。ㄒ唬�、項目經(jīng)營框架

　　為了體現(xiàn)新建墓地項目的社會、經(jīng)濟效益，應從以下兩方面著手：一方面修建公益性公墓。只要是滄州戶籍、家庭困難、低保家庭的居民，都可以向申請購買，具體形式包括：1.骨灰墻，每個單格 3000元，爭取政府補貼 1000元，市民支付2000元即可；2.經(jīng)濟型墓地，每座在2平方米左右的經(jīng)濟適用兩穴墓，售價2萬元左右。

　　另一方面建立一批贏利性的公墓，保證項目的現(xiàn)金流，包括： “亭子墓”，占地6—7平方米，售價20萬；“家族墓”，占地30—40平方米，售價100萬；

　　項目經(jīng)營過程中的人力成本、運營費用、廣告費用則可通過“護墓費”得到解決。

　�。ǘ�、具體測算

　　以經(jīng)濟適用墓為例進行測算：

　　收入：按照每塊墓地占地2平米，每畝可建設330塊；每塊收費2萬元，每畝的銷售收入約為660萬；

　　成本：每畝劃撥地價格10萬元+回遷安臵費用170萬（建安2200，補償比例1.2）+基礎設施費用100萬+每塊墓地的修建費用0.3萬*330，約為100萬+融資成本45萬（7%）=425萬元。

　　根據(jù)以上數(shù)據(jù)，可測算出項目收益率達到55%，而贏利性的 “亭

　　子墓”、“家族墓”的利潤則更高。

　　六、工作構想：

　�。ㄒ唬�、積極開展全面的前期調(diào)研，與民政部門進行溝通，了解他們未來的發(fā)展思路，并結(jié)合我公司的資源，需求合作空間；

　　（二）、向市政府領導請示，爭取市政府領導的支持；

　�。ㄈ�、利用好公司的18萬畝的土地儲備，認真調(diào)研項目可利用區(qū)域；