房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算淺析

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　　摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)生產(chǎn)和經(jīng)營的企業(yè)，其主要業(yè)務(wù)有土地的開發(fā)與經(jīng)營，房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營、城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)、代理工程的開發(fā)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具有資金投入大、投資風(fēng)險(xiǎn)高，成本核算環(huán)節(jié)多、建設(shè)周期長等特點(diǎn)。這就更需要房地產(chǎn)企業(yè)在成本計(jì)算方面要精打細(xì)算，力求以最少的成本耗費(fèi)獲取經(jīng)濟(jì)利益最大化，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算就顯得尤其重要。以下就是我對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算的一些探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 成本 淺析 企業(yè)

　　一、房地產(chǎn)成本核算的組成

　　(1)土地、土建及設(shè)備費(fèi)用

　　這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占成本的80%。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動(dòng)遷費(fèi)用等，房地產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目前，必須將預(yù)計(jì)的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，計(jì)算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓地面價(jià))，以此來進(jìn)行項(xiàng)目的可行性評(píng)估。

　　(2)配套及其他收費(fèi)支出

　　主要指水、電、氣、大市政和公建配套費(fèi)、學(xué)校、醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施，這類收費(fèi)項(xiàng)目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項(xiàng)目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項(xiàng)目總投資的10-15%。

　　(3)管理費(fèi)用和籌資成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險(xiǎn)高等特點(diǎn)，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)量較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對(duì)正確計(jì)算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。

　　二、核算房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)注意的幾個(gè)問題

　　(1)收集相關(guān)資料

　　在開發(fā)成本對(duì)象確定后，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)人員按開發(fā)進(jìn)度的進(jìn)展情況，收集整理如下相關(guān)資料：項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目預(yù)算報(bào)告、土地轉(zhuǎn)讓(出讓)合同、土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)過程施工許可證、工程施工合同、配套設(shè)施合同、融資借款合同、預(yù)、銷售合同。對(duì)這些資料所涉及的金額、時(shí)間、進(jìn)度等都必須做到心中有數(shù)、動(dòng)態(tài)跟蹤，及時(shí)做好原始記錄和相關(guān)臺(tái)帳。

　　(2)資金的合理安排

　　房地產(chǎn)是資金密集型企業(yè)，資金的使用貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營活動(dòng)，每個(gè)階段對(duì)資金的需求也有所不同。在開發(fā)成本階段，必須落實(shí)開發(fā)資金的來源。不管何種籌資方式，都要樹立最佳資金使用價(jià)值觀念。既要有充足的資金確保項(xiàng)目的順利，又要合理降低資金的使用成本，從而降低整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本。

　　(3)稅收成本和會(huì)計(jì)成本的差異

　　在項(xiàng)目開發(fā)中稅務(wù)部門在核查所列置的成本范圍，與會(huì)計(jì)成本范圍有一定的差異。如稅收成本中規(guī)定，項(xiàng)目提取的維修基金不屬于成本范圍，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)在成本中列置有嚴(yán)格的限制。因此，這些差異在計(jì)算項(xiàng)目土地增值稅及企業(yè)所得稅時(shí)都會(huì)涉及，所以，應(yīng)加以關(guān)注。

　　三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算策略

　　(1)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的規(guī)章制度建設(shè)和組織落實(shí)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要遵守國家的有關(guān)法規(guī)和制度，還應(yīng)該結(jié)合企業(yè)的實(shí)際情況、行業(yè)特點(diǎn)，建立和健全企業(yè)的規(guī)章，加強(qiáng)和完善房屋成本核算的規(guī)章和制度建設(shè)，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會(huì)計(jì)資料的真實(shí)、可靠，促進(jìn)企業(yè)成本核算水平和會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮自身規(guī)模大小和開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模特點(diǎn)等因素，在保證成本會(huì)計(jì)工作質(zhì)量的前提下，合理地設(shè)置會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)，配備必須的成本核算人員。

　　(2)確定成本核算對(duì)象

　　對(duì)于建設(shè)一個(gè)現(xiàn)代多功能小區(qū)，其成本核算對(duì)象就顯得復(fù)雜。這就需要成本核算人員深入實(shí)際，研究分析總體項(xiàng)目的特點(diǎn)、管理要求、經(jīng)濟(jì)用途、標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)交付期以及預(yù)決算的主體分項(xiàng)確定。成本核算對(duì)象的設(shè)置必須堅(jiān)持“便于核算，利于管理”的原則。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開發(fā)工程的特點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別做如下處理：一般的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概(預(yù))算或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象。同一開發(fā)地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項(xiàng)目，如果開竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　(3)設(shè)立合理的成本核算項(xiàng)目

　　正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析、研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定：開發(fā)成本屬一級(jí)科目，在該科目下企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己的經(jīng)營特點(diǎn)和管理需要，確定成本項(xiàng)目，進(jìn)行明細(xì)核算。成本項(xiàng)目不宜開列太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少的成本費(fèi)用，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。土建費(fèi)用如屬于合同發(fā)包的，還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。

　　(4)準(zhǔn)確的進(jìn)行成本的歸集、分配與轉(zhuǎn)結(jié)

　　對(duì)于單一房地產(chǎn)項(xiàng)目由于成本對(duì)象簡(jiǎn)單，歸集成本費(fèi)用就容易得多，通過分配間接計(jì)入成本對(duì)象的內(nèi)容就相對(duì)較少。然而一項(xiàng)大型綜合性小區(qū)開發(fā)就顯得十分復(fù)雜，成本核算對(duì)象比較細(xì)化，很多成本費(fèi)用不可能直接歸集到各個(gè)成本對(duì)象，就需要采用一定方法和程序進(jìn)行分配，再間接地歸集到各個(gè)成本核算對(duì)象。直接歸集的成本費(fèi)用主要是建筑安裝工程費(fèi)用，其他成本費(fèi)用則需要按期進(jìn)行分配，而對(duì)于間接分配的費(fèi)用需要在日常歸集時(shí)按各自成本項(xiàng)目的細(xì)目分別歸集核算，然后按各個(gè)成本對(duì)象和對(duì)應(yīng)成本項(xiàng)目進(jìn)行分配。

　　(5)重視項(xiàng)目竣工成本結(jié)轉(zhuǎn)核算

　　已完房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)其用途，采用不同的方法進(jìn)行成本結(jié)轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得交付使用證后三個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)取得經(jīng)過審價(jià)后的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對(duì)象所歸集的費(fèi)用核對(duì)各項(xiàng)合同和工程決算書確定的價(jià)款支付情況，按權(quán)責(zé)發(fā)生制要求計(jì)提相應(yīng)的成本費(fèi)用，從而結(jié)轉(zhuǎn)完工實(shí)際總成本，并計(jì)算各獨(dú)立核算對(duì)象的單位成本進(jìn)行完工開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。若屬于出租經(jīng)營的項(xiàng)目，則轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品的明細(xì)核算。商品房的預(yù)售業(yè)務(wù)在前，竣工交付在后，工程決算若不及時(shí)完成，成本核算則不可能真實(shí)和及時(shí)，進(jìn)而影響企業(yè)盈利水平的正確性，商品銷售成本核算應(yīng)按配比原則，以各個(gè)獨(dú)立銷售單位進(jìn)行明細(xì)核算，以每平方米建筑面積成本為銷售成本轉(zhuǎn)帳依據(jù)結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。

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