對房地產投資決策危機及可行性研討經濟論文

　　1房地產企業(yè)投資決策風險的構成

　　風險是指在投資過程中由于受到各種不確定因素的影響,使投資者遭受收益損失的可能性。房地產項目投資面臨的風險主要有外部風險和內部風險。外部風險是由來自外部環(huán)境的不確定性因素導致的風險。包括自然風險、社會風險、經濟風險和政治風險。自然風險主要是指由自然現(xiàn)象引發(fā)的風險。社會風險是由處在社會中的個人或團體的一些不可預料的行為引起的風險。經濟風險是在投資過程中由于市場中各種因素的變化或經濟政策的變動而導致的收益損失,它是投資者所要面臨的最主要風險。政治風險是指由于的原因而引發(fā)起的風險。它們的發(fā)生會對整個投資環(huán)境都造成重大影響,使所有的投資者都蒙受損失。外部風險不能為投資者個人左右的,只能采用被動的應對措施進行控制。內部風險由來自企業(yè)內部的不確定因素導致的風險。主要是由投資者自身的行為引起的,可以采用主動的措施來消除或減少風險因素從而達到控制風險的目的,它們是風險防范的主要對象。在房地產項目的開發(fā)中,很多外部環(huán)境的不確定性都會影響到項目的收益,經濟環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的經濟衰退,會使房地產市場需求萎縮,社會環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的社會動亂,會使房地產商品價格下降。政策環(huán)境的不確定性導致的沒有預期到的貨幣緊縮政策,會使房地產開發(fā)融資成本上升。而企業(yè)內部自身的不確定性也是影響收益的重要因素。

　　2市場調查法對投資風險的識別

　　市場調查法是一種房地產企業(yè)組織有關人員進行市場調查分析確定是否投資決策的方法。市場調查法是最基本的風險識別方法,它取得的是最貼近于市場的原始數(shù)據,通過對它們加以分析和處理,可以及時識別市場中存在的風險并加以回避。在房地產市場中,投資風險中很大一部分來自于市場,市場中的供給與需求具有動態(tài)的不確定性,隨著經濟的發(fā)展,個人可以支配收入提高,人們對房地產商品的需求在不斷的變化,包括對房屋的面積、質量、樣式、地理位置的要求不斷提高;同時房地產商品的供給也在不斷地變化,以滿足人們需求的變化。房地產商品還具有不同于其他商品的特點,它的建設周期一般需要2-3年時間,并且位置固定不能移動,如果投資失敗,損失將十分巨大,所以在項目投資以前,對房地產市場未來兩年的需求變化調查就顯得非常重要。

　　3以北京市某項目為例

　　3.1項目概況

　　該項目用地性質為商業(yè)金融,建設用地面積是4100平方米,容積率為6.64,建筑密度為43.6%,建筑控制高度是45.6米,建筑規(guī)模為29638.61平方米。項目地塊周邊市政設施條件基本齊全,給水、排水、燃氣、電力供熱和通訊等設施均可接入。工程地質、水文地質條件和地形、地貌條件允許修建多層、高層建筑。項目位于南二環(huán)以內,周邊交通四通八達,與外界的連通十分方便,地鐵2號線及多路市區(qū)公交路線均與地塊連通,未來項目的交通環(huán)境將十分便利。項目地塊周邊城市公共配套、商業(yè)配套設施均十分發(fā)達。

　　3.2項目投資存在風險因素

　　通過市場調查分析,我們認為項目在以下四個方面存在風險:①該項目地塊從1993年取得土地證至今已經過去了18年,最多還可使用32年。雖然對方介紹可以付出一定代價延長該土地證使用年限,但根據我們判斷,此可能性不大。該因素對項目后期銷售影響巨大,將直接導致拉低銷售價格及租賃利潤回收年限。②介紹說地上建筑由政府負責拆遷,根據現(xiàn)行政府政策及相關資料,這種可能性不大,最多由政府安排安置房,由開發(fā)單位自行進行拆遷。③該項目地塊周邊目前住宅市場銷售價格應該在5萬元/平方米左右,按照一般至少1:1.5的拆遷補償政策,即便如對方所介紹僅剩余1800平方米地上建筑未補償,也至少需要投入1.35億元拆遷款。何況原已補償完畢的2000平方米已年代久遠,但并未拆除,因此必將需繼續(xù)投入相當資金才能完成。④由于崇文區(qū)與東城區(qū)剛剛合并,政府相關部門正在進行職責和人員整合,對相關手續(xù)的辦理增加了一定的難度。

　　3.3風險的防范與處理

　　該項目最大的風險在于拆遷,鑒于此,在此提出三個規(guī)避風險的方案如下:①雙方簽訂合作協(xié)議后,開發(fā)商以對方借款的方式,雙方簽訂借款合同,讓對方提出借款抵押,或是該地塊的土地證,或是其他抵押物,然后開發(fā)商借給對方1.2個億,用于啟動該項目的拆遷和相關手續(xù)的辦理。對方風險控制方式為:如果中途雙方終止合作,則已經過戶到開發(fā)商名下的手續(xù),開發(fā)商有義務配合對方再過戶回去。如果對方在6個月內完成了拆遷和手續(xù)的辦理,則開發(fā)商解除1.2億的借款合同,并支付后續(xù)的1.3億,雙方完成合作。如果對方在6個月內(可以適當延期)不能完成拆遷或者相關手續(xù),雙方決定不再合作的話,則對方應該有利息的償還開發(fā)商的借款1.2億。②雙方簽訂協(xié)議后,由開發(fā)商根據拆遷或者手續(xù)辦理的情況,直接將款項打到政府的賬戶(前提是如果可以的話),待6個月拆遷完成后,再計算2.5個億中還需支付對方的額度。③雙方先辦理過戶手續(xù),一旦項目公司過戶到開發(fā)商名下,這時開發(fā)商將1.2億打到房地產開發(fā)公司名下,同時形成了對開發(fā)商1.2億的負債。等6個月內(可以適當延期)完成拆遷和相關手續(xù)的辦理后,房地產開發(fā)公司償還開發(fā)商的1.2億負債。

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