影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析

時(shí)間：2022-10-08 20:33:20 經(jīng)濟(jì)管理論文我要投稿

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　　摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與許多行業(yè)具有極強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。合理的房地產(chǎn)價(jià)格是保持社會和諧和保障民生的關(guān)鍵。近年來，我國房地產(chǎn)市場持續(xù)高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的繁榮推進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。但是，由于我國房地產(chǎn)市場發(fā)展相對不成熟，存在價(jià)格持續(xù)高漲、市場供求結(jié)構(gòu)不平衡、一二線城市房價(jià)漲幅過大等問題影響著我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。究其原因，高房價(jià)的產(chǎn)生主要由經(jīng)濟(jì)、政治和社會三大因素決定。因此，本文從宏觀和微觀層面分別對房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素進(jìn)行了深入而全面的分析，進(jìn)而提出了相關(guān)政策建議。

影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)價(jià)格;微觀因素;宏觀因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，有住房和土地使用制度、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、城市化進(jìn)程、財(cái)政金融政策，稅收政策等宏觀因素，也有環(huán)境狀況、交通設(shè)施、建筑物類型與質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、住宅的品質(zhì)、樓層、朝向等微觀因素。因此，本文將分為宏觀和微觀因素兩方面來闡述房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，微觀層面主要是基于房地產(chǎn)行業(yè)或者房地產(chǎn)產(chǎn)品屬性角度的探討，宏觀層面則主要體現(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對房價(jià)波動(dòng)的影響。

　　一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素分析

　　1.1 經(jīng)濟(jì)因素

　　經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展是支撐房價(jià)上漲的動(dòng)力。影響房價(jià)的經(jīng)濟(jì)因素很多。本文主要研究國內(nèi)生產(chǎn)總值、物價(jià)水平、利率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

　　1.1.1 國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向關(guān)系

　　國內(nèi)生產(chǎn)總值，即GDP，是指在一定時(shí)期內(nèi)，一個(gè)國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所能生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和勞務(wù)的價(jià)值總和。國內(nèi)生產(chǎn)總值主要從以下途徑影響房地產(chǎn)價(jià)格：一是國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)水平的提高和人民生活水平的改善。當(dāng)經(jīng)濟(jì)水平得到提高，人民生活水平得到改善后，人們會加大對生活必需品的消費(fèi)，在解決好溫飽問題后，人們開始注重對住房的改善。另外，城市人口和就業(yè)人口隨著經(jīng)濟(jì)水平的提高而上升，從而住宅需求增加。因此，房地產(chǎn)價(jià)格上升。二是國內(nèi)生產(chǎn)總值的提高反映了一國或者地區(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)條件較好，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開發(fā)商的信心，從而房地產(chǎn)投資增加，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。為了分析房價(jià)與GDP之間的關(guān)系，我們研究了房地產(chǎn)價(jià)格(源于年度數(shù)據(jù))增長率與GDP(源于年度數(shù)據(jù))增長率之間的關(guān)系。

　　1.1.2 物價(jià)水平與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向關(guān)系

　　物價(jià)水平是一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的溫度計(jì)，是衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和居民消費(fèi)水平的重要指標(biāo)。物價(jià)水平對經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。物價(jià)水平影響房價(jià)的途徑主要有兩個(gè)：一、物價(jià)水平上漲，代表著市場上大部分商品價(jià)格上漲。二、房地產(chǎn)具有投資與消費(fèi)雙重屬性，因此房地產(chǎn)在膨脹時(shí)期具有良好的保值與增值功能。當(dāng)物價(jià)水平較高時(shí)，貨幣賠值，人們傾向于將手中的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)物資產(chǎn)。房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)與CPI的走勢基本相同，二者之間存在正向相關(guān)關(guān)系。

　　1.1.3 利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈負(fù)向關(guān)系

　　利率是一定時(shí)期內(nèi)利息與本金的比例，是資金使用的單位成本。利率是影響一國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要因素。目前，涉及房地產(chǎn)市場的利率主要有房地產(chǎn)貸款開發(fā)利率和個(gè)人住房抵押貸款利率。對開發(fā)商而言，利率提高，融資成本增加，房地產(chǎn)銷售量相對下降，使得開發(fā)商減少房地產(chǎn)投資開發(fā)，從而房地產(chǎn)供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。對購房者而言，利率上漲，購房者的購房成本增加，每月還貸壓力增大，降低了購房者對房地產(chǎn)價(jià)格的承受能力和購房的積極性，減小對房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的下降。因此對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者來說，利率對于房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同方向的。在實(shí)際研究中，要看占主要地位的是哪方面的影響。近年來，我國利率總體呈下降趨勢，同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲。實(shí)際生活中，利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格下降，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格上升。

　　1.1.4 土地價(jià)格與房價(jià)長期互動(dòng)

　　自從土地制度改革以來，地方政府壟斷土地用途變更權(quán)，為謀取巨額地租而抬高土地價(jià)格，城市化進(jìn)程推進(jìn)，城市土地資源日益稀缺，土地交易價(jià)格快速上漲。土地價(jià)格作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分，影響房地產(chǎn)價(jià)格;反過來，房地產(chǎn)價(jià)格影響住房投資和土地需求，從而對地價(jià)造成影響。地價(jià)與房價(jià)存在長期互動(dòng)機(jī)制，房價(jià)對地價(jià)的影響大于地價(jià)對房價(jià)的影響。

　　1.1.5 貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格呈正向關(guān)系

　　貨幣供應(yīng)量直接影響到銀行的信貸資金規(guī)模，從而影響住房投資與消費(fèi)，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。近年我國采取量化寬松的貨幣政策，貨幣供應(yīng)量逐年增加，尤其是2009年我國為應(yīng)對金融危機(jī)，刺激經(jīng)濟(jì)，發(fā)行天量貨幣，其中很大部分進(jìn)入房地產(chǎn)市場，成為2010年上半年房價(jià)飆升的助推力。由此可見，貨幣供應(yīng)量的增加，刺激了住房的投資和有效需求，推動(dòng)著房價(jià)的上漲。貨幣供應(yīng)量的穩(wěn)定增長對于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生了消極影響，也就是說維持貨幣供應(yīng)量的穩(wěn)定有助于抑制房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

　　1.2 政策因素

　　1.2.1 房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策

　　房地產(chǎn)調(diào)控的貨幣政策主要是指與購房相關(guān)的各種銀行信貸政策。目前我國現(xiàn)有貨幣調(diào)控政策主要是以提高首付款比例來進(jìn)行調(diào)控，體現(xiàn)為提高首套房及二套房的首付比例，暫停發(fā)放三套房及以上的住房貸款等等。我國現(xiàn)今的房地產(chǎn)貨幣政策主要問題在于信貸發(fā)放差異性不強(qiáng)。由于房價(jià)上漲過快，調(diào)控政策往往較為注重實(shí)效，在提高首套房首付比例控制炒房的同時(shí)，也抑制了一部分中低收入群體的住房需求。

　　1.2.2 房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政政策

　　房地產(chǎn)調(diào)控的財(cái)政政策主要是指與稅收相關(guān)的各種收費(fèi)，其中包括現(xiàn)下熱議的房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收以及二手房交易稅。我國的房地產(chǎn)財(cái)政政策主要是通過調(diào)整稅收種類和稅率來影響房地產(chǎn)市場，而其中最為有效的手段是增設(shè)持有環(huán)節(jié)相關(guān)的房產(chǎn)稅、物業(yè)稅以及通過征收二手房交易稅費(fèi)來增加交易成本。目前多數(shù)省份現(xiàn)只能利用房地產(chǎn)管理部門核準(zhǔn)的基準(zhǔn)房價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行參考，確定的計(jì)稅依據(jù)往往難以正確反映房地產(chǎn)市場供求。

　　1.2.3 房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策

　　我國的房地產(chǎn)調(diào)控主要以行政政策為主，近幾年政府部門對房地產(chǎn)市場的行政調(diào)控措施層出不窮，常常與財(cái)政、貨幣和土地等相關(guān)政策相結(jié)合，調(diào)控力度大，效果明顯，是現(xiàn)今最為有效的調(diào)控手段。目前我國房地產(chǎn)調(diào)控的行政政策主要以限購政策和保障性住房政策為主。

　　1.3 制度因素

　　對房地產(chǎn)價(jià)格起決定性影響的是住房制度和土地制度。1998年的住房制度改革是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中的一個(gè)重要分水嶺。1998年以前，在傳統(tǒng)的低租金和福利制住房制度下，我國住宅價(jià)格水平一直處于低落狀態(tài)。1998年實(shí)行商品房制度以后，我國住宅價(jià)格一直處于快速上漲階段，且漲幅呈現(xiàn)不斷擴(kuò)大趨勢，住房制度成為現(xiàn)今高房價(jià)的一個(gè)起因。

　　1.4 社會因素

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會因素主要是指人口增長、心理預(yù)期、社會安定等反映，還包括政治安定、社會治安等。在政局穩(wěn)定，治安良好、安定和諧的社會環(huán)境背景下，居民對未來市場發(fā)展預(yù)期穩(wěn)定，有利于增強(qiáng)投資者的購房信心，成為房地產(chǎn)行業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)和房價(jià)穩(wěn)定的有力保證。

　　二、影響房地產(chǎn)價(jià)格的微觀因素分析

　　房地產(chǎn)價(jià)格是房地產(chǎn)市場上供需雙方共同作用的結(jié)果，其影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，不僅包括宏觀因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，還包括住房本身的品質(zhì)特征即微觀因素對商品房定價(jià)產(chǎn)生的影響。本課題主要從個(gè)人情況、軟件配套及人文因素，個(gè)人財(cái)務(wù)因素、社區(qū)和市政規(guī)劃以及樓盤品質(zhì)幾個(gè)方面，做出了一份《關(guān)于房地產(chǎn)需求的調(diào)查問卷》。本次調(diào)查是以全國居民為主體對象，通過入戶調(diào)查、樓盤調(diào)查、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查三個(gè)途徑共發(fā)放調(diào)查問卷共2000份，回收率為96%。問卷共有37個(gè)問題，涵蓋了云南、北京、上海、山東青島、廣西南寧、湖南長沙、遼寧大連、山西太原、浙江杭州等全國各地。問卷結(jié)果：無論在哪個(gè)因素方面，目前已經(jīng)看好一套房子并且準(zhǔn)備購買的人群比例僅僅占據(jù)了三分之一以下，而更多的是有購房需求，但還在對比觀望等待時(shí)機(jī)以及暫時(shí)沒有購房需求的人群占據(jù)很大部分。而在有購房需求的人群中，軟件配套及人文因素、樓盤的品質(zhì)越來越受到人們的關(guān)注，占比50%。我們可以看出，現(xiàn)在人們置業(yè)也不僅僅是要求水電齊全，同時(shí)要求在自己的生活區(qū)內(nèi)要有大型娛樂場所及設(shè)施，要滿足自己購物、醫(yī)療、教育的需求。通常，小區(qū)配套情況影響程度會受到交通情況、小區(qū)周邊環(huán)境等其他因素的影響。近年來，人們對優(yōu)質(zhì)生活環(huán)境的要求使越來越多的置業(yè)者在更重視小區(qū)及周遍的環(huán)境狀況。環(huán)境狀況的好壞決定生活品質(zhì)的好壞;而個(gè)人財(cái)務(wù)和社區(qū)市政規(guī)劃因素在有購房需求的人群中比重相當(dāng)，占據(jù)了將近40%。

　　通過本次課題研究，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的數(shù)據(jù)分析和房地產(chǎn)的市場需求問卷調(diào)查，我們得出以下結(jié)論：影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要因素有三個(gè)方面，一是房地產(chǎn)自身因素，包括房地產(chǎn)周邊環(huán)境、交通狀況、配套設(shè)施等方面，這也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素;二是房地產(chǎn)宏觀環(huán)境及市場狀況，即市場需求狀況及國家政策等方面，這也是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要因素;三是房地產(chǎn)成本壓力方面，這對房地產(chǎn)價(jià)格有著直接的影響。

　　三、政策建議

　　3.1 以滿足老百姓基本住房需求為主要目標(biāo)，大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房。對于城市化進(jìn)程不斷加快、舊城改造不斷加快過程中形成的大量需求，國家及各級政府應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，鼓勵(lì)開發(fā)適合老百姓消費(fèi)的住房。并加強(qiáng)監(jiān)管，要控制房地產(chǎn)市場里出現(xiàn)過度“妙房”行為引起的人們對房價(jià)的“擔(dān)憂”，及房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者的非理性行為。政府應(yīng)加大廉租房、中租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的供給力度，根據(jù)不同群眾的收入水平的差異，盡可能構(gòu)造多層次的住房供給體系，以滿足不同收入群體的住房需求，從而可以有效地消減房地產(chǎn)市場的剛性需求，對于穩(wěn)定房價(jià)有一定的積極作用。

　　3.2 通過改變貨幣供應(yīng)量、銀行利率等貨幣政策的實(shí)施，國家可以比較有效的控制房地產(chǎn)價(jià)格的“過熱”現(xiàn)象。近年來采取的穩(wěn)健貨幣政策既控制了通貨膨脹，也對房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展創(chuàng)造了條件。在房地產(chǎn)“過熱”的時(shí)期，可以通過控制銀行利率，采取適度收緊的貨幣政策等措施進(jìn)行調(diào)節(jié)。

　　3.3 國家財(cái)政政策對房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)節(jié)是有效的。實(shí)證發(fā)現(xiàn)，積極的財(cái)政政策抑制了房地產(chǎn)價(jià)格的過快增長。比如設(shè)計(jì)合理的稅收制度，嚴(yán)厲打擊投機(jī)性購房行為。目前，我國在房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)持有環(huán)節(jié)上稅收的缺失，使得房地產(chǎn)市場上存在大量的投資和投機(jī)性需要。為了使這樣的市場需求得到有效地遏制，可以采用稅收這一“調(diào)節(jié)器”，即對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征稅，以實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)價(jià)格的控制。比如，對于家庭已擁有一套住房而進(jìn)行二套或多套購房者，應(yīng)建立房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收政策，對投資、投機(jī)性購房進(jìn)行高課稅，使其無利可圖進(jìn)而從房地產(chǎn)市場抽出資金。對二手房開征營業(yè)稅及轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅;對空置房屋征收高額的閑置稅;對低度利用或未利用的私有農(nóng)地征收荒地稅等等。這樣有利于房地產(chǎn)投機(jī)行為得到一定程度的遏制，使房地產(chǎn)市場的供需狀況能夠得以真實(shí)地反映，最終有利于房地產(chǎn)價(jià)格回歸到理性的狀態(tài)。

　　3.4 增加居民收入水平和穩(wěn)定房價(jià)并舉。中國目前的住房價(jià)格體系存在明顯的缺陷，對于城市大多數(shù)低收入家庭來說，住房的問題始終嚴(yán)峻。總之穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格一方面要通過宏觀調(diào)控政策控制房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲，另一方面也要努力提高居民收入水平。

　　3.5 對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，一方面要根據(jù)國家貨幣政策及財(cái)政政策及時(shí)調(diào)整自己的發(fā)展戰(zhàn)略，另一方面，更為主要的是要以消費(fèi)者的需求為基本導(dǎo)向。如今市場上的實(shí)際情況是，價(jià)格合理的經(jīng)濟(jì)適用房是非常緊俏的。因此，定位于普通老百姓的需求是非常必要和合理的。

　　3.6 發(fā)展資本市場，完善居民投資渠道和完善制度建設(shè)并舉。當(dāng)前房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，主要還是因?yàn)橛写罅康馁Y金不斷的投向房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，這就需要中國政府一方面要不斷完善中國的投資渠道，為投資者提供更多的投資方式。另一方面中國政府也要完善房地產(chǎn)市場的投融資制度，防止大量投資資金流向房地產(chǎn)市場。

　　總的來看，中國的房地產(chǎn)市場是一個(gè)不夠成熟和完善的市場，既有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的非理性開發(fā)，也有消費(fèi)者的非理性判斷。但就目前來說，中國的房地產(chǎn)主要還是為了滿足人們的基本需求，還不能成為一種普遍的投資商品。在中國房地產(chǎn)走向成熟的過程中，一方面要求國家加強(qiáng)財(cái)政政策、貨幣政策等各項(xiàng)宏觀政策的引導(dǎo)，另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)以誠信為基礎(chǔ)，以廣大老百姓的實(shí)際需求為導(dǎo)向，從長遠(yuǎn)的健康發(fā)展為目標(biāo)，合理開發(fā)，避免漲價(jià)過快，否則，將會影響消費(fèi)者的信心和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展。

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