房地產(chǎn)可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容

　　由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的具體內(nèi)容、目標(biāo)和環(huán)境條件不同，可行性研究的內(nèi)容應(yīng)有所差異。但就一般房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　�、� 總論

　　1 項(xiàng)目名稱;

　　2 該項(xiàng)目提出的背景;

　　3 承辦單位概況;

　　4 可行性報(bào)告編制的依據(jù);

　　5 項(xiàng)目提出的理由(來(lái)由);

　　6 項(xiàng)目擬建地點(diǎn);

　　7 項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo);

　　8 項(xiàng)目主要建設(shè)條件;

　　9 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

　　10 問(wèn)題與建議。

　�、� 項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究

　�、� 投資環(huán)境分析。簡(jiǎn)述國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和有關(guān)政策，開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)及管理情況、政策因素;

　　2.市場(chǎng)供求分析。分別對(duì)需求與供給進(jìn)行分析;

　　3.銷售預(yù)測(cè);

　　4.營(yíng)銷策略;同時(shí)要進(jìn)行自身競(jìng)爭(zhēng)能力及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析;分析相關(guān)市場(chǎng)，如建材市場(chǎng)、勞動(dòng)力市場(chǎng)等;

　�、� 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件

　　1.建設(shè)規(guī)模設(shè)想比選。如結(jié)構(gòu)形式、建筑面積、使用功能。

　　2.推薦建設(shè)規(guī)模方案。

　　3.項(xiàng)目現(xiàn)狀概況。項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)與地理位置、土地權(quán)屬類別及占地面積、土地狀況。

　　4.項(xiàng)目建設(shè)條件。了解地形、地貌、水文地質(zhì)條件;不良地質(zhì)情況，如滑坡體、斷裂構(gòu)造、洪水、泥石流、巖溶、巖洞、軟弱地基等情況。另應(yīng)分析周邊建筑、環(huán)境條件、城市規(guī)劃與區(qū)域性規(guī)劃要求、交通、社會(huì)、法律、公共設(shè)施、征地拆遷、施工條件等諸多問(wèn)題。

　　5.擬建場(chǎng)地條件比選。

　　6.推薦選址方案。

　�、� 建設(shè)方案比選

　　1.設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想、創(chuàng)意和設(shè)計(jì)原則;

　　2.項(xiàng)目總體規(guī)劃方案;

　　3.建筑方案。建筑藝術(shù)與風(fēng)格、特征與結(jié)構(gòu)、建筑與城市總體協(xié)調(diào)情況。建筑主體與輔助工程、建筑效果圖及比選;

　　4.主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);

　�、� 節(jié)能節(jié)水措施

　　1.節(jié)能措施及能耗指標(biāo)分析

　　2.節(jié)水措施及水耗指標(biāo)分析

　�、� 環(huán)境影響評(píng)價(jià)

　　1.項(xiàng)目建設(shè)地理環(huán)境狀態(tài)

　　2.項(xiàng)目實(shí)施與運(yùn)作后對(duì)環(huán)境的影響

　　3.環(huán)境保護(hù)措施。包括對(duì)水的污染，林業(yè)、水利、農(nóng)田、礦產(chǎn)等方面的影響，采取何種保護(hù)措施與投資計(jì)劃

　　4.環(huán)境影響評(píng)價(jià)專項(xiàng)報(bào)告

　�、� 勞動(dòng)、安全、衛(wèi)生與消防

　　1.危害因素分析

　　2.有害物質(zhì)種類及危害程度等分析

　　3.安全設(shè)施與措施

　　4.消防設(shè)施與措施

　　5.土石方爆破安全

　　㈧ 組織機(jī)構(gòu)與人力資源

　　1. 組織機(jī)構(gòu)的設(shè)立、體系、膃肭蜾蠃、管理層次

　　2. 人力資源及其配置

　　㈨ 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃

　　1. 建設(shè)工期目標(biāo)

　　2. 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃(網(wǎng)絡(luò)圖、橫道圖)

　　㈩ 投資估算與資金籌措計(jì)劃

　　1. 投資估算

　　2. 建設(shè)投資估算。其中涉及土地征用及差遣費(fèi)，前期工程費(fèi)(含規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、勘察、測(cè)繪、“三通一平“費(fèi))，工程監(jiān)理費(fèi)及工程實(shí)施過(guò)程中的建筑安裝、設(shè)備、工器具、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套費(fèi)，基本預(yù)備費(fèi)、漲價(jià)預(yù)備費(fèi)等都應(yīng)計(jì)入工程總造價(jià)。

　　3. 編制投資估算表。包括總投資匯總表與分年度計(jì)劃

　　4. 資金籌措方式與來(lái)源

　　(十一)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　1. 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)資料選取。例如：總銷售價(jià)格和租金、計(jì)算期、財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率設(shè)定。

　　2. 銷售出租收入計(jì)算

　　3. 編制財(cái)務(wù)評(píng)估分類報(bào)表。一般包括：財(cái)務(wù)先進(jìn)流程表、損益和利潤(rùn)分配表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、借款償還計(jì)劃表。同時(shí)應(yīng)引進(jìn)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的分析，其中有：財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、投資各方收益率、資本金收益率、投資各方收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)植、投資回收期、投資利潤(rùn)率、收入和成本估算。

　　(十二)社會(huì)評(píng)價(jià)

　　1. 項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響評(píng)價(jià)

　　2. 社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析

　　3. 評(píng)估結(jié)論等

　　(十三)研究結(jié)論與建議

　　1. 結(jié)論

　　2. 建議

　　(十四)附圖、附表、附件等

　　1.附圖。包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃平面圖，各種建筑方案圖，平面圖、立面圖、剖面圖

　　及標(biāo)準(zhǔn)樓層圖，輔助配套設(shè)施、建筑小品等圖樣。

　　2.附表。各類財(cái)務(wù)分析計(jì)算表、計(jì)劃表。

　　3.附件。主要有：項(xiàng)目建議書或立項(xiàng)申請(qǐng)的政府批復(fù)文件，設(shè)計(jì)方案的評(píng)審紀(jì)要文

　　件，對(duì)環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告的審批文件，當(dāng)?shù)卣�府的環(huán)境、林業(yè)、土地、計(jì)劃、安全、規(guī)劃、交通等各方面的批復(fù)文件。另有關(guān)于水、電、汽、燃?xì)�、通信等供�?yīng)或協(xié)調(diào)文件等。

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