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關(guān)于青島宜景灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的范文
下面是YJBYS小編為大家搜索整理的一篇可行性研究報(bào)告范文，主要通過(guò)對(duì)青島市宜景灣項(xiàng)目的具體操作、營(yíng)銷策略以及項(xiàng)目的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行具體研究和分析，歡迎參考借鑒，希望您喜歡。
1.項(xiàng)目背景及必要性
青島是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市和沿海開放城市，是國(guó)家級(jí)歷史文化名城和風(fēng)景旅游、度假勝地。青島市位于山東半島南端，面積10654平方公里，總?cè)丝?99萬(wàn)。其中市區(qū)面積1102平方公里，人口224萬(wàn)。現(xiàn)轄市南、市北、四方、李滄、嶗山、城陽(yáng)、黃島7個(gè)區(qū)及即墨、膠州、膠南、平度、萊西5個(gè)縣級(jí)市。氣候溫和，屬溫帶季風(fēng)氣候，年平均氣溫12.2度。先后獲得了聯(lián)合國(guó)和國(guó)家人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)、全國(guó)文明城市等榮譽(yù)稱號(hào)。青島已經(jīng)成為最適宜人類創(chuàng)業(yè)、居住的城市之一。
近年，旅游經(jīng)濟(jì)的火熱和外地人的大量涌入，青島奧運(yùn)概念因素的影響，臨近日本、韓國(guó)等獨(dú)特的海濱環(huán)境區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及青島要建成區(qū)域性中心城市，爭(zhēng)取進(jìn)入全國(guó)大中城市前列的定位，使越來(lái)越多的外國(guó)人、外地人紛紛到青島投資、安家落戶，也有很多本地人和外地人看好青島的發(fā)展?jié)摿�，到青島投資房產(chǎn)。由于綜合因素的影響，青島的房地產(chǎn)投資和開發(fā)得到了快速的發(fā)展。成為最為火熱的行業(yè)。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展拉動(dòng)了住房的需求，從而引發(fā)價(jià)格的上漲。短短四、五年的時(shí)間里，青島房產(chǎn)價(jià)格翻了1-2 倍，甚至更多。
特別是近幾年，青島概念高速變現(xiàn)，充滿活力的城市吸引著大量人口的擁入。于是住宅供需矛盾就愈發(fā)明顯起來(lái)。在市南區(qū)土地資源緊張、緩解住房壓力難度加大的情況下，市北區(qū)房產(chǎn)的崛起遇到了最好的機(jī)遇。
市北區(qū)位于青島市市區(qū)中南部，東鄰嶗山區(qū)，南接市南區(qū)，西瀕膠州灣，北連四方區(qū)，東西最大橫距11.5公里，南北最大縱距4.2公里，城區(qū)面積28.63平方公里，另外還有6平方公里的青島高新區(qū)新產(chǎn)業(yè)團(tuán)地。近年來(lái)，市北區(qū)大力發(fā)展特色商業(yè)產(chǎn)業(yè)，目前已建成了青島啤酒街、文化街、臺(tái)東三路商業(yè)步行街、科技街、婚紗攝影街、家具街、體育街、文具街、電子街、天幕美食城10多條特色商業(yè)街區(qū)，總長(zhǎng)度超過(guò)10公里，聚集眾多商家。特色商業(yè)帶動(dòng)和促進(jìn)了周邊區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并成為市北區(qū)招商引資的一張?zhí)厣?/p>
本文研究的宜景灣項(xiàng)目地處市北區(qū)黃金地段，位置優(yōu)越，交通便利。項(xiàng)目依托CBD核心商務(wù)區(qū)，結(jié)合市北區(qū)打造“十里商貿(mào)長(zhǎng)廊”的理念，著力打造成市北區(qū)十里商貿(mào)長(zhǎng)廊的新商業(yè)節(jié)點(diǎn)。
青島CBD核心商務(wù)區(qū)規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、三軸、一帶、兩區(qū)”�？偨ㄖ娣e492.97萬(wàn)平方米，中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃人口為5.4萬(wàn)人。一心為中央商務(wù)區(qū)主中心，位于敦化路與連云港路交叉口，以多棟造型優(yōu)美的超高層商務(wù)辦公樓圍合布置，形成中部的圓形城市廣場(chǎng)，容納商務(wù)辦公、信息、金融為主的商務(wù)核心;三軸為沿敦化路東西向商務(wù)發(fā)展主軸、沿連云港路南北向商務(wù)發(fā)展次軸和沿紹興路綠化景觀軸;一帶為海泊河濱水景觀帶;兩區(qū)為南京路以西商務(wù)核心區(qū)和南京路以東綜合居住區(qū)。
“十里商貿(mào)長(zhǎng)廊”西起膠州路、東至勁松五路，沿線經(jīng)過(guò)熱河路、遼寧路等 11條道路，全長(zhǎng) 12.5公里，將即墨路、遼寧路、臺(tái)東等六大商圈連接為一體。市北區(qū)政府將統(tǒng)一“十里商貿(mào)長(zhǎng)廊”沿途商家的外部形象，并對(duì)走廊兩側(cè)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)亮化，將其打造成一條與前海一線遙相呼應(yīng)的城市“金腰帶”。
近年來(lái)，中央商務(wù)區(qū)加快發(fā)展，隨著萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目、中海山東路項(xiàng)目、良辰美景、嘉合新興等地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，極大的改善了中央商務(wù)區(qū)的基礎(chǔ)條件，提升了中央商務(wù)區(qū)的城市形象，帶動(dòng)和促進(jìn)了周邊區(qū)域的發(fā)展，使城市面貌煥然一新。
2.項(xiàng)目概況
該項(xiàng)目位于青島市商務(wù)區(qū)的南京路以東的綜合居住區(qū)，周邊是成熟居住區(qū)， 周邊市政配套和生活配套設(shè)施齊全。本項(xiàng)目所處位置是一處非常適合建設(shè)高檔商品房和商業(yè)項(xiàng)目的地方。項(xiàng)目占地25411.28平方米，其中商業(yè)3011.28平方米，住宅22400平方米。規(guī)劃總建筑面積154703.9平方米，七棟高層住宅樓和一棟高層辦公樓兼酒店。
本項(xiàng)目地塊靠近地鐵站，項(xiàng)目交通便捷，緊鄰南京路和遼陽(yáng)西路兩條交通干道。遼陽(yáng)西路和南京路為城市主干道，遼陽(yáng)西路東接青銀高速和機(jī)場(chǎng)，西接環(huán)膠州灣高度。南京路南接金融中心，北接生活區(qū)。周邊已建成一些居住小區(qū)，配套設(shè)施較為齊全。項(xiàng)目周邊地勢(shì)平坦，易于開發(fā)建設(shè)。
3.產(chǎn)品營(yíng)銷策略
3.1目標(biāo)購(gòu)房人群
到市北中央商務(wù)區(qū)內(nèi)置業(yè)的市區(qū)人口具有非常強(qiáng)的年輕化特征，30歲左右的購(gòu)房者成為絕對(duì)的主力，這部分人群以企事業(yè)單位的普通員工為主，因?yàn)槭心蠀^(qū)的房?jī)r(jià)壓力，才選擇在市北區(qū)置業(yè)。未來(lái)，隨著萬(wàn)達(dá)等項(xiàng)目的投放，該區(qū)域的購(gòu)房人群將中堅(jiān)化，同時(shí)，隨著項(xiàng)目的發(fā)展，中高收入者也會(huì)更多地來(lái)此購(gòu)房置業(yè)。
3.2價(jià)格定位
該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶。選擇景觀及樓層相對(duì)較差的戶型，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)(10000元左右)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同戶型的價(jià)格，令景觀較好部分的戶型承擔(dān)更多的成本(20000元左右)，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶所接受，以快速回收資金。
3.3銷售價(jià)格的制定
具體的銷售價(jià)格，要充分考慮銷售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合青島市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，制定銷售價(jià)格：
第一階段，本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期，為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷售價(jià)格上采取低開策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上適當(dāng)提高，銷售平均價(jià)格為：15000元/平方米;
第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期，取得商品房預(yù)售許可證后正式開盤，由于前階段的市場(chǎng)成功開拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上再次提高，銷售平均價(jià)格約為：17000元/平方米;
第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步提高，銷售平均實(shí)收價(jià)格約為19000元/平方米�？赏ㄟ^(guò)銷售時(shí)對(duì)銷售門市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶對(duì)本項(xiàng)目推出的門市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓;反之，則加大折讓，但維持最高平均5%的折讓率。
3.4價(jià)格分布
不同朝向、不同樓層的房屋品質(zhì)存在一定的差距，應(yīng)加以價(jià)格上的調(diào)整。我們將不同朝向、位置和不同景觀的房屋劃分為多個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同房屋的價(jià)格分布。
3.5銷售進(jìn)度目標(biāo)
形象建立及售前宣傳鋪墊階段(從開工開始一年內(nèi))：完成5%(本階段，通過(guò)努力爭(zhēng)取關(guān)系客戶和內(nèi)部客戶，于公開認(rèn)購(gòu)之前就有不少于5%的樓房面積落定，將能極大的鼓舞和帶動(dòng)潛在的目標(biāo)客戶跟進(jìn))。正式銷售階段：三年銷售期內(nèi)完成95%。
4.投資估算及資金籌措
本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資100928.54萬(wàn)元。其中，土地出讓金總價(jià)43490.73萬(wàn)元，前期開發(fā)成本4992.68萬(wàn)元，工程建筑安裝費(fèi)用29893.46萬(wàn)元，銷售費(fèi)用3055.48萬(wàn)元，管理費(fèi)用597.87萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用3640萬(wàn)元。企業(yè)自籌資金50000萬(wàn)元，占總投資比例的50%;申請(qǐng)金融機(jī)構(gòu)融資50000萬(wàn)元，占總投資的50%。
5.項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析
本項(xiàng)目住宅建筑面積154703.9平方米，測(cè)算采用住宅12000元/平方米、商業(yè)20000元/平方米、酒店10050元/平方米計(jì)算。
預(yù)計(jì)本項(xiàng)目銷售收入227774.14萬(wàn)元，預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額59345.59萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)44384.19萬(wàn)元。稅后投資利潤(rùn)率高達(dá)43.53% 。
6.結(jié)論
通過(guò)以上的分析和策略，本項(xiàng)目具有很大的投資吸引力。財(cái)務(wù)分析表明，項(xiàng)目本身經(jīng)濟(jì)效益顯著，還貸的資金來(lái)源充足。
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