浙江溫州市區(qū)部分住宅土地使用權(quán)到期后如何續(xù)期而引發(fā)的爭(zhēng)議，連日來持續(xù)引發(fā)關(guān)注，曾在此前發(fā)生過相似事件的深圳、青島，也再次成為焦點(diǎn)。新京報(bào)記者昨日獲悉，針對(duì)部分城市出現(xiàn)房屋土地使用權(quán)到期問題，國(guó)土資源部門正積極采取行動(dòng)，著手調(diào)研指導(dǎo)問題的解決。

　　昨日8時(shí)許，國(guó)土資源部官方微博發(fā)布消息稱:“4月20日，國(guó)土資源部、浙江省國(guó)土資源廳組成聯(lián)合調(diào)研組赴浙江省溫州市調(diào)研指導(dǎo)住宅土地使用權(quán)20年到期的延長(zhǎng)問題。”

　　隨后，新京報(bào)記者致電國(guó)土資源部，相關(guān)工作人員表示，具體辦法會(huì)在調(diào)研完成后回應(yīng)。

　　溫州市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人向新京報(bào)記者透露，該局已經(jīng)針對(duì)溫州市區(qū)一部分因歷史原因劃定使用權(quán)為20年的住宅土地，制定了相應(yīng)的解決對(duì)策，但目前只是初步草擬，政策內(nèi)容需要上報(bào)浙江省國(guó)土資源廳及國(guó)土部后，才能對(duì)外公布并實(shí)施。

　　廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)涂高坤在接受媒體采訪時(shí)表示，廣東目前除了深圳可能會(huì)有與溫州類似的情況外，大多住房還遠(yuǎn)未到期，是否需要續(xù)期繳費(fèi)尚無(wú)定論，具體如何續(xù)期還需要等待中央制定政策。

　　廣東省國(guó)土資源廳副廳長(zhǎng)李俊祥則表示，現(xiàn)在網(wǎng)絡(luò)上熱議的關(guān)于溫州、深圳等地的土地使用權(quán)年限續(xù)期規(guī)定,溫州的解釋是一種劃撥土地補(bǔ)辦出讓金的情況,不是續(xù)期要交的錢;而深圳則是繳費(fèi)續(xù)期的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。“無(wú)論是溫州也好,深圳也好,當(dāng)?shù)刂皇亲鰢L試和試點(diǎn),地方最多只有建議權(quán),沒有制定權(quán),等國(guó)家規(guī)定出來了還是得執(zhí)行國(guó)家的。”

　　昨天上午，中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心聯(lián)合北京市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法學(xué)會(huì)，召開住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿續(xù)期法律問題研討會(huì)，來自學(xué)術(shù)界的專家學(xué)者，圍繞土地使用權(quán)期限屆滿后續(xù)期問題進(jìn)行了討論。

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　　土地續(xù)期是否應(yīng)收費(fèi)?

　　溫州、青島、深圳等地出現(xiàn)的因曾經(jīng)的政策原因而出讓的20年、30年的土地，如今面臨續(xù)期，是否收費(fèi)，是備受關(guān)注的爭(zhēng)點(diǎn)。這也是昨天的研討會(huì)上，學(xué)者們集中討論的問題。

　　“現(xiàn)在法律已經(jīng)很明確，土地最高使用期是70年，但是許多地方在出讓時(shí)，不是按70年辦的。”著名法學(xué)家應(yīng)松年認(rèn)為，以此推論，依照法律規(guī)定來辦，未按70年期限出讓的土地，續(xù)期也就不應(yīng)該收錢，“到了70年以后怎么處理，就要經(jīng)過按重大決策程序，嚴(yán)格按照法律的程序來辦。”

　　北京市盛廷律師事務(wù)所主任畢文強(qiáng)也認(rèn)為，不應(yīng)收費(fèi)。“我們土地制度里，已經(jīng)確定了土地出讓金制，是一次性的收取費(fèi)用，政府其實(shí)是透支性的收取了費(fèi)用，在這種情況下，如果續(xù)期以后再續(xù)費(fèi)，對(duì)于老百姓不公平。”

　　中國(guó)政法大學(xué)教授劉莘認(rèn)為，應(yīng)該收取續(xù)期的費(fèi)用。“當(dāng)初國(guó)家按照20年到70年的不同檔次來出讓土地，也就是說，選擇20年期限的，收取的土地出讓金是少的。”劉莘說，如果這部分土地在到期后免費(fèi)續(xù)期到70年，對(duì)于當(dāng)初直接交納70年土地出讓金的人來講是不公平的。

　　北京航空航天大學(xué)法學(xué)院教授劉保玉也認(rèn)為，如果續(xù)期是免費(fèi)的，那么就會(huì)有一種可能性，就是開發(fā)商在取得土地使用權(quán)時(shí)，都會(huì)選擇購(gòu)買最短期限，“這樣我們關(guān)于土地使用權(quán)期限的規(guī)定就等于形同虛設(shè)了。”

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　　續(xù)期費(fèi)用以何形式收取?

　　土地使用權(quán)到期后如果續(xù)期需要收取費(fèi)用，那么該以怎樣的形式收取?收多少?北京大學(xué)法學(xué)院教授劉凱湘針對(duì)非住宅用地提出了收費(fèi)建議，“可以稍微補(bǔ)交一部分，不能按照現(xiàn)行的地價(jià)來補(bǔ)交當(dāng)時(shí)的地價(jià)，應(yīng)該只是象征性的收取。”他還提出，也可以通過立法來規(guī)定補(bǔ)交的出讓金的比例。

　　中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院副教授朱虎則表示，國(guó)家基于一般性的公共服務(wù)融資來獲取土地的純收益，擁有出讓權(quán)，為了解決特定地塊投資問題，出讓金要一次性繳納。面對(duì)使用權(quán)到期后的續(xù)期收費(fèi)問題，朱虎更傾向于通過稅收方式來進(jìn)行，“當(dāng)然應(yīng)當(dāng)是房屋的持有稅，而不是房屋的流轉(zhuǎn)稅，在這種情況下稅收方式的調(diào)節(jié)性會(huì)更靈活一些。”

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　　產(chǎn)權(quán)與地權(quán)矛盾如何破?

　　一面是土地之上的房屋，享受終身所有權(quán)，而另一面是房屋之下的土地，其使用權(quán)具有期限。當(dāng)土地所有權(quán)到期之時(shí)，所形成的尷尬該如何破解?

　　著名法學(xué)家江平指出，就算土地使用期滿自動(dòng)續(xù)期后，業(yè)主沒有交費(fèi)，也仍然有權(quán)利居住，政府不能強(qiáng)行收回土地，更不應(yīng)重新簽訂土地出讓合同。但繼續(xù)使用期滿的土地，在房屋轉(zhuǎn)讓的時(shí)候就會(huì)出現(xiàn)問題，影響到民事流轉(zhuǎn)，“但是，這并不會(huì)對(duì)民事權(quán)利影響，在權(quán)利上，業(yè)主仍然享有房屋所有權(quán)。”

　　劉保玉認(rèn)為，即使到期沒有續(xù)，房屋的所有權(quán)依然存在，而且依然是合法存在，“不妨可以將房屋所有權(quán)人對(duì)國(guó)有的土地轉(zhuǎn)化為一種借用關(guān)系。”如果這種情況下，發(fā)生了政府因公共利益而征收房屋，只需要付償房屋的價(jià)格，不需要折算土地的價(jià)值。“如果發(fā)生了房屋所有權(quán)人的死亡而出現(xiàn)繼承，繼承繳納的有關(guān)契稅也只繳納房屋本身殘值的契稅，不需要考慮土地使用權(quán)的問題。”劉保玉說。

　　■ 焦點(diǎn)

　　深圳發(fā)文解釋“到期土地”如何續(xù)期

　　19日晚，深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委通過官方微博發(fā)文解釋了對(duì)于土地使用權(quán)到期的解決辦法，也成為第一個(gè)對(duì)“土地撞限”問題公開發(fā)聲的城市。

　　1982年:土地使用權(quán)期限最短僅20年

　　深圳規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)表明，深圳作為國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度的先試先行者，于1982年出臺(tái)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理暫行規(guī)定》。該規(guī)定首次規(guī)定通過行政劃撥方式供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地，并且規(guī)定了相應(yīng)用途的土地使用年期，如工業(yè)用地30年，商業(yè)用地20年，商品住宅用地50年等。

　　1988年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地管理?xiàng)l例》出臺(tái)實(shí)施，條例明確指出，特區(qū)國(guó)有土地實(shí)行有償使用和有償轉(zhuǎn)讓，有償出讓國(guó)有土地使用權(quán)可采取協(xié)議、招標(biāo)和公開拍賣三種方式，土地使用年限根據(jù)實(shí)際需要確定，但仍不得超過50年。

　　1994年，《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》再次提出，土地使用權(quán)最高使用年限為50年。

　　1995年:更改最高使用年限為70年

　　1995年9月15日，深圳修改了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)土地使用權(quán)出讓條例》，將土地使用權(quán)的最高使用年限更改為70年。

　　1996年，深圳發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于土地使用權(quán)出讓年期的公告》，規(guī)定凡與深圳市規(guī)劃國(guó)土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合用地或者其他用地50年。

　　在1998年9月18日前已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的，其土地使用年期按以上規(guī)定，自出讓合同規(guī)定的起始日期推算、順延即可，不須另簽合同或換發(fā)《房地產(chǎn)證》，其中需變更產(chǎn)權(quán)的，在辦理變更產(chǎn)權(quán)手續(xù)時(shí)確認(rèn)、順延。

　　2004年后:續(xù)期需補(bǔ)交基準(zhǔn)地價(jià)35%

　　隨著深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經(jīng)營(yíng)性用地(20年)的陸續(xù)到期，深圳市首次集中出現(xiàn)了國(guó)有土地使用權(quán)期滿的問題。

　　為妥善解決該問題，2004年4月23日，深圳市發(fā)布到期房地產(chǎn)續(xù)期若干規(guī)定，該規(guī)定明確上述用地在不改變用途的情況下，按有償使用土地的原則延長(zhǎng)土地使用年期，其中一種延長(zhǎng)方式就是補(bǔ)交地價(jià)簽訂土地出讓合同，在國(guó)家規(guī)定的最長(zhǎng)土地使用年期減去已使用年期的剩余年期范圍內(nèi)約定年期內(nèi)，補(bǔ)交地價(jià)數(shù)額為相應(yīng)用途公告基準(zhǔn)地價(jià)的35%。

　　對(duì)于1995年9月18日后已簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的土地使用權(quán)到期后，如何續(xù)期、是否需要交納地價(jià)等問題，深圳市正在研究制定相關(guān)政策。