新政后北京二手房：房源增多客源降近四成

　　熱點(diǎn)城市密集調(diào)控至今已過(guò)三周，市場(chǎng)變化正在更加清晰起來(lái)。

　　雖然市場(chǎng)環(huán)境各不相同，調(diào)控強(qiáng)度也有差別，但整體而言，無(wú)論是熱點(diǎn)城市中的一二手房成交，還是具體到此前受外溢影響受到較大程度歡迎的商住類(lèi)市場(chǎng)，都開(kāi)始逐步轉(zhuǎn)向理性。在核心經(jīng)濟(jì)圈周邊受外溢影響的二三線城市，也開(kāi)始從更加具體的層面對(duì)樓市進(jìn)行降溫，比如拿地環(huán)節(jié)。

　　在此環(huán)境下，房企也都在考慮新的出路探索。不過(guò)無(wú)論是對(duì)已經(jīng)躋身一線的房企，還是對(duì)正走在擴(kuò)張路上的房企而言，這都需要足夠的成本付出作為代價(jià)。

　　導(dǎo)讀

　　當(dāng)市場(chǎng)升溫、房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者往往出于追漲心態(tài)而大量入市，業(yè)主卻表現(xiàn)出惜售情緒，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。反之，當(dāng)調(diào)控降臨后，購(gòu)房者易陷入觀望，期待政策對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施打壓，業(yè)主則得出“階段性高點(diǎn)”的判斷，從而選擇出手。

　　出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，北京房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作量驟然減輕了許多。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近日走訪多家中介門(mén)店發(fā)現(xiàn)，經(jīng)紀(jì)人普遍反映，國(guó)慶長(zhǎng)假后，北京二手房市場(chǎng)的客戶量出現(xiàn)明顯減少，并直接導(dǎo)致成交量出現(xiàn)下滑。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，最近一周(10月10日-10月16日)，北京二手房網(wǎng)簽量較國(guó)慶節(jié)前下滑40%。

　　但與此同時(shí)，新政后，北京二手房市場(chǎng)的房源量卻明顯增加，表明業(yè)主判斷已到市場(chǎng)高點(diǎn)，且不再惜售。

　　分析認(rèn)為，新政將使市場(chǎng)的恐慌情緒得以緩解，在此前成交量連續(xù)沖高后，預(yù)計(jì)未來(lái)北京二手房交易將繼續(xù)下滑，房?jī)r(jià)漲勢(shì)也將得到遏制。

　　客源明顯減少

　　“最近看房的客戶明顯減少了，成交頻率也低了一些。”10月20日，鏈家地產(chǎn)朝陽(yáng)區(qū)定福莊門(mén)店的業(yè)務(wù)員小胡向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，國(guó)慶長(zhǎng)假之后，該區(qū)域的二手房交易相比節(jié)前出現(xiàn)明顯降溫，具體表現(xiàn)為：業(yè)務(wù)員帶看量減少，成交量下滑，成交周期拉長(zhǎng)。

　　造成這種變化的原因，在于節(jié)前的一紙新政。9月30日，北京市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施的通知》，將購(gòu)買(mǎi)首套普通住房的最低首付款比例提高至35%，非普通住房提高至40%;二套房的最低首付比例分別為50%和70%，二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)改為“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

　　政策發(fā)布后，由于國(guó)慶假期的到來(lái)，樓市成交出現(xiàn)明顯降溫。但長(zhǎng)假之后，交易數(shù)據(jù)并未恢復(fù)到新政前的狀態(tài)。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家(博客,微博 )統(tǒng)計(jì)顯示，今年第42周(10月10日-10月16日)，北京二手住宅網(wǎng)簽量為5623套，與長(zhǎng)假之前的第40周(9月26日-10月2日)相比，下降了40%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，10月以來(lái)網(wǎng)簽的客戶，大部分都在新政出臺(tái)前就已經(jīng)簽署了購(gòu)房合同。新政影響下，部分客戶延緩或取消了購(gòu)房計(jì)劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)。

　　但他認(rèn)為，由于政策力度較大，未來(lái)將進(jìn)入一個(gè)調(diào)整窗口期。從客源的大量減少不難看出，市場(chǎng)交易量的下滑恐不可避免。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月上半月，偉業(yè)我愛(ài)我家新增買(mǎi)賣(mài)客戶量環(huán)比上月下降了36.6%。這表明客戶購(gòu)房意愿降低，市場(chǎng)需求正在減少，交易熱度正在下降。

　　但房源量卻開(kāi)始增多。10月上半月，我愛(ài)我家門(mén)店新增買(mǎi)賣(mài)房源掛牌量環(huán)比9月份增長(zhǎng)了10%。說(shuō)明之前業(yè)主惜售的現(xiàn)象有所減弱，不少業(yè)主希望能夠趕緊將房屋出售。

　　這一現(xiàn)象頗能反映供不應(yīng)求狀態(tài)下的市場(chǎng)心態(tài)。胡景暉表示，當(dāng)市場(chǎng)升溫、房?jī)r(jià)上漲時(shí)，購(gòu)房者往往出于追漲心態(tài)而大量入市，業(yè)主卻表現(xiàn)出惜售情緒，等待房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲。反之，當(dāng)調(diào)控降臨后，購(gòu)房者易陷入觀望，期待政策對(duì)房?jī)r(jià)實(shí)施打壓，業(yè)主則得出“階段性高點(diǎn)”的判斷，從而選擇出手。

　　走出恐慌情緒

　　在這之前，北京二手房市場(chǎng)的供應(yīng)缺口頗大。小胡向記者表示，在北京朝陽(yáng)區(qū)定福莊區(qū)域，今年以來(lái)的房源/客源比例一直維持在1:3至1:5之間，在市場(chǎng)較為火熱的3、4月份，以及新政出臺(tái)前的9月，客戶“搶房”現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。

　　而在西城區(qū)的新街口區(qū)域，經(jīng)紀(jì)人反映，由于學(xué)區(qū)較好，上半年部分學(xué)區(qū)房源的房客比在1:10的水平。到9月份，學(xué)區(qū)房有所降溫，但市場(chǎng)仍然處于嚴(yán)重供不應(yīng)求狀態(tài)，且房源極少。

　　與新房不同，二手房的供應(yīng)具有一定彈性，通常視業(yè)主的判斷而發(fā)生變化。按照上文分析，由于北京樓市整體供應(yīng)不足，當(dāng)市場(chǎng)升溫時(shí)，二手房供應(yīng)往往較為低迷，但市場(chǎng)需求旺盛。

　　今年北京樓市經(jīng)歷了兩撥上漲行情，分別在3、4月和9月，二手房的走勢(shì)也較為一致。3月北京二手房成交量達(dá)到32009套的高點(diǎn)，但隨后一路下行，6月降至12674套的低點(diǎn)。7月以來(lái)，二手房成交升溫，到9月再度突破3萬(wàn)套，達(dá)到30516套。

　　主流觀點(diǎn)認(rèn)為，9月市場(chǎng)交易升溫，一方面是傳統(tǒng)的“金九”因素所帶動(dòng);另一方面，調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期強(qiáng)烈，購(gòu)房者出現(xiàn)恐慌性入市。

　　體現(xiàn)到市場(chǎng)的微觀層面，今年9月，通過(guò)我愛(ài)我家達(dá)成的二手住宅交易中，每位客戶的平均看房次數(shù)為2.79次，自7月以來(lái)連續(xù)回落，且回落幅度加大。每套房源的平均看房次數(shù)為8.76次，同樣較8月大幅下降。這說(shuō)明9月的交易節(jié)奏明顯加快，客戶的購(gòu)房決策周期縮短。

　　但10月以來(lái)的情況表明，“客戶已走出‘930新政’之前的恐慌購(gòu)買(mǎi)狀態(tài)”。上述機(jī)構(gòu)表示，由于新政將對(duì)市場(chǎng)實(shí)施全面影響，二手房市場(chǎng)將可能出現(xiàn)大幅降溫。

　　胡景暉還表示，當(dāng)前北京二手房中，六七成的購(gòu)房家庭都是改善型的換房需求，兩三個(gè)家庭，甚至更多家庭串在一起的連環(huán)交易不在少數(shù)。因此，違約情況不會(huì)大規(guī)模出現(xiàn)，但交易會(huì)更加慎重，交易周期會(huì)有所延長(zhǎng)。

　　與此同時(shí)，二手房?jī)r(jià)格漲幅也將會(huì)受到一定遏制。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年8月，北京二手住宅價(jià)格同比上漲34.8%，新建商品住宅價(jià)格的漲幅則為25.8%。機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前北京二手住宅均價(jià)在4.5萬(wàn)元/平方米，明顯高于新房。