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農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定，房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，下面帶來(lái)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定相關(guān)文章，歡迎閱讀。
農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定【1】
一、農(nóng)村房屋買賣的效力
現(xiàn)行關(guān)于房屋買賣的所有法律、法規(guī)和規(guī)章都只適用于城市，專門關(guān)于農(nóng)村房屋買賣的法律、法規(guī)和規(guī)章一個(gè)也沒有。
涉及農(nóng)村房屋買賣的法律性文件只有最高人民法院的一個(gè)批復(fù)。
在這個(gè)批復(fù)里，最高人民法院的觀點(diǎn)是：如果農(nóng)村房屋的買賣雙方已經(jīng)實(shí)際交付了房屋和全部?jī)r(jià)款，買賣關(guān)系有效，人民法院應(yīng)予保護(hù)。
二、農(nóng)村房屋買賣的對(duì)象
從《憲法》規(guī)定的“中華人民共和國(guó)公民在法律面前一律平等”的原則來(lái)看，城市居民、農(nóng)村村民，本村人、外地人，都是中華人民共和國(guó)的公民，享有法律賦予的同等的權(quán)利，履行法律設(shè)定的同等的義務(wù)和承擔(dān)同等的法律責(zé)任，《合同法》和《民法通則》等法律不會(huì)因?yàn)橘I賣雙方是城市居民、農(nóng)村村民、本村人、外地人而區(qū)別對(duì)待。
依據(jù)《合同法》和《民法通則》，任何合法的公民對(duì)農(nóng)村房屋的買賣行為是合法的、有效的。
也就是說(shuō)：不管買方是城市居民，還是農(nóng)村村民;是本村人，還是外地人，買賣關(guān)系都是有效的。
三、農(nóng)村房屋買賣的處分權(quán) 農(nóng)村房屋買賣，無(wú)處分權(quán)的人處分他人房屋而訂立的房屋買賣合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無(wú)效。
只有房屋的所有人才能處分該財(cái)產(chǎn)，他人無(wú)權(quán)干涉。
四、農(nóng)村房屋的權(quán)利證書
目前，在全國(guó)范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實(shí)行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。
農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來(lái)證明自己對(duì)房屋享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。
這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。
從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有使用權(quán)的宅基地之上的可能性，所以，這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋所有權(quán)。
有些打算購(gòu)買農(nóng)村房屋的城市居民十分關(guān)心自己買了農(nóng)村房屋后能否取得產(chǎn)權(quán)證，以為不能取得產(chǎn)權(quán)證購(gòu)買農(nóng)村房屋就是不合法的。
農(nóng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。
即使購(gòu)買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對(duì)房屋的所有權(quán)。
依據(jù)《合同法》和《民法通則》，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對(duì)所購(gòu)房屋的所有權(quán)，所以，購(gòu)買人能否取得產(chǎn)權(quán)證或宅基地使用證書并不重要。
五、購(gòu)買農(nóng)村房屋的注意事項(xiàng)
如果你打算購(gòu)買農(nóng)村房屋，必須要注意兩點(diǎn)：
1.不要涂改宅基地使用證書，也不要相信村民委員會(huì)在涂改后的宅基地使用證書上加蓋公章后涂改就成為有效的。
宅基地使用證書，不是證明你對(duì)所購(gòu)農(nóng)村房屋享有所有權(quán)所必需的。
宅基地使用證書是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的，只有當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對(duì)宅基地使用證書的涂改才是有效的。
他人涂改宅基地使用證書是違法的，而且，有可能構(gòu)成犯罪。
當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地使用證書上改成你的名字或者給你頒發(fā)新的宅基地使用證書;如果不能，不必強(qiáng)求。
因?yàn)閺牡怯浿贫鹊脑O(shè)定目的來(lái)看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)利的存在。
登記是房屋所有權(quán)的變動(dòng)宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所形成的法律關(guān)系必須要件，沒有辦理過(guò)戶登記并不影響房屋買賣合同的效力。
2. 如果你打算在購(gòu)買農(nóng)村房屋以后進(jìn)行翻建，你只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附近耕地面積范圍。
如果擴(kuò)建需要占用耕地、田地面積，則需經(jīng)過(guò)相關(guān)部門審批，如果未經(jīng)審批就增加建筑占地面積，則增加的部分就是非法建筑。
六、關(guān)于農(nóng)村房屋賣給城市居民 農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同有效。
依據(jù)如下：
1、合同法將合同無(wú)效的標(biāo)準(zhǔn)限制在違反法律、行政法規(guī)。
最高人民法院在對(duì)《合同法》做出的司法解釋里表達(dá)的觀點(diǎn)是：只有違反法律和行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同才是無(wú)效的。
(注：法律，是全國(guó)人民代表大會(huì)或其常務(wù)委員會(huì)制定的規(guī)范性文件;行政法規(guī)，是國(guó)務(wù)院制定的規(guī)范性文件。) 但至今沒有任何一條法律或行政法規(guī)禁止農(nóng)村房屋的買賣。
也從來(lái)沒有哪一條法律或行政法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋買賣做出了禁止性規(guī)定。
即使有地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章，在認(rèn)定買賣行為是否有效上，法院也不會(huì)適用地方法規(guī)或地方政府的規(guī)章而認(rèn)定買賣行為無(wú)效。
2、土地管理法規(guī)定的土地的使用權(quán)不得用于非農(nóng)建設(shè)其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅基地本來(lái)就是建設(shè)用地，其主體變更不會(huì)導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定農(nóng)村的住宅出售給城市居民的房屋買賣合同無(wú)效的依據(jù)也違反立法本意。
3、從法律保護(hù)所有權(quán)的基本精神來(lái)看，限制農(nóng)民買賣房屋并非是對(duì)農(nóng)民利益的維護(hù)，而是對(duì)農(nóng)民權(quán)利的侵犯。
眾所周知，所有權(quán)的占有、使用、收益、處分四個(gè)權(quán)能中，最核心的權(quán)能是處分權(quán)，處分權(quán)是所有權(quán)的標(biāo)志。
如果將農(nóng)村房屋的處分權(quán)予以限制，這與我國(guó)保護(hù)農(nóng)民利益的國(guó)策完全背道而馳。
另一方面，合同法的基本精神是合同自由，合同自由包括合同訂立的自由，合同內(nèi)容的自由以及合同對(duì)象的自由，限制農(nóng)民向城市居民出賣住房，也與合同自由的基本精神相悖。
4、《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》原則上賦予了農(nóng)民處分自己房屋的權(quán)利。
我國(guó)新通過(guò)的《農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)法》也體現(xiàn)了相同的精神，該法第32條規(guī)定:“通過(guò)家庭承包取得的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)可以依法采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、裝讓或者其他方式流轉(zhuǎn)。”該條原則上賦予了農(nóng)民處分自己的承包土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的權(quán)利。
該法體現(xiàn)了以人為本的精神，充分尊重農(nóng)民的自主性，相信農(nóng)民能夠從自身利益最大化的角度理性地處分自己的財(cái)產(chǎn)，是立法精神的巨大進(jìn)步。
既然為農(nóng)民安身立命之本的農(nóng)用承包土地都可以流轉(zhuǎn)，農(nóng)村宅基地也應(yīng)做相同理解。
七、農(nóng)村房屋買賣合同效力探討
我國(guó)土地所有權(quán)的主體分為國(guó)家和集體兩種。
宅基地所有權(quán)屬農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，其使用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民使用。
作為宅基地使用權(quán)人，有權(quán)在取得的土地上享有占有、使用的權(quán)利，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。
作為使用權(quán)人無(wú)權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但如果使用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的所有權(quán)的完整權(quán)應(yīng)屬于宅基地使用權(quán)人。
因?yàn)檎匾坏﹦潛芙o村民使用，集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)其所有的土地實(shí)際上并不能行使更多的權(quán)利。
當(dāng)村民出售房屋時(shí)，僅僅是宅基地的使用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能通過(guò)出售房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出售建筑物的利益。
因此，對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在侵犯的問(wèn)題。
且允許農(nóng)村房屋自由轉(zhuǎn)讓，將使農(nóng)村的房屋發(fā)揮最大的效用。
《物權(quán)法》草案第十五章規(guī)定了宅基地使用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許農(nóng)村房屋出售。
該草案第272條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
第273條：建造在宅基地上的住房所有權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。
由此可見，草案對(duì)房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。
國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)是采取嚴(yán)格的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過(guò)合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，一般不會(huì)再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許農(nóng)村村民出售房屋與國(guó)家對(duì)耕地的保護(hù)政策并無(wú)抵觸。
因此，對(duì)宅基地上住房的出售應(yīng)當(dāng)采用放開的政策。
正如農(nóng)民在自有土地上種的糧食，如果不能進(jìn)入市場(chǎng)自由買賣，那就失去了耕種的意義。
宅基地轉(zhuǎn)讓的法律規(guī)定【2】
1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的概念：
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)民為建自有房屋對(duì)集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。
其權(quán)利主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，具有身份屬性，其在一定程度上有福利性質(zhì)。
2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓：
從受讓的主體上，可以分為向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員和非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓。
如果受讓方也是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，經(jīng)過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織同意，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣行為有效。
因?yàn)楦鶕?jù)《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權(quán)屬于集體，而農(nóng)民作為經(jīng)濟(jì)組織的成員，対于宅基地?fù)碛械氖怯靡嫖餀?quán)，即使用和收益的權(quán)利，其處分宅基地使用權(quán)的行為屬于無(wú)權(quán)處分。
根據(jù)《合同法》第五十一條，無(wú)處分權(quán)人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。
所以，如果事后經(jīng)過(guò)農(nóng)村集體組織同意，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。
反之，則應(yīng)認(rèn)定其合同無(wú)效。
也就是說(shuō)，對(duì)于此種情況，取得農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的同意，以及進(jìn)行登記是轉(zhuǎn)讓有效的前提。
而向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的行為是無(wú)效的。
理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條 農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
且宅基地使用權(quán)具有人身屬性，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)法取得。
然而，在現(xiàn)實(shí)當(dāng)中轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)的形式主要表現(xiàn)為農(nóng)村居民對(duì)其在宅基地上建造的自有房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，根據(jù)《物權(quán)法》第六十四條 私人對(duì)其合法的收入、房屋、生活用品、生產(chǎn)工具、原材料等不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)享有所有權(quán)。
農(nóng)村居民在宅基地上建造的房屋屬于農(nóng)民個(gè)人所有，這一點(diǎn)不存在爭(zhēng)議。
在這種情況下，如果受讓方是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，則其有效無(wú)效的區(qū)分與前述情形一樣。
如果房屋買賣合同的受讓方不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，根據(jù)《物權(quán)法》第十五條 當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，合同成立時(shí)生效;未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。
據(jù)此，似乎可以認(rèn)定，轉(zhuǎn)讓房屋的協(xié)議是有效的，其實(shí)不然，理由是：根據(jù)《合同法》第七條 當(dāng)事人訂立、履行合同，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。
第五十二條 有下列情形之一的，合同無(wú)效：
(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國(guó)家利益;
(二)惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益;
(三)以合法形式掩蓋非法目的;
(四)損害社會(huì)公共利益;
(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。
《物權(quán)法》第一百五十三條 宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。
根據(jù)《物權(quán)法》地隨房走的原則，農(nóng)民在宅基地上建造的自有房屋的轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致宅基地使用權(quán)的一并處分，而農(nóng)民的處分行為違反了《土地管理法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中的強(qiáng)制性規(guī)定。
因此，該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
3、近幾年，由于房地產(chǎn)業(yè)的繁榮，使農(nóng)村土地尤其是城市郊區(qū)的土地價(jià)值一路飆升。
造成關(guān)于農(nóng)村宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓糾紛越來(lái)越多，針對(duì)此種情況，北京市高院《農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》第一項(xiàng)指出，目前涉及農(nóng)村私有房屋買賣糾紛的案件主要有以下情況：
從訴訟雙方和案由來(lái)看，主要為房屋出賣人訴買受人，要求確認(rèn)合同無(wú)效并收回房屋;從買賣雙方身份來(lái)看，出賣人為農(nóng)村村民，買受人主要是城市居民或外村村民，也有出賣給同村村民的情況;從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至在10年以上。
從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣人交付了房屋，買受人入住并給付了房款，但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù);從訴訟的起因來(lái)看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買賣價(jià)格，出賣人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴;從標(biāo)的物現(xiàn)狀來(lái)看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。
關(guān)于農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力的認(rèn)定，紀(jì)要第二項(xiàng)指出，農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。
對(duì)于此類案件處理原則，紀(jì)要三指出，(一)要尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。
審理此類案件應(yīng)實(shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí);同時(shí)要認(rèn)識(shí)到此類案件產(chǎn)生的復(fù)雜性，并妥善解決相關(guān)的利益沖突和矛盾。
(二)要注重判決的法律效果和社會(huì)效果。
判決要以“有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為”為指導(dǎo)，起到制約農(nóng)民審慎處分自己房屋的積極效果。
(三) 要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益。
首先，要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再次，判決返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買受人，為其留出合理的騰退時(shí)間，避免單純判決騰退房屋給當(dāng)事人帶來(lái)的消極影響。
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