上海二手房交易的流程詳情

　　下面是小編整理的關(guān)于上海二手房的交易流程詳情，一起來啊閱讀吧!

　　上海二手房交易流程及買房注意事項(xiàng)【1】

　　一：上海二手房交易基本流程

　　1.產(chǎn)證調(diào)查、戶口情況 (人工審核)

　　2.居間協(xié)議(定金協(xié)議)

　　3.網(wǎng)簽、核價(jià)、 審上下家稅、限購，首付(審上下家稅根據(jù)實(shí)際情況和各交易中心規(guī)則而定)

　　4.上家還貸款(如有 大約10-30天)

　　5.下家申請貸款 (20-40天)

　　6.下家貸款審批

　　7.上下家完稅

　　8.過戶 —> 15-20天 賣家去名字

　　9.拿產(chǎn)證 (過戶之后約20天)

　　10.銀行放貸款 (純商貸出產(chǎn)證7-15天左右，純公積金從預(yù)審起72天放款)

　　11.交房驗(yàn)收、付尾款

　　備注：純公積金貸款審批時(shí)間較短，請務(wù)必在居間協(xié)議(付定金)以前親自查看 產(chǎn)證調(diào)查和戶口情況;各交易中心交易程序前后略有差異。

　　二：購房、賣房前準(zhǔn)備

　　買房：

　　搞清楚購房人是否限購、個(gè)人征信和貸款能力。

　　看中房子后第一時(shí)間去調(diào)產(chǎn)調(diào)，帶好身份證去當(dāng)區(qū)交易中心。

　　重點(diǎn)看 權(quán)利人，所有權(quán)來源(如果是繼承、贈(zèng)予會(huì)有額外稅收)，竣工日期，建筑面積，貸款抵押情況。

　　賣房：

　　賣房往往是置換，所以如果急著買房請注意日期和房款事宜，比如買家首付，第二筆，貸款到位日期，過戶后去名字日期。

　　還有適當(dāng)了解下家的限購與否和貸款能力，保障以后過戶順利。

　　(如果置換過程中出現(xiàn)臨時(shí)資金短缺，房產(chǎn)金融資訊可為您提供解決方案)

　　三：定金合同、居間合同

　　牢記：居間+買賣協(xié)議=合法買賣合同，賣家全部人員到場并簽字確定，買家至少一人到場。

　　如果不走中介，定金合同代替居間合同。

　　買家注意事項(xiàng)：

　　1.中介費(fèi)最好在簽訂居間合同前談好。

　　2.特別重申 產(chǎn)證調(diào)查和戶口問題，和限購、貸款等問題。

　　(戶口是否存在非房本上的名字，請?zhí)貏e注意)

　　3.居間合同往往和買賣協(xié)議在一起捆綁，簽字前請全部看清楚。

　　4.房屋地址，面積，購房日期 ，驗(yàn)證賣家戶口本原件，房產(chǎn)證原件，結(jié)婚證(如果有)，身份證。

　　5.委托事宜，中介除了介紹買賣雙方認(rèn)識(shí)以外，是否服務(wù)內(nèi)容還包括 網(wǎng)簽，貸款，過戶，交房等事宜。

　　6.如果賣家是要求到手價(jià)，賣家房屋是否滿2年(營業(yè)稅)，是否滿五唯一 (免營業(yè)稅，個(gè)人所得稅)，是否有繼承贈(zèng)予(個(gè)人所得稅20%)。

　　7.關(guān)于普通住宅和非普通住宅請確認(rèn)，稅費(fèi)差異較大。

　　8.買家自己是否是第二套，契稅不同。

　　9.日期請確定到天：網(wǎng)簽日期，首付日期，戶口遷出時(shí)間(記得要寫清楚 過了某一日期，每日產(chǎn)生違約金)，過戶日期，交房日期。

　　10.金額確定：房款，首付金額，第二筆金額，尾款金額，中介費(fèi)，稅費(fèi)是各自承擔(dān)還是買家承擔(dān)。

　　(如果賣家有繼承，滿五唯一無法確定建議稅費(fèi)各自承擔(dān)，房價(jià)適當(dāng)調(diào)整)(戶口無法及時(shí)遷出的，尾款適當(dāng)增加)

　　11.贈(zèng)送情況雙方協(xié)商：家具，電器，空調(diào)，維修基金，物業(yè)費(fèi)是否有拖欠。

　　12.需要賣家配合：貸款，水電煤有限過戶，物業(yè)維修基金

　　13.中介費(fèi)支付方式，1.網(wǎng)簽當(dāng)日全部付清，2 網(wǎng)簽一半，過戶一半 (推薦)。

　　請注意如果一方違約，是否違約方要承擔(dān)所有中介費(fèi)，如果雙方共同決定解除合同，是否雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)，還是一方承擔(dān)， 可能還會(huì)要求簽署傭金確認(rèn)單。

　　14. 如果賣家有貸款，近期內(nèi)沒有置換打算，勸服賣家同意 資金監(jiān)管方式交易，可以大幅提高交易安全.

　　15.如果此房屋有第三方抵押貸款(除了銀行貸款買房)，如：小額貸款公司，個(gè)人抵押，最好是在定金或交易前讓上家把債務(wù)和相關(guān)抵押解除。

　　16. 定金違約金額 根據(jù)合同法規(guī)定，一般是退一賠一。

　　四：網(wǎng)簽合同

　　1. 網(wǎng)簽前準(zhǔn)備：下載《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，熟悉條款，如果是通過中介，最好提前一天 拿到中介打印的買賣合同(拍照微信發(fā)給你看)。

　　2. 網(wǎng)簽合同正文主要注意事項(xiàng)：第二條 金額;第四條 交房日期;第六條 過戶日期;第九條 乙方違約責(zé)任;第十條 甲方違約責(zé)任;附件二： 設(shè)備和裝飾 (固定裝修);附件四 物業(yè)費(fèi)、水電煤等費(fèi)用。

　　3，補(bǔ)充條款 (一)

　　3.1 維修基金交割約定，是否贈(zèng)送; 3.2 戶口遷出日期約定及違約賠償金(按日計(jì)算，比如每日500元或者房款總價(jià)萬分之1);3.3 稅費(fèi)承擔(dān)情況，是乙方承擔(dān)全部或者甲乙各自承擔(dān)稅費(fèi)(如果有贈(zèng)送或者繼承，乙方承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)較高，請慎重); 3.4 貸款申請日期約定; 3.5 甲方產(chǎn)權(quán)證密碼紙約定; 3.5 甲方配合乙方貸款約定;3.6 通訊地址約定; 3.7 房地產(chǎn)權(quán)利，產(chǎn)權(quán)爭議和其他主張權(quán)利，貸款抵押等情況約定。

　　4. 附件三 付款協(xié)議

　　4.1 總價(jià)約定; 4.2 定金轉(zhuǎn)首付; 4.3 首付數(shù)額和日期(網(wǎng)簽當(dāng)日); 4.4 第二筆(若有)付款數(shù)額和日期; 4.5銀行貸款金額 (貸款審批金額不足或未通過，現(xiàn)金補(bǔ)足); 4.6 尾款支付日期。

　　5. 網(wǎng)簽當(dāng)天所帶材料和復(fù)印件 按當(dāng)?shù)亟灰字行臑闇?zhǔn)，賣家買家全部到場。

　　五：首付，核價(jià)，審稅，限購

　　1.首付：網(wǎng)簽后雙方到銀行(買賣雙方提前準(zhǔn)備好相同銀行銀行卡，保留付款憑證和賣家收據(jù)，貸款要用)。

　　2.核價(jià)：窗口會(huì)給評(píng)估申請去評(píng)估窗口做房價(jià)評(píng)估，核價(jià)完畢后雙方簽網(wǎng)簽合同。

　　價(jià)格核定表后續(xù)審稅需要。

　　3.審稅，限購：網(wǎng)簽首付當(dāng)日可審稅，各交易中心規(guī)則略有不同，有的可以上下家同時(shí)審，有的先審下家過幾天再審上家，提交資料已各交易中心要求為準(zhǔn).

　　(如下僅做參考) 賣家：身份證，產(chǎn)證，合同原件 (有些還需要戶口薄，出生證); 買家：身份證，戶口薄，單身證明/結(jié)婚證/離婚證+離婚協(xié)議，出生證;配偶身份證，結(jié)婚證，戶口薄。

　　及若干復(fù)印件

　　六：貸款

　　1. 賣家還貸款(若有)，需要提前預(yù)約，請打銀行電話咨詢，還款完畢拿著相關(guān)資料去交易中心注銷抵押登記。

　　(若賣家還貸有壓力可用輔助上家賣房

　　產(chǎn)品 贖樓貸 解決問題)

　　2. 買家申請貸款 (有的銀行需要賣家取消抵押后才能申請，有的可以同時(shí))，申請貸款可以通過三個(gè)方式 第一：自己到銀行申請; 第二：通過中介渠道申請(收費(fèi)或中介費(fèi)包含);第三：通過專門的貸款中介 (收費(fèi)). 貸款審批進(jìn)度和過戶日期息息相關(guān)，請預(yù)留足夠時(shí)間。

　　正常情況下 貸款審批21-35天，公積金稍快。

　　評(píng)估費(fèi)問題根據(jù)各銀行規(guī)定收取，和房齡和貸款金額有關(guān)。

　　6.3 如果是純公積金貸款，可以去置業(yè)擔(dān)保中心申請，代好相關(guān)材料和復(fù)印件，預(yù)審不用賣家到場，第二次需要，周一到周六上班。

　　七：完稅

　　上下家可以及時(shí)繳稅，或上家可以過戶當(dāng)天繳稅，看大家時(shí)間安排。

　　八：貸款審批

　　貸款審批通過后，有的銀行會(huì)陪同過戶，有的是需要到銀行自己拿材料，過戶時(shí)要用.

　　九：過戶

　　過戶當(dāng)天雙方帶好所有資料，全部到場(除了尾款和銀行貸款外，過戶前賣家應(yīng)該已經(jīng)拿到全部款項(xiàng)。

　　(假使上家急著拿按揭部分，可用我們房產(chǎn)金融工具 全款貸 提前把按揭部分給到賣家)

　　十：銀行放款

　　過戶后7-10天銀行會(huì)放款，買家如果拿到產(chǎn)證和他證及時(shí)交銀行，評(píng)估費(fèi)也不要拖欠。

　　有的銀行必須賣家戶口全部遷出才能放貸款，所以請申請貸款的時(shí)候問清楚信貸員，是否和網(wǎng)簽合同戶口遷出時(shí)間有沖突。

　　十一：交房

　　戶口是否遷出，維修基金過戶，物業(yè)費(fèi)，水電煤有線電視是否有拖欠，有的需要賣家到場 有的不需要，可以咨詢物業(yè)和電話相關(guān)部門，房子沒有問題，簽署確認(rèn)單后付尾款。

　　最新上海二手房交易流程【2】

　　前期調(diào)研：

　　1.拉產(chǎn)調(diào)，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬問題(有沒有糾紛?有沒有抵押?)

　　2.是否有租客，需租客放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面承諾

　　3.去小區(qū)物業(yè)了解有無物業(yè)費(fèi)欠繳的情況

　　4.了解供電供水燃?xì)馐欠裾�常，房屋質(zhì)量是否有問題，墻壁有無裂痕

　　居間協(xié)議：

　　1.核實(shí)上家身份證，房產(chǎn)證，戶口本，中介身份證

　　2.違約處理辦法，如不能按時(shí)過戶，交房，中介私自將房產(chǎn)證交由上家，房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題等如何處理

　　3.商量好付款批次和數(shù)額，以及各批次付款日期，給一次錢上家要打一次收條(定金，首付，貸款，尾款)

　　4.戶口遷出條款

　　5.稅費(fèi)問題(中介費(fèi)，滿五唯一費(fèi))及違約處理

　　6.產(chǎn)證上出現(xiàn)的名字都需簽字

　　7.產(chǎn)證交中介保管，并且出具保證書，一旦產(chǎn)證私下交給上家，出現(xiàn)網(wǎng)簽房子被抵押，中介負(fù)全責(zé)，賠償下家雙倍損失

　　8.付訂金

　　網(wǎng)簽：

　　買賣雙方簽署《上海市房地產(chǎn)買賣合同》：

　　1、買方限購資格:在上海購房僅適用于以下三種情形的家庭

　　(1)上海戶口但無住房的家庭; (2)上海戶口僅有一套住房的家庭; (3)非上海戶口但能提供連續(xù)滿五年社�；蛘叨悊蔚�!

　　2、買方提交材料：

　　上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證

　　非上海戶籍：身份證、戶口簿、結(jié)婚證(單身限購)、納稅或社保證明

　　3、賣方提交材料《房地產(chǎn)權(quán)證》記載的全部權(quán)利人的有效身份證明

　　注意事項(xiàng)：確定對方戶口遷走時(shí)間;簽定合同時(shí)，必須所有產(chǎn)權(quán)人到場。

　　家庭成員及權(quán)利相關(guān)人員要到場，同意賣房;核實(shí)好對方身份證，房產(chǎn)證。

　　簽定合同后，房產(chǎn)證需交給第三方中介保管;將居間協(xié)議的附加條款及違約處理辦法寫入買賣合同

　　辦理貸款

　　辦貸款的時(shí)候賣家夫妻雙方到場簽字，買家是已婚的也需夫妻雙方到場簽字。

　　賣家：身份證，產(chǎn)證人到場，買賣合同，婚姻證明，私章，收款賬戶和戶口本;

　　買家：身份證，戶口本，結(jié)婚證明，學(xué)歷證明，收入證明，銀行流水，個(gè)人所得稅單，首付款轉(zhuǎn)賬憑證和收據(jù)，私章，還款賬號(hào);

　　審稅和過戶

　　第一：一般買賣合同簽好后就可以去交易中心走程序了。

　　1，交易中心取號(hào)【核價(jià)號(hào)，審稅號(hào)】，需提供房產(chǎn)證和買賣合同

　　2，核價(jià)，需下家其中一人一人提供房產(chǎn)證，買賣合同，本人身份證【交易中心核定房價(jià)是否合理，最低合同價(jià)太多就可能通不過】

　　3，審稅，需上家全部到場，下家至少一人到場【需提供房產(chǎn)證，買賣合同，上家所以權(quán)利人的身份證，下家所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{或離婚證、離婚協(xié)議，單身證明}，有未成年小孩的需提供出生證;以上所有需復(fù)印一份{戶口本每一頁有字的都要復(fù)印，復(fù)印至空白頁第一張}】，房東方有沒有個(gè)稅這里會(huì)有結(jié)果的，審稅完成后審稅窗口會(huì)出具下家房屋查詢單，上家結(jié)束任務(wù)，回家，下家拿查詢單查名下房屋狀況【限購】

　　第二，買家拿好查詢單到查詢窗口，需下家至少一人到場【需提供：所有購房者的身份證，戶口本，結(jié)婚證{離婚證，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，買賣合同;以上所有證件需復(fù)印{同上}，買賣合同只需復(fù)印第一頁第二頁和簽字頁】，辦理完成后，窗口會(huì)出具告知書，告知書上會(huì)有日期通知下家來完稅【一般21天后】。

　　下家可以回家去嘍，這期間下家可以去辦理貸款【如果需要】

　　第三，告知書日期后的隨便某一天，就可以去交易中心拿好【需提供告知書】，還有稅單，拿好稅單，付稅【可以刷卡】，拿好完稅證明，如果貸款審批完成就可以過戶去了，特別聲明，拉出稅單，就必須三天內(nèi)交稅，否則3天后會(huì)有滯納金。

　　第四，過戶需上家所有權(quán)利人必須到場，下家至少一人到場，不能到場的可以委托【委托書交易中心有樣本】，所需材料【房產(chǎn)證，買賣合同，所有上下家身份證，下家戶口本，結(jié)婚證{離婚證明，離婚協(xié)議，單身證明}，未成年小孩出生證，并且除房產(chǎn)證買賣合同外的材料都要復(fù)印一份，有貸款的提供貸款合同】，過戶過程中需交手續(xù)費(fèi)，工本費(fèi)等【一般幾百元，要付現(xiàn)金】，過戶窗口會(huì)出具收件收據(jù)，一般最長20個(gè)工作日就可以出產(chǎn)證了。

　　特別提醒，賣家在過戶前一般除客戶貸款和尾款部分的人民幣，過戶前最好要拿到手，否則房子過戶后房子就是別人的了，風(fēng)險(xiǎn)你懂的。

　　交房：

　　1.根據(jù)合同附件中裝修情況，制作清單，至現(xiàn)場一一核對，檢查是否有缺損或損壞。

　　2.交房時(shí)賣家最好能出具近三個(gè)月的水電煤支付賬單。

　　防止有遺留，欠費(fèi)。

　　3.查水電煤表，結(jié)清上家該付的水電煤費(fèi)用及物業(yè)管理費(fèi)。

　　4.交房日期及戶口遷出以尾款做制約

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