二手房交易注意事項和流程

　　買二手房交易有哪些注意事項和流程呢，看下面，小編來告訴你，化歡迎參考

　　二手房交易注意事項和流程【1】

　　1、二手房交易的整個過程大致分以下幾個階段:

　　(1)、買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解房屋整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括房屋所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

　　(2)、如賣方提供的房屋合法，可以上市交易，買方可以交納購房定金(交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序)，買賣雙方簽訂房屋買賣合同(或稱房屋買賣契約)。

　　買賣雙方通過協(xié)商，對房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價格、房屋交付時間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。

　　(3)、買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請，接受審查。

　　買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請，禁止上市交易。

　　(4)、立契。

　　房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級申報審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。

　　現(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

　　(5)繳納稅費。

　　稅費的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。

　　比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費構(gòu)成是不一樣的。

　　(6)、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。

　　交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

　　(7)、對貸款的買受人來說在與賣方簽訂完房屋買賣合同后由買賣雙方共同到貸款銀行辦理貸款手續(xù)，銀行審核買方的資信，對雙方欲交易的房屋進(jìn)行評估，以確定買方的貸款額度，然后批準(zhǔn)買方的貸款，待雙方完成產(chǎn)權(quán)登記變更，買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證后，銀行將貸款一次性發(fā)放。

　　(8)、買方領(lǐng)取房屋所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付房屋并結(jié)清所有物業(yè)費后雙方的二手房屋買賣合同全部履行完畢。

　　2、二手房交易十項注意

　　(1.)房屋手續(xù)是否齊全

　　房產(chǎn)證是證明房主對房屋享有所有權(quán)的惟一憑證，沒有房產(chǎn)證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風(fēng)險。

　　房主可能有房產(chǎn)證而將其抵押或轉(zhuǎn)賣，即使現(xiàn)在沒有將來辦理取得后，房主還可以抵押和轉(zhuǎn)賣。

　　所以最好選擇有房產(chǎn)證的房屋進(jìn)行交易。

　　(2.)房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

　　有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂房屋買賣合同。

　　如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

　　(3.)交易房屋是否在租

　　有些二手房在轉(zhuǎn)讓時，存在物上負(fù)擔(dān)，即還被別人租賃。

　　如果買受人只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買受人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產(chǎn)。

　　因為我國包括大部分國家均認(rèn)可“買賣不破租賃”，也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

　　這一點在實際中被很多買受人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。

　　(4).土地情況是否清晰

　　二手房中買受人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對房屋享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價格來衡量時，就有點不劃算。

　　(5.)市政規(guī)劃是否影響

　　有些房主出售二手房可能是已了解該房屋在5到10年左右要面臨拆遷，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響采光、價格等市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買受人在購買時應(yīng)全面了解詳細(xì)情況。

　　(6).福利房屋是否合法

　　房改房、安居工程、經(jīng)濟(jì)適用房本身是一種福利性質(zhì)的政策性住房，在轉(zhuǎn)讓時有一定限制，而且這些房屋在土地性質(zhì)、房屋所有權(quán)范圍上有一定的國家規(guī)定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律沖突。

　　(7.)單位房屋是否侵權(quán)

　　一般單位的房屋有成本價的職工住房，還有標(biāo)準(zhǔn)價的職工住房，二者土地性質(zhì)均為劃撥，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)繳納土地使用費。

　　再者，對于標(biāo)準(zhǔn)價的住房一般單位享有部分產(chǎn)權(quán)，職工在轉(zhuǎn)讓時，單位享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　買受人如果沒有注意這些可能會和房主一起侵犯單位的合法權(quán)益。

　　(8)物管費用是否拖欠

　　有些房主在轉(zhuǎn)讓房屋時，其物業(yè)管理費，電費以及三氣(天然氣、暖氣、煤氣)費用長期拖欠，且已欠下數(shù)目不小的費用，買受人不知情購買了此房屋，所有費用買受人有可能要全部承擔(dān)。

　　(9).中介公司是否違規(guī)

　　有些中介公司違規(guī)提供中介服務(wù)，如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務(wù)，即買受人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。

　　買受人以為自己占了便宜，豈不知如果被銀行發(fā)現(xiàn)，所有的責(zé)任有可能自己都要承擔(dān)。

　　(10.)合同約定是否明確

　　二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮

　　3、北京:二手房買賣可找銀行做付款中間人

　　首次做生意的兩個人由于相互之間不了解，對交錢付貨的安全沒有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留資金，或者出現(xiàn)問題后卷款逃跑的風(fēng)險。

　　如果這筆錢的收和付都由銀行來做，似乎買賣雙方都能安下心來談交易。

　　浦發(fā)銀行日前推出了這種專門為個人商品交易提供支付款服務(wù)的業(yè)務(wù)，從房產(chǎn)、汽車，到郵幣卡、工藝品及古董交易的個人客戶都可以申請由銀行來“管理”錢的交割。

　　以二手房交易為例，買賣雙方達(dá)成購買協(xié)議后，買房者可先到銀行開通“保付通”賬戶存入資金，并約定初期付款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶和全部付款程序和時間。

　　買房者可以根據(jù)需要將保付通賬戶內(nèi)全部或部分資金設(shè)定委托銀行監(jiān)管，等到交易完成后，銀行將根據(jù)雙方的交易憑證把資金直接劃撥給賣方。

　　傳統(tǒng)二手房交易 銀行“監(jiān)管”賬戶二二房交易

　　交易費用 流程 交易費用 流程

　　●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即買賣雙主各收取2.5‰至3‰的手續(xù)費

　　●其它費用 通過中介公司辦理，手續(xù)繁瑣 ●按房屋交易金額的2.5‰收取手續(xù)費

　　●申請貸款所繳納的首付款免收手續(xù)費 雙方達(dá)成買賣協(xié)議后直接銀行辦理

 

　　二手房交易流程，過戶流程，注意事項【2】

　　二手房一般交易流程:

　　第一步:聯(lián)系經(jīng)紀(jì)人實地看房，看好交誠意金簽<<委托代購協(xié)議>>幫你和房東談價格，談好把誠意金轉(zhuǎn)給房東作為定金，和房東簽《房屋預(yù)售協(xié)議》，約三方見面正式簽三方:《房屋買賣合同》。

　　第二步:(1)如果房東有按揭客戶一次性付款:略

　　(2)如果房東有按揭客戶要貸款:簽完買賣合同，略

　　(3)如果賣方銀行無按揭，買方一次性付款，可簽完買賣合同直接去房管局過戶。

　　(4)如果賣方銀行無按揭，買方貸款買房，銀行對所交易的房屋聯(lián)系評估公司來評估，然后出評估報告。

　　等評估報告出來，三方去銀行簽借款合同，等銀行借款合同審批通過，三方在工作時間到房管局辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　遞件，然后當(dāng)日買方把首付款給賣方，等通過再取證。

　　然后做抵押，尾款由銀行直接放給賣方指定賬戶。

　　整個過程結(jié)束。

　　9、買賣二手房需要準(zhǔn)備的資料:

　　(1)買方商業(yè)貸款需準(zhǔn)備:

　　A、身份證;

　　B、戶口本;

　　C、婚姻證明(結(jié)婚證或離婚證)，未婚則不需要

　　D、收入證明(我們公司有各個合作銀行的收入證明格式)

　　(2)買方公積金貸款:

　　A、身份證;B、戶口本C、婚姻證明(結(jié)婚證或離婚證)，未婚則不需要;D、收入證明(我們公司有各個合作銀行的收入證明格式);E、當(dāng)?shù)毓�積金中心開具的公積金繳存證明。

　　(3)賣方需要準(zhǔn)備的資料:

　　A:產(chǎn)權(quán)證

　　B:身份證

　　C:戶口本

　　D:婚姻證明(結(jié)婚證或離婚證)，未婚則不需要

　　補充說明:如果產(chǎn)權(quán)證上有共有人，則共有人必須也要準(zhǔn)備如上資料。

　　如果產(chǎn)權(quán)無共有人，但是產(chǎn)權(quán)證上日期是08年以前，如果業(yè)主已婚，也需要業(yè)主配偶的如上資料。

　　過戶流程:

　　【領(lǐng)表:《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓申請審批書》、《房地產(chǎn)買賣合同》、《買方確認(rèn)單》，填表。

　　交易:買賣雙方驗人簽字。

　　查檔:查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰、有無抵押、查封(上午查下午出結(jié)果，下午查次日出結(jié)果)。

　　鑒定:做《房屋安全鑒定報告》。

　　核價:財政部門根據(jù)《房屋買賣(置換)合同》的成交金額評估房價。

　　地稅:繳納賣方房產(chǎn)營業(yè)稅(免稅的地稅部門開具免稅確認(rèn)單)和印花稅，印花稅買賣雙方各萬分之五。

　　第二天或第三天交件

　　七天后交契稅:交納契稅，領(lǐng)取契證交手續(xù)費:交納交易手續(xù)費封卷:領(lǐng)取證回執(zhí)

　　此后十個有效工作日后

　　領(lǐng)證:買方拿身份證原件取房證。

　　【十大注意事項:

　　在二手房買賣中，因每位買方和賣方的情況都不盡相同，再加上房屋中介公司的素質(zhì)和責(zé)任等不確定因素，使得房屋買賣糾紛很容易發(fā)生。

　　為了讓房產(chǎn)買賣行為順利，減少那些既花精力又花時間的糾紛發(fā)生，筆者分別為買賣雙方在5個環(huán)節(jié)支招。

　　賣房者主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)

　　一、掛牌時明確委托方式和期限。

　　賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。

　　賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應(yīng)明確委托方式和掛牌期限。

　　此外，有些中介公司往往自行或者讓自己的中介人員先付定金把房子定下來，但最后簽約的肯定是他人;所以，賣方不要輕易收取中介的定金。

　　二、謹(jǐn)慎收取定金。

　　中介公司找到客戶后會同賣方議價。

　　如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。

　　但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。

　　房子賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金倒也算了，就怕買方毀約賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

　　三、簽約時要注意三點。

　　一是將房屋的物理狀況和權(quán)利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來;二是提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明，如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權(quán)人的證明，如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的書面證明。

　　三是交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

　　四、盡量取得放款承諾。

　　簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。

　　但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

　　五、交房過戶時避免違約責(zé)任。

　　交房和過戶是賣方的兩大義務(wù)，需買方配合。

　　當(dāng)出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應(yīng)書面催告買方，同時要求中介出具相關(guān)證明，避免日后違約責(zé)任。

　　買房者主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)

　　一、下定時要明確議價期限。

　　下定時要明確中介公司向賣方進(jìn)行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。

　　與中介簽好居間協(xié)議后，要拿份協(xié)議原件。

　　在中介議價成功后，應(yīng)要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

　　二、注重實地調(diào)查。

　　簽約前，買方應(yīng)作些調(diào)查，首先到房屋實地考察，了解房屋的居住情況、相鄰關(guān)系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。

　　其次，買方應(yīng)至交易中心查詢該房屋的產(chǎn)權(quán)情況，有無抵押、租賃或被查封等。

　　再次，到房屋所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。

　　最后，如需貸款還應(yīng)事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)。

　　三、簽約前多查相關(guān)證件。

　　比如身份證，房屋產(chǎn)權(quán)證等等，以確保賣方具有合法資格。

　　同時，買方付款應(yīng)與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當(dāng)賣方完成后再相應(yīng)付款，并且約定賣方違約時買方可相應(yīng)推遲付款的權(quán)利。

　　最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

　　四、付款后要收取收據(jù)。

　　房款支付后，應(yīng)由賣方出具收據(jù)。

　　除非賣方明確授權(quán)，中介一般無權(quán)擅自收受房款。

　　如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導(dǎo)致無法過戶。

　　五、收房過戶要驗收。

　　買方接收房屋時，應(yīng)根據(jù)合同驗收設(shè)施設(shè)備的移交情況。

　　在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復(fù)雜化。

　　房屋過戶不僅包括產(chǎn)權(quán)過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。

　　如該屋內(nèi)有戶口，要敦促賣方及時遷出。

　　【二手房，先簽合同，然后公證。

　　一次性

　　付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩，各地又有些差異，不過都有人指點你怎么做的，這里不細(xì)細(xì)復(fù)述了)，過戶完直接領(lǐng)證就一二手房，先簽合同，然后公證。

　　一次性付款的話直接到房管局過戶(過戶流程比較麻煩，各地又有些差異，不過都有人指點你怎么做的，這里不細(xì)細(xì)復(fù)述了)，過戶完直接領(lǐng)證就一切OK了。

　　如果你需要按揭的話，公證過以后先到銀行做房產(chǎn)評估，申請貸款，看這個房子的評估價是多少，如果銀行審批通過，可以去過戶，

　　過戶完以后，《抵押權(quán)證》在銀行，你直接拿房產(chǎn)證。

　　切OK了。

　　如果你需要按揭的話，公證過以后先到銀行做房產(chǎn)評估，申請貸款，看這個房子的評估價是多少，如果銀行審批通過，可以去過戶，

　　過戶完以后，《抵押權(quán)證》在銀行，你直接拿房產(chǎn)證。

　　】

　　【正規(guī)中介收費基本是全國統(tǒng)一的，一般是買賣雙方各1%，一次性付款的話，如果你需要辦理按揭的話是客戶2%，業(yè)主1%，一些達(dá)不到上市條件的房屋是要靠中介動用關(guān)系的話是要另外再花關(guān)系錢的，一般不建議，達(dá)到上市交易的條件才交易對自己對買賣雙方都好

　　【房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費根據(jù)代理項目的不同實行不同的收費標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋租賃代理收費，尤論成交的租賃期限長短，均按半月至一月成交租金額標(biāo)準(zhǔn)，由雙方協(xié)商議定一次性計收。

　　房屋買賣代理收費，按成交價格總額的0.5%-2.5%計收。

　　實行獨家代理的，收費標(biāo)準(zhǔn)由委托方與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)協(xié)商，可適當(dāng)提高，但最高不超過成交價格的3%。

　　1最好是三方見面、透明交易

　　房屋買賣十分復(fù)雜，所以在交易前應(yīng)與對方有所溝通。

　　在交易時，最好能買賣雙方和中介公司都見面，做到透明交易，就不會吃虧上當(dāng)了。

　　[1]

　　2不見面也要看委托代理合同

　　如果在無法見面的情況下，也應(yīng)該要求中介公司出具賣方或買方的委托合同，一般委托合同中會寫明價格及中介代理權(quán)利范圍，這就有利于保證買賣雙方的利益。

　　另外，應(yīng)要求中介公司出示一系列證明，并在合約上清晰注明交易雙方的詳細(xì)個人資料，若發(fā)現(xiàn)合約上某些項目不符時，買、賣方應(yīng)咨詢清楚所有問題才可簽下自己的姓名。

　　3查看相關(guān)證件辨明真假房源

　　對于賣方來說，如果中介公司提出現(xiàn)金收購，一定要辦理相應(yīng)的過戶手續(xù)，防止中介公司在沒有辦理手續(xù)之前，將房子賣出從中賺取差價。

　　而對于買方而言，要警惕假房源，有些僅是房托并非真正房主，如果在沒有查看相關(guān)證件及辯明真假房東之前就交了定金，而中介公司又謊稱房子被賣走，到時定金也難退回。

　　4不讓中介公司代理兩方

　　在進(jìn)行二手房交易時，不要委托中介公司代理買、賣兩方，而是盡量讓中介公司僅代理一方，只有這樣才能真正保證委托方的利益。

　　5多方了解信息

　　之所以被吃差價，與買、賣方不了解房子的信息也不無關(guān)系，周邊房子的價格是多少?房子是否會升值?只要了解了這些，就可以大致估出房子的價格。

　　這樣，才不會以較低的價格出售，或以較高的價格購買，沒有了被吃差價的可能。

　　6請行家參考

　　買、賣房屋之前，請房地產(chǎn)專家、律師，或者一些很有買、賣房屋很有經(jīng)驗的人參考

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