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湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例（精選13篇）
導語：物流管理是受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備，市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務。下面是小編收集的湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例，歡迎閱讀。
湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 1
第一條為規(guī)范城市住宅區(qū)物業(yè)管理，保障業(yè)主及使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，創(chuàng)造和保護安全、整潔、文明、舒適的居住環(huán)境，根據(jù)國家有關法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條本省城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)相對集中的居住區(qū)的物業(yè)管理及其相關活動，適用本條例。本條例所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委托，依照合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋共用部位、共用設備以及相應配套的`共用設施的維修、養(yǎng)護、管理，并提供相關服務的活動。
第三條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應當加強本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
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第四條物業(yè)管理區(qū)域由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門會同有關單位按照居住區(qū)域設施共用情況劃定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會;業(yè)主人數(shù)較多的，可以按比例推選業(yè)主代表，組成業(yè)主代表大會。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會(以下統(tǒng)稱業(yè)主會)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主會是在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織，業(yè)主委員會是業(yè)主會的辦事機構(gòu)。
第五條業(yè)主會履行下列職責：
(一)制定業(yè)主會章程和業(yè)主公約;
(二)選舉、罷免業(yè)主委員會成員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(三)審查物業(yè)管理服務合同草案;
(四)授權(quán)業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務合同;
(五)審議和批準物業(yè)維修基金的預算、決算以及續(xù)籌辦法;
(六)決定物業(yè)管理的其他重大事項。
第六條業(yè)主會通過的業(yè)主公約和作出的決議，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主會的民事責任由全體業(yè)主共同承擔。
第七條業(yè)主會的議事方式、表決程序等事項由業(yè)主會章程規(guī)定。業(yè)主會應當依照本條例和業(yè)主會章程開展活動。
第八條已交付業(yè)主使用的房屋建筑面積達到百分之六十以上的物業(yè)管理區(qū)域，應當召開第一次業(yè)主會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會及其成員名單應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，報所在地縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第九條業(yè)主委員會履行下列職責：
(一)組織召開業(yè)主會;
(二)根據(jù)業(yè)主會的書面授權(quán)，采取招標投標等方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，并與物業(yè)管理企業(yè)簽訂、變更或者終止物業(yè)管理服務合同;
(三)監(jiān)督物業(yè)維修基金的.使用;
(四)聽取并反映業(yè)主及使用人對物業(yè)管理服務的意見和建議;
(五)督促業(yè)主及使用人遵守業(yè)主公約、履行物業(yè)管理服務合同;
(六)業(yè)主會賦予的其他職責。
第十條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，按照業(yè)主公約和物業(yè)管理服務合同的規(guī)定行使權(quán)利、履行義務。使用人經(jīng)業(yè)主書面授權(quán)，在授權(quán)范圍內(nèi)代表業(yè)主行使權(quán)利、履行相應的義務。
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第十一條從事物業(yè)管理的企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起三十日內(nèi)，將營業(yè)執(zhí)照復印件和企業(yè)章程報企業(yè)所在地的縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案。
第十二條物業(yè)管理企業(yè)享有下列權(quán)利：
(一)根據(jù)法律法規(guī)和物業(yè)管理服務合同，擬訂物業(yè)管理制度;
(二)依物業(yè)管理服務合同約定收取物業(yè)管理服務費用;
(三)選擇專營企業(yè)承擔專項經(jīng)營服務業(yè)務;
(四)制止違反物業(yè)管理制度的行為;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
物業(yè)管理企業(yè)擬訂的.物業(yè)管理制度應當經(jīng)業(yè)主會審議通過。
第十三條物業(yè)管理企業(yè)應當履行下列義務：
(一)履行物業(yè)管理服務合同，提供物業(yè)管理服務;
(二)接受業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(三)接受其業(yè)務活動所在地縣級以上人民政府有關行政管理部門的監(jiān)督管理;
(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
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第十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋開始出售至業(yè)主委員會成立前，由物業(yè)出售單位選聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。物業(yè)管理企業(yè)應當與業(yè)主簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)未售出的房屋，其物業(yè)管理服務費用由物業(yè)出售單位承擔。
第十五條物業(yè)出售單位應當按照房屋總建筑面積的千分之三至千分之五提供物業(yè)管理服務用房，其費用列入開發(fā)建設成本，所有權(quán)屬全體業(yè)主共有。
第十六條物業(yè)出售單位應當在業(yè)主委員會成立之日起十五日內(nèi)向業(yè)主委員會移交下列物業(yè)資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，共用設施竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施、設備安裝、使用和維修保養(yǎng)技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保證文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
第十七條物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務應當遵守下列規(guī)定：
(一)按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃，實施物業(yè)管理;
(二)將物業(yè)管理的注意事項書面告知業(yè)主、使用人;
(三)按照業(yè)主會審定的預算使用物業(yè)維修基金，六個月公布一次物業(yè)維修基金的使用情況;
(四)按照物業(yè)管理服務合同約定做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全保衛(wèi)工作;
(五)發(fā)現(xiàn)物業(yè)損壞或接到物業(yè)損壞報修時，按照物業(yè)管理服務合同的約定及時進行維修;
(六)妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的`財務帳冊;
(七)聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善服務措施;
(八)發(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為，立即進行勸阻、制止，必要時向業(yè)主委員會或者有關部門報告;
(九)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的設施;
(十)按照物業(yè)管理服務合同做好其他服務事項。
第十八條確定物業(yè)管理服務價格，應當遵循合理、公開、公平以及與物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量相適應的原則。物業(yè)管理服務價格，由業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主會的書面授權(quán)與物業(yè)管理企業(yè)按照政府指導價協(xié)商確定。物業(yè)管理服務項目和價格應當公布。
第十九條物業(yè)管理服務費由業(yè)主按照物業(yè)管理服務合同規(guī)定向物業(yè)管理企業(yè)交納;業(yè)主與使用人約定由使用人交納的，從其約定，但業(yè)主負最終交納責任。
第二十條物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主、使用人的委托，承擔物業(yè)管理服務合同約定范圍以外的其它服務事項。但是，物業(yè)管理企業(yè)超越物業(yè)管理服務合同約定范圍提供有償服務的，必須事前征得業(yè)主、使用人同意。
第二十一條物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除之日起十五日內(nèi)，向業(yè)主委員會辦理全部物業(yè)檔案資料、有關的財務帳冊、物業(yè)管理服務用房和業(yè)主共有的其他財產(chǎn)的移交手續(xù)。
第二十二條通過物業(yè)管理區(qū)域的城市道路及其綠化和市政公共設施的維護，由市政、園林部門負責;通過物業(yè)管理區(qū)域的公共汽車道路的清掃保潔，由環(huán)衛(wèi)部門負責;物業(yè)管理企業(yè)收集到垃圾中轉(zhuǎn)站的生活垃圾的清運，由環(huán)衛(wèi)部門負責;高層建筑樓供水泵房總計費水表以外(含水表)和多層建筑樓外自來水表井以外(含水表井)的供水管線及設備的維修管理，由供水企業(yè)負責;供電線路、消防等公共設施的維護，分別由供電、消防等單位負責。業(yè)主、使用人對前款所列單位和部門負責的事項有意見和要求的，物業(yè)管理企業(yè)應當及時向有關單位和部門反映并協(xié)調(diào)處理。
第二十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱、通信、有線電視等費用，由相應管理服務單位向最終用戶收取。物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)自愿、有償原則接受相應管理服務單位的委托，代收有關費用。
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第三十四條業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同的，應當承擔相應的違約責任。
第三十五條物業(yè)出售單位違反本條例，有下列行為之一的，由縣級人民政府房地產(chǎn)行政管理部門責令限期改正，可并處五千元以上五萬元以下罰款：
(一)未移交物業(yè)管理資料的;
(二)未按照要求配置物業(yè)管理服務用房的;
(三)在前期物業(yè)管理期間動用維修基金的。
第三十六條在物業(yè)管理活動中違反其他法律、法規(guī)的`，由有關行政主管部門按照相關法律、法規(guī)處理。
第三十七條縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門應當建立投訴受理制度，及時受理并處理業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人或者物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴。
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第三十八條本條例所稱的`共用設施和房屋的自用部位、自用設備、共用部位、共用設備的具體范圍，由省人民政府建設行政管理部門確定并公布。本條例中業(yè)主公約、業(yè)主會章程、物業(yè)管理服務合同的參考文本，由省人民政府建設行政管理部門制定。
第三十九條城市非住宅區(qū)的物業(yè)管理，可參照本條例執(zhí)行。
第四十條本條例自2002年5月1日起施行。
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1.0目的：保持值班室、崗亭的整潔干凈；
2.0適用范圍：小區(qū)內(nèi)值班室、崗亭；
3.0職責：
3.1保潔部主管負責值班室/崗亭保潔工作組織實施和質(zhì)量監(jiān)控；
3.2保潔部領班負責依照本規(guī)程協(xié)助主管檢查、組織實施值班室/崗亭保潔工作； 3.3保潔員負責依照本規(guī)程進行值班室/崗亭具體保潔工作。
4.0工作程序：
4.1按從上到下、由里到外的程序進行清潔；
4.2用雞毛撣子掃去墻上的灰塵和蜘蛛網(wǎng)，再掃去桌椅上的灰塵；
4.3用掃把打掃地面，用濕抹布擦抹值班桌椅，洗干凈抹布，再抹門、窗及崗亭外墻，玻璃窗用玻璃刮刮凈玻璃表面的水珠；
4.4用干凈抹布重抹一次桌椅和門、窗、玻璃；
4.5用洗干凈的.拖把拖抹地面及過道；
4.6值班室如有其他辦公設備時同時清潔，注意電腦不能濕毛巾進行擦抹；
4.7清潔崗亭后用抹布擦抹道閘；
4.8有污跡時，倒少許潔而亮用毛巾擦洗干凈；
5.0標準：地面無雜物、紙屑等垃圾，門窗、玻璃無明顯灰塵；
6.0常用工具及物料：（1）毛巾（2）拖桶（3）拖把（4）玻璃刮（5）雞毛撣（6）掃把（7）垃圾鏟（8）潔而亮
7. 0環(huán)境因素控制：
7.1關注環(huán)保，各類清潔劑保管、領用、配制按規(guī)定執(zhí)行，及時回收空瓶，集中退還或處理；
7.2注意施工時間，應與休息或要求靜音作業(yè)環(huán)境的工作時間錯開，避免噪聲影響；
8.0支持性文件和記錄：
《清潔劑使用操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-25
《玻璃質(zhì)材物品保潔操作規(guī)程》GDPM-WG-EC-06
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《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)終于出臺了!看到22頁多達70條的《條例》我一口氣通讀了好幾遍。說實在的，年輕的時候?qū)W習任何中央文件以及各種報告都沒有這么認真過。因為，我和我們這樣一群人，為《條例》以及《條例》所涉及的物業(yè)管理活動，投入了太多的心力。
比照經(jīng)歷4年時間起草準備的《物業(yè)管理條例(草案)》(征求意見稿)我發(fā)現(xiàn)，修改的地方實在是太多了。沒有進行任何修改的地方，大約只有10處左右。這也讓我從心里覺得，原來那種“‘開門立法’可能純粹只是形式”的想法是錯誤的。事實證明，經(jīng)過法定程序，公民的主張完全可以成為國家的意志。讓公民自己看到“匹夫”對國家興旺所起的作用，這其實是《條例》公布的一個最大成功之所在。
《條例》終于出臺了。終于有法可依了!我反倒平靜了，反倒忽然感覺到了累。就像剛剛打完一個戰(zhàn)役的士兵，勝利了，才感覺到傷痛和困乏;也像戀愛中追逐姑娘的少年，追上了，才感覺辛苦和疲憊。
我在4年多的社區(qū)公益活動中，看到了各式各樣的糾紛，特別是物業(yè)管理糾紛，很多都因為沒有適當?shù)姆啥p方各執(zhí)一詞，上了法院都難獲得雙方認可的公正。有些甚至發(fā)展到嚴重的刑事案件從而危害了社會的穩(wěn)定。《條例》的出臺，無疑是給物業(yè)管理糾紛的各方在解決糾紛依據(jù)上，有了一個唯一的標準。有標準才會有是非。
我們應該看到，糾紛的基本起因是猜忌，是各方權(quán)利的不明確。而猜忌永遠會存在于買賣行為當中;各方權(quán)利的明確，也需要時間來等待各方法治意識的提高和對法律的正確理解。所以，各種糾紛仍然會有。但是一定會隨著糾紛解決的示范作用而越來越少。
我們還應該看到，有法不依是一種在各行各業(yè)中的確存在的現(xiàn)象。不能指望《條例》出臺，有關各方就會嚴格遵守。所以，依法維護我們權(quán)益的工作仍然非常艱巨，向全社會宣傳《條例》精神，普及法律知識的工作仍然非常艱巨。今后物業(yè)管理乃至社區(qū)建設和治理中的新事物和新情況，也必將成為新的問題而需要我們研究和解決。
《條例》本身的完善，也需要在我們的實踐過程中，不斷總結(jié)經(jīng)驗，繼續(xù)向立法機關提出建議。
總之，物業(yè)管理乃至社區(qū)治理的道路才剛剛開始，需要業(yè)主們的理性和團結(jié)，需要政府部門的監(jiān)督和指導，需要物業(yè)管理企業(yè)、發(fā)展商的誠信和規(guī)范。從而實現(xiàn)物業(yè)管理之社會價值的最大化，即社會穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)達。
作為業(yè)主的一份子，我對《條例》中對業(yè)主和業(yè)主大會的權(quán)利和義務的描述有如下看法：
由于《物權(quán)法》還沒有出臺，“所有權(quán)決定一切”還沒有法律保證，所以《條例》中第十九條的規(guī)定，事實上是把業(yè)主所有權(quán)力當中的“物業(yè)管理權(quán)”明確地交給了業(yè)主�？僧吘惯@部法律是調(diào)整物業(yè)管理活動的，在本部法律中說明業(yè)主的其他權(quán)力也不一定合適。我希望在《物權(quán)法》出臺以后，能夠完整的界定業(yè)主的全部權(quán)利和義務。盡管如此，我仍然認為在物業(yè)管理過程中，《條例》賦予業(yè)主的權(quán)利是足夠的。
從第六條對業(yè)主的定義中我們可以看到，作為業(yè)主實際上是沒有什么可以單獨行使的權(quán)利。這其實是和物業(yè)本身的特點是相適應的。由于物業(yè)管理實際上是對全體業(yè)主的共同共有財產(chǎn)進行的管理和服務，故業(yè)主單獨行使某些權(quán)利，勢必導致其他業(yè)主權(quán)益的影響。也不利于物業(yè)管理活動的進行。業(yè)主對《條例》精神的認可，必將減少由個別業(yè)主引發(fā)的物業(yè)管理糾紛，從而保護多數(shù)業(yè)主的利益。這方面的問題現(xiàn)在還不顯現(xiàn)，將隨著業(yè)主和發(fā)展商的糾紛的解決而逐步增多�！稐l例》將是有效解決此類糾紛的法律武器。
而第七條中關于業(yè)主的義務，實際上是單獨業(yè)主向其他全體業(yè)主所承擔的義務，而不是向發(fā)展商或者物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務。這一點非常重要。一個有共同產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，任何業(yè)主的行為，都必須以其他全體業(yè)主的行為規(guī)范和準則(就是《業(yè)主公約》的.內(nèi)容)作為依據(jù)。任何超出此范圍的“個性張揚”，都是不被允許的。這就是共有物業(yè)中單獨業(yè)主和全體業(yè)主的關系和活動特點。不了解這一點，就無法安排自己的活動，也無法限制別人的活動。
從第八條到第二十條，說明了一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)是業(yè)主大會，而業(yè)主大會的組成是全體業(yè)主。這實際上就是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全民公決形式。而業(yè)主委員會，則是一個執(zhí)行機構(gòu)和秘書機構(gòu)。
就目前的實際情況而言，業(yè)主大會的職責是不少的。有些在實際運作當中甚至將很難履行。比如“制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度”等。
《條例》中也考慮到產(chǎn)權(quán)人大會召開的可操作性，明確說明“可以采用書面征求意見的形式”和“可以委托代理人參加”。但必須提醒廣大業(yè)主的是，此種設計雖然方便了業(yè)主大會的召開和大會決議的產(chǎn)生，但同時也方便了舞弊行為的出現(xiàn)。所以在上述情況下，應該制定會議的嚴格監(jiān)督機制和投票者身份的甄別機制，以保障會議的進行和決議的代表性。
關于業(yè)主委員會，第十五條中明確了其主要的職責。《條例》中其他各章中，也有對業(yè)主委員會其他職責的表述。其實，作為一個公益團體，能夠履行好《條例》中規(guī)定的職責就已經(jīng)非常不容易了。一個運轉(zhuǎn)良好的業(yè)主委員會，除了有時間參與業(yè)主委員會的工作外，還要求委員們是一群有很高素質(zhì)和專業(yè)知識的業(yè)主。這種要求卻和業(yè)主權(quán)利的獲得途徑(實際上是隨著買房而購買來的權(quán)利)是不相適應的。因此，業(yè)主委員會的權(quán)力，在不同業(yè)主委員會委員中肯定會產(chǎn)生不同的結(jié)果。有權(quán)力，就一定有濫用權(quán)力。所以，限制業(yè)主委員會和委員的權(quán)力，把最高權(quán)力交給業(yè)主大會的設計是充分考慮社區(qū)穩(wěn)定和絕大多數(shù)業(yè)主的利益的。而我作為業(yè)委會的委員，也從來沒有因為自己的公益活動而受到任何阻礙。權(quán)力，是全體業(yè)主的權(quán)力;工作，是公益者的工作。這就是愿意做業(yè)主委員會委員的人士的應有心態(tài)。
在第十七條中，《條例》明確規(guī)定“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”。這是物業(yè)管理區(qū)域(或者一個社區(qū))長治久安的必要法律保障。一個社區(qū)，就是一個小型的社會，而業(yè)主公約，就是這個小型社會的“小憲法”。目前很多糾紛的發(fā)生，都是由于業(yè)主不了解公約，不認可公約，沒簽署公約造成的。從法律上確定了公約的地位，將徹底解決社區(qū)中多數(shù)業(yè)主和少數(shù)業(yè)主之間的糾紛。而這些糾紛，往往反映在物業(yè)管理公司依照公約去限制少數(shù)業(yè)主行為的過程中。表面上看這些是物業(yè)管理糾紛，而實質(zhì)上是業(yè)主之間的糾紛。
《條例》中還有一些關于業(yè)主大會、業(yè)主委員會和政府有關部門乃至居民委員會之間關系的表述。我認為這些表述是適當?shù)模欠现袊鴩榈�，也可以稱作“有中國特色的物業(yè)管理”法律制度。業(yè)主對此沒有必要有抵觸心態(tài)。相信隨著市場經(jīng)濟的逐步完善，業(yè)主的物權(quán)將會得到越來越多的尊重。
以上便是我就有關業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會的作用，對《條例》的理解和看法。
其實，物業(yè)管理糾紛，很大一部分是來自于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共部位的處分權(quán)力不清。而《條例》中多處對這個問題進行了規(guī)定。相信隨著《條例》的實施，有關的糾紛將可以得到妥善的解決，將業(yè)主本來應有的公共部位的受益權(quán)回歸業(yè)主，從而以此收益最大限度的沖抵物業(yè)管理費的支出，使業(yè)主獲得應有的實惠。
另外就是在前期物業(yè)管理過程中，發(fā)展商對未售出房屋和已售出但未辦理入住的房屋不承擔或者少承擔物業(yè)管理費，在目前是一種普遍現(xiàn)象。這實際上是入住的業(yè)主養(yǎng)活了發(fā)展商的物業(yè)。此次《條例》中也在第四十二中條進行了明確的規(guī)定，即“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納”。這將使得前期物業(yè)管理更加公平。
《條例》雖然出臺了，可相關配套的法規(guī)還需要等待地方立法機構(gòu)的工作。我們?nèi)匀豢梢躁P注并參與其中的工作，盡一個公民的義務。對《條例》的普及、宣傳和實踐，也都是我們義不容辭的工作。
“引導業(yè)主了解物業(yè)管理，提醒開發(fā)商重視物業(yè)管理，協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)規(guī)范物業(yè)管理，從而實現(xiàn)在良性物業(yè)管理下的物業(yè)保值、社區(qū)穩(wěn)定、社會安定”應是我們每個業(yè)委會委員自己給自己的責任。
湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 9
第一章總則
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，營造良好的居住和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條本條例適用于本省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護、服務及其監(jiān)督管理活動。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的房屋及其配套設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條縣級以上人民政府應當將物業(yè)服務納入現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，落實稅收優(yōu)惠政策，減輕物業(yè)服務企業(yè)負擔;建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理體制，形成公開、公平、公正的市場競機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第四條省人民政府住房城鄉(xiāng)建設行政主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各級人民政府有關行政主管部門，按照各自職責，負責物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第五條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責協(xié)同房產(chǎn)行政主管部門對轄區(qū)物業(yè)管理工作進行指導、監(jiān)督。協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)管理的關系;協(xié)調(diào)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的關系，有關專營單位與物業(yè)服務企業(yè)的關系;負責轄區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建和換屆選舉工作，對業(yè)主委員會日常活動進行指導、監(jiān)督。社區(qū)居(村)民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關的工作。
第六條物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律管理，規(guī)范從業(yè)行為，促進誠信經(jīng)營，加強物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員培訓，提高物業(yè)服務水平，維護物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會
第一節(jié)業(yè)主
第七條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。本條例所稱的業(yè)主包括：
(一)房屋所有權(quán)證登記的房屋所有權(quán)人;
(二)依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第二章第三節(jié)規(guī)定取得建筑物專有部分所有權(quán)的人;
(三)尚未辦理房屋所有權(quán)登記，但基于一定的法律事實，已經(jīng)合法占有房屋的人。
第八條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務合同的.約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家和自治區(qū)有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第二節(jié)業(yè)主大會籌備
第十條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
建設單位或物業(yè)服務企業(yè)應當將業(yè)主入住情況書面報告房地產(chǎn)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。符合下列條之一的，應當成立業(yè)主大會：
(一)交付使用的專有部分建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)建筑物總面積百分之五十以上;
(二)已入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上;
(三)首次交付使用滿兩年。
第十一條符合首次業(yè)主大會召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府接到報告后，應當及時會同房地產(chǎn)主管部門在三十日內(nèi)組建業(yè)主大會籌備組。
建設單位或物業(yè)管理企業(yè)的報告應當包括籌備首次業(yè)主大會會議所需的下列資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分證明;
(二)建筑物規(guī)劃總平面圖;
(三)綠化竣工總平面圖;
(四)交付使用附屬設施設備備案證明;
(五)物業(yè)服務用房配置證明;
(六)專項維修資金繳存證明;
(七)業(yè)主名冊;
(八)成立業(yè)主大會必需的其他文件資料。
開發(fā)建設單位或者前期物業(yè)服務企業(yè)未及時予以書面報告的，百分之二十以上的業(yè)主可以聯(lián)名向縣(區(qū))房屋主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出設立業(yè)主大會的書面要求。
第十二條業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、開發(fā)建設單位代表組成，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二�；I備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
第十三條業(yè)主大會籌備組履行下列職責：
(一)確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容;
(二)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則;
(三)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù);
(四)提出首屆業(yè)主委員會委員選舉辦法、候選人條件和名單;
(五)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(六)做好首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
籌備組應當自成立之日起十五日內(nèi)，將工作職責和成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會籌備組應當自組成之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。
湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 10
明確小區(qū)公共部位經(jīng)營所得應建帳管理
電梯廣告收入、墻體外立面戶外廣告收入以及小區(qū)內(nèi)劃線停車位的收入，這些每天由物業(yè)公司運作的項目，在大部分業(yè)主眼中都是一筆糊涂賬。
《條例》第25條規(guī)定：物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同約定和有關法律、法規(guī)規(guī)定，利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有部分、共用設施設備產(chǎn)生的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營性收益可以根據(jù)業(yè)主大會決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專項維修金，以及彌補物業(yè)服務費不足等其他需求。物業(yè)服務企業(yè)代管的應單獨列帳，業(yè)主委員會自行管理的，應接受社居委的監(jiān)督。
將欠交物業(yè)費行為與個人信用掛鉤
據(jù)悉，目前很多小區(qū)的'物業(yè)費收繳率不高，欠費直接影響物管企業(yè)的服務質(zhì)量，也侵害了誠信的交費業(yè)主的利益，不利于物業(yè)管理區(qū)域的管理。為此，《條例》第34條規(guī)定：業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)可以通過上門催交、在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示等方式，督促其限期交納。換言之，法律賦予業(yè)主委員上門催交物業(yè)費的職能。同時可在小區(qū)內(nèi)公示"老賴"名單的做法。對于逾期不交納的，《條例》規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
《條例》第41條規(guī)定：業(yè)主有欠交物業(yè)服務費用等違反物業(yè)服務合同以及違反管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個人信用信息管理有關規(guī)定錄入個人信用檔案。這也是首次將欠交行為與個人信用掛鉤，有可能會限制其在今后的信貸等方面的行為。
湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 11
當組織的目標確定后，就需要進一步明確為實現(xiàn)組織目標而確定各組成部分、各崗位的制度。因此，人事管理的目標一旦確定，就應該列出實現(xiàn)該目標所需的各種制度，物業(yè)管理公司的人事管理主要有錄用、開發(fā)、維護、使用和考績制度。
一、錄用
(1)確定錄用原則，中心是滿足首次人力需求和后續(xù)補充人力需求。
(2)制定錄用計劃，明確錄用所需人員數(shù)量、質(zhì)量、來源、招聘方式方法、招聘錄用程序等。
(3)制定職務和聘用合同，明確職位資格所需的'品格、學歷、才能、經(jīng)驗、健康等條件。
(4)通過勞動部門、報紙、人才交流中心等傳播媒介宣傳指導招聘錄用計劃。
(5)通過面談、測驗和排選等方式，擇優(yōu)錄用所需人員。
二、開發(fā)
(1)明確提高企業(yè)人員素質(zhì)、開發(fā)公司人員潛力的戰(zhàn)略意義和戰(zhàn)術(shù)價值，明確培訓范圍和類型。
(2)制定適應公司發(fā)展、市場經(jīng)濟特點，以短期規(guī)劃為主的培訓規(guī)劃。
(3)建立培訓組織，統(tǒng)籌培訓工作。
(4)選擇培訓方式，提高培訓效率。
(5)挑選培訓人員，保證培訓質(zhì)量。
(6)開展培訓評估，促使培訓良性循環(huán)。
三、維護
(1)研究工資政策，建立工資檔案，制訂工資計劃。
(2)開展工作實績評估。
(3)加強安全衛(wèi)生，保障職工生活。
(4)在建立社會支撐系統(tǒng)的基礎上，推行社會保障制度和各種福利措施。
(5)搞好群眾文化等各種服務活動。
四、使用
(1)確定使用原則，貫徹德才兼?zhèn)洹⒅匾晜�性、揚長避短、用事?lián)袢恕⑦m才而用、整體優(yōu)化等要求。
(2)優(yōu)化配置組合員工，提高群體活動效益。
(3)溝通合作、協(xié)調(diào)沖突、團結(jié)和諧、消除隔閡。
(4)獎勵先進、鞭策后進、懲處違紀、弘揚正氣、鼓舞士氣。
五、考績
(1)全面、客觀、審慎地考察每個員工。
(2)通過獎勤罰懶，激勵先進、鞭策后進。
(3)發(fā)現(xiàn)人才、推舉人才，為人才脫穎而出創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。
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第一章總則
第一條
為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，制定本條例。
第二條
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條
國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)。
第四條國家鼓勵采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高物業(yè)管理和服務水平。
第五條
國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作�？h級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
第六條
房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
(一)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(五)選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán);
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(七)監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第七條
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
(一)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;
(三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(四)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金;
(五)按時交納物業(yè)服務費用;
(六)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
第八條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。
第九條
一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。
第十條
同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是，只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
第十一條
下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);
(五)籌集和使用專項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。
第十二條
業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。
業(yè)主大會決定本條例第十一條第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定本條例第十一條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。
第十三條
業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定召開。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議。
第十四條
召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。
業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。
第十五條
業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;
(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(四)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十六條
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。
業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。
第十七條
管理規(guī)約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
管理規(guī)約應當尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。
管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
第十八條
業(yè)主大會議事規(guī)則應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項作出約定。
第十九條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的'區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十條
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。
住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條
在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
第二十二條
建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定臨時管理規(guī)約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反臨時管理規(guī)約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。
第二十三條
建設單位應當在物業(yè)銷售前將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
第二十四條
國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十五條
建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容。
第二十六條
前期物業(yè)服務合同可以約定期限;但是，期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止。
第二十七條
業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設單位不得擅自處分。
第二十八條
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗。
第二十九條
在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十條
建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。
第三十一條
建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
物業(yè)管理服務編輯
第三十二條
從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應當具有獨立的法人資格。
國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務院建設行政主管部門制定。
第三十三條
從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。
第三十四條
一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。
第三十五條
業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定。
第三十六條
物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條
物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)。
業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料。
第三十八條
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第三十九條
物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將物業(yè)管理用房和本條例第二十九條第一款規(guī)定的資料交還給業(yè)主委員會。
物業(yè)服務合同終止時，業(yè)主大會選聘了新的物業(yè)服務企業(yè)的，物業(yè)服務企業(yè)之間應當做好交接工作。
第四十條
物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十一條
物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定。
第四十二條
業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。
第四十三條
縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督。
第四十四條
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
第四十五條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第四十六條
對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。
有關行政管理部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十七條
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益。
第四十八條
物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中的權(quán)利義務由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的有關規(guī)定。
物業(yè)使用人違反本條例和管理規(guī)約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。
第四十九條
縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應當及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴。
第四章使用與維護
第五十條
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)服務企業(yè);物業(yè)服務企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關手續(xù)。
第五十一條
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意;物業(yè)服務企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業(yè)主委員會的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內(nèi)恢復原狀。
第五十二條
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任。
前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應當及時恢復原狀。
第五十三條
業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。
物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十四條
住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。
專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。
第五十五條
利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第五十六條
物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權(quán)益時，責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經(jīng)業(yè)主大會同意，可以由物業(yè)服務企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。
第五章法律責任
第五十七條
違反本條例的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
第五十八條
違反本條例的規(guī)定，建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第五十九條
違反本條例的規(guī)定，不移交有關資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交有關資料的，對建設單位、物業(yè)服務企業(yè)予以通報，處1萬元以上10萬元以下的罰款。
第六十條
違反本條例的規(guī)定，未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門沒收違法所得，并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
以欺騙手段取得資質(zhì)證書的，依照本條第一款規(guī)定處罰，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。
第六十一條
違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十二條
違反本條例的規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)將一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，處委托合同價款30%以上50%以下的罰款;情節(jié)嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書。委托所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
第六十三條
違反本條例的規(guī)定，挪用專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，給予警告，沒收違法所得，可以并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款;物業(yè)服務企業(yè)挪用專項維修資金，情節(jié)嚴重的，并由頒發(fā)資質(zhì)證書的部門吊銷資質(zhì)證書;構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
第六十四條
違反本條例的規(guī)定，建設單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不按照規(guī)定配置必要的物業(yè)管理用房的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，沒收違法所得，并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
第六十五條
違反本條例的規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并處1萬元以上10萬元以下的罰款;有收益的，所得收益用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第六十六條
違反本條例的規(guī)定，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告，并按照本條第二款的規(guī)定處以罰款;所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用：
(一)擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的;
(三)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的。
個人有前款規(guī)定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款;單位有前款規(guī)定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。
第六十七條
違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十八條
業(yè)主以業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的名義，從事違反法律、法規(guī)的活動，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十九條
違反本條例的規(guī)定，國務院建設行政主管部門、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員利用職務上的便利，收受他人財物或者其他好處，不依法履行監(jiān)督管理職責，或者發(fā)現(xiàn)違法行為不予查處，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
物業(yè)管理的工作原則
(一)權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。
(二)業(yè)主主導原則：業(yè)主主導，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。
(三)服務第一原則：所做的每一項工作都是服務，物業(yè)管理必須堅持服務第一的原則。
(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。
(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公平以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務和開展多種經(jīng)營來增加收入。
(七)公平競爭原則：物業(yè)管理是社會主義市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，在市場經(jīng)濟中應當實行公開、公平、公正的競爭機制，在選聘物業(yè)管理企業(yè)時，應該堅持招標、投標制度，委托方發(fā)標，一般要有3個以上的物業(yè)管理企業(yè)投標，招標要公開，揭標要公正。
(八)依法行事原則：物業(yè)管理遇到的問題十分復雜，涉及到法律非常廣泛，整個物業(yè)管理過程中時時刻刻離不開法律、法規(guī)。依法簽訂的《物業(yè)服務合同》，是具有法律效力的規(guī)范文書，是物業(yè)管理的基本依據(jù)。
湖南省城市住宅區(qū)物業(yè)管理條例 13
物業(yè)爭端常見，而物業(yè)費又是業(yè)主和物業(yè)公司之間很多矛盾的直接導火索。隨著人們權(quán)利意識增強，對物業(yè)服務的要求也越來越高，對于很多物業(yè)公司“一言不合”就斷水斷電的做法，今后將被明令禁止。
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收代繳有關費用和進行有關設施設備日常維修養(yǎng)護，雙方應當簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
專業(yè)經(jīng)營單位不得因部分最終用戶未履行交費義務，而停止對已交費用戶和共用部位的服務。物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主拖欠物業(yè)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務。
此外，物業(yè)服務企業(yè)不得有下列行為：將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務項目一并委托給他人;擅自改變共用部位、共用設施設備用途或者利用其進行經(jīng)營;強行向業(yè)主、物業(yè)使用人指定特定服務企業(yè)或者推銷商品;物業(yè)服務合同終止后，拒不移交相關資料資產(chǎn);泄露業(yè)主信息或者將其用于與物業(yè)管理無關的活動等。
開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元
本來是公共綠地，卻被商家占用……一些小區(qū)內(nèi)業(yè)主私搭濫建現(xiàn)象嚴重。肆意占用公共空間，破壞小區(qū)環(huán)境，這類問題往往難以解決，加劇了業(yè)主之間以及業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾。
《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。
物業(yè)服務企業(yè)利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，在不違反相關規(guī)定及不損害業(yè)主、物業(yè)使用人合法權(quán)益的情況下，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關業(yè)主和業(yè)主委員會書面同意并報有關部門批準后方可進行。
經(jīng)營性活動的.收益，主要用于補貼相關業(yè)主的物業(yè)服務費用和專項維修資金，具體補貼辦法由物業(yè)服務企業(yè)和相關業(yè)主、業(yè)主委員會約定。
公共區(qū)域設車位應2/3業(yè)主同意
現(xiàn)如今，車位一位難求，特別是晚上，不少小區(qū)的內(nèi)外更是被車輛停得滿滿當當。如何分配車位，如何保障業(yè)主權(quán)益，要不要將小區(qū)車位對外開放，是很多小區(qū)當下面臨的難題。
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車位、車庫，應當提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人使用;車位、車庫有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個人。
在停車位設置中，《條例》規(guī)定，利用物業(yè)共有部分設置車位、車庫的，應當經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，并經(jīng)規(guī)劃部門審核，但不得占用消防通道及其他安全設施用地。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車位、車庫不足的，經(jīng)20%以上業(yè)主提議，召開業(yè)主大會，經(jīng)該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，在不占用消防通道、城鎮(zhèn)公共道路、城市園林綠地等市政設施的前提下，經(jīng)規(guī)劃部門審核后，可在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)增建車位、車庫。
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