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物業(yè)公司成本控制方法
物業(yè)公司成本控制方法
摘要：隨著物業(yè)管理行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)也進(jìn)入了微利時(shí)代，物業(yè)公司想要獲得更多的發(fā)展空間，提升企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，就必須從加強(qiáng)企業(yè)成本控制方面入手，只有實(shí)現(xiàn)成本的有效控制，才能提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，也才能在市場(chǎng)上占有一席之地。
本文簡(jiǎn)要地分析了物業(yè)管理企業(yè)成本控制方面現(xiàn)存的問(wèn)題并提出相應(yīng)管控方向建議。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理; 成本控制; 管控方向
1.引言
我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)可以說(shuō)是一個(gè)微利行業(yè)，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的逐漸增大，物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)收益更是微乎其微，在這種大的市場(chǎng)環(huán)境之下，多數(shù)物業(yè)公司都處于慘淡經(jīng)營(yíng)甚至瀕臨虧損的境地。
所以物業(yè)公司如果想要真正的提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，除了最大限度的提升物業(yè)管理費(fèi)用的收繳及管理工作力度之外，更重要的就是必須加強(qiáng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部的成本管理工作力度。
2.物業(yè)管理成本概述
物業(yè)管理企業(yè)的工作主要是根據(jù)與客戶(hù)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，對(duì)社區(qū)內(nèi)的房屋以及各項(xiàng)配套的公共設(shè)施、場(chǎng)地進(jìn)行日常管理和維護(hù)，確保社區(qū)內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生，維護(hù)社區(qū)內(nèi)社會(huì)秩序等社區(qū)服務(wù)。
物業(yè)管理成本是指物業(yè)管理公司提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出，根據(jù)不同的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)可劃分為不同類(lèi)別，一般來(lái)說(shuō)，主要包括：管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi);公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi);綠化管理費(fèi);清潔衛(wèi)生費(fèi);保安費(fèi);辦公費(fèi);文體活動(dòng)成本;物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi);法定稅費(fèi)等。
根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)的工作內(nèi)容可以看出，物業(yè)管理成本具有點(diǎn)多、面廣、線(xiàn)長(zhǎng)的特點(diǎn)。
物業(yè)管理企業(yè)日常管理的事物繁多，包含社區(qū)的各個(gè)方面，即使是同一物業(yè)企業(yè)由于不同社區(qū)的物業(yè)類(lèi)型不一樣、社區(qū)大小不一樣、新舊不一樣、客戶(hù)需求不一樣、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，導(dǎo)致物業(yè)管理企業(yè)成本監(jiān)管難度很大，很難實(shí)行統(tǒng)一的成本管理標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的成本核算。
3.物業(yè)成本控制現(xiàn)狀分析
物業(yè)管理企業(yè)屬于勞動(dòng)密集型的微利企業(yè)，其成本的構(gòu)成相對(duì)于其他行業(yè)來(lái)說(shuō)比較簡(jiǎn)單，主要包括物業(yè)管理成本和經(jīng)營(yíng)成本，如前所述，前者包含管理服務(wù)人員的工資福利、設(shè)施設(shè)備的維保、保潔、秩序費(fèi)用等，后者包含開(kāi)展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的費(fèi)用支出。
傳統(tǒng)的物業(yè)成本控制是以裁員、減少維保費(fèi)用項(xiàng)目等，直接“降低成本”為核心，其從短期看有一定的經(jīng)濟(jì)效果，但其弊端會(huì)隨著客戶(hù)對(duì)服務(wù)的認(rèn)同度的改變和提高逐漸顯現(xiàn)。
其最終會(huì)導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)下降，從而影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展。
以下我們進(jìn)一步分析影響企業(yè)成本控制的主要因素，以找到符合企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略導(dǎo)向的成本控制方法。
( 1) 成本管理控制的滯后性。
通常，企業(yè)的成本管理控制始于相關(guān)物業(yè)接管驗(yàn)收之后。
但實(shí)際上，物業(yè)管理成本的大小很大部分取決于物業(yè)本身的特點(diǎn)，如其規(guī)模大小、風(fēng)格特點(diǎn)、所使用的建筑材料、設(shè)施設(shè)備的配套等都對(duì)物業(yè)管理的成本有很大的影響。
因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)充分地與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商進(jìn)行對(duì)接，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之初就根據(jù)自身今后的管理的需要及品牌定位等，對(duì)項(xiàng)目的功能、工程質(zhì)量、秩序維護(hù)等方面提出合理化的建議，以有利于后期的物業(yè)管理及盡可能地減少設(shè)施設(shè)備的維護(hù)成本，延遲設(shè)備使用壽命。
制定合理的、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理服務(wù)方案，配置合適的管理設(shè)備、培養(yǎng)精良的管理人員，對(duì)關(guān)鍵崗位實(shí)行合格準(zhǔn)入制。
而不僅僅是在物業(yè)接管驗(yàn)收之后再來(lái)考慮相關(guān)的成本管理控制。
( 2) 成本管理體制的矛盾性。
物業(yè)管理企業(yè)的成本管理控制體制存在著“抓緊就死，放松就亂”的兩難性即集中和分級(jí)核算的兩難性。
目前大多數(shù)的物業(yè)管理企業(yè)的成本管理體制是直線(xiàn)式的“統(tǒng)一核算，分級(jí)管理”，會(huì)計(jì)全都集中在集團(tuán)總部，下屬的各個(gè)項(xiàng)目中心只有出納。
這樣雖強(qiáng)化了對(duì)各項(xiàng)目成本的管理控制，但集團(tuán)式物業(yè)管理企業(yè)下屬的項(xiàng)目中心較多且分散，每筆費(fèi)用都需到總部各個(gè)職能部門(mén)及領(lǐng)導(dǎo)處報(bào)批，這無(wú)疑增加了管理成本，降低了工作效率。
部分物業(yè)管理企業(yè)試行成本管理控制權(quán)下放，但相關(guān)權(quán)限人的把關(guān)不嚴(yán)，自身管理素質(zhì)缺陷又造成了企業(yè)管理混亂，項(xiàng)目成本失控的現(xiàn)象。
因此，企業(yè)管理體制的不合適，直接影響了企業(yè)的成本管理控制。
( 3) 缺乏成本控制的手段。
一是現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)普遍存在的問(wèn)題是，提到控制就是想到降低成本，然后就是裁員、減少工作時(shí)間和費(fèi)用支出等。
這樣陳舊的管理思路早已不適應(yīng)現(xiàn)代的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也不利于整個(gè)行業(yè)和企業(yè)本身的發(fā)展。
這樣的成本管控制體制在深度上只關(guān)注成本節(jié)約，而忽略了通過(guò)成本與技術(shù)、業(yè)主資源、服務(wù)質(zhì)量的有機(jī)結(jié)合來(lái)實(shí)現(xiàn)成本的深度控制。
不單只注重企業(yè)內(nèi)部的成本因素控制，通過(guò)企業(yè)外部的影響因素控制成本來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的廣度控制。
二是大部分物業(yè)管理企業(yè)都有通過(guò)增加物業(yè)管理的面積來(lái)達(dá)到降低成本的意識(shí)，但規(guī)模效應(yīng)是否能有效帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)，這在物業(yè)管理中還是值得討論的問(wèn)題。
作為勞動(dòng)密集型的行業(yè)，物業(yè)管理項(xiàng)目的增加，意味著管理服務(wù)人員的成比例的增加，其成本并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降。
再考慮到管理初期所投入的各項(xiàng)費(fèi)用等，總體成本是下降還是上漲仍是個(gè)未知數(shù)。
( 4) 成本管理方法的局限性。
目前物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行的成本管理方法有責(zé)任成本法、標(biāo)準(zhǔn)成本法等，這些傳統(tǒng)的成本管理法在一定的條件下保證了經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，能發(fā)揮一定的作用。
但在現(xiàn)今的現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，尤其是在強(qiáng)調(diào)以客戶(hù)為主導(dǎo)的環(huán)境下，這些成本管理方法的局限性就無(wú)法很好地適應(yīng)。
特別是在采用包干制的項(xiàng)目中，項(xiàng)目的盈虧全歸企業(yè)，這些方法是立足于企業(yè)內(nèi)部，核算企業(yè)的內(nèi)部耗費(fèi)，易產(chǎn)生降低服務(wù)品質(zhì)來(lái)?yè)Q取收益的情況，從而使客戶(hù)利益受損。
這些方法忽視了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、客戶(hù)需求、行業(yè)發(fā)展，不利于企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。
4.有效控制物業(yè)成本措施分析
( 1) 強(qiáng)化人力資源的管理。
如前所述，物業(yè)管理企業(yè)是勞動(dòng)密集型的企業(yè)，那么有效控制人力成本就成為控制管理成本的關(guān)鍵因素之一。
我們應(yīng)該充分應(yīng)用科學(xué)技術(shù)管理替代人工管理，輔以信息化的管理方式來(lái)降低人力成本，提高人均管理面積及效能。
加強(qiáng)對(duì)員工的企業(yè)文化宣貫及業(yè)務(wù)能力的培訓(xùn)，為員工開(kāi)辟暢通的職位晉升渠道，以降低員工的離職率，從而節(jié)約企業(yè)的培訓(xùn)成本。
不斷提高員工的政治、科學(xué)和文化水平，加大技術(shù)改造資金投入，根據(jù)企業(yè)不同的發(fā)展階段匹配不同時(shí)期的企業(yè)司組織架構(gòu)，合理有效地配置相應(yīng)人員，充分研究國(guó)家鼓勵(lì)的用工政策，既為社會(huì)提供有效的勞動(dòng)崗位，又合理地減少了企業(yè)用工成本。
簡(jiǎn)而言之，對(duì)各工作崗位進(jìn)行科學(xué)的編制，可有效地降低物業(yè)管理企業(yè)的人力成本，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
( 2) 追蹤作業(yè)成本法。
追蹤作業(yè)成本也就是控制作業(yè)成本。
目前大部分物業(yè)管理企業(yè)都是簡(jiǎn)單的控制部門(mén)或單位的成本，這種方法的缺點(diǎn)在于不能很好地解決具有關(guān)聯(lián)性和同質(zhì)性，且不屬單一部門(mén)費(fèi)用的歸屬問(wèn)題，易造成單為追求部門(mén)利益而損害企業(yè)整體利益情況的發(fā)生，難以達(dá)到最有效的全局成本控制。
追蹤作業(yè)成本是以作業(yè)作為核算的對(duì)象而非項(xiàng)目，這樣就避免了上述情況的發(fā)生，較好地從整體上控制成本。
同時(shí)，其有助于企業(yè)樹(shù)立“以業(yè)主為中心”的服務(wù)思想，使企業(yè)注重成本效益水平，同時(shí)以資源消耗對(duì)業(yè)主是否有價(jià)值增值的效果作為成本管理控制的標(biāo)準(zhǔn)，而不再僅僅是看成本耗費(fèi)本身。
( 3) 注重細(xì)節(jié)管理控制。
由于物業(yè)管理屬于微利行業(yè)，注重細(xì)節(jié)管理來(lái)控制成本是其確保盈利的必然要求。
例如，河南天一物業(yè)公司就在總結(jié)自身特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，推進(jìn)成本工程與耗費(fèi)控制，并在實(shí)踐中取得了很好的成效。
公司遵守基本的財(cái)務(wù)管理準(zhǔn)則，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，減少非生產(chǎn)費(fèi)用，具體有： 壓縮會(huì)議、電話(huà)、接待、車(chē)輛、水電等費(fèi)用。
為公司帶來(lái)了意想不到的收益成效。
( 4) 注意降低組織成本。
我們不能忽視組織成本也是影響物業(yè)管理企業(yè)成本的重要因素之一。
降低組織成本具體需從兩方面入手，一是完善組織結(jié)構(gòu)。
根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)、業(yè)主需求和市場(chǎng)的變化來(lái)不斷調(diào)整組織結(jié)構(gòu)，使其達(dá)到最優(yōu)。
二是完善組織運(yùn)作的機(jī)制。
如決策機(jī)制、日常管理機(jī)制、與業(yè)主溝通機(jī)制、員工激勵(lì)機(jī)制等。
( 5) 實(shí)現(xiàn)管理的科學(xué)化。
在科學(xué)技術(shù)為第一生產(chǎn)力的今天，加強(qiáng)科學(xué)管理降低成本是必然的趨勢(shì)。
具體應(yīng)注意以下幾方面： 一是配備高效節(jié)能的管理設(shè)施設(shè)備，與政府相關(guān)單位協(xié)作加強(qiáng)管理項(xiàng)目節(jié)能改造工作的推進(jìn); 二是運(yùn)用先進(jìn)的方法進(jìn)行現(xiàn)代化管理，綜合運(yùn)用全面預(yù)算管理、三標(biāo)一體化的質(zhì)量管理體系、辦公的信息化管理、物流集中配送管理等現(xiàn)代化管理方法; 三是提高員工綜合素質(zhì)，注重對(duì)業(yè)務(wù)、職能等全方位復(fù)合型人才的打造與培養(yǎng)。
5.結(jié)語(yǔ)
總之，物業(yè)企業(yè)是以服務(wù)為宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段的綜合型經(jīng)營(yíng)組織。
物業(yè)管理成本的高低直接決定了物業(yè)管理企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
因此加強(qiáng)對(duì)控制物業(yè)管理成本的研究，從而降低管理服務(wù)成本，實(shí)現(xiàn)投資效益最大化成為物業(yè)管理企業(yè)的重中之重。
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