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淺談石化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)企業(yè)成本管理成本管理論文
我國(guó)石化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)管理方興未艾，當(dāng)前還存在著一些問(wèn)題。本文從石油物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀以及我國(guó)石化集團(tuán)在物業(yè)管理上的不足入手，針對(duì)化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)企業(yè)成本管理方面提出了一些應(yīng)對(duì)對(duì)策。
引言
就石化行業(yè)經(jīng)營(yíng)的田、煉油化工企業(yè)屬于典型的獨(dú)立工礦企業(yè)，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)、地理環(huán)境和生產(chǎn)的特點(diǎn)所決定，然而石油企業(yè)分布遠(yuǎn)離城市，居民居住分散，需要建設(shè)“自給自足”，全面方便的社會(huì)服務(wù)體系，在新的國(guó)際形勢(shì)下，國(guó)家對(duì)石油石化這樣缺乏城市依托的獨(dú)立工礦區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)提出了新的要求。石化集團(tuán)進(jìn)行的物業(yè)管理尚處于探索起步階段，受職工的收入水平不高，居民的支付能力不足，以及長(zhǎng)期以來(lái)行政型、福利型觀念影響，礦區(qū)目前還未能支持物業(yè)管理公司自立生存，物業(yè)公司尚未建立起企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化服務(wù)、自立生存的良性發(fā)展的機(jī)制。物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)經(jīng)常要依賴(lài)行政補(bǔ)貼，因此，對(duì)石化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)企業(yè)成本管理研究很有必要。
一、獨(dú)立工礦區(qū)物業(yè)管理的定位和基本思路
應(yīng)職工群眾對(duì)改善居住環(huán)境質(zhì)量要求，促進(jìn)礦區(qū)經(jīng)濟(jì)和文化繁榮的目的，物業(yè)管理向業(yè)主提供有效且經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，最大限度的提升和發(fā)揮物業(yè)的使用價(jià)值和最大效用，為居民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)獲得合理報(bào)償。
物業(yè)管理從獨(dú)立工礦企業(yè)的實(shí)際出發(fā)，循序漸進(jìn)、分步運(yùn)作，努力促進(jìn)物業(yè)管理方式從行政管理型向經(jīng)營(yíng)管理型轉(zhuǎn)變，服務(wù)性質(zhì)由職工福利型向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)型轉(zhuǎn)變，經(jīng)費(fèi)來(lái)源以單位支付為主向居戶(hù)支付為主轉(zhuǎn)變，服務(wù)方式由內(nèi)部封閉型向社會(huì)開(kāi)放型轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)目標(biāo)和社會(huì)目標(biāo)的協(xié)調(diào)發(fā)展。
二、石化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)企業(yè)成本管理的探索和實(shí)踐
從1999年開(kāi)始，國(guó)家陸續(xù)對(duì)石化集團(tuán)對(duì)內(nèi)部業(yè)務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行了重組，以求適應(yīng)國(guó)際化競(jìng)爭(zhēng)，獲得更廣闊的發(fā)展空間。物業(yè)系統(tǒng)是社會(huì)服務(wù)部分的主要內(nèi)容也進(jìn)行了改革嘗試。取得了一定的進(jìn)展。
1、形成了專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍
到2000年底，石化集團(tuán)社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)擁有固定資產(chǎn)原值200多億元，從事物業(yè)管理工作的人員達(dá)到近8萬(wàn)人。根據(jù)重組改制的要求，企業(yè)辦社會(huì)服務(wù)部分的人員、資產(chǎn)從原來(lái)的主營(yíng)生產(chǎn)單位分離出來(lái)，組建了專(zhuān)門(mén)的社區(qū)管理和服務(wù)機(jī)構(gòu)。分級(jí)分片設(shè)立公共事業(yè)管理部門(mén)，社區(qū)管理中心，物業(yè)管理公司或物業(yè)管理站，有序管理負(fù)責(zé)居民小區(qū)生活。減少了冗余閑置人員，提高了工作效率，也降低了石化油田企業(yè)礦區(qū)物業(yè)企業(yè)成本。
2、新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制
物業(yè)公司按照關(guān)聯(lián)交易的原則實(shí)行新的經(jīng)營(yíng)運(yùn)行機(jī)制，經(jīng)費(fèi)來(lái)源要規(guī)范合理、成本明晰、費(fèi)用開(kāi)支透明。
定期對(duì)物業(yè)管理單位實(shí)行獨(dú)立核算，實(shí)行以滿(mǎn)意率指標(biāo)為主的綜合考核。支付結(jié)算需要主營(yíng)單位與物業(yè)管理公司、站共同簽認(rèn)制度。
3、形成合理的服務(wù)定價(jià)機(jī)制
定價(jià)是雙方關(guān)注的焦點(diǎn)。服務(wù)價(jià)格確定要依據(jù)國(guó)家規(guī)定的價(jià)格，沒(méi)有國(guó)家規(guī)定價(jià)格的按市場(chǎng)價(jià)格，都沒(méi)有的按照實(shí)際成本+合理利潤(rùn)定價(jià)，要嚴(yán)格遵循公正、公平、公開(kāi)的精神。
物業(yè)管理改革的實(shí)踐證明，對(duì)獨(dú)立工礦企業(yè)的居民小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理，改革效果喜人，得到了主營(yíng)單位和廣大居民的支持擁護(hù)。
小區(qū)環(huán)境的綜合治理，治安、環(huán)衛(wèi)、綠化、交通、消防管理等日常生活服務(wù)水平都有所提高，礦區(qū)經(jīng)常組織開(kāi)展健康有益的康樂(lè)活動(dòng)，居民的生活質(zhì)量、文化水平有了顯著的提高。在創(chuàng)建文明居住小區(qū)的過(guò)程中，通過(guò)調(diào)動(dòng)居民的參與，改變了以前各自為政、重復(fù)建設(shè)的狀態(tài)，居住小區(qū)統(tǒng)一合理建設(shè)，資源配置更為優(yōu)化，從根本上減少了石化企業(yè)物業(yè)管理的人力、物力降低了管理成本。同時(shí)，實(shí)行物業(yè)管理，石化企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)就能與社會(huì)服務(wù)系統(tǒng)的分離，解放了主營(yíng)單位的生產(chǎn)力，主營(yíng)單位徹更能集中精力抓好生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，促進(jìn)了生產(chǎn)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)效益的提高。也避免了過(guò)去存在的生活后勤擠占生產(chǎn)成本問(wèn)題。
三、獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展模式探討
石化集團(tuán)大多數(shù)石油化工企業(yè)的物業(yè)管理雖然已經(jīng)成立專(zhuān)門(mén)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)和管理隊(duì)伍，通過(guò)物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)化降低物業(yè)成本，但距離實(shí)行產(chǎn)業(yè)化發(fā)展、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作還有一定差距。將物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源以產(chǎn)權(quán)單位支付為主、個(gè)人繳納為輔，向暗補(bǔ)改明補(bǔ)，進(jìn)入個(gè)人工資總額，由個(gè)人支付物業(yè)管理費(fèi)用的過(guò)程中，筆者認(rèn)為，獨(dú)立工礦企業(yè)的物業(yè)管理應(yīng)采取以下的發(fā)展模式和策略：
1、走“建管一體化”之路，建管一體化是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷(xiāo)售到售后管理，實(shí)行一體化運(yùn)作，良好管理和優(yōu)質(zhì)服務(wù)創(chuàng)造開(kāi)發(fā)商信譽(yù)和品牌、以提升物業(yè)價(jià)值、進(jìn)而促進(jìn)商品房的銷(xiāo)售、取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，反過(guò)來(lái)再為物業(yè)管理提供必要的經(jīng)費(fèi)支持。隨著實(shí)物性分房取消、實(shí)行貨幣化分配，隨著我國(guó)住房制度改革的到位，在獨(dú)立工礦企業(yè)取消實(shí)物性分房、實(shí)行貨幣化分配之后，實(shí)行以建養(yǎng)業(yè)、以業(yè)促建的良性發(fā)展機(jī)制是獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)管理發(fā)展之初的必經(jīng)之路。
2、物獨(dú)立工礦企業(yè)物業(yè)公司生存發(fā)展的最大障礙是收入來(lái)源不足，市場(chǎng)服務(wù)不發(fā)育。拓寬收入渠道，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足，利用礦企業(yè)物業(yè)公司大多為郊區(qū)，缺乏社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目的環(huán)境，發(fā)展居住小區(qū)的社區(qū)服務(wù)業(yè)。物業(yè)公司可以發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)組織開(kāi)展各種形式的家政服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)、餐飲服務(wù)、商業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)服務(wù)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、文化體育服務(wù)、家庭裝飾服務(wù)、房屋出租等內(nèi)容，既可以方便居民的生活，又能增加收入來(lái)源。
3、走精干高效之路，實(shí)現(xiàn)管理手段現(xiàn)代化、服務(wù)方式社會(huì)化。技術(shù)含量不高、以自我服務(wù)為主。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步，物業(yè)管理將實(shí)現(xiàn)由勞動(dòng)密集型行業(yè)向信息技術(shù)方向提升管理手段。因此，物業(yè)管理公司在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下用信息技術(shù)提升傳統(tǒng)管理手段，減少不必要的冗余人員，走社會(huì)化服務(wù)、精干高效管理之路。
4、獨(dú)立石化工礦區(qū)居民區(qū)分散、規(guī)模小，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)往往按居住區(qū)設(shè)置，要實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置、降低管理成本就要走規(guī)�；l(fā)展之路。兼并、重組眾多小而雜的物業(yè)管理公司，集中資源，降低成本，形成較好的規(guī)模效益。
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