房地產(chǎn)購?fù)恋厥袌鰞r值資產(chǎn)評估報告

時間：2024-07-05 16:48:36 資產(chǎn)評估報告我要投稿

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　　導(dǎo)語：房地產(chǎn)行業(yè)是我國重要的行業(yè)之一，在進行收購?fù)恋氐臅r候，市場評估是十分重要的，下面是小編為大家準備的房地產(chǎn)購?fù)恋厥袌鰞r值資產(chǎn)評估報告。歡迎參考閱讀，希望對大家有所幫助!歡迎閱讀，僅供參考，更多相關(guān)的知識，請關(guān)注文書幫!

房地產(chǎn)購?fù)恋厥袌鰞r值資產(chǎn)評估報告

　　房地產(chǎn)購?fù)恋厥袌鰞r值資產(chǎn)評估報告

　　中聯(lián)評報字[2007]第405號

　　摘要

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司受廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的委托，對廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評估基準日的市場價值進行了評估。

　　評估范圍和對象是位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地。

　　評估基準日為2007年4月30日。

　　本次評估遵照中國有關(guān)資產(chǎn)評估的法令、法規(guī)，遵循獨立、客觀、科學(xué)的工作原則和產(chǎn)權(quán)利益主體變動原則、替代性原則等有關(guān)經(jīng)濟原則，依據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況、有關(guān)市場交易資料和現(xiàn)行市場價格標準，并參考資產(chǎn)的歷史成本記錄，以資產(chǎn)的持續(xù)使用和公開市場為前提，采用市場比較法及假設(shè)開發(fā)法對該土地進行評估。評估的價值類型為公開市場價值。

　　經(jīng)實施清查核實、實地查勘、市場調(diào)查、評定估算等評估程序，得出在評估基準日2007年4月30日，位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地市場價值為28,329.15萬元。

　　本評估結(jié)果使用的有效期為一年，即自2007年4月30日至2008年4月29日有效。

　　本報告評估結(jié)論僅供委托方為上述評估目的使用，評估師的責任是就該項評估目的下的資產(chǎn)價值量發(fā)表專業(yè)意見，評估師和評估機構(gòu)所出具的評估報告不代表對評估目的所涉及的經(jīng)濟行為的任何判斷。

　　以上內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，并且在資產(chǎn)評估報告書界定的條件下成立，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。

　　(此頁無正文)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊資產(chǎn) 評估師：傅曉東

　　注冊資產(chǎn) 評估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　擬收購?fù)恋厥袌鰞r值評估項目

　　資產(chǎn) 評估報告書

　　中聯(lián)評報字[2007]第405號

　　廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對貴公司擬收購的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地進行了評估工作。評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ性u估的資產(chǎn)實施了實地勘察、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)在2007年4月30日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

　　一、委托方及資產(chǎn)占有方簡介

　　(一)委托方

　　名稱：廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　注冊號：4419001001460

　　住所：東莞市南城區(qū)宏遠工業(yè)區(qū)

　　法定代表人：鐘振強

　　企業(yè)類型：有限責任公司(法人獨資)

　　注冊資本：人民幣陸仟捌佰萬元

　　實收資本：人民幣陸仟捌佰萬元

　　成立日期：一九九二年二月十五日

　　經(jīng)營范圍：城市綜合開發(fā)、房地產(chǎn)策劃及銷售代理、批發(fā)、零售建筑材料，墻紙、地毯、地板膠、照明電器、石膏板、計劃外鋼板。

　　(二)資產(chǎn)占有方

　　名稱：東莞市盈興實業(yè)投資有限公司

　　注冊號：4419001009358

　　住所：東莞市南城區(qū)振興大樓二樓

　　法定代表人：陳樹德

　　企業(yè)類型：有限責任公司

　　注冊資本：人民幣捌佰萬元

　　實收資本：人民幣捌佰萬元

　　成立日期：二00二年五月十六日

　　經(jīng)營范圍：室內(nèi)裝飾、空調(diào)安裝工程、燈飾設(shè)計安裝工程、室內(nèi)外裝飾設(shè)計(憑資質(zhì)經(jīng)營);實業(yè)投資、高新科技產(chǎn)品投資開發(fā)，物業(yè)投資、投資信息咨詢、國內(nèi)商業(yè)(除國家專營�？厣唐�)。

　　二、評估目的

　　本次評估目的是反映廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地在評估基準日時的市場價值。

　　三、評估價值類型

　　依據(jù)本次評估目的，確定本次評估的價值類型為市場價值。

　　公開市場價值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強迫壓制的情況下，資產(chǎn)在評估基準日進行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

　　四、評估范圍和對象

　　本次評估范圍和對象是位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地。

　　1、土地登記狀況

　　宗地位于廣東省東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村，土地使用權(quán)類型屬于出讓，已取得《國有土地使用證》，證號為東府國用(2003)字第特324號，土地權(quán)屬人是東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司，土地用途是商住用地，土地面積是41,688.89平方米，土地使用權(quán)期限是到2063年9月8日。土地四至是：南至山頭，北至西南路，東至空地、西至空地。

　　2、土地權(quán)利狀況

　　估價對象的土地所有權(quán)為國家，土地使用權(quán)登記人是東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司。

　　根據(jù)東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司、東莞市盈興實業(yè)投資有限公司、東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司2006年7月共同簽訂的《合同書》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)

　　總公司開發(fā)的東府國用(2003)字第特324號41,688.89平方米土地使用權(quán)及開發(fā)該房地產(chǎn)項目的權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給東莞市盈興實業(yè)投資有限公司。并由東莞市盈興實業(yè)投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司的方式繼續(xù)對該地塊進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

　　3、土地使用年限

　　宗地以出讓方式取得，土地使用期限到2063年9月8日，本次評估設(shè)定土地剩余使用年限均為56.33年。

　　4、土地利用狀況

　　到評估基準日時，宗地尚未進行開發(fā)建設(shè)，土地上沒有任何建筑物。土地的開發(fā)狀況是三通(路通、上水通、電通)，但場地內(nèi)尚未平整。

　　以上評估范圍和對象與委托評估的資產(chǎn)范圍一致。

　　五、評估基準日

　　本項目資產(chǎn)評估基準日是2007年4月30日。

　　六、評估原則

　　根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法規(guī)，我們遵循獨立、客觀、科學(xué)的原則和資產(chǎn)評估的職業(yè)標準，對東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺的41,688.89平方米商住用地進行了資產(chǎn)評估。為保證資產(chǎn)評估工作的有效和評估結(jié)果的準確性，遵循的原則有：

　　(一)獨立、客觀、科學(xué)的工作原則

　　獨立性原則：嚴格按照國家法律和法規(guī)行事，不受外界干擾和評估業(yè)

　　務(wù)當事人的影響，確保資產(chǎn)評估資料和信息的真實性和可靠性。

　　客觀性原則：一切從實際出發(fā)，認真進行現(xiàn)場勘察和調(diào)查研究，掌握翔實可靠的資料和依據(jù)，采取符合實際的計價標準和方法，得出合理、可信、客觀、公正的評估結(jié)果。

　　科學(xué)性原則：制定科學(xué)的操作方案，采用科學(xué)的評估程序和方法，嚴格按照國家資產(chǎn)評估有關(guān)規(guī)定，實施評估，科學(xué)、合理地進行資產(chǎn)價格的評定和估算。

　　(二)資產(chǎn)評估公允的專業(yè)原則

　　資產(chǎn)持續(xù)經(jīng)營原則：根據(jù)被評估資產(chǎn)按目前的用途和使用的方式、規(guī)模、頻度、環(huán)境等情況繼續(xù)使用，或者在有所改變的基礎(chǔ)上使用，相應(yīng)確定評估方法、參數(shù)和依據(jù)。

　　替代性原則：充分考慮被評估的每一項資產(chǎn)的選擇性或有無替代性，以效能相同為前提，以市場公允價確定委估資產(chǎn)價值。

　　公開市場原則：資產(chǎn)評估選取的作價依據(jù)和評估結(jié)論都可在公開市場存在或成立。

　　七、評估依據(jù)

　　(一)主要法律法規(guī)依據(jù)

　　1、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號令，1991年);

　　2、《國有資產(chǎn)評估管理辦法實施細則》(國資辦發(fā)[1992]第36號);

　　3、《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會1996年5月7日發(fā)布);

　　4、《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財評字[1999]91號);

　　5、《中國資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范》(中國注冊會計師協(xié)會2001);

　　6、《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國注冊會計師協(xié)會2003);

　　7、《資產(chǎn)評估準則——基本準則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則——基本準則》(財會[2004]20號);

　　8、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(中華人民共和國主席令第二十九號，1994年7月5日);

　　9、《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第八號，1998年8月29日);

　　10、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508—2001);

　　11、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。

　　(二)經(jīng)濟行為文件

　　(三)產(chǎn)權(quán)證明文件

　　1、國有土地使用證：東府國用(2003)字第特324號;

　　2、合同書。

　　(四)其他參考資料

　　1、東莞市盈興實業(yè)投資有限公司營業(yè)執(zhí)照;

　　2、廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照;

　　3、土地產(chǎn)權(quán)情況申明;

　　4、該土地開發(fā)的總平面布置圖及經(jīng)濟指標總表;

　　5、該土地開發(fā)項目的可行性研究報告;

　　6、東莞市國土資源局網(wǎng)站的有關(guān)資料;

　　7、東莞市房地產(chǎn)市場調(diào)查資料;

　　8、資產(chǎn)占有方承諾函;

　　9、資產(chǎn)評估委托方承諾函;

　　10、現(xiàn)場勘察、核查資料 ;

　　11、有關(guān)市場交易價格資料;

　　12、其他資料。

　　八、評估方法

　　土地評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準地價系數(shù)修正法等。估價方法的選擇應(yīng)根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。為此，經(jīng)評估人員現(xiàn)場查勘，以及對估價對象的特點、評估目的及宗地所處區(qū)域的影響因素等資料進行收集、分析和整理，并結(jié)合評估對象的實際情況，選擇兩種評估方法，即市場比較法和假設(shè)開發(fā)法分別測算地價，最后在綜合分析的基礎(chǔ)上，確定土地價格。

　　1、市場比較法的基本原理

　　根據(jù)市場運行規(guī)律，在同一商品市場中，商品的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即有兩個以上互有替代性的商品同時存在時，商品的價格是經(jīng)過相互影響與比較之后來決定的。土地價格也同樣遵循替代規(guī)律，相鄰地區(qū)或類似地區(qū)不會明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地價格。

　　換言之，具有相同使用價值、替代可能的地塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。

　　市場比較法的基本公式是：

　　V=VB×A×B×D×E

　　V：待估宗地價格;VB：比較實例價格;

　　A：待估宗地情況指數(shù)/比較實例情況指數(shù);

　　B：待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較實例交易日期地價指數(shù);

　　D：待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較實例區(qū)域因素條件指數(shù);

　　E：待估宗地個別因素條件指數(shù)/比較實例個別因素條件指數(shù)。

　　2、假設(shè)開發(fā)法的基本原理

　　假設(shè)開發(fā)法，又稱剩余法，是在預(yù)計開發(fā)完成后不動產(chǎn)正常交易價格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計的正常開發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費用，利息、利潤和稅收，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

　　假設(shè)開發(fā)法的計算公式為：V=A-B-C

　　式中：V——待估土地價格;

　　A ——開發(fā)完成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;

　　B——整個開發(fā)項目的開發(fā)成本(未包括土地);

　　C——開發(fā)商的合理利潤。

　　假設(shè)開發(fā)法法的估價程序如下：

　　(1)待估宗地基本情況;

　　(2)估宗地的最有效利用方式;

　　(3)開發(fā)建設(shè)周期和投資進度安排;

　　(4)建成后的土地總價值或房地產(chǎn)總價值;

　　(5)估算開發(fā)成本和開發(fā)商的合理利潤;

　　(6)確定待估宗地的土地價格。

　　九、評估過程

　　評估工作主要分以下三個階段進行：

　　(一)評估準備階段

　　準備階段工作時間為2007年4月25日至2007年4月28日

　　1、與委托方對本次評估目的、評估基準日、評估范圍等問題協(xié)商一致，并制訂出資產(chǎn)評估工作計劃。

　　2、配合資產(chǎn)占有方進行資產(chǎn)清查等工作，評估項目組人員對委估資產(chǎn)進行初步了解，協(xié)助企業(yè)進行委估資產(chǎn)申報工作，收集資產(chǎn)評估所需文件資料。

　　3、進行市場調(diào)查，重點調(diào)查地產(chǎn)市場交易情況。

　　(二) 現(xiàn)場評估階段

　　項目組現(xiàn)場評估階段的時間是2007年4月28日至2007年4月30日。主要工作如下：

　　1、聽取有關(guān)人員介紹委估資產(chǎn)的現(xiàn)狀;

　　2、根據(jù)資產(chǎn)清查評估申報明細表，按91號文件和評估規(guī)范的要求，對資產(chǎn)進行了現(xiàn)場勘察;

　　3、查閱收集委估資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證明文件及有關(guān)資料。

　　(三) 評估計算階段

　　2007年5月1日至2007年5月8日，進行評估計算：

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，確定具體的資產(chǎn)評估方法;

　　2、對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)，在清查核實的基礎(chǔ)上做出初步評估測算。

　　3、對資產(chǎn)評估的初步結(jié)果進行分析，對評估結(jié)果進行必要的調(diào)整、修改和完善。

　　(四) 提交報告階段

　　在上述工作基礎(chǔ)上，起草資產(chǎn)評估報告書，與委托方就評估結(jié)果交換意見，在全面考慮有關(guān)意見后，按評估公司內(nèi)部資產(chǎn)評估報告三審制度和程序?qū)蟾孢M行反復(fù)修改、校正，最后出具正式資產(chǎn)評估報告書。

　　本階段的工作時間為2007年5月9日至2007年5月10日。

　　十、評估結(jié)論

　　評估人員本著獨立、客觀、公正、科學(xué)的原則，根據(jù)資產(chǎn)評估必要的程序和公認的方法，對廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擬收購的位于東莞市寮步鎮(zhèn)上屯村春花嶺41,688.89平方米商住用地資產(chǎn)，進行了實地勘察、市場調(diào)查、詢征和評估計算，采用市場比較法和假設(shè)開發(fā)法評估。得出委估資產(chǎn)在評估基準日2007年4月30日的評估值為人民幣28,329.15萬元。

　　十一、特別事項說明

　　(一)本次評估結(jié)果是依據(jù)本次評估目的，以持續(xù)使用和公開市場為前提，確定的現(xiàn)行市場價值，沒有考慮將來房地產(chǎn)交易發(fā)生的實際稅費及有關(guān)手續(xù)費等費用對評估價值的影響，以及特殊的交易方式可能追加付出

　　的價格等對其評估價值的影響，也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

　　(二)到評估基準日時，委托評估土地的國有土地使用證：東府國用(2003)字第特324號上記載的土地使用者是東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司，該國有土地使用權(quán)尚未變更到東莞市盈興實業(yè)投資有限公司名下。

　　(三)東莞市盈興實業(yè)投資有限公司提供了受讓該土地及開發(fā)權(quán)的《合同書》。合同約定，由東莞市廣安電器安裝工程有限公司、東莞市金斗建造工程有限公司將其掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司開發(fā)的東府國用(2003)字第特324號41,688.89平方米土地使用權(quán)及開發(fā)該房地產(chǎn)項目的權(quán)利全部轉(zhuǎn)讓給東莞市盈興實業(yè)投資有限公司。并由東莞市盈興實業(yè)投資有限公司以掛靠東莞市寮步房地產(chǎn)開發(fā)總公司的方式繼續(xù)對該地塊進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。本次評估是以東莞市盈興實業(yè)投資有限公司在評估基準日時實際取得該宗地使用權(quán)作為前提條件的。

　　(四)評估基準日時，該土地尚未進行開發(fā)。根據(jù)《閑置土地處置辦法》(國土資源部5號令)，該土地自取得后超過一年尚未進行開發(fā)建設(shè)，可能被政府部門認定為閑置土地。本次評估沒有考慮該土地作為閑置土地被政府部門強制回收的政策風險及可能需要繳納的土地閑置費對土地價值的影響。

　　(五)評估報告中涉及的有關(guān)權(quán)屬證明文件如國有土地使用證、合同書等及相關(guān)資料由委托方及資產(chǎn)占有方提供，委托方及資產(chǎn)占有方對其真實性、有效性、合法性承擔法律責任。

　　(六)評估過程中，評估人員查看了被評估土地的狀況，查看了《國有土地使用證》原件，但未到國土部門進行查冊。

　　(七)評估機構(gòu)充分關(guān)注了可能影響委估土地價值的因素，對委托方可能存在的其他影響評估的特殊事項，在委托時未作特殊說明而評估人員根據(jù)專業(yè)經(jīng)驗一般不能獲悉的情況下，估價機構(gòu)及評估人員不承擔相關(guān)責任。委托方對其提供資料的真實性、完整性負責。

　　十二、評估基準日期后重大事項

　　據(jù)盡職調(diào)查了解，評估基準日期后、評估報告出具之前，在企業(yè)悉數(shù)告知的前提下，沒有重大事項發(fā)生，也沒有發(fā)生對評估結(jié)論產(chǎn)生影響的事項發(fā)生。

　　十三、資產(chǎn)評估報告法律效力

　　(一)本評估結(jié)論是依據(jù)資產(chǎn)評估的原則、依據(jù)、前提、方法和程序得出的，本評估報告書僅用于本次評估之目的，不得用于其他目的。

　　(二)本評估報告成立的前提條件是有關(guān)經(jīng)濟行為符合國家法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。

　　(三)評估工作是以委托方提供的有關(guān)經(jīng)濟行為文件，有關(guān)資產(chǎn)所有權(quán)文件，有關(guān)法律文件的真實合法為假設(shè)前提。

　　(四)評估師和評估機構(gòu)的法律責任是對本報告所述評估目的下的資產(chǎn)價值量做出專業(yè)判斷，并不涉及到評估師和評估機構(gòu)對該項評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為做出任何判斷。

　　(五)按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，評估結(jié)果使用的有效期自評估基準日起一年內(nèi)有效，即評估結(jié)果有效期為2007年4月30日至2008年4月29日。當本次評估目的在評估基準日后一年內(nèi)實現(xiàn)時，可用評估結(jié)果作為評估目的所對應(yīng)的經(jīng)濟行為實現(xiàn)時作價的參考依據(jù)。超過一年，其評估結(jié)果失去效用，如繼續(xù)實現(xiàn)原目的，需重新進行資產(chǎn)評估。

　　(六)本評估結(jié)論僅供委托方以及送交財產(chǎn)評估主管機關(guān)審查使用;評估報告書的使用權(quán)歸委托方所有，未經(jīng)委托方許可，全部或部分內(nèi)容不得向其他單位和個人提供，也不得見諸于公開媒體。

　　十四、評估報告提交日期

　　本報告提交日為二OO七年五月十日。

　　(此頁無正文)

　　中聯(lián)資產(chǎn)評估有限公司

　　法定代表人：沈琦

　　注冊資產(chǎn) 評估師：傅曉東

　　注冊資產(chǎn) 評估師：蔣劍

　　二OO七年五月十日

　　備查文件目錄

　　1、東莞市盈興實業(yè)投資有限公司營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);

　　2、廣東宏遠集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司營業(yè)執(zhí)照(復(fù)印件);