農業(yè)用地價格怎么進行評估

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　　農地市場和農地價格無疑對農地資源的可持續(xù)利用具有決定性的重要作用。農地市場和農地價格是現(xiàn)代市場體系中重要的組成部分之一，且農地市場也是基礎市場，農地價格是市場基本價格體系構成部分，對區(qū)域市場的建立和發(fā)展具有基礎性作用，決定著一個區(qū)域的部分商品價格起始水平和價格體系。農地資源有價的觀念意識必須為越來越多的人所具備，以價格作為主要手段，決定其經濟行為。農地價格及其評估，對于建立健全我國農地市場，促進農地資源持續(xù)利用，優(yōu)化農地資源配置等具有重要的意義。

　　1.農地價格與農地資源配置

　　經濟運行機制包含價格機制，而價格機制是經濟運行機制的核心和主要內容。一定模式的價格機制來源于它所處的經濟運行機制的模式。建立主要由市場形成價格的機制是社會主義市場經濟體制的客觀要求。社會主義市場經濟體制，就是要使市場在政府宏觀調控下對資源配置起基礎性作用，使經濟生活遵循價值規(guī)律的要求，適應供求關系的變化，通過價格杠桿和競爭機制的功能，把資源配置到效益較好的環(huán)節(jié)中去。在社會主義市場經濟中，要使市場在政府宏觀調控下對資源配置起基礎作用，就必須使資源以市場為導向進行流動，使生產要素商品化。農地在生產過程中也是重要的生產要素之一，因此，農地必須商品化，使其在市場中合理流動，達到最優(yōu)配置。價格是市場的靈魂，市場依靠價格來運行，價格是市場最敏感的標志，價格的變化將影響人們之間的利益分配，影響商品的供求關系和商品經營者問的競爭，促使資源優(yōu)化配置。建立農地資源價格體系，可以糾正“農產品低價、農地資源無價”的價格扭曲現(xiàn)象，使農地資源的開發(fā)與利用形成合理的運行機制，提高農地資源開發(fā)利用效率。通過農地價格的變動，引起供給和需求、生產和消費的變動，從而影響社會資源的流動，實現(xiàn)農地資源合理配置。對農地資源價格的認識與補償，是合理利用及保護農地資源的重要手段，但需要政府采取強有力的措施予以實施，即需要政府通過行使“征稅權、禁止權、處罰權及交易成本”等權力，制定相應的稅收政策、價格標準體系二達到有序合理的開發(fā)、利用農地資源、配置農地資源，實現(xiàn)農地資源持利用的目標。

　　2.農地價格評估思路

　　科學、合理地評估農地價格，有利于農地資源優(yōu)化配置，有利于農地市場的培育與規(guī)范。由于農地資源的特殊性及其市場發(fā)育的不完善，建立農地價格體系，使農地資源進行流轉，達到合理配置，是當前農地制度改革的重要任務之一。農地價格具有一般地價特征，是一種二元價格，即農地價格系由農地物質價格和農地資本價格(即由社會對農地資本支付過多的社會價值價格和農地資本個別勞動價值價格二者構成)，三者中前兩者形成農地虛幻價格，后者為農地的真實價格。農地價格往往與第一產業(yè)的產品價格形成之間有著密切的聯(lián)系。第一產業(yè)產品為初級產品，其勞動對象就是自然界的天然財富，因而生產受自然條件的影響較大，再生產周期較長。第一產業(yè)產品價格是以劣等條件下平均成本為定價的主要依據，這樣的劣等條件系指全國或區(qū)域范圍內的劣等條件，是個相對概念。因此，中等以上條件下的農地可以獲取一定級差地租。級差地租的存在使第一產業(yè)的產品必須實行分區(qū)定價，即實行地區(qū)差價，同一產區(qū)內規(guī)定的一個統(tǒng)一的價格，不同產區(qū)的價格水平有所不同。農地(尤其耕地)價格是一切其它用地價格的基礎，農地資源以其收益能力為價格的基礎，土地生產力、生產成本、利用方式因地而異，導致農地純收益的差異也決定了農地價格的千差萬別。針對目前我國農地市場不發(fā)育的特點，農地估價評估應首先從土地使用價值人手，通過對農地自然、經濟等條件的評定，揭示土地質量等級，然后根據農地收益等評估地價相關資料，采用不同的估價方法，評定出農地價格。即先分等定級，再估價。農地分等定級依據農地的自然屬性進行，以界定農地在社會經濟條件最優(yōu)化利用下可能達到的自然生產潛力，體現(xiàn)最大預期效益原則，在此基礎上對社會經濟條件加以修正，實現(xiàn)現(xiàn)實生產力或收益最大化。估價中先測定基準地價，使其成為具有明確用地條件的地價，為科學地確定各宗農地價格提供依據。

　　3.農地分等定級

　　根據農用土地分等定級的基本目的，土地等級的劃分是對構成土地質量的、長期穩(wěn)定的土地因素差別評定，反映土地生產力高低的總趨勢;土地定級反映的是在土地分等的條件下土地易變因素的差異。二者在評定過程中是相互聯(lián)結的，并存在差異。根據農地劃分等級的原則和要求：首先，按農地自然條件計算農地的潛力，以反映農地質量的優(yōu)劣和農地對作物生長適宜程度的本質差異;其次，用體現(xiàn)社會平均開發(fā)利用水平的農地利用系數，將農地潛力訂正為現(xiàn)實產出水平;最后，在現(xiàn)實產出水平的基礎上，用農地經濟系數衡量在目前社會平均產出水平上農地收益的差異。在當地比較的基礎上，達到從土地質量、土地利用水平、土地經濟收益三方面綜合劃分土地等級序列的目的。

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