房產評估報告

　　一、評估對象概況

　　評估對象×××簡介

　　基本信息

　　行政區(qū)域：××× 項目位置：×××

　　建筑類型：多層、高層、超高層 物業(yè)類別：住宅、別墅

　　開發(fā)商：招商地產 物業(yè)公司：招商物業(yè)

　　開盤時間：2011年10月 入住時間：2014年06月

　　基本參數(shù)

　　戶型面積：四居 137-145平米 裝修狀況：毛坯

　　占地面積：91244.242平方米 總建筑面積：225200平方米

　　容積率：1.5 飲用水：市政供水

　　產權年限：70年

　　周邊配套：

　　購物中心： ×××

　　學校：×××

　　幼 兒 園： ×××

　　醫(yī) 院： ×××

　　銀 行： ×××

　　二、評估目的

　　對×××項目房地產價格進行評估，根據結果判斷其定價是否合理。

　　三、評估基準日

　　評估基準日為2012年8月1日

　　四、評估方法及過程

　　根據評估目的和所掌握的資料，決定采用市場法進行評估。

　　1、選擇三個可比實例，具體情況如下表所示

　　樓盤名稱 A：中海寰宇 B：禹州中央 C：豐融尚城

　　位置 ××× ××× ×××

　　建筑類型 獨棟別墅,高層 板樓,小高層,高層 板樓

　　價格 14000元/平方米 12000元/平方米 11500元/平方米

　　裝修狀況 毛坯 毛坯 毛坯

　　容積率 1.75 4.3 2.7

　　開盤時間 2012年1月 2012年6月 2011年9月

　　2、確定修正系數(shù)

　　(1)交易情況修正。根據可比實例樓盤和評估對象的交易情況，以評估對象為100，則A樓盤為85，B樓盤為80，C樓盤為91。

　　(2)交易日期修正。根據數(shù)據統(tǒng)計，×××房地產近年來呈持續(xù)上漲趨勢，年漲幅75%。所以以評估對象為100，則A樓盤為104，B樓盤為101，C樓盤為96。

　　(3)容積率修正。根據可比實例樓盤和評估對象的容積率，以評估對象為100，則A樓盤為107，B樓盤為190，C樓盤為150。

　　(4)區(qū)域因素修正。根據樓盤所處區(qū)域的繁華程度，以評估對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為92，C樓盤為90。

　　(5)個別因素修正。根據可比實例和評估對象的個別特征，以估價對象為100，則A樓盤為105，B樓盤為93，C樓盤為92。

　　3、利用市場法進行評估，貼現(xiàn)率為8%

　　(1)以A為參照物時，P=14000×(85÷100)×(104÷100)×(107÷100)×(105÷100)×(105÷100)=12945.03元/米²

　　(2)以B為參照物時，P=12000×(80÷100)×(101÷100)×(190÷100)×(92÷100)×(93÷100)=15762.21元/米²

　　(3)以C 為參照物時，P=11500×(91÷100)×(96÷100)×(150÷100)×(90÷100)×(92÷100)=12477.63元/米²

　　(4)以A、B、C樓盤的評估值進行簡單平均，可得出評估對象的單位樓盤價格

　　為：(12945.03+15762.21+12477.63)÷3=13728.29元/米²

　　五、評估結論

　　在對×××房地產進行了解和評估后，在評估基準日2012年8月1日評估結果如下：×××房地產單位樓盤價格為13728.29元/米²，房地產價值為3091610908元。

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