房屋評(píng)估報(bào)告有效期

　　房屋的評(píng)估報(bào)告，我們這些外行人可能并不知道其到底說的是什么?所以小編我就找了一些關(guān)于房屋評(píng)估報(bào)告的事分享給大家!!

　　【1】房屋評(píng)估報(bào)告的那些事

　　1案情概覽

　　原告等13人系湘潭市雨湖區(qū)火車站社區(qū)東環(huán)小區(qū)的部分居民。

　　2013年，原告等人的房屋所在區(qū)域因湘潭市一環(huán)東路道路建設(shè)(西段)項(xiàng)目占地被納入行政征收范圍，后因原告未能與被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府就房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議達(dá)成一致，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府于2014年12月8日作出涉案《房屋征收補(bǔ)償決定書》。

　　原告等人對(duì)該補(bǔ)償決定不服，依法復(fù)議至湘潭市人民政府，2015年4月3日，湘潭市人民政府作出行政復(fù)議決定書予以維持。

　　原告據(jù)此認(rèn)為該補(bǔ)償決定書違法，侵害了原告等人的合法權(quán)益，訴至湘潭市中級(jí)人民法院，請(qǐng)求予以撤銷。

　　湘潭市中級(jí)人民法院一審認(rèn)定，被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府未就房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與原告等人進(jìn)行協(xié)商;分戶評(píng)估報(bào)告中列明的評(píng)估方法僅為比較法和收益法，未采用市場(chǎng)法的評(píng)估辦法;原告拿到的分戶評(píng)估報(bào)告單上的評(píng)估師簽字非由本人簽署。

　　但是原告雖對(duì)評(píng)估報(bào)告的選定及房屋分戶評(píng)估報(bào)告所選用的評(píng)估方法、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)估價(jià)值等持有異議，但其在收到相應(yīng)評(píng)估報(bào)告后，未在告知的法定期限內(nèi)向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估，

　　也未向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，故本院認(rèn)定上述選用方法無明顯不當(dāng)。

　　被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府在審理過程中，認(rèn)可本案所涉分戶評(píng)估報(bào)告中注冊(cè)房地產(chǎn)評(píng)估師的簽名系一人代簽，不符合《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十七條第二款規(guī)定，

　　故據(jù)此作出的《房屋征收補(bǔ)償決定》存在程序上的重大瑕疵，一審法院判決確認(rèn)被告湘潭市雨湖區(qū)人民政府作出的上述《房屋征收補(bǔ)償決定書》違法。

　　宣判后，各方當(dāng)事人均未提出上訴。

　　2法律點(diǎn)評(píng)

　　本案因房屋征收評(píng)估報(bào)告存在著重大程序上瑕疵，導(dǎo)致作出的征收補(bǔ)償決定被確認(rèn)違法。

　　那么房屋評(píng)估報(bào)告在征收當(dāng)中處于何種地位，判斷房屋征收評(píng)估報(bào)告是否合法應(yīng)該從哪方面考慮呢?

　　被征收人房屋價(jià)值的需要評(píng)估報(bào)告來確定。

　　在城市房屋征收過程中，征收補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)是房屋征收的核心要素。

　　現(xiàn)實(shí)中，絕大多數(shù)被征收人與行政機(jī)關(guān)的矛盾，主要集中在征收拆遷房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上，被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)太低，而行政機(jī)關(guān)認(rèn)為被征收人漫天要價(jià)。

　　被征收房屋的價(jià)值到底多少算是合適?這關(guān)系到公平合理地實(shí)施房屋征收與補(bǔ)償?shù)幕�礎(chǔ)。

　　《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條第一款對(duì)此作出規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。

　　被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

　　所謂類似房地產(chǎn)，是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或相似的房地產(chǎn)。

　　規(guī)定由中立的具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照既定的評(píng)估辦法來確定房屋的價(jià)值彰顯了公平與公正，有效化解征收過程中的矛盾。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定必須符合法律的規(guī)定。

　　房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估工作在房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定過程中發(fā)揮著無比重要的作用，關(guān)乎著被評(píng)估房屋的市場(chǎng)價(jià)格是否公正。

　　為此，《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第三條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)(以下稱評(píng)估專家委員會(huì))成員應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估、鑒定工作，并對(duì)出具的評(píng)估、鑒定意見負(fù)責(zé)。

　　任何單位和個(gè)人不得干預(yù)房屋征收評(píng)估、鑒定活動(dòng)。

　　與房屋征收當(dāng)事人有利害關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)回避。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定和評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估結(jié)果等都影響著補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低，進(jìn)而影響著被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。

　　實(shí)踐中，在房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定上必須堅(jiān)持公平協(xié)商，充分尊重被征收人合法權(quán)益。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

　　本案中，征收部門作出的房屋分戶評(píng)估報(bào)告署名造假，導(dǎo)致?lián)�此作出的房屋征收補(bǔ)償決定程序上存在重大瑕疵。

　　價(jià)值評(píng)估報(bào)告須向被征收人送達(dá)并公示。

　　《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十六條規(guī)定：房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書或者委托合同的約定，向房屋征收部門提供分戶的初步評(píng)估結(jié)果。

　　分戶的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。

　　房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

　　房屋價(jià)值評(píng)估報(bào)告是行政機(jī)關(guān)作出補(bǔ)償決定最重要的依據(jù)之一，如果評(píng)估報(bào)告未能送達(dá)被征收人，會(huì)導(dǎo)致被征收人申請(qǐng)復(fù)評(píng)和申請(qǐng)鑒定的法定權(quán)利無法行使，進(jìn)而使得補(bǔ)償決定本身失去合法性基礎(chǔ)。

　　為此法律規(guī)定，對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，可見，法律法規(guī)賦予了被征收人一系列程序救濟(jì)權(quán)利，如果被征收人不能獲悉價(jià)值評(píng)估報(bào)告，無疑等于剝奪了被征收人的程序救濟(jì)權(quán)。

　　北京圣運(yùn)律師事務(wù)所主任 王優(yōu)銀

　　3辦案點(diǎn)睛

　　在房屋征收補(bǔ)償案件維權(quán)中，極其不合理的評(píng)估報(bào)告幾乎是所有拆遷矛盾的始作俑者。

　　評(píng)估報(bào)告影響著被征收人的實(shí)體權(quán)益，保證被征收人不因征收行為導(dǎo)致實(shí)際生活水平下降，更為重要的是影響著被征收人知情權(quán)、參與權(quán)、救濟(jì)權(quán)等程序權(quán)利的實(shí)現(xiàn)。

　　因此房屋征收與拆遷補(bǔ)償案件維權(quán)有必要掌握一定評(píng)估報(bào)告的相關(guān)專業(yè)知識(shí)，來維護(hù)自身的合法權(quán)益不受非法侵犯。

　　【2】房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告抵押評(píng)估價(jià)值的含義

　　一、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)抵押評(píng)估報(bào)告中抵押價(jià)值的含義：

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合國(guó)家技術(shù)監(jiān)督總局于2014年2月1日頒布實(shí)施了《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》，其中對(duì)抵押價(jià)值的含義有明文解釋，原文為：“抵押價(jià)值是假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值減去注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

　　嚴(yán)格從市場(chǎng)價(jià)值的內(nèi)涵來衡量，未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值不是市場(chǎng)價(jià)值………因此，抵押價(jià)值既不是經(jīng)過貸款成數(shù)打折或扣除拍賣、變賣的費(fèi)用和稅金后的凈值或靜價(jià)格，也不是不扣除法定優(yōu)先受償款的完全價(jià)值”。

　　條文中的“價(jià)值”、“市場(chǎng)價(jià)值”、“凈值”、“完全價(jià)值”和“抵押價(jià)值”的關(guān)系用公式可以這么表達(dá)：

　　1、價(jià)值=完全價(jià)值

　　2、市場(chǎng)價(jià)值=價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

　　3、抵押價(jià)值= 市場(chǎng)價(jià)值

　　4、凈值=抵押價(jià)值-實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi)

　　同時(shí)須注意的是，條文中還強(qiáng)調(diào)了“抵押價(jià)值”基于“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”體現(xiàn)。

　　也就是說，目前普遍使用的房地產(chǎn)抵押報(bào)告中的抵押價(jià)值是在價(jià)值時(shí)點(diǎn)下減去法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值。

　　假設(shè)某個(gè)評(píng)估報(bào)告描述：“價(jià)值時(shí)點(diǎn)是：2014年9月5日，確定估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)抵押價(jià)值為人民幣83.80萬元。

　　(估價(jià)結(jié)果與假設(shè)和限制條件一致，未扣除出讓金、稅金及相關(guān)費(fèi)用)”。

　　其含義為：在2014年9月5日這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上(注意是 “點(diǎn)”)估價(jià)對(duì)象扣除法定優(yōu)先受償款后的市場(chǎng)價(jià)值是83.80萬元，而且沒有扣除將來為了實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所必須付出的稅費(fèi)額。

　　那么，銀行等金融機(jī)構(gòu)實(shí)際需要的是什么樣的抵押價(jià)值呢?

　　二、銀行等金融機(jī)構(gòu)需要的抵押價(jià)值的四個(gè)特點(diǎn)：

　　1、房地產(chǎn)抵押價(jià)值是預(yù)期價(jià)值：

　　預(yù)期價(jià)值應(yīng)在貸款存續(xù)期內(nèi)考慮了抵押房地產(chǎn)所承擔(dān)的各種風(fēng)險(xiǎn)(如市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)、抵押物本身減值、功能和經(jīng)濟(jì)折舊、各項(xiàng)影響價(jià)格因素的波動(dòng)和房屋的使用情況質(zhì)量等等)之后，量化上述風(fēng)險(xiǎn)對(duì)價(jià)格的影響程度后得到的價(jià)值，且需要將來處置房地產(chǎn)時(shí)和原評(píng)估價(jià)值基本保持一致，即：它是一種用現(xiàn)值價(jià)格來表述未來可能實(shí)現(xiàn)價(jià)格的價(jià)值，一般情況下，這個(gè)未來指當(dāng)前價(jià)值時(shí)點(diǎn)起一年。

　　用公式表達(dá)為：

　　1)抵押價(jià)值=價(jià)值-貸款存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值-法定優(yōu)先受償款

　　2)抵押凈值=抵押價(jià)值-實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)所需稅費(fèi)

　　2、房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)具有安全性：

　　銀行等金融機(jī)構(gòu)在貸款時(shí)，抵押房地產(chǎn)并不是第一還款來源，只起到反擔(dān)保的作用，是保證其貸款能安全的全額回收的另一道防線。

　　如果貸款人貸款到期時(shí)能購保證還本付息，這時(shí)抵押房地產(chǎn)只是貸款人向銀行提供的一種質(zhì)保;如果貸款人到期無力還貸款本息，這時(shí)就需要強(qiáng)行處置抵押的房地產(chǎn)，保證受償貸款的本息。

　　這時(shí)，原評(píng)估抵押價(jià)值能否得以實(shí)現(xiàn)，就體現(xiàn)了房地產(chǎn)抵押價(jià)值是否具有安全性。

　　目前安全性是這樣實(shí)現(xiàn)的：由估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估出價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的市場(chǎng)價(jià)值，扣除估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款，然后銀行考慮了貸款人信用、收入或經(jīng)營(yíng)情況后，扣除30%-50%的金額而形成的。

　　因此，筆者認(rèn)為這種抵押價(jià)值是部分具有安全性的價(jià)值，而完全具有安全性的價(jià)值應(yīng)該考慮量化后的貸款存續(xù)期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。

　　3、房地產(chǎn)抵押價(jià)格的確實(shí)性：

　　房地產(chǎn)作為反擔(dān)保抵押物有其特殊要求，其抵押價(jià)值要符合客觀實(shí)際的原則，要求真實(shí)、正確、可用。

　　這種確實(shí)性來源于對(duì)類似物業(yè)的調(diào)查、各種情況的綜合考查和經(jīng)驗(yàn)判斷。

　　比如對(duì)一個(gè)商業(yè)性大廈進(jìn)行抵押評(píng)估，因?yàn)槭敲黠@有收益的物業(yè)，則在條件具備的情況下，應(yīng)首選收益法進(jìn)行估價(jià)。

　　同時(shí)不能簡(jiǎn)單地以該大廈本身的收益或以同類地區(qū)相同物業(yè)的當(dāng)時(shí)的收益情況還原出其抵押價(jià)值，而是要綜合考慮或預(yù)測(cè)在抵押期內(nèi)這些收益的變化情況，在此期間內(nèi)都有哪些影響其收益的因素發(fā)生，才可能評(píng)估出確實(shí)的抵押價(jià)值。

　　4、房地產(chǎn)抵押價(jià)值變現(xiàn)的難易有多樣性：

　　《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和一些相關(guān)的法律、法規(guī)都有規(guī)定，允許抵押的房地產(chǎn)有土地使用權(quán)、在建工程和現(xiàn)房。

　　以住宅房的開發(fā)程度為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：存量房、期房、在建工程、熟地、生地;

　　以住宅房的市場(chǎng)替代性為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：普通住宅、非普通住宅、獨(dú)立別墅;

　　以住宅房的產(chǎn)別為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅私產(chǎn)、住宅股份產(chǎn)、住宅公產(chǎn);

　　以抵押房地產(chǎn)的用途為例，抵押價(jià)值變現(xiàn)的容易程度由高到低排序：住宅、辦公、臨街商鋪、商場(chǎng)商鋪、商場(chǎng)。

　　三、估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)抵押價(jià)值的需求如何保持一致?

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的抵押價(jià)值由于必須按照《房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)規(guī)范》的要求進(jìn)行，因此，在“謹(jǐn)慎原則”條件下，普遍以當(dāng)前“價(jià)值時(shí)點(diǎn)”這個(gè)時(shí)間點(diǎn)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值，參考的是當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)格，只是扣除法定優(yōu)先受償款后剩余的價(jià)值作為抵押價(jià)值報(bào)給銀行使用，并未考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值。

　　銀行在使用估價(jià)機(jī)構(gòu)的抵押價(jià)值時(shí)，也明白其中并不包含存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值，但自身又無法量化判斷該價(jià)值的具體數(shù)值，因此，普遍采用“打折”等手段確定貸款成數(shù)，防范貸款風(fēng)險(xiǎn)。

　　一般情況下，感覺風(fēng)險(xiǎn)大就“打折”多一些，貸款成數(shù)小一些;感覺風(fēng)險(xiǎn)小就“打折”少一些，貸款成數(shù)大一些。

　　那么，如何考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值呢?其實(shí)，該風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值就是抵押物的變現(xiàn)能力，考慮抵押存續(xù)期內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值就是進(jìn)行抵押物變現(xiàn)能力分析，一般情況下，應(yīng)由估價(jià)機(jī)構(gòu)完成。

　　目前在一些較大型估價(jià)機(jī)構(gòu)的報(bào)告中也有變現(xiàn)能力分析，但往往表示為“能力強(qiáng)”、“能力弱”或者直接給一個(gè)百分比，與貸款成數(shù)類似且并無具體量化數(shù)值。

　　因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行考慮了變現(xiàn)能力分析的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，應(yīng)按以下順序進(jìn)行：先評(píng)估出抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，然后進(jìn)行變現(xiàn)能力分析，一定要量化一個(gè)數(shù)值，并從評(píng)估價(jià)值中減去這個(gè)數(shù)值，再減去法定優(yōu)先受償款。

　　其中變現(xiàn)能力分析可以從以下幾個(gè)方面考慮：1、房地產(chǎn)通用性、獨(dú)立實(shí)用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、變現(xiàn)時(shí)間長(zhǎng)短;2、預(yù)期可導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)價(jià)值下跌的因素;3、變現(xiàn)稅費(fèi)多少、變現(xiàn)難易程度大小。

　　還有其它一些因素，就不一一列舉了。

　　總之，在經(jīng)過以上考慮了變現(xiàn)能力分析之后的抵押價(jià)值的評(píng)估后，可以大大增加銀行等金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性。

　　但目前存在的困難是，這種條件下的抵押價(jià)值往往過低，因?yàn)槌鲇谥?jǐn)慎的考慮，該減值都減掉了，容易造成抵押人不理解和反感，估價(jià)機(jī)構(gòu)積極性不高。

　　而如果由銀行等抵押權(quán)人主動(dòng)推動(dòng)實(shí)施，才可能使估價(jià)機(jī)構(gòu)和銀行對(duì)抵押價(jià)值的需求和認(rèn)識(shí)保持高度一致。

　　【3】你可能收到一份假的房屋評(píng)估報(bào)告!

　　被征收房屋的價(jià)值評(píng)估是征收補(bǔ)償中的重要一環(huán)，它直接的影響著補(bǔ)償?shù)亩嗌佟⒀a(bǔ)償是否合理。

　　房屋的評(píng)估價(jià)值直接體現(xiàn)在評(píng)估報(bào)告上，被征收人可以直接根據(jù)評(píng)估報(bào)告來判斷房屋的價(jià)值評(píng)估是否合理、補(bǔ)償是否符合標(biāo)準(zhǔn)。

　　房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)

　　被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日，即市縣級(jí)人民政府發(fā)布征收決定公告的當(dāng)日為征收估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

　　用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。

　　不動(dòng)產(chǎn)的地上附著物、商品的儲(chǔ)存數(shù)量、租賃權(quán)是可以變動(dòng)的，這就需要有一個(gè)計(jì)算財(cái)產(chǎn)結(jié)構(gòu)的基準(zhǔn)日期，此外，財(cái)產(chǎn)價(jià)格本身也存在變動(dòng)的可能，貨幣不穩(wěn)定時(shí)尤其如此，這就需要一個(gè)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的起算日期。

　　對(duì)所評(píng)估的房屋統(tǒng)一確定時(shí)間，使所評(píng)估的被征收或被拆遷房屋的價(jià)格能夠作為判斷評(píng)估對(duì)象價(jià)格的依據(jù)，從而作為補(bǔ)償安置的依據(jù)。

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇

　　評(píng)估機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。

　　作為一種專業(yè)資質(zhì)，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估需要獲得行政許可后，方可進(jìn)行相應(yīng)活動(dòng)。

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。

　　具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

　　評(píng)估程序

　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

　　被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。

　　房屋征收部門、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。

　　被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無利害關(guān)系的第三人見證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說明。

　　被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。

　　申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向原房地產(chǎn)價(jià)格機(jī)構(gòu)提出書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)，并指出評(píng)估報(bào)告存在的問題。

　　原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。

　　復(fù)核后，改變?cè)�評(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告;評(píng)估結(jié)果沒有改變的，應(yīng)當(dāng)書面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。

　　被征收人或者房屋征收部門對(duì)原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到復(fù)核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被征收房屋所在地評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

　　房屋征收當(dāng)事人提出鑒定申請(qǐng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下材料：(1)評(píng)估鑒定申請(qǐng)書(2)身份證明(委托代理的，還應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書及代理人的身份證明);(3)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估報(bào)告或者分戶報(bào)告;(4)評(píng)估標(biāo)的物的房屋權(quán)屬證書，無房屋權(quán)屬證書的，提交規(guī)劃、土地、建設(shè)等批準(zhǔn)性文件;(5)鑒定繳費(fèi)證明;(6)其他材料。

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