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正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略MBA研究論文
本文是一篇MBA論文，本文搜集查閱了國內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略理論、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理實例等相關(guān)文獻(xiàn)，并進(jìn)行了系統(tǒng)的整理和分析，為正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究提供了充足的理論支持及實例研究經(jīng)驗。
第一章 緒論
第一節(jié) 研究背景與意義
一 研究背景
隨著我國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城鎮(zhèn)化不斷加快推進(jìn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)獲得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。房地產(chǎn)橫跨生產(chǎn)、流通、消費三大領(lǐng)域，增加財政收入，創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會，是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)不可缺少的組成部分，是支撐國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展的必要保證，該行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r也日益受到消費者和政府的廣泛關(guān)注。
隨著房地產(chǎn)這個“蛋糕”越來越大，房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭越來越激烈。行業(yè)集中度提升將是一個持續(xù)時期較長且漸進(jìn)的過程，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面凸顯，企業(yè)集中度繼續(xù)上升。2008 年后房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量已連續(xù)呈下降趨勢，研究顯示，自金融危機(jī)后房地產(chǎn)行業(yè)開始洗牌，到 2015 年房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)量減至 3.4 萬家，僅為 2010 年的二分之一。2010 年—2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)的市場份額逐漸集中于前幾陣營的企業(yè)中，一些中小企業(yè)將逐漸被淘汰出去。
因京上廣深等一線城市具備區(qū)域覆蓋能力強(qiáng)、房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)比較完善、購買能力強(qiáng)以及有較高的利潤回報率，大部分房企紛紛將一線城市作為企業(yè)發(fā)展布局的重點，這也導(dǎo)致了一線城市房地產(chǎn)格局競爭異常激烈。萬科、碧桂園、恒大、綠地等諸多開發(fā)企業(yè)逐漸開始向發(fā)展?jié)摿^大的二三線城市進(jìn)行布局，新一輪的房地產(chǎn)市場競爭已經(jīng)展開。
鄭州地處中原，交通便利，是中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展并崛起的重心城市。2016 年 12月 17 日鄭州入選國家中心城市，所謂國家中心城市，是指處于中國城鎮(zhèn)體系最高位置的城鎮(zhèn)層級，肩負(fù)重要發(fā)展職責(zé)作用，這樣級別的城市要在全國具備引領(lǐng)、輻射、集散功能，涉及到政治、經(jīng)濟(jì)、文化、對外交流等多方面的表現(xiàn)。
第二節(jié) 研究內(nèi)容與方法
一 研究內(nèi)容
本文研究內(nèi)容主要有以下幾個方面：
�。�1）隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策及鄭州市房地產(chǎn)格局的變化，通過政治、經(jīng)濟(jì)、社會文化、技術(shù)環(huán)境四個方面以及鄭州市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，徹底分析正商地產(chǎn)所面臨的機(jī)遇與威脅。
（2）在外部環(huán)境分析基礎(chǔ)上，深入剖析正商地產(chǎn)組織架構(gòu)、人資管理、財務(wù)、研發(fā)、營銷等內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)勢與不足。
�。�3）結(jié)合正商地產(chǎn)自身特色，提出成為一線房企，全國 20 強(qiáng)的發(fā)展愿景及立足鄭州、全國布局、區(qū)域聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略，進(jìn)一步制定區(qū)域聚焦、多元化經(jīng)營、輕資產(chǎn)運營的具體戰(zhàn)略。
�。�4）根據(jù)制定的發(fā)展戰(zhàn)略，正商地產(chǎn)公司從企業(yè)文化、組織架構(gòu)、財務(wù)支撐、人才儲備、營銷體驗、產(chǎn)品研發(fā)創(chuàng)新等方面進(jìn)行優(yōu)化和強(qiáng)化，為正商地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)實施提供強(qiáng)有力的保障措施，并建立戰(zhàn)略評價、調(diào)整體系，及時進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整。
二 研究方法
（一）文獻(xiàn)歸納法
本文搜集查閱了國內(nèi)企業(yè)戰(zhàn)略理論、房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略管理實例等相關(guān)文獻(xiàn)，并進(jìn)行了系統(tǒng)的整理和分析，為正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究提供了充足的理論支持及實例研究經(jīng)驗。
（二）案例分析法
本文在理論聯(lián)系實際的基礎(chǔ)上，通過 PEST、SWOT 模型分析方法對正商地產(chǎn)內(nèi)外部環(huán)境做出了系統(tǒng)的分析，對戰(zhàn)略進(jìn)行制定和實施并提出保障策略。
（三）實地調(diào)研法
本文結(jié)合作者自身工作崗位，對房地產(chǎn)行業(yè)情況有一定的了解基礎(chǔ)，根據(jù)論文內(nèi)容需要，詳細(xì)了解公司內(nèi)部實際情況，并與公司營銷、財務(wù)、招采等其他部門深入溝通，為本文寫作提供真實信息和數(shù)據(jù)支持，同時為正商地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略制定及實施提供決策依據(jù)。
第二章 正商地產(chǎn)外部環(huán)境分析
第一節(jié) 宏觀環(huán)境分析
企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃是建立在當(dāng)前國家整個社會環(huán)境中的，是根據(jù)大宏觀環(huán)境為指導(dǎo)并作為參考標(biāo)準(zhǔn)的。企業(yè)發(fā)展總是處于機(jī)遇與威脅并存的環(huán)境中，企業(yè)如何去抓住機(jī)遇，規(guī)避潛在威脅，這就需要企業(yè)搜集所處大宏觀環(huán)境的各種信息并綜合分析，總結(jié)探索企業(yè)所處行業(yè)發(fā)展趨勢并迅速制定相應(yīng)發(fā)展策略。政治環(huán)境（Political）、經(jīng)濟(jì)環(huán)境（Economic）、社會環(huán)境（Social）、技術(shù)環(huán)境（Technological）是企業(yè)在制定戰(zhàn)略時需要考慮的四大關(guān)鍵因素。
一 政治環(huán)境分析
中國的房地產(chǎn)行業(yè)因為中國特有的經(jīng)濟(jì)模式導(dǎo)致其自身的特殊性，在房地產(chǎn)市場根據(jù)其發(fā)展情況出現(xiàn)房價過高或者行業(yè)不景氣的時候，國家會根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生反應(yīng)情況出臺相應(yīng)的政府文件進(jìn)行宏觀調(diào)控。
2010 年開始，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房價猛漲，資本市場投資結(jié)構(gòu)失調(diào)，國家出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策，且為了保證調(diào)控政策能夠得到徹底落實，國務(wù)院在2010 年 9 月 29 日出臺了穩(wěn)定房價的“國五條”，本次調(diào)控范圍涉及到了土地、信貸、稅收、保障房等與房地產(chǎn)行業(yè)緊密相連的方方面面，具體內(nèi)容如下：
�。�1）全國各地區(qū)要堅決執(zhí)行國家最新房地產(chǎn)調(diào)控政策，在部分地區(qū)實現(xiàn)首付比例的調(diào)整和首套房的限購，對于不貫徹國家政策的地區(qū)進(jìn)行問責(zé)。
�。�2）在全國范圍內(nèi)推廣實行房地產(chǎn)交易個人所得稅。
�。�3）各銀行要加強(qiáng)和完善對消費性貸款的管理制度，嚴(yán)禁購買住房的過度泛濫貸款，第三套住房的貸款暫停審批。
�。�4）大力發(fā)展保障性安居工程建設(shè)，加大經(jīng)廉租房和濟(jì)適用房的供應(yīng)力度。
�。�5）嚴(yán)厲整頓房地產(chǎn)市場交易，禁止房地產(chǎn)商欺騙消費者，哄抬房價。對于拖延開工、故意閑置土地或者不發(fā)售樓盤的，將給予嚴(yán)厲的政策和經(jīng)濟(jì)上的處罰。
第二節(jié) 鄭州房地產(chǎn)市場分析
2016 年鄭州市土地市場多家一線房企進(jìn)駐，瘋狂圈地模式再次彰顯，鄭東新區(qū)龍湖副 CBD 區(qū)域土地市場“地王”頻出，位列前四的地塊均出自龍湖副 CBD。8 月 18 日金茂集團(tuán)經(jīng)過 9 小時 239 輪爭搶以 35.1 億摘得鄭東新區(qū) 14 號地，奪得 2016 年度土地總價、單價、樓面價“三料地王”。正商地產(chǎn)公司同時也進(jìn)軍“地王窩”。
第三章 正商地產(chǎn)內(nèi)部環(huán)境分析................. 22
第一節(jié) 公司基本情況...............22
第二節(jié) 公司內(nèi)部環(huán)境分析.....................23
第四章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的制定.. 32
第一節(jié) 正商地產(chǎn) SWOT 分析 ......................32
第二節(jié) 正商地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo).................33
第五章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實施............39
第一節(jié) 打造良好企業(yè)文化......................39
第二節(jié) 優(yōu)化組織架構(gòu)....................39
第五章 正商地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略的實施
第一節(jié) 打造良好企業(yè)文化
企業(yè)文化是一家企業(yè)在長期經(jīng)營發(fā)展過程中形成的經(jīng)營形象、價值理念、社會責(zé)任等多方面的綜合體現(xiàn)，是為企業(yè)發(fā)展和生存服務(wù)的，是企業(yè)競爭、發(fā)展、生存的精神靈魂。如果一個企業(yè)只注重財富積累，沒有相應(yīng)的文化建設(shè)，這樣的企業(yè)是沒有靈魂的，是沒有精神源泉的，這樣的企業(yè)是沒有凝聚力的，沒有凝聚力的企業(yè)是發(fā)展不成一流企業(yè)。企業(yè)文化是企業(yè)管理中非常重要的因素之一，企業(yè)越強(qiáng)大，企業(yè)文化就越為重要，它在企業(yè)管理中起到的作用越大，也是企業(yè)在市場競爭中具有優(yōu)勢且立于不敗之地的重要影響因素。
正商地產(chǎn)（集團(tuán)）堅持打造卓越企業(yè)文化、完善治理內(nèi)部結(jié)構(gòu)、不斷優(yōu)化管理流程及管控體系、管理方法，持續(xù)提升公司管理水平。公司始終秉承“為優(yōu)秀人群創(chuàng)造品質(zhì)生活”的使命,堅持“誠實守信、勤奮敬業(yè)、結(jié)果導(dǎo)向、精益筑家、客戶價值”的核心價值觀，確定了立足鄭州、布局全國、區(qū)域聚焦為主的發(fā)展戰(zhàn)略，專注構(gòu)建“建造高品質(zhì)、服務(wù)高品質(zhì)、環(huán)境配套高品質(zhì)”的高質(zhì)項目，為提升人居環(huán)境、打造品質(zhì)生活、促進(jìn)城市化發(fā)展，不斷創(chuàng)新超越，奮發(fā)前行。通過內(nèi)訓(xùn)，外訓(xùn)和其他方式，強(qiáng)化員工對于企業(yè)文化的認(rèn)知，無論新老員工都能夠?qū)ζ髽I(yè)文化做到發(fā)自肺腑的接受，真正做到志同道合，為正商地產(chǎn)的健康穩(wěn)健發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
隨著正商地產(chǎn)公司規(guī)模的擴(kuò)大，業(yè)務(wù)板塊逐漸繁瑣復(fù)雜，再加上一流企業(yè)管理模式及競爭模式的創(chuàng)新，導(dǎo)致鄭州市房地產(chǎn)格局逐漸發(fā)生變化，正商地產(chǎn)內(nèi)部的問題也逐漸凸顯，例如“公司內(nèi)部各部門責(zé)任相互推諉”、“各部門協(xié)調(diào)不順暢”、“小山頭主義”、“決策執(zhí)行效率低下”等問題。這些內(nèi)部矛盾不給予解決，勢必阻礙公司穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展，正商地產(chǎn)迅猛發(fā)展的步伐緩慢。公司的管理模式或者說內(nèi)部組織架構(gòu)存在的矛盾導(dǎo)致公司內(nèi)部問題的激化。解決內(nèi)部問題或化解內(nèi)部矛盾，就要優(yōu)化公司內(nèi)部組織架構(gòu)、改善管理模式，建立適合正商地產(chǎn)公司目前發(fā)展速度的組織架構(gòu)體系，這是急需解決的首要問題。
第六章 結(jié)論
本文結(jié)合作者的工作之便及豐富的工作經(jīng)驗，在實際工作中搜集并獲取了關(guān)于正商地產(chǎn)內(nèi)外部大量的數(shù)據(jù)和信息，并查閱研究了國內(nèi)關(guān)于戰(zhàn)略研究方面的大量文獻(xiàn)，對房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略實例研究進(jìn)行了系統(tǒng)的分析和整理，最后通過PEST、SWOT 模型對正商地產(chǎn)的內(nèi)外部環(huán)境進(jìn)行綜合評價總結(jié)，制定戰(zhàn)略目標(biāo)以及保證戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)的措施。通過以上的研究學(xué)習(xí)得到如下結(jié)論：
�。�1）基于國家有利政策對鄭州發(fā)展的支持，鄭州市場潛力很大，國際業(yè)務(wù)機(jī)遇增多，但隨著一線房企的入駐，鄭州房地產(chǎn)市場競爭更加激烈，本土房企面臨的威脅大于機(jī)遇，因此正商地產(chǎn)基于目前房地產(chǎn)形勢，繼續(xù)深耕鄭州，做好細(xì)分市場分析，研發(fā)有競爭力的產(chǎn)品，同時抓住國際機(jī)遇，實現(xiàn)國際資本對接，擴(kuò)大國際業(yè)務(wù)板塊，公司多元化經(jīng)營，始終堅持立足鄭州、布局全國、區(qū)域聚焦的發(fā)展戰(zhàn)略。
�。�2）正商地產(chǎn)在鄭州區(qū)域具有知名度高、資源整合能力強(qiáng)等優(yōu)勢，但一線房企的入駐、國家調(diào)控政策的收縮、“招、拍、掛”制度的完善，讓本土房企的優(yōu)勢不再彰顯。與一線房企相比，正商
地產(chǎn)目前存在的問題大于自身優(yōu)勢。因此，正商地產(chǎn)根據(jù)自身存在的問題，要強(qiáng)化內(nèi)部管理水平，吸引優(yōu)秀人才，打造良好企業(yè)文化，加強(qiáng)品牌戰(zhàn)略實施。
�。�3）企業(yè)的愿景是逐漸發(fā)展為一家綜合性的跨國企業(yè)，正商地產(chǎn)根據(jù)企業(yè)自身情況，制定區(qū)域聚焦、多元化經(jīng)營、輕資產(chǎn)運營的具體戰(zhàn)略。
�。�4）為保證發(fā)展戰(zhàn)略實施，制定強(qiáng)有力的實施措施，同時建立戰(zhàn)略評價、調(diào)整體系，及時進(jìn)行戰(zhàn)略調(diào)整，保證戰(zhàn)略目標(biāo)實現(xiàn)。
本文為正商地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略方向提出了一些觀點，有一定的指導(dǎo)性，但是因為房地產(chǎn)行業(yè)比較復(fù)雜，受國家政策及資本實力等方面綜合影響，本文難免有一些不足，所以在未來的學(xué)習(xí)和工作中，還有很大的提升空間。
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