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玻璃廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告
目 錄
第一章 項(xiàng)目決策背景
1. 內(nèi)部因素
2. 外部因素
第二章 項(xiàng)目概述
1. 項(xiàng)目區(qū)位及用地
2.項(xiàng)目宗地現(xiàn)狀
3.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
4.項(xiàng)目周邊環(huán)境
5.項(xiàng)目市政配套分析
6.土地價(jià)格
第三章 項(xiàng)目法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
1.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)法律手續(xù)分析
2.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
3.總體評(píng)價(jià)
第四章 市場(chǎng)研究
1. 區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況
2. 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征
3. 整體市場(chǎng)對(duì)本案影響因素
4. 目標(biāo)客戶(hù)、產(chǎn)品及價(jià)格定位
第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
1. 初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
2. 規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃
1. 開(kāi)發(fā)機(jī)遇
2. 開(kāi)發(fā)周期安排
3. 銷(xiāo)售周期安排
第七章 投資收益分析
1. 成本預(yù)測(cè)
2. 稅務(wù)分析
3. 經(jīng)濟(jì)效益分析
4. 項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
第八章 可行性結(jié)論
1. 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)
2. 項(xiàng)目劣勢(shì)
3. 結(jié)論及建議
第一章 項(xiàng)目決策背景
一.內(nèi)部因素
1.****公司項(xiàng)目布局
**自92年進(jìn)入**市場(chǎng)以來(lái)，先后開(kāi)發(fā)了城市花園、**中心大廈、世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園、**新城等項(xiàng)目，其中城市花園、**中心大廈位于城市北部的河北區(qū)，總面積約17萬(wàn)平方米，**新城位于城市北部的北辰區(qū)，面積約60萬(wàn)平方米。世貿(mào)廣場(chǎng)、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。由此可看出，****的主要項(xiàng)目集中在城市的北部。反觀**的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，城市中心區(qū)向南部方向發(fā)展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線(xiàn)的開(kāi)發(fā)便可看出;城市工業(yè)向東發(fā)展，重點(diǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)海河下游工業(yè)區(qū)和濱海地區(qū)，目前沿津塘路兩側(cè)，新建的小區(qū)和工業(yè)區(qū)已將中心市區(qū)和塘沽區(qū)緊緊的聯(lián)在一起。由此看出，**的物業(yè)分布與**的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向不盡相符。
**自92年進(jìn)入**市場(chǎng)以來(lái)，發(fā)展迅速，市場(chǎng)迅速擴(kuò)大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認(rèn)為**的地產(chǎn)先鋒，在**人的心目中已樹(shù)立起第一品牌的形象。**產(chǎn)品應(yīng)屬于整個(gè)**市，而不是某個(gè)區(qū)域。所以**有能力，也應(yīng)該去開(kāi)發(fā)**的其他市場(chǎng)，讓**物業(yè)深入**每個(gè)角落。結(jié)合**的總體規(guī)劃和城市發(fā)展方向，我們應(yīng)在**的西南部、南部、東南部投入更多的關(guān)注。目前我司在談的幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項(xiàng)目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項(xiàng)目、東部地區(qū)**鋼廠住宅項(xiàng)目，南部地區(qū)**玻璃廠住宅項(xiàng)目，其中玻璃廠項(xiàng)目是各方面條件都比較成熟的項(xiàng)目，該項(xiàng)目正好填補(bǔ)了**在城市南部無(wú)項(xiàng)目的空白。
2.****公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀：
目前**公司在手有兩個(gè)項(xiàng)目，**花園新城(含原有新城項(xiàng)目和紅旗農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目)、東麗湖項(xiàng)目，其中新城項(xiàng)目為在建銷(xiāo)售的項(xiàng)目，東麗湖項(xiàng)目目前處于前期工作階段。新城項(xiàng)目自98年開(kāi)盤(pán)以來(lái)熱銷(xiāo)**市，成為**公司的主要利潤(rùn)支柱，但到2002年后新城項(xiàng)目基本開(kāi)發(fā)完畢，主要為資金回籠，東麗湖項(xiàng)目規(guī)模大，是公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展項(xiàng)目，由于區(qū)位和產(chǎn)品原因，也不是一短期熱銷(xiāo)房產(chǎn)，不宜作為公司近兩年的利潤(rùn)支柱，是一個(gè)追求穩(wěn)定開(kāi)發(fā)有節(jié)奏銷(xiāo)售為目的的項(xiàng)目。根據(jù)集團(tuán)總部經(jīng)營(yíng)計(jì)劃要求，**公司必須再上新項(xiàng)目，要達(dá)到每年有3-5個(gè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，保證**公司經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)指標(biāo)和**產(chǎn)品在**的市場(chǎng)影響力。在目前市場(chǎng)呼喚**的大好形勢(shì)下，****應(yīng)充分利用****地產(chǎn)先鋒的社會(huì)地位和市場(chǎng)影響力，抓住機(jī)遇，多上新項(xiàng)目，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓**品牌深入到每個(gè)**人心中。
玻璃廠項(xiàng)目區(qū)位好，規(guī)模適當(dāng)，發(fā)展前景樂(lè)觀，可作為公司主要利潤(rùn)來(lái)源，可以作為重點(diǎn)發(fā)展的項(xiàng)目。同時(shí)我司擬在該地塊建設(shè)住宅區(qū)，消除污染源，徹底改善周邊居民的生活環(huán)境質(zhì)量，為**城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。
**公司現(xiàn)狀項(xiàng)目及在談項(xiàng)目分布:
在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目:
已完成項(xiàng)目:
在談項(xiàng)目:
二.外部因素
該項(xiàng)目具有良好的外部環(huán)境，其坐落位置處于**市區(qū)的南部, 行政區(qū)劃為河西區(qū)，該項(xiàng)目所在區(qū)域有如下特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì):
①根據(jù)**市總體規(guī)劃，西南部地區(qū)大部分用地規(guī)劃為教育科研、居住及行政辦公用地。
�、�**市主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲髂巷L(fēng)，西南部區(qū)域正處于**市的上風(fēng)口，遠(yuǎn)離工業(yè)區(qū)，空氣新
鮮，自然條件優(yōu)越，被公認(rèn)為居住的上佳區(qū)域。
�、劢�(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，該項(xiàng)目所在的河西區(qū)是**市經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點(diǎn)一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤(pán)。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高
于除和平區(qū)以外的其他各區(qū)。
④規(guī)劃在河西區(qū)**賓館地區(qū)(友誼路兩側(cè))建設(shè)新的市級(jí)行政中心，現(xiàn)有市級(jí)行政
中心南遷，南部土地升值潛力大。
�、菅亟夥拍下房煞奖阒边_(dá)南樓市級(jí)商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂(lè)大
型超市等全國(guó)聞名的商業(yè)設(shè)施。
�、揄�(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是**市中心市區(qū)規(guī)劃路
網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是**市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南
半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的業(yè)主出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便。
�、唔�(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，是由市政府統(tǒng)一組織建設(shè)的大型安居居住區(qū)，占地面積192
公頃,將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)
境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。
所有以上各種因素，為**在此地塊建設(shè)一個(gè)高檔居住社區(qū)提供一個(gè)良好外部環(huán)境。
第二章 項(xiàng)目概述
一.宗地區(qū)位及用地
1.項(xiàng)目區(qū)位
該宗地位于**市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線(xiàn)圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線(xiàn)約 3公里,距離南樓市級(jí)商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級(jí)行政中心約5公里。
項(xiàng) 目 區(qū) 位 圖
2.項(xiàng)目用地
該項(xiàng)目宗地為國(guó)有土地，毛地面積約525畝,目前為**市玻璃廠廠區(qū)用地。該宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，規(guī)劃用地內(nèi)均為玻璃廠廠區(qū)用地，土地權(quán)屬明確。按照市規(guī)劃院編制的控規(guī)要求，用地分析見(jiàn)下表：
名稱(chēng) 面積(萬(wàn)平米) 折算成畝數(shù)
毛地面積 35.02 525
其中市政代征地(含退解放南路道路及綠化帶、退衛(wèi)津河道路及綠化帶、退北側(cè)道路及綠化帶、退南側(cè)道路用地) 6.27 94
可建設(shè)用地面積 28.75 431
其中區(qū)內(nèi)配套用地(含小學(xué)及幼兒園、配套公共服務(wù)設(shè)施用地) 2.70 41
凈住宅用地面積 26.05 391
可建設(shè)用地用地率 82%
凈住宅用地率 74%
3.項(xiàng)目地塊內(nèi)各種用地政府控制性規(guī)劃指標(biāo):
序號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積(萬(wàn)平米) 容積率 建筑密度 (%) 建筑限高 (M) 綠地率 (%)
1 住宅地塊1 9.89 1.4 30 50 40
2 住宅地塊2 3.17 2.0 30 80 40
3 住宅地塊3 7.4 1.6 30 50 40
4 住宅地塊4 4.54 1.0 30 30 40
5 24班小學(xué)及15班幼兒園用地 1.79 0.8 25 25 40
6 儲(chǔ)蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地 0.91 1.8 50 50 20
二.宗地現(xiàn)狀
1.四至范圍:
東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。
2.地勢(shì)狀況
項(xiàng)目用地主要為**玻璃廠的廠區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與解放南路標(biāo)高基本相一致。
3.地上物現(xiàn)狀
地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶(hù)42間房)。廠區(qū)內(nèi)綠化樹(shù)木較多(為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據(jù)規(guī)劃要求進(jìn)行拆除或保留)。
4.空中線(xiàn)路、地下管線(xiàn)、人防、構(gòu)筑物等情況(有無(wú)變電站、換熱站等設(shè)施?)
(1)項(xiàng)目用地內(nèi)地下管線(xiàn)較多，但均為玻璃廠自用管線(xiàn)，沒(méi)有橫穿廠區(qū)市政的管線(xiàn)。
(2)項(xiàng)目用地內(nèi)沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施。
(3)項(xiàng)目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專(zhuān)用線(xiàn)，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。
(4)項(xiàng)目用地西側(cè)有一個(gè)40平方米的人防設(shè)施，處于規(guī)劃的衛(wèi)津河綠化帶內(nèi)，對(duì)項(xiàng)
目建設(shè)無(wú)影響。
(5)項(xiàng)目用地內(nèi)有玻璃廠自己打的2口熱水井(在地?zé)徂k有登記)，出水溫度50℃左
右,可根據(jù)規(guī)劃予以保留,可為項(xiàng)目提供一部分熱水。
5.地質(zhì)情況
場(chǎng)地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。
廠內(nèi)植被 玻璃廠正門(mén)
廠區(qū)正門(mén)
廠區(qū)植被
廠區(qū)車(chē)間
廠區(qū)鐵路
衛(wèi)津河和南部水面照片?
三.項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套
1.周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套
配套設(shè)施分類(lèi) 名稱(chēng)
教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校水滸武術(shù)學(xué)校
醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無(wú)
商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店
金融設(shè)施 無(wú)
市場(chǎng) 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城**汽配城
交通設(shè)施 門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站
文化設(shè)施 無(wú)
體育設(shè)施 無(wú)
總的來(lái)說(shuō)，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū)配套比較少，不足以為項(xiàng)目提供服務(wù)，該項(xiàng)目在規(guī)劃實(shí)施時(shí)應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。
2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設(shè)施如下(主要指南樓商業(yè)片區(qū)和友誼路沿線(xiàn)):
公用設(shè)施種類(lèi) 公用設(shè)施名稱(chēng)
教育設(shè)施 大學(xué)：**財(cái)經(jīng)學(xué)院、輕工業(yè)學(xué)院、職業(yè)技術(shù)師范學(xué)院高中校：北師大**附中(市重點(diǎn))、第四中學(xué)(市重點(diǎn))、南樓中學(xué)(區(qū)重點(diǎn))
醫(yī)療設(shè)施 **醫(yī)院，河西醫(yī)院，**醫(yī)大第二醫(yī)院(三級(jí)甲等)
大型商業(yè)設(shè)施 津華五金商場(chǎng)、南樓商場(chǎng)、南樓家樂(lè)購(gòu)物中心一店及二店、河西商場(chǎng)、登發(fā)裝飾基地、十八街麻花總店
文化設(shè)施 **日?qǐng)?bào)大廈、河西圖書(shū)大廈、**科學(xué)技術(shù)館、**國(guó)展中心、**禮堂
體育設(shè)施 河西體育場(chǎng)
大型公園 **樂(lè)園
大型賓館 **賓館(三星)、迎賓館、樂(lè)園賓館(三星)、津利華大酒店(四星)、水晶宮飯店(四星)、**鋼管賓館(二星)、長(zhǎng)青溫泉賓館、
大型商住樓 鋼管大廈、萬(wàn)順大廈、澳東大廈、**科技大廈、新安大廈、深圳發(fā)展銀行大廈、環(huán)渤海中心大廈、**日?qǐng)?bào)大廈
綜合分析，從該項(xiàng)目沿主干路網(wǎng)乘車(chē)20分鐘內(nèi)可方便到達(dá)以下二個(gè)中心，一是南樓市級(jí)商業(yè)中心，二是規(guī)劃的友誼路市級(jí)行政中心，這些中心的設(shè)施能輻射為該項(xiàng)目服務(wù)。
四.項(xiàng)目周邊環(huán)境
1. 現(xiàn)狀項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境
由于歷史原因，解放南路兩側(cè)原為工廠區(qū),公路兩側(cè)工廠林立，90年代后期，隨著城市房地產(chǎn)的發(fā)展，原來(lái)的部分工廠企業(yè),由于工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的原因，大多已搬遷改造，象**市構(gòu)件廠等企業(yè);建成了如今的順馳名都、名都新園、摩托羅拉住宅小區(qū)等新型住宅小區(qū)，逐步帶動(dòng)了該區(qū)域的住宅市場(chǎng);市級(jí)迎賓線(xiàn)友誼南路的建成通車(chē)和梅江居住區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，拆遷了原來(lái)的許多工廠和破舊房屋，建設(shè)了以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，已成為**市區(qū)上佳居住區(qū)位。
但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有**油氈廠、**無(wú)縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線(xiàn)景觀相比，有一定差距，這是弱勢(shì)所在，但可隨著政府十六條重點(diǎn)道路景觀改造城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。
2. 項(xiàng)目宗地周邊情況
該項(xiàng)目宗地南側(cè)為**津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對(duì)
該項(xiàng)目的環(huán)境有一定的積極影響。項(xiàng)目宗地北面現(xiàn)狀為**津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng),規(guī)劃
為居住用地,順馳集團(tuán)已與其簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。項(xiàng)目宗地西北側(cè)和西側(cè)原為罐頭廠倉(cāng)庫(kù)
和**津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場(chǎng)部分用地,現(xiàn)已轉(zhuǎn)讓給松江置業(yè)公司用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),屬于
梅江南居住區(qū)的一部分,該項(xiàng)目與梅江南居住區(qū)僅一河之隔----衛(wèi)津河,基本上形成一個(gè)
大的居住片區(qū)。衛(wèi)津河已由原來(lái)的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項(xiàng)目周邊
環(huán)境有了根本性的改善。項(xiàng)目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為**玻璃廠用地，后被附
近村民占用，現(xiàn)以被**玻璃廠收回，面積約127畝，規(guī)劃用途為水面。
西側(cè)衛(wèi)津河
北側(cè)順馳開(kāi)發(fā)地塊
廠區(qū)西側(cè)剛修建完畢的衛(wèi)津河
南側(cè)在建道路
梅江南開(kāi)發(fā)用地
3.周邊近期及遠(yuǎn)期規(guī)劃對(duì)周邊環(huán)境的主要影響
(1)該項(xiàng)目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對(duì)該項(xiàng)目的出行將會(huì)帶來(lái)很大的方便，東南半環(huán)是**市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個(gè)半環(huán)之一，是**市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善**市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時(shí)起分流中環(huán)線(xiàn)和外環(huán)線(xiàn)客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴(kuò)寬改造工程即將完成，跨海河大橋計(jì)劃2001年開(kāi)始修建，2002年年底通車(chē)。
(2)解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米，并保留現(xiàn)狀水面，在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，形成一道生態(tài)景觀，既調(diào)節(jié)了空氣，又避免了噪音，對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)的好處可謂多多。
(3)本項(xiàng)目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升，為該項(xiàng)目的定位和提升檔次會(huì)有非常積極的意義。
(4)目前項(xiàng)目門(mén)前有去大港區(qū)628、659公交線(xiàn)路，距項(xiàng)目1公里處有96、954路終點(diǎn)站，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)后，該2路公交線(xiàn)會(huì)很方便延伸到項(xiàng)目門(mén)前設(shè)置站點(diǎn)，并可引進(jìn)其他線(xiàn)路，方便項(xiàng)目業(yè)主出行。
五.市政配套
1.道路情況
現(xiàn)狀情況：目前本項(xiàng)目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條----解放南路,為**市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達(dá)市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。項(xiàng)目南側(cè)的40米寬的浯水道正在修建，聯(lián)接梅江和小海地片區(qū)，使項(xiàng)目又多了一條出行路線(xiàn)。
規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為60米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬30米，到外環(huán)線(xiàn)區(qū)段，兩邊綠化帶寬50米。項(xiàng)目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃30米道路，通過(guò)譚江道將該項(xiàng)目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。
2.市政管線(xiàn)配套情況
總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：
給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項(xiàng)目提供水源。
排水：在該項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一雨水泵站，小區(qū)內(nèi)雨水通過(guò)該雨水泵站排入衛(wèi)津河，污水近期通過(guò)廠區(qū)內(nèi)現(xiàn)有的DN500入珠江道干管,遠(yuǎn)期在項(xiàng)目用地南側(cè)規(guī)劃有一污水泵站，小區(qū)內(nèi)污水通過(guò)污水泵站排入解放南路規(guī)劃DN800污水管，由此進(jìn)入紀(jì)莊子污水處理廠。
電力：按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路10千伏電力就分別由黑牛城道35千伏和小海地35千伏電站提供，容量為1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿(mǎn)足項(xiàng)目需要,還需通過(guò)上述電站提供增容。
通訊：該項(xiàng)目為梅江電話(huà)局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有12孔電信電纜。
燃?xì)猓簹庠礊樘烊粴�，在解放南路�?amp;phi;600的中壓天然氣管道，為項(xiàng)目氣源源頭。
供熱：為供熱空白區(qū)，按照規(guī)劃由陳塘莊熱電廠提供集中供熱,近期在集中供熱不到位
時(shí)由政府供熱部門(mén)提供臨時(shí)鍋爐房供熱。
六.土地價(jià)格
1.補(bǔ)償費(fèi)用:
�、倥c土地方的補(bǔ)償價(jià)格按總規(guī)劃占地面積計(jì)算，市政代征地與可建設(shè)用地價(jià)格相同�？山ㄔO(shè)用地中,住宅用地與配套公建用地補(bǔ)償價(jià)格相同,即總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元(以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ))，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
�、诹硌a(bǔ)償原開(kāi)發(fā)商1000萬(wàn)元作為退出的補(bǔ)償。
③合計(jì)毛地補(bǔ)償費(fèi)用為23470萬(wàn)元，即45萬(wàn)元/畝，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。
2.土地出讓金:
① 出讓面積界定:理論上按住宅用地面積出讓,即25萬(wàn)M2出讓面積,實(shí)際成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積出讓,即35萬(wàn)M2出讓面積(含學(xué)校等非營(yíng)業(yè)性公建用地面積)。兩者相差10萬(wàn)M2。
�、� 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項(xiàng)目可享受按土地評(píng)估值7%收取出讓金，本項(xiàng)目成本測(cè)算時(shí)按總規(guī)劃用地面積計(jì)算約為1960萬(wàn)元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬(wàn)元,可節(jié)省560萬(wàn)元。(列表說(shuō)明上述問(wèn)題)
3.周邊地價(jià)的比較：
�、倥c梅江地價(jià)的比較：
梅江拍賣(mài)價(jià)為1248元/平方米(樓面地價(jià))，該地價(jià)中為含市政配套的熟地價(jià)，容積率在0.93左右，推算其可用地地價(jià)為89.51萬(wàn)元/畝。玻璃廠項(xiàng)目可用地地價(jià)(含大配套、出讓金、契稅等費(fèi)用)為72.86萬(wàn)元/畝。兩者同比，梅江高出16.65萬(wàn)元/畝，同時(shí)，梅江為安居項(xiàng)目，地價(jià)中不含出讓金、契稅等費(fèi)用，且為招標(biāo)拍賣(mài)項(xiàng)目，地價(jià)支付時(shí)間急促。
�、谂c項(xiàng)目用地北側(cè)順馳地塊比較：
據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為53萬(wàn)元，折到住宅用地為66萬(wàn)元/畝，玻璃廠項(xiàng)目毛地每畝補(bǔ)償價(jià)為45萬(wàn)元，折到住宅用地為60萬(wàn)元/畝。
綜合分析該項(xiàng)目地價(jià)比較接近市場(chǎng)價(jià)位，能為我方接受。
第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析
一.項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述
1. 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀
�、� 土地所有權(quán)歸屬:國(guó)有用地
�、� 土地使用權(quán)歸屬：**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司
�、� 土地的他項(xiàng)權(quán)益:沒(méi)有
�、� 土地的用途:工業(yè)用地
�、� 項(xiàng)目用地現(xiàn)狀的文件:**市津南區(qū)核發(fā)的津南國(guó)用(97更1)字第101號(hào)國(guó)
有土地使用證
2. 項(xiàng)目用地規(guī)劃
① 項(xiàng)目用地規(guī)劃用途：擬規(guī)劃為居住用地
�、� 規(guī)劃批文：市規(guī)劃院編制的(10-01-01)控制性詳細(xì)規(guī)劃
3.已取得的政府文件：
目前尚未辦理項(xiàng)目的任何手續(xù)。
4. 項(xiàng)目用地取得土地使用權(quán)程序評(píng)估
(1) 取得土地使用權(quán)程序
① **與**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議。
�、� 去市工業(yè)調(diào)整辦公室辦理工業(yè)用地調(diào)整為居住用地的批文。
�、� 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。
(2)取得土地使用權(quán)需要的工作日
一般向市土地局報(bào)土地出讓文件后60個(gè)工作日左右即能與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同，在交納全部土地出讓金后可辦理國(guó)有土地使用證。詳細(xì)說(shuō)明
(3)取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制
土地方新廠址剛選定，還未開(kāi)工建設(shè)，其能否按時(shí)搬遷，起決于新廠的建設(shè)進(jìn)度，這是
風(fēng)險(xiǎn)所在。
風(fēng)險(xiǎn)控制：土地方保證按時(shí)交地，同時(shí)在合同中約定每筆付款與立項(xiàng)、拆遷等工作進(jìn)度相結(jié)合，同時(shí)約定如果工作延遲，我方可從其補(bǔ)償款中扣除我方的損失。
5. 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
(1) 項(xiàng)目周邊的梅江居住區(qū)剛開(kāi)始啟動(dòng)，新開(kāi)工面積在30萬(wàn)平米左右，是由政府組織實(shí)施的項(xiàng)目，該項(xiàng)目上馬一定會(huì)對(duì)梅江居住區(qū)造成很大的壓力，政府出于地方保護(hù)的原因，會(huì)控制該區(qū)域的商品房上市量，這樣該項(xiàng)目會(huì)被推遲立項(xiàng)，不能馬上開(kāi)發(fā)，由于政府政策的原因，該項(xiàng)目立項(xiàng)會(huì)遇到較大的阻力，但我們分析，根據(jù)**公司與當(dāng)?shù)卣牧己玫年P(guān)系，通過(guò)多方工作，應(yīng)能解決立項(xiàng)問(wèn)題。
(2) 政府對(duì)污染企業(yè)外遷和東移有許多優(yōu)惠政策，如對(duì)利用污染企業(yè)原土地進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取，但該項(xiàng)目能否順利按7%執(zhí)行，是一個(gè)待定因素。我們分析，如果沒(méi)有大的政策變化，應(yīng)能實(shí)施，同時(shí)在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出7%的部分費(fèi)用。
二.項(xiàng)目合作方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
1.合作方介紹：
土地方為**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司，為**市國(guó)營(yíng)企業(yè)，以生產(chǎn)銷(xiāo)售玻璃為主營(yíng)業(yè)務(wù)，全廠職工3000余人。
合作方為香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項(xiàng)目后必須協(xié)助**公司與土地方的合作并保證**按其原有合作條件與土地方合作。
2.合作方式
(1)合作方式
**一次性買(mǎi)斷土地使用權(quán)，單獨(dú)開(kāi)發(fā)。
(2)操作方式
**與土地方**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國(guó)有土地使用證。**公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定退出補(bǔ)償協(xié)議。
3.主要合作條件
(1)與土地方**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價(jià)款及付款進(jìn)度
�、偻恋貎r(jià)款：總占地面積為525畝，土地補(bǔ)償費(fèi)總額約為22470萬(wàn)元(以42.8萬(wàn)元/畝的價(jià)格計(jì)算，最終以實(shí)際測(cè)量面積為準(zhǔn)，每畝單價(jià)不變，補(bǔ)償數(shù)額多退少補(bǔ))，土地補(bǔ)償費(fèi)包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
②付款計(jì)劃：
a.雙方簽訂協(xié)議后一周內(nèi)**公司支付給土地方5000萬(wàn)元，并打入雙方共同指定的公證處帳戶(hù)。然后**公司去辦理項(xiàng)目立項(xiàng),如果該項(xiàng)目立項(xiàng)不成,該筆款如數(shù)退回給**公司。
b.**公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后，由公證處將5000萬(wàn)元存入土地方指定的帳戶(hù)，如果此時(shí)一期約300畝開(kāi)發(fā)用地還未提供給**使用，該筆款延遲到一期用地交地后一周內(nèi)支付。
c.在**公司與市土地局簽定國(guó)有土地出讓合同后一年內(nèi)分四次支付10000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)，每3個(gè)月付四分之一(即2500萬(wàn)元)。
d.在土地方將全部開(kāi)發(fā)用地按要求交給**公司后一年內(nèi)分兩次付清余款，每6個(gè)月付余款的50%， 萬(wàn)元。
�、弁恋胤降闹饕ぷ�
a.負(fù)責(zé)在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。
b.拆遷內(nèi)容包括：負(fù)責(zé)拆遷地上房屋與構(gòu)筑物及其基礎(chǔ)，架空的線(xiàn)路、管線(xiàn)拆除，硬化路面及鐵路線(xiàn)拆除、地下構(gòu)筑物及各種管線(xiàn)拆除等影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的因素，辦理有關(guān)手續(xù)交納有關(guān)全部稅費(fèi)，交地時(shí)保證現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)地平整。
c.負(fù)責(zé)出具辦理項(xiàng)目手續(xù)的全部文件、資料、證明等，并負(fù)責(zé)提供人員配合。
d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)提供該項(xiàng)目臨時(shí)用水、臨時(shí)用電。
e.配合**公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。
f.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證**公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受因土地方的責(zé)任干擾。
g.積極協(xié)助**公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，協(xié)助**公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，(將出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,**拿三成)
(2)與合作方香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司補(bǔ)償價(jià)款和付款計(jì)劃
�、傺a(bǔ)償價(jià)款：總額為1000萬(wàn)元，補(bǔ)償價(jià)款包括合作方前期運(yùn)作費(fèi)用、退出開(kāi)發(fā)的損失補(bǔ)償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補(bǔ)償。
②付款計(jì)劃：
a.在項(xiàng)目立項(xiàng)后同時(shí)土地方將首期約300畝地按要求拆遷完成交給**公司使用后一周內(nèi)，**公司支付300萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi)。
b.在**公司與市土地局簽訂國(guó)有土地出讓合同及同時(shí)土地出讓金總額降到宗地評(píng)估值的7%以下后一周內(nèi)，**公司支付300萬(wàn)元。
c.在土地方將其余剩余土地全部按要求拆遷完后交給**公司使用后一周內(nèi)支付200萬(wàn)元。
d.余額200萬(wàn)元在上述第三次付款后1年內(nèi)分兩次付清。
�、酆献鞣降闹饕ぷ鳎�
a. 負(fù)責(zé)與土地方簽訂一份解除雙方合同的協(xié)議，并保證**公司與土地方按照其原來(lái)與土地方簽定的條款順利簽定土地開(kāi)發(fā)協(xié)議。
b. 負(fù)責(zé)要求和協(xié)助土地方在項(xiàng)目立項(xiàng)后90日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約300畝開(kāi)發(fā)用地，其余用地在2003年6月底前提供給**公司使用。
c.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)**公司辦理該地塊從項(xiàng)目立項(xiàng)、簽訂土地出讓合同、取得國(guó)有土地使用證的所有事宜。
d.負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理有關(guān)該地塊遺留問(wèn)題，在保證**公司合法開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷(xiāo)售、使用項(xiàng)目的整個(gè)過(guò)程中不受干擾。
e.積極協(xié)助**公司辦理各種有關(guān)稅費(fèi)的減免，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)**公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，保證將土地出讓金總額降低到宗地評(píng)估值的7%以下。
4.合作風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
(1) 合作背景：**遠(yuǎn)洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時(shí)該公司也想通過(guò)建設(shè)新廠擴(kuò)大規(guī)模和進(jìn)行技術(shù)改造,增加企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力,該公司與香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司簽定了土地開(kāi)發(fā)意向書(shū),通過(guò)談判, 香港富聯(lián)集團(tuán)國(guó)際投資有限公司同意退出該項(xiàng)目,前提是我司承諾1000萬(wàn)元補(bǔ)償費(fèi), 在此情況下,**直接與土地方進(jìn)行合作。
(2) 土地使用年限：原為行政劃撥土地，無(wú)使用年限限制，出讓為商品房用地后，出讓年限為70年。
(3) 土地權(quán)屬情況：根據(jù)土地方提供的土地證件，土地權(quán)屬明確，無(wú)法律糾紛。
(4) 土地方的信任情況：土地方為經(jīng)營(yíng)良好的國(guó)營(yíng)企業(yè)，信任等級(jí)較高，我方直接與土地方簽訂協(xié)議，最大限度避免土地風(fēng)險(xiǎn)。
(5) 付款進(jìn)度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計(jì)劃可看出，基本每筆付款都對(duì)應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險(xiǎn)。
(6) 其他與土地政策相關(guān)規(guī)定：
a.工業(yè)東移企業(yè)及污染企業(yè)搬遷征用農(nóng)田，免征耕地占用稅、契稅;轉(zhuǎn)讓原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征營(yíng)業(yè)稅和所得稅，作為國(guó)有資本金投入。
b.是為支持污染企業(yè)工業(yè)東移，加快企業(yè)建設(shè)和搬遷，盡快啟動(dòng)生產(chǎn)，對(duì)企業(yè)土地變現(xiàn)有特殊困難的，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可根據(jù)企業(yè)具體情況，以其土地使用權(quán)、有價(jià)證券等資產(chǎn)作抵押，按照評(píng)估價(jià)格或約定價(jià)格，由市財(cái)政局給予資金墊付支持，待企業(yè)土地變現(xiàn)后再予歸還。
c.利用原污染企業(yè)用地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，土地出讓金可按土地評(píng)估值的5-7%收取。
三.總體評(píng)價(jià)
該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較簡(jiǎn)單，我司與土地方直接簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議，然后在市土地
局辦理協(xié)議出讓?zhuān)献黠L(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。宗地?cái)M規(guī)劃為居住用地，土地使用性質(zhì)基本明確。
第四章 市場(chǎng)研究
一.區(qū)域市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況：
1.區(qū)域市場(chǎng)簡(jiǎn)述：
該項(xiàng)目行政隸屬河西區(qū)，位于解放南路和友誼南路之間，距離外環(huán)線(xiàn)1.2公里。區(qū)域市場(chǎng)范圍界定在整個(gè)河西區(qū)(如圖所示)，河西區(qū)是危改實(shí)施較早的地區(qū)，市政建設(shè)和各項(xiàng)功能、環(huán)境都較完善，故此吸引大量區(qū)外人口涌入，目前人口總數(shù)為79.14萬(wàn)人，比90年增加了13.14萬(wàn)人。2000年該區(qū)域市場(chǎng)住宅累計(jì)供應(yīng)量為113.87萬(wàn)平米，當(dāng)年銷(xiāo)量92.76萬(wàn)平米，市場(chǎng)基本處于平衡狀態(tài)。
該區(qū)域市場(chǎng)的基本特征表現(xiàn)如下：
1)由于政府的大力支持，該區(qū)域市場(chǎng)目前正處于快速增長(zhǎng)時(shí)期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。
2) 從產(chǎn)品供應(yīng)和客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力可以看出，該區(qū)域已經(jīng)成為**市中高檔物業(yè)的集中區(qū)域，中高檔市場(chǎng)發(fā)展的較為成熟且市場(chǎng)容量相對(duì)較大。
3) 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強(qiáng)，規(guī)劃水平差異性較強(qiáng)，具備先進(jìn)規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場(chǎng)空間較為廣闊。
4)開(kāi)發(fā)時(shí)間較早的區(qū)域市場(chǎng)，整體呈現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，改善的需求愿望強(qiáng)，對(duì)于區(qū)外市場(chǎng)的輻射力強(qiáng)。
5)梅江生態(tài)小區(qū)成為今年整個(gè)**地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，同時(shí)也促進(jìn)了該區(qū)域市場(chǎng)整體價(jià)位提升。
2.區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況
u 銷(xiāo)售量：
該區(qū)域市場(chǎng)的銷(xiāo)售量一直穩(wěn)步增長(zhǎng)，尤其是2000年的增長(zhǎng)幅度最大，與99年同比增長(zhǎng)了61%。
u 銷(xiāo)售量與上市量的比較：
目前河西區(qū)區(qū)域市場(chǎng)基本處于供銷(xiāo)平衡狀態(tài)。
u 平均單價(jià)走勢(shì)：
河西區(qū)的平均單價(jià)一直在3200元/平米到3300元/平米之間，平均價(jià)位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。
二.區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)產(chǎn)品特征：
u 區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況：
價(jià)格空間 主要產(chǎn)品類(lèi)型 供應(yīng)比例
2500以下 多層 25%
2500—3500 多層、小高層 50%
3500—4000 多層、小高層 15%
4000以上 多層、小高層、別墅 10%
u 各檔次產(chǎn)品2001年上半年需求狀況：
由上述可見(jiàn)，如忽略統(tǒng)計(jì)誤差，河西市場(chǎng)基本呈現(xiàn)各檔次產(chǎn)品供需的差量空間基本相近，即各檔次產(chǎn)品皆未出現(xiàn)明顯的供求懸殊、供應(yīng)量遠(yuǎn)小于需求量的良好投資空間。
◆區(qū)域市場(chǎng)各檔次產(chǎn)品的集合特征：
河西市場(chǎng)產(chǎn)品幾乎匯集了整體市場(chǎng)內(nèi)各檔次的產(chǎn)品，產(chǎn)品類(lèi)型豐富，各檔次產(chǎn)品交叉分布，幾乎無(wú)明顯的檔次分布區(qū)域。依據(jù)產(chǎn)品單價(jià)可將該市場(chǎng)產(chǎn)品分為以下幾類(lèi)：
(1) 低于2500元/平方米：
該檔次產(chǎn)品多分布于遠(yuǎn)離城市中心的位置，地域分布較差，多為開(kāi)發(fā)形式單一，配套、設(shè)計(jì)上僅顧及區(qū)內(nèi)基本的環(huán)境、配套要求。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶(hù)和實(shí)力較弱的外遷戶(hù)的需求。建筑形式基本為多層。具有代表性的項(xiàng)目有：
項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模(m2) 建筑形式 綠化率 均價(jià)(元/m2) 主力產(chǎn)品(m2)
瑞江花園(一期) 整體40萬(wàn) 多層 35% 2400 70-90(兩室)
金海灣 20萬(wàn) 多層 30% 2480 90-100(兩室)
榮華園 3萬(wàn) 多層 36% 2300 80-90(兩室)
(2) 2500—3500元/平米：
該檔次產(chǎn)品在該區(qū)域需求中處于絕對(duì)主力產(chǎn)品地位。此類(lèi)產(chǎn)品也多數(shù)分布城市中心外的位置，但此類(lèi)物業(yè)對(duì)產(chǎn)品以外附加值的設(shè)計(jì)已較為注重，從景觀設(shè)計(jì)、戶(hù)型選型、高科技材料運(yùn)用等方面做得較細(xì)，以此彌補(bǔ)地域優(yōu)勢(shì)不足。
且該類(lèi)物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開(kāi)發(fā)為主，輔以部分小高層。具有代表性的項(xiàng)目有：
項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模(m2) 發(fā)售資源 建筑形式 容積率 均價(jià)(元/m2) 主力產(chǎn)品(m2) 消化率
順馳名都 15萬(wàn) 15萬(wàn) 多層小高層 1.3 2800 100-120 基本售磬
名都新園 10萬(wàn) 10萬(wàn) 多層 1.2 2500 90-100(兩室)120-125(三室) 75%
(3) 3500—4000元/平米
該檔次產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)基本分為兩大類(lèi)，一類(lèi)為：產(chǎn)品多為小高層，產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)較少，依仗地理優(yōu)勢(shì)躋身于該空間市場(chǎng);另一類(lèi)為：跳出局部區(qū)域市場(chǎng)的產(chǎn)品，極其強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品外的環(huán)境、文化、配套等優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)拉升區(qū)位，從而大幅度提高物業(yè)檔次。
項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模(m2) 發(fā)售資源(m2) 建筑形式 容積率 均價(jià)(元/m2) 主力產(chǎn)品(m2) 消化率
世紀(jì)城 22萬(wàn) 20萬(wàn) 多層小高層 1.29 3600 100(兩室)140(三室) 70%
芳水園 11.9萬(wàn) 約2萬(wàn) 多層小高層 0.9 3800 120-150 15%
藍(lán)水假期 12.8萬(wàn) 內(nèi)認(rèn)期12.8萬(wàn) 多層小高層 0.9 3900 140-160 20%
(4) 4000元/平米
此類(lèi)產(chǎn)品基本集中在市中心區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)是絕對(duì)的，同時(shí)，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上追求深度，比較注重對(duì)文化、環(huán)境、產(chǎn)品等方面雕琢。但該類(lèi)產(chǎn)品由于受地域限制，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)趨同，且多為小高層，小區(qū)環(huán)境條件多不如遠(yuǎn)離市中心區(qū)域的中高檔項(xiàng)目。
項(xiàng)目名稱(chēng) 規(guī)模(m2) 發(fā)售資源(m2) 產(chǎn)品形式 均價(jià)(元/m2) 主力產(chǎn)品(m2) 消化率
泰達(dá)園 9萬(wàn) 9萬(wàn) 多層高層 4200 110120-130 75%
羅馬花園 5萬(wàn) 2萬(wàn)多 小高層高層 5300 150(兩室) 70%
3.區(qū)域內(nèi)個(gè)案狀況：
個(gè)案分布與宗地位置關(guān)系圖：
3.1世紀(jì)城：
該項(xiàng)目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶(hù)型集中在100平方米(兩室)以及140(平米)三室。(詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容)
該項(xiàng)目一直極其注重產(chǎn)品的宣傳，在宣傳力度、空間利用度以及持久性和高密度性方面，處處都要體現(xiàn)出實(shí)力公司的手筆。該項(xiàng)目一直以高科技的“H概念社區(qū)”為宣傳主題，目標(biāo)客群直指“高學(xué)歷、高智商、高層次、高收入、高需求的’H’一族”。
總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品單一，項(xiàng)目主要依靠科技運(yùn)用后的“八大優(yōu)勢(shì)”為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，同時(shí)，今年6月，美國(guó)易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣(mài)點(diǎn)，促進(jìn)了銷(xiāo)售。
3.2梅江藍(lán)水假期：
藍(lán)水假期以小高層(9-12層)、多層(4-5層)、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為1：1，各樓體呈曲線(xiàn)型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時(shí)，最大限度的利用了景觀資源的觀賞價(jià)值。該項(xiàng)目70%的住戶(hù)可看到水景，且每戶(hù)窗外都有綠色，景觀均好性發(fā)揮到極至。
產(chǎn)品面積偏大，主力戶(hù)型在140-160之間，戶(hù)型并無(wú)創(chuàng)新，同市場(chǎng)有很大趨同性。
產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運(yùn)用友誼商場(chǎng)門(mén)前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認(rèn)購(gòu)卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運(yùn)用概念引領(lǐng)客戶(hù)的消費(fèi)趨向。
總結(jié)：該項(xiàng)目產(chǎn)品方面不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，主要依靠生態(tài)、科技的運(yùn)用為主要競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，最市場(chǎng)炒做的很熱，但項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、策劃方面并無(wú)突破性的拓展。
3.3云水園：
該項(xiàng)目由多層及少部分小高層、別墅構(gòu)成，區(qū)內(nèi)規(guī)劃除建設(shè)了“國(guó)際老人村”外，環(huán)境建造上并不具備優(yōu)勢(shì)，尤其是別墅區(qū)的環(huán)境，更是與高檔的建筑形式不相稱(chēng)。別墅分為240、280平方米兩種，均價(jià)約在5300元/平米左右。(詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容)
該項(xiàng)目于99年11月即開(kāi)盤(pán)發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項(xiàng)目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語(yǔ)吸引客戶(hù)，但其銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)過(guò)1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過(guò)半，公寓的銷(xiāo)售更是僅售出60%。
總結(jié)：該項(xiàng)目地理位置上緊鄰梅江，故一直以購(gòu)房升值為主導(dǎo)賣(mài)點(diǎn)，并期望借助梅江的建設(shè)來(lái)完善區(qū)域功能，運(yùn)用了借大勢(shì)推小勢(shì)的做法。
3.4明都新園：
該項(xiàng)目以多層為主構(gòu)成，產(chǎn)品以90平米兩室為主力。在同檔次產(chǎn)品中，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)環(huán)境規(guī)劃及配套設(shè)計(jì)還是相當(dāng)?shù)轿坏模?xiàng)目性能比達(dá)到了較佳的效果，重點(diǎn)吸引了本區(qū)安居以及部分改善型需求客戶(hù)。(詳細(xì)技術(shù)指標(biāo)請(qǐng)參看第四頁(yè)對(duì)應(yīng)表格內(nèi)容)
總結(jié)：該項(xiàng)目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。
三、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響的因素：
受政府啟動(dòng)“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)大片的熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域，其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影響力和帶動(dòng)力，在該區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點(diǎn)商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個(gè)區(qū)域?qū)⒊蔀樘?a target="_blank" title="玻">玻項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，梅江及梅江南的發(fā)展對(duì)天玻項(xiàng)目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。
n 梅江生態(tài)居住區(qū)
(一)梅江總體狀況分析：
1、總體規(guī)劃：
該居住區(qū)整體規(guī)劃占地191.98公頃，總建筑面積178.24萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積15612萬(wàn)平方米，公建22.12萬(wàn)平方米。整個(gè)居住區(qū)共劃分為15個(gè)居住小區(qū)和2個(gè)公建區(qū)�？�?cè)莘e率為0.928，綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達(dá)到40%以上。
2、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及上市安排：
該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為1# -6#地，規(guī)劃占地78.3公頃，總建筑面積71.1萬(wàn)平方米，其中住宅61.32萬(wàn)平方米，公建9.8萬(wàn)平方米，水面7.3公頃。
今年起步建設(shè)70.12萬(wàn)建筑平方米，年底竣工30萬(wàn)建筑平方米，預(yù)計(jì)明年下半年該區(qū)域?qū)⒔ǔ蛇M(jìn)住，到2005年，整個(gè)梅江生態(tài)區(qū)的起步區(qū)和二期工程將全部建成竣工。
3、配套：
Ø 智能化：
1)專(zhuān)用10兆寬帶網(wǎng)線(xiàn)入戶(hù)。
2)6表(電表、煤氣表、熱力表、純凈水表、中水表、自來(lái)水表)遠(yuǎn)傳抄表，再通過(guò)梅江卡自動(dòng)收繳費(fèi)用。
3)通過(guò)梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)提供全方面的信息服務(wù)。
4)安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運(yùn)用智能家庭終端控制器通過(guò)門(mén)磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動(dòng)和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實(shí)現(xiàn)安全報(bào)警。
Ø 高新建材：運(yùn)用了環(huán)保型、節(jié)能型建筑材料
Ø 新技術(shù)：
中水、直飲水、自來(lái)水三水直接入戶(hù)，垃圾無(wú)害化處理，遠(yuǎn)傳技術(shù)換熱。
(二)重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)比分析：
1、梅江項(xiàng)目與天波項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)對(duì)比：
優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻
規(guī)劃用地 13.6萬(wàn)m2 12.53萬(wàn)m2 35.02萬(wàn)m2
總建筑面積 12.9萬(wàn)m2 11.9萬(wàn)m2 25.01萬(wàn)m2
樓面地價(jià) 1248元/m2 1248元/m2
地點(diǎn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 友誼路延長(zhǎng)線(xiàn) 解放南路
開(kāi)發(fā)商 順馳投資 華夏經(jīng)濟(jì)房 **計(jì)劃投資
交通 路況好,出行便利 路況好,出行便利
配套公建 小學(xué)、派出所 - 小學(xué)
配套設(shè)施 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng) 三水入戶(hù)、遠(yuǎn)程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)
容積率 0.9(含水面) 0.95(含水面) 0.96
水面 2.85公頃 2.65公頃
綠化率 58.5湖景綠化率 31.55%53%湖景綠化率
工程進(jìn)度 2002年10月底交工 2002年8月底交工
可售面積 79-205 m2 70-240m2
主力面積 130-160 m2 120-150 m2
主力總價(jià) 50-62萬(wàn)元 45-57萬(wàn)元
熱銷(xiāo)面積 130(小三室) 120 -
產(chǎn)品對(duì)比：
優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 藍(lán)水假期 芳水園 天玻
平均單價(jià) 3900元/m2 3800元/m2 元/m2
戶(hù)型配比 多層(4層半)：65%高層(9-12層)：30%別墅(未開(kāi)發(fā))：5% 多層;70%高層：30% 多層：小高層：聯(lián)排別墅：
面積配比 多層(4層半)：高層(9-12層)：別墅(未開(kāi)發(fā))： 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅：
價(jià)格 多層：起價(jià)3400小高層、高層：起價(jià)3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右 多層小高層高層 多層：小高層：聯(lián)排別墅：
主力戶(hù)型 130-160 120-150
2、梅江南：
梅江南規(guī)劃可用地是215.6公頃，規(guī)劃保留水面60公頃，居住區(qū)建筑密度不大于22%，其中建筑面積約在130萬(wàn)平方米，4層左右的多層住宅將占總住宅規(guī)劃的75%左右，每戶(hù)平均面積約為120平方米。(以上數(shù)據(jù)摘自《**日?qǐng)?bào)》)
規(guī)劃部門(mén)對(duì)梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開(kāi)發(fā)的一個(gè)生態(tài)、超前型和智能化的21世紀(jì)康居社區(qū)。
現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目即云水園，國(guó)際老人村就坐落于該項(xiàng)目。
優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻
規(guī)劃用地 8.1萬(wàn)m2 35.02萬(wàn)m2
總建筑面積 5.8萬(wàn)m2 25.01萬(wàn)m2
樓面地價(jià)
地點(diǎn) 友誼南路與潭江道交口 解放南路
開(kāi)發(fā)商 津興地產(chǎn)
交通 距離外環(huán)線(xiàn)不足1公里,有上外環(huán)的出入口
配套公建 國(guó)際康體中心(國(guó)際老人村) 小學(xué)
配套設(shè)施 地?zé)釡厝�、三水入�?hù)、安防系統(tǒng)
容積率 1
綠化率 38%
工程進(jìn)度 2001年12月底交工
可售面積 118-280 m2
主力面積 118 m2
主力總價(jià) 41萬(wàn)元(公寓)110萬(wàn)元(別墅)
熱銷(xiāo)面積 118 m2 -
產(chǎn)品對(duì)比：
優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比項(xiàng) 云水園 天玻
平均單價(jià) 2450元/m22950元/m2 元/m2
戶(hù)型配比 多層(4層半)：70%高層(9層)：20%別墅(2.5層)：10% 多層：小高層：聯(lián)排別墅：20%
面積配比 多層(4層半)：118 m2高層(9-12層)：160 m2別墅(未開(kāi)發(fā))：220 m2 多層：小高層：聯(lián)排別墅：
價(jià)格 多層：起價(jià)3120小高層：起價(jià)3400別墅：起價(jià)5000元/平方米 多層：3800起價(jià)小高層：3300起價(jià)聯(lián)排別墅：4800起價(jià)
主力戶(hù)型 118 m2
3、梅江、梅江南總體特點(diǎn)分析:
(1)上述居住區(qū)位于友誼路延長(zhǎng)線(xiàn)上，臨近市內(nèi)繁華區(qū)，且該線(xiàn)路相對(duì)天玻項(xiàng)目所在的解放南路要熱的多，更容易吸引有效客群。
(2)梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費(fèi)者關(guān)注的熱點(diǎn)和商家開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)，致使項(xiàng)目的價(jià)格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場(chǎng)的圈子，形成了自身的價(jià)格發(fā)展體系。
(3)生態(tài)住宅區(qū)概念的提出，引導(dǎo)市場(chǎng)消費(fèi)。梅江居住區(qū)作為第一個(gè)大型的生態(tài)居住區(qū)，倡導(dǎo)環(huán)保、節(jié)能，注重配套、高科技的運(yùn)用，使得購(gòu)房者的觀念進(jìn)一步更新，產(chǎn)品的更新?lián)Q代又促使市場(chǎng)培養(yǎng)了一批追求高品質(zhì)生活的實(shí)力客群，同時(shí)，大戶(hù)型產(chǎn)品的集中開(kāi)發(fā)，又形成了改善型消費(fèi)較為集中的市場(chǎng)特征。
(4)加劇了該區(qū)域的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。在沒(méi)有強(qiáng)大外因刺激的情況下，市場(chǎng)各檔次的需求量基本是相對(duì)恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開(kāi)發(fā)，將搶占大量中高檔消費(fèi)個(gè)體。
四.區(qū)域目標(biāo)市場(chǎng)客層研究和市場(chǎng)定位
1.目標(biāo)市場(chǎng)客層特征：
該區(qū)域客戶(hù)基本分為三類(lèi)：
l 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類(lèi)人群由于已具備改善型住房，故具備對(duì)住宅各項(xiàng)指標(biāo)全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點(diǎn)、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運(yùn)用、物業(yè)品牌等方面。上述條件相對(duì)都不多的項(xiàng)目容易炒成熱點(diǎn)盤(pán)，故該類(lèi)人群一個(gè)明顯特點(diǎn)就是容易追隨熱點(diǎn)、潮流樓盤(pán)，且其中一部分人群購(gòu)房為投資目的。
l 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)以購(gòu)置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購(gòu)房目的，追求面積指標(biāo)增大、產(chǎn)品改進(jìn)，同時(shí)又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類(lèi)客戶(hù)消費(fèi)觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。
l 留戀或向往河西區(qū)優(yōu)越地理位置的安居型客戶(hù)：此類(lèi)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)力較弱，同時(shí)又對(duì)河西區(qū)又較為眷戀，但河西區(qū)價(jià)格相對(duì)較高，由于受經(jīng)濟(jì)實(shí)力的限制，故此類(lèi)人群只能以犧牲面積、地點(diǎn)、產(chǎn)品附加值為代價(jià)，以獲取在本區(qū)生活的條件。此類(lèi)人群購(gòu)房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下在考慮地點(diǎn)、環(huán)境等其它因素。
2.本案目標(biāo)人群特征
本案目標(biāo)人群來(lái)源于全市各個(gè)區(qū)，基本以河西區(qū)、南開(kāi)區(qū)客戶(hù)為主。在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群，他們追求高品質(zhì)的生活質(zhì)量，對(duì)小區(qū)的環(huán)境、配套設(shè)施等要求比區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有小區(qū)要提高一個(gè)檔次。
3.確定目標(biāo)客戶(hù)
客戶(hù)主體：追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士。
客戶(hù)輔助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶(hù)。
4.產(chǎn)品及價(jià)格定位：
綜合上述分析，建議本項(xiàng)目的建筑形式為多層，住宅容積率建議定在1.0左右。
第五章 規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)
一.初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
1. 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)思路
擬借鑒**新城歐美小鎮(zhèn)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)在**市南部地區(qū)建設(shè)一個(gè)高檔次的居住社區(qū)。并注意從以下幾方面著手，以達(dá)到完善的規(guī)劃設(shè)計(jì)效果。
l 主題鮮明、立意豐富的社區(qū)內(nèi)涵
l 暢通有效的交通組織及交通工具停放設(shè)置
l 優(yōu)秀的住宅戶(hù)型配以風(fēng)格獨(dú)特的立面設(shè)計(jì)
l 經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、富有創(chuàng)新的社區(qū)配套
l 充分利用現(xiàn)狀植物保留，點(diǎn)、線(xiàn)、面的景觀設(shè)計(jì)與周邊環(huán)境、環(huán)保有機(jī)的相結(jié)合
l 合理的市政設(shè)施配套
l 規(guī)劃設(shè)計(jì)中建筑空間與景觀空間的有機(jī)結(jié)合
具體反映在規(guī)劃上，意圖實(shí)現(xiàn)“花園城市”構(gòu)想，規(guī)劃設(shè)計(jì)成為由不同的多層住宅類(lèi)型、密度、空間、形體、平面居住社區(qū)，社區(qū)內(nèi)具有完整的配套服務(wù)設(shè)施及管理系統(tǒng)，滿(mǎn)足“以人為本”的居住理念。
2. 產(chǎn)品特征
以低層住宅產(chǎn)品為主，多層與小高層住宅為輔。推出低層聯(lián)排別墅、獨(dú)立、雙拼別墅、四層花園洋房以及九至十二層小高層住宅等多種類(lèi)型的住宅產(chǎn)品。并以小高層來(lái)提高項(xiàng)目容積率。
3. 充分考慮住宅建設(shè)中新技術(shù)、新材料的應(yīng)用，并達(dá)到國(guó)家二級(jí)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。
4. 本項(xiàng)目所在地梅江及梅江南區(qū)域作為**市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，在政府市政規(guī)劃與投入、住宅市場(chǎng)潛力、發(fā)展趨勢(shì)、開(kāi)發(fā)方向以及銷(xiāo)售引導(dǎo)上都具有較強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)。但在現(xiàn)階段也存在著熱點(diǎn)開(kāi)發(fā)節(jié)奏較為緩慢、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單一的弊端�；诿方懊方蠀^(qū)域的外部環(huán)境和市場(chǎng)情況，以及**在社區(qū)發(fā)展、產(chǎn)品規(guī)劃和品牌影響力、物業(yè)管理等方面的優(yōu)勢(shì)，考慮借鑒**新城的成功經(jīng)驗(yàn)，在該地區(qū)開(kāi)發(fā)低層、低容積率的聯(lián)排別墅為主的玻璃廠項(xiàng)目，具有良好的市場(chǎng)前景。
5. 玻璃廠項(xiàng)目位于梅江居住區(qū)東南、梅江南居住區(qū)以東，西臨市政景觀河——衛(wèi)津河，北側(cè)為城市規(guī)劃道路，東臨城市主干道——解放南路，交通十分便利。由于臨近未來(lái)大型居住區(qū)，周邊社區(qū)配套的規(guī)劃配置較為完備，在本項(xiàng)目的社區(qū)配套規(guī)劃中只需配置小學(xué)校、幼兒園。部分配套設(shè)施可考慮與梅江及梅江南居住區(qū)規(guī)劃的配套資源共享，但周邊地區(qū)當(dāng)前可利用的配套資源較為缺乏。該項(xiàng)目的用地現(xiàn)狀中，環(huán)境資源較為豐富;原廠區(qū)建設(shè)中，保留了大量的高大樹(shù)木，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)完善該區(qū)域的自然環(huán)境，提高并豐富該區(qū)域的居住層次，帶動(dòng)該區(qū)域的社區(qū)文化建設(shè)與居住新觀念，并為**占領(lǐng)**市區(qū)重要的住宅市場(chǎng)——南部地區(qū)，有著深遠(yuǎn)的影響。
二.規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析
1.項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃有一小學(xué),該小學(xué)不單純?yōu)樵擁?xiàng)目服務(wù),而是為總個(gè)控規(guī)單元區(qū)域內(nèi)居民服務(wù),由于項(xiàng)目用地南側(cè)梅江二期用地內(nèi)規(guī)劃有一規(guī)模較大的國(guó)際學(xué)校距離本項(xiàng)目較近,本項(xiàng)目?jī)?nèi)小學(xué)就有可能不必須建設(shè),我司希望規(guī)劃調(diào)整掉該學(xué)校,但目前未確定,在規(guī)劃時(shí)仍考慮建設(shè),同時(shí)合作方表示他們出面來(lái)調(diào)規(guī)劃或建設(shè)學(xué)校,我司按規(guī)定交納有關(guān)教育建設(shè)費(fèi)用。
2.該項(xiàng)目目前只有政府做的控制性規(guī)劃，在做詳細(xì)規(guī)劃時(shí)，可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，一般來(lái)說(shuō)項(xiàng)目周邊的市政道路是不能調(diào)整的，項(xiàng)目用地內(nèi)規(guī)劃支路及配套公建位置可進(jìn)行調(diào)整，容積率也可進(jìn)行調(diào)整，但不能超過(guò)政府規(guī)劃的上限。
3.我司擬規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：
�、倏傆玫孛娣e: 35.02萬(wàn)平方米
其中:
市政待征地: 6.27萬(wàn)平方米
居住用地: 28.75萬(wàn)平方米
②總建筑面積: 26.81萬(wàn)平方米
居住用地容積率: 0.87
其中:
非營(yíng)業(yè)性公建：1.5萬(wàn)平方米
營(yíng)業(yè)性公建：0.3萬(wàn)平方米
住宅總建筑面積：25.01萬(wàn)平方米
住宅容積率: 0.96
③住宅建設(shè)用地: 26.05萬(wàn)平方米。
產(chǎn)品: 四層---五層半花園洋房 50%
聯(lián)排別墅 40%
小高層 10%
4.我司擬定住宅容積率為1.0左右，擬以多層為主導(dǎo)產(chǎn)品，突出環(huán)境設(shè)計(jì)，強(qiáng)調(diào)高尚社區(qū)文化氛圍，實(shí)現(xiàn)我司規(guī)劃設(shè)計(jì)思路。
5.項(xiàng)目宗地比較規(guī)整，朝向南偏東15。左右，屬黃金朝向。東至市政干道——解放南路，需退綠化隔離帶50米;北至市政規(guī)劃路，需退綠化隔離帶10米;西至市政景觀河——衛(wèi)津河，需退綠化隔離帶20米;南至市政規(guī)劃路。該地塊原為玻璃廠區(qū)，地勢(shì)平坦，地塊內(nèi)豎向標(biāo)高與市政干道相符。總體來(lái)講場(chǎng)地情況良好，適于完成我司規(guī)劃設(shè)想。
6.居住區(qū)主要出入口沿規(guī)劃路和紅旗南路設(shè)置,方便交通及與現(xiàn)有居住區(qū)的溝通聯(lián)系。
7.由于該項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)緩慢，當(dāng)前基本生活配套設(shè)施不健全，需按規(guī)劃配套建設(shè)公建，規(guī)劃配套公建面積約1.5萬(wàn)平米，并考慮部分與梅江及梅江南居住區(qū)生活配套設(shè)施的資源共享，周邊地區(qū)可利用大的商業(yè)、醫(yī)療、教育、文化、體育以及娛樂(lè)設(shè)施完備，方便居民使用，規(guī)劃中可考慮少建營(yíng)業(yè)性公建。
8.通過(guò)對(duì)**市房地產(chǎn)市場(chǎng)及梅江、順弛名都、名都新園等周邊居住區(qū)樓盤(pán)對(duì)照分析，表明我司擬在玻璃廠項(xiàng)目推出的多層住宅產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)想，抓住了該地區(qū)缺乏標(biāo)志性高品質(zhì)住宅的市場(chǎng)迎合點(diǎn)，具有很強(qiáng)的可操作性。
第六章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃
一.開(kāi)發(fā)機(jī)遇：
1.根據(jù)**公司2001年經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，需要有新的項(xiàng)目上馬，提供利潤(rùn)支持，以保證完
成集團(tuán)下達(dá)的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。
2.該項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目梅江生態(tài)居住區(qū)已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)，但大氣候還未形成，該項(xiàng)目如
果今年開(kāi)發(fā)將具有優(yōu)勢(shì)。
3.該項(xiàng)目地價(jià)支付壓力較大，不適合做儲(chǔ)備項(xiàng)目。
鑒于以上幾點(diǎn)，計(jì)劃2002年開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，初步預(yù)計(jì)可在2002年初開(kāi)工。
二.開(kāi)發(fā)周期安排：
玻璃廠項(xiàng)目如果按我司的規(guī)劃設(shè)想進(jìn)行調(diào)整后，項(xiàng)目總建筑面積為26.81萬(wàn)平米,其中住宅面積約25.01萬(wàn)平米，配套非營(yíng)業(yè)性公建面積1.5萬(wàn)平米，考慮配套的學(xué)校約1萬(wàn)平米由合作方建設(shè),我司建設(shè)約0.5萬(wàn)平米的非營(yíng)業(yè)性公建,可銷(xiāo)售住宅面積約25.01萬(wàn)平米。營(yíng)業(yè)性公建0.3 萬(wàn)平米考慮招商或自收自支,不在開(kāi)發(fā)計(jì)劃中體現(xiàn),該項(xiàng)目擬分四年開(kāi)發(fā)：
1、2002年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。
2、2003年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。
3、2004年開(kāi)發(fā)7萬(wàn)平米。
4、2005年開(kāi)發(fā)4.51萬(wàn)平米。
三.銷(xiāo)售周期安排：
2002年銷(xiāo)售6萬(wàn)平米，結(jié)算6萬(wàn)平米;
2003年銷(xiāo)售8萬(wàn)平米，結(jié)算8萬(wàn)平米;
2004年銷(xiāo)售7萬(wàn)平米，結(jié)算7萬(wàn)平米
2005年銷(xiāo)售4萬(wàn)平米，結(jié)算4萬(wàn)平米。
第七章 投資收益分析
一. 成本預(yù)測(cè)
依據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)狀條件、各專(zhuān)業(yè)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其他政策性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、新城東區(qū)實(shí)際成本水平，在不考慮可售商業(yè)配套的情況下，估算該項(xiàng)目總投資8.68億元，單位可售面積完全成本2892元/平米，詳細(xì)構(gòu)成如下：
項(xiàng) 目 總成本(萬(wàn)元) 單位成本 說(shuō) 明
一、土地成本 31,394 1,046
土地方補(bǔ)償費(fèi) 22,470 749 總用地525畝，每畝42.8萬(wàn)元;地價(jià)中包含土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建/構(gòu)筑物、各種管線(xiàn)\設(shè)施拆遷
合作方補(bǔ)償費(fèi) 1,000 33 與合作方初步確定。
出讓金 1,960 65 出讓面積525畝(35萬(wàn)平米)，評(píng)估價(jià)約800元/平米,應(yīng)按17%計(jì)算，應(yīng)為136元/平米，污染企業(yè)外遷可優(yōu)惠到7%，計(jì)56元/平米
大市政配套費(fèi) 5,033 168 建筑面積18萬(wàn)平米*165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤氣30、自來(lái)水25、道路及其他45元/平米
交易費(fèi) 47 2 評(píng)估值的0.21%
契稅 884 29 土地補(bǔ)償費(fèi)/出讓金/大配套之和的3%
二、開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 5,205 173
勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 1,190 40
報(bào)批報(bào)建費(fèi) 3,752 125
三通一平費(fèi) 122 4 場(chǎng)地具備道路\場(chǎng)地平整，按新城標(biāo)準(zhǔn)考慮臨水31萬(wàn)元\臨電92萬(wàn)元.
臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 142 5 臨時(shí)圍墻31萬(wàn)/臨時(shí)辦公室50(裝修)/臨時(shí)圍板61萬(wàn)
三、主體工程費(fèi) 28,500 950 新城東區(qū)多層簽約價(jià)827元/平米,變更及簽證35元/平米,本項(xiàng)目按860元/平米考慮;另考慮20套樣板間500萬(wàn)、考慮提高建造檔次2200萬(wàn),折73元/平米;
四、社區(qū)管網(wǎng)費(fèi) 11,943 398
給排水系統(tǒng)費(fèi) 1,891 63
供暖系統(tǒng)費(fèi) 3,416 114 含換熱站建設(shè)費(fèi)、紅線(xiàn)外管網(wǎng)費(fèi)25元/平米、鍋爐房建設(shè)費(fèi)40元/平米、鍋爐房征地費(fèi)17元/平米;區(qū)內(nèi)工程費(fèi)為40元/平米;
室外燃?xì)庀到y(tǒng) 1,556 52 含氣源發(fā)展基金20元/平米、區(qū)內(nèi)工程費(fèi)28元/平米、灶表費(fèi)3元/平米;
室外高低壓 3,353 112
室外消防系統(tǒng) 92 3
室外智能系統(tǒng) 671 22
道路及廣場(chǎng) 763 25 新城此項(xiàng)造價(jià)約為45.27元/平方米.
綜合管網(wǎng)設(shè)計(jì) 203 7 工程費(fèi)的2%。
五、園林環(huán)境 1,770 59 依設(shè)計(jì)方案的不同而不同
環(huán)境設(shè)計(jì) 161 5 環(huán)境工程總造價(jià)*10%
綠化建設(shè)費(fèi) 1,220 41 區(qū)內(nèi)、區(qū)外綠化支出，新城約為65元/平方米
建筑小品 92 3 新城此項(xiàng)造價(jià)約為5.6元/平方米
圍墻建造費(fèi) 115 4 包括永久性圍墻、圍欄及大門(mén),約為500元/延米,本項(xiàng)目圍墻約為2300米
室外照明 92 3 室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈,新城此項(xiàng)造價(jià)約為6.54元/平方米
室外零星設(shè)施 92 3 各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖等,新城此項(xiàng)造價(jià)約為3.15元/平方米
六、公建配套費(fèi) 1,495 50
幼兒園 280 9 按2000平米考慮，每平米土建1200元，配置費(fèi)200元/平米
游泳池 450 15
網(wǎng)球場(chǎng) 75 3 建造成本及配套物品購(gòu)置,一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)尺寸的網(wǎng)球場(chǎng)為40萬(wàn)
兒童游樂(lè)設(shè)施 240 8 土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施,
非營(yíng)業(yè)性公建 450 15 會(huì)所、居委會(huì)等3000平米，土建1200元/平米，設(shè)備及裝修300元/平米
七、直接費(fèi)合計(jì) 80,306 2,677
八、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 808 27 直接成本*1%
九、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 1,664 55 監(jiān)理費(fèi)214萬(wàn)(7元/平)/行政管理費(fèi)960萬(wàn)(20萬(wàn)每月)/利息730萬(wàn)
十、開(kāi)發(fā)成本 82,778 2,759
十一、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 3,990 133 銷(xiāo)售收入*3.5%
十二、總投資 86,768 2,892
二.稅務(wù)分析
**地區(qū)通過(guò)公司爭(zhēng)取，一般可從政府取得靈活的優(yōu)惠稅收政策，目前興業(yè)發(fā)展公司享受所得稅50%、營(yíng)業(yè)稅20%(區(qū)外項(xiàng)目均為50%)的優(yōu)惠;住宅發(fā)展公司享受營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，目前初步計(jì)劃以住宅發(fā)展公司名義開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目，但能否實(shí)現(xiàn)稅收優(yōu)惠尚有一定的不確定性，保守測(cè)算，按國(guó)家法定稅率考慮：
1、 營(yíng)業(yè)稅及附加：銷(xiāo)售收入的5.05%;
2、 所得稅：稅前利潤(rùn)的33%;
3、 土地轉(zhuǎn)讓契稅：土地成本(拆遷補(bǔ)償費(fèi)、土地出讓金、大市政配套費(fèi))的3%;
即使按法定所得稅率，因**公司虧損項(xiàng)目(業(yè)務(wù))及公司本部費(fèi)用的存在，實(shí)際稅付可能遠(yuǎn)低于33%，但從項(xiàng)目評(píng)價(jià)角度，暫不考慮該因素。
三.經(jīng)濟(jì)效益分析
1.項(xiàng)目總體收益情況：
根據(jù)上述售價(jià)、成本及稅務(wù)測(cè)算，該項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)情況如下：
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 單位數(shù)值(元/m2) 項(xiàng)目總金額(萬(wàn)元)
銷(xiāo)售收入 3800 114,000
直接成本 2649 80,306
總投資 2892 86,768
稅前利潤(rùn) 716 21,475
稅后利潤(rùn) 480 14,388
內(nèi)部收益率 51.53%
銷(xiāo)售凈利率 12.62%
總投資回報(bào)率 16.58%
銷(xiāo)售毛利率 22.34%
獲利指數(shù) 1.12
資金峰值比例 0.06
地價(jià)支付貼現(xiàn)比 0.88
啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 1.68
項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期內(nèi)各年的利潤(rùn)體現(xiàn)如下表:
經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2002年 2003年 2004年 合計(jì)
結(jié)算面積(m2) 100,000 100,000 100,000 300,000
單位利潤(rùn)(元/m2) 480 480 480 480
利潤(rùn)(萬(wàn)元) 4796 4796 4796 14,388
2.敏感性分析，參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動(dòng)比率。
1) 成本變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：
估算成本 估算成本 估算成本 估算成本 估算成本
(×100%) (×95%) (×90%) (×105%) (×110%)
單位成本(元/m2) 2,759.27 2,621.30 2,483.34 2,897.23 3,035.19
總投資 86,767.95 82,429.56 78,091.16 91,106.35 95,444.75
項(xiàng)目利潤(rùn) 25,465.05 29,803.44 34,141.84 21,126.65 16,788.25
稅后利潤(rùn) 14,388.28 17,295.01 20,201.73 11,481.55 8,574.83
銷(xiāo)售凈利率% 12.62% 15.17% 17.72% 10.07% 7.52%
內(nèi)部收益率% 51.53% 54.24% 57.26% 49.08% 46.85%
2) 售價(jià)變動(dòng)對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的影響：
一、售價(jià)的影響 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià) 預(yù)計(jì)售價(jià)
敏感系數(shù) (×100%) (×95%) (×90%) (×105%) (×110%)
銷(xiāo)售均價(jià)(元/m2) 3,800 3,610 3,420 3,990 4,180
營(yíng)業(yè)收入 114,000 108,300 102,600 119,700 125,400
項(xiàng)目利潤(rùn) 25,465 20,053 14,641 30,877 36,289
稅后利潤(rùn) 14,388 10,762 7,136 18,014 21,641
銷(xiāo)售凈利率% 12.62% 9.94% 6.96% 15.05% 17.26%
內(nèi)部收益率% 51.53% 48.95% 46.38% 48.70% 56.68%
3) 容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化
主要指標(biāo) 容積率(1.2) 容積率(1.0) 容積率(1.1) 容積率(1.3) 容積率(1.4)
可售面積(m2) 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00 300,000.00
營(yíng)業(yè)收入 114,000.00 97,500.00 105,875.00 117,000.00 122,500.00
總投資 86,767.95 78,412.00 82,436.00 93,641.00 100,316.00
項(xiàng)目利潤(rùn) 25,465.05 18,154.00 22,082.00 21,441.00 19,987.00
稅后利潤(rùn) 14,388.28 9,490.00 12,122.00 11,692.00 10,718.00
銷(xiāo)售凈利率% 12.62% 9.73% 11.45% 9.99% 8.75%
內(nèi)部收益率% 51.53%
4.盈虧平衡點(diǎn)分析
(1) 保本售價(jià)：3046元/m2
(2) 保本銷(xiāo)售率： 85.78%
5.項(xiàng)目收益水平綜合分析：
就項(xiàng)目本身的收益水平而言，12.62%的銷(xiāo)售凈利率較高,但該項(xiàng)目尚存在以下操作層面上的因素對(duì)項(xiàng)目收益有較大影響：
1)稅務(wù)資源的充分運(yùn)用：
若實(shí)現(xiàn)用**住宅發(fā)展公司或興業(yè)發(fā)展公司操作該項(xiàng)目，取得營(yíng)業(yè)稅及所得稅50%的優(yōu)惠，則可增加稅后利潤(rùn)5472萬(wàn)元，使項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率達(dá)到17.42%;
2)成本中大、小市政配套費(fèi)、人防等政策性收費(fèi)均按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)估算，
操作中尚存在一定減免可能;
3)地塊中有27000平米配套及商業(yè)用地地價(jià)已分?jǐn)傔M(jìn)住宅成本，但僅考慮5000平米非營(yíng)業(yè)性公建，操作中，存在調(diào)整規(guī)劃、改建成住宅的可能;若學(xué)校改建住宅，增加住宅凈用地約15000平米，按1.2容積率計(jì)算，可增加住宅1.8萬(wàn)平米，增加凈利潤(rùn)2000萬(wàn)元。
總體上來(lái)看該項(xiàng)目收益水平相當(dāng)理想。
四.項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)
1、 資金流量及有關(guān)指標(biāo)：
01年 02年 03年 04年 05年 合計(jì)
一、現(xiàn)金流入
銷(xiāo)售面積(m2) - 100,000 100,000 100,000 - 300,000
平均售價(jià)(元/m2) - 15,200 15,200 15,200 - 45,600
銷(xiāo)售額 38,000 38,000 38,000 114,000
回款額 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000
小計(jì) 35,150 38,570 38,000 2,280 114,000
現(xiàn)金流入現(xiàn)值NPV - - - - - 89,784
二、現(xiàn)金流出 - - - - - -
1、付地價(jià)款 8,091 11,320 11,983 31,394
2、付工程款 1,800 10,942 15,688 15,751 5,540 49,721
3、開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 211 829 357 267 - 1,664
4、期間費(fèi)用 1,330 1,330 1,330 - 3,990
5、稅金 3,547 4,310 4,281 706 12,844
小計(jì) 10,102 27,968 33,668 21,629 6,246 99,613
現(xiàn)金流出現(xiàn)值NPV - 80,155
三、凈現(xiàn)金流量 -10,102 7,182 4,902 16,371 -3,966 14,387
四、累計(jì)凈流量 -10,102 -2,920 1,982 18,353 14,387 14,387
五、平均資金占用 3,804 5,053 1,232 - -
六、資金成本 245 325 570
七、內(nèi)部收益率IRR 52%
八、獲利指數(shù) 1.12
九、資金峰值比例 0.06
十、地價(jià)支付貼現(xiàn)比 0.88
十一、啟動(dòng)資金獲利倍數(shù) 1.68
2.資金缺口及解決辦法：
依據(jù)目前掌握情況及設(shè)想，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目資金缺口為：2001年3季度缺口5000萬(wàn)元、4季度缺口5000萬(wàn)元、2002年1季度約500萬(wàn)元，**公司現(xiàn)有項(xiàng)目不能提供資金支持，希望總部結(jié)算中心支持。
第八章 可行性結(jié)論
一.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：
(1)政府對(duì)梅江的宣傳導(dǎo)向，以及梅江項(xiàng)目自身的炒做，提升了河西區(qū)黑牛城道外側(cè)的地位，吸引了有效消費(fèi)群體的關(guān)注。宗地臨近梅江的區(qū)位，將有助于今后本案的營(yíng)銷(xiāo)、推廣。
(2)**的品牌已經(jīng)深得消費(fèi)者認(rèn)同，但由于**在西南部市場(chǎng)一直未有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故造成了一定的追隨**品牌的潛在客群存在，宗地的開(kāi)發(fā)，將極充分的調(diào)動(dòng)這部分潛在人群。
(3)**的品牌及開(kāi)發(fā)手法在**處于一流水平，在競(jìng)爭(zhēng)中處于有利位置。
(4)本案所在區(qū)域的購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，中高檔市場(chǎng)發(fā)育較為成熟，據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年成交貨值在30萬(wàn)元以上的產(chǎn)品占本區(qū)需求量的52%，占全市該檔次產(chǎn)品成交的32%，占全市該檔次產(chǎn)品成交之首。
(5)宗地內(nèi)原廠區(qū)的植被極其豐富，且種植的相對(duì)規(guī)整，同時(shí)在項(xiàng)目周邊有大量的綠地和水面，在項(xiàng)目規(guī)劃中便于利用。
二.項(xiàng)目劣勢(shì)：
(1)但就本項(xiàng)目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來(lái)看，仍有**油氈廠、**無(wú)縫鋼管廠
等工廠企業(yè)，同時(shí)道路兩側(cè)房屋、綠化均較破舊，同友誼路沿線(xiàn)比較，差別較大，地
理位置不占據(jù)絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。
(2)項(xiàng)目位于解放南路沿線(xiàn)的末端，距離外環(huán)線(xiàn)僅1.25公里，位置相對(duì)偏遠(yuǎn)，項(xiàng)目周邊
臨近配套、交通都不很完善和便利。
三.結(jié)論及建議
該項(xiàng)目在城市西南部樹(shù)立了一個(gè)具有知名品牌、高品質(zhì)、高檔的大型規(guī)模社區(qū)，為**
在**又樹(shù)立一個(gè)標(biāo)志性產(chǎn)品，同時(shí)投資回報(bào)率較高，具有開(kāi)發(fā)價(jià)值，該項(xiàng)目可行。
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