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房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的論文
成本管理與控制是企業(yè)管理中的一個重要工作，同樣對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說成本控制也是必不可少的。雖然現(xiàn)在很多公司已經(jīng)注意到成本管理的重要性，并開始進(jìn)行企業(yè)的成本管理。但是大多數(shù)企業(yè)的成本管理仍然處于初級階段，多數(shù)房地產(chǎn)公司僅僅從支出的角度進(jìn)行管理，企圖通過控制并降低大額支出的成本來進(jìn)行管理。但結(jié)果卻往往差強(qiáng)人意，在一番辛苦之后，卻發(fā)現(xiàn)成本并沒有節(jié)省下來。企業(yè)的成本管理是全方位的，需要隨著環(huán)境的變化不斷變化適應(yīng)的。企業(yè)成本管理需要從公司經(jīng)營、項(xiàng)目運(yùn)行的角度，全方位立體化的進(jìn)行綜合管理，才能真正有效的進(jìn)行成本管理。
一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目成本管理的內(nèi)容
1.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成本構(gòu)成。房地產(chǎn)作為我國支柱性產(chǎn)業(yè)，其經(jīng)營受到多方面的因素控制，造成了其成本影響因素也比較復(fù)雜，根據(jù)影響因素的情況可以分為內(nèi)部影響因素和外部影響因素，這些影響因素涉及到環(huán)境、經(jīng)營、技術(shù)、管理等各個方面。
1.1土地成本：土地成本是房產(chǎn)經(jīng)營成本的主要方面，主要包括國有土地使用全轉(zhuǎn)讓金，土地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、耕地占用費(fèi)用有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、安置動遷用房支出等費(fèi)用，這些費(fèi)用的投入比例一般都比較大，往往會造成開發(fā)商資金壓力，這就需要企業(yè)在進(jìn)行成本管理時，做好這方面的控制，將這種壓力降低到最低限度。
1.2前期成本：在房產(chǎn)開發(fā)之前，需要對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、地質(zhì)勘査、測繪等工作，這些都需要進(jìn)行前期投入，當(dāng)這些問題都解決后，還需要進(jìn)行市政公共基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用評估，這是房產(chǎn)開發(fā)必須考慮的費(fèi)用。
1.3建筑安裝工程成本：在建筑安裝施工中，如果需要承包給承包單位，這時就需要支付給承包單位建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)，這些費(fèi)用一般根據(jù)市場競爭體制計(jì)算得到，在一定的建筑結(jié)構(gòu)特征下，這些費(fèi)用的支出比較固定，很少有變化。
1.4公共配套設(shè)施成本：房產(chǎn)開發(fā)不僅僅是建筑施工這么簡單，在房產(chǎn)開發(fā)施工中往往涉及到房產(chǎn)周圍的道路、供水、給電、排水管網(wǎng)等施工，這些都屬于公共配套設(shè)施成本。
1.5財(cái)務(wù)成本：財(cái)務(wù)成本主要是企業(yè)為了籌集資金所支付的費(fèi)用，一般包括企業(yè)經(jīng)營管理過程中的利息凈支出、匯兌凈損失、金融機(jī)構(gòu)手續(xù)費(fèi)，以及企業(yè)籌集資金中產(chǎn)生的其他費(fèi)用。對于開發(fā)商來說，這些費(fèi)用是影響投資成敗的關(guān)鍵，只要融資的成本低于銷售利潤，就會適當(dāng)?shù)沫h(huán)節(jié)自有資金所帶來的壓力。
2.房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本控制的內(nèi)容。為了保證房產(chǎn)企業(yè)能夠正常的進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，防止管理不當(dāng)造成資金緊張等各種問題，這就需要房產(chǎn)企業(yè)在以下幾個方面進(jìn)行項(xiàng)目成本控制：
2.1項(xiàng)目策劃階段：在項(xiàng)目的策劃階段，開發(fā)商應(yīng)該著重考慮到投資環(huán)境，考慮到投資產(chǎn)品的市場價值，對與項(xiàng)目的工程類型與規(guī)模、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、交通條件、市政配套情況等都要了解清楚，并在開發(fā)階段將成本結(jié)合起來，對與可能發(fā)生的項(xiàng)目成本起到總體控制的作用。
根據(jù)項(xiàng)目決策階段的工作性質(zhì)，可以認(rèn)為房產(chǎn)開發(fā)投資策劃階段是具有智力化或知識密集性的。在這個階段，往往出現(xiàn)的成本費(fèi)用是機(jī)會分析費(fèi)、市場調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)用等，這個階段不會出現(xiàn)土地成本費(fèi)用，可見對于投資策劃階段的控制結(jié)果對房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃，策劃的好壞將直接影響到整個成本控制。
2.2前期工作階段：當(dāng)對項(xiàng)目開發(fā)做出可行性研究和調(diào)研以后#方可進(jìn)行前期的準(zhǔn)備工作，這個時期的工作將涉及到與房產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的各種合同，因此管理人員應(yīng)該做好投資成本管理，保證投測成本管理成為這個階段的重點(diǎn)工作，開發(fā)商要通過招標(biāo)方式選擇合適的設(shè)計(jì)單位，保證設(shè)計(jì)單位在設(shè)計(jì)之前對施工現(xiàn)場進(jìn)行詳細(xì)的勘察，并制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)目標(biāo)，確保成本能有效的管理。設(shè)計(jì)單位應(yīng)該重視設(shè)計(jì)方案的選擇，保證提供多種設(shè)計(jì)方案，并由房產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行選擇，在運(yùn)用適當(dāng)技術(shù)設(shè)計(jì)手段的情況下對方案進(jìn)行合理優(yōu)化，達(dá)到成本控制的目的。在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段要保證限額能夠順利完成，主要是在批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書以及投資估算進(jìn)行控制，保證施工圖在設(shè)計(jì)中不能隨意更改，保證總投資限額不被突破。
2.3工程建設(shè)階段：工程建設(shè)階段應(yīng)該將計(jì)劃限額作為工程成本管理的目標(biāo)值，在工程施工階段將實(shí)際值和目標(biāo)值進(jìn)行合理的對比，找出其偏差并分析出現(xiàn)這種偏差的原因，并采取有效的措施進(jìn)行控制，確保工程成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。
在工程開工以后，開發(fā)商應(yīng)該監(jiān)督承包單位嚴(yán)格按照工程合同進(jìn)行施工，并審核施工單位提交的申請支付表，綜合評定施工單位工作完成情況，在審核過程中應(yīng)該注意保留金的扣除以及退還預(yù)付款；開發(fā)商應(yīng)該定期制定最終成本估價報告書，保證工程中出現(xiàn)的各種影響投資的問題得以消除；為了保證成本控制目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)，應(yīng)該在施工階段嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，對于施工人員引起的工作變更，應(yīng)該做好控制；當(dāng)出現(xiàn)了工程索賠問題，應(yīng)該嚴(yán)格按照簽訂的合同進(jìn)行索賠要求的反駁，防止承包商不能正確履行合同而提出索賠要求；當(dāng)工程竣工以后#應(yīng)該及時要求承包單位提供工程竣工報告，并根據(jù)竣工工程星認(rèn)真核算支付金額。
2.4租售階段：在房產(chǎn)租售階段進(jìn)行成本管理主要是管理房產(chǎn)的銷售費(fèi)用支出，因?yàn)樵诟偁幦找鎰×业姆慨a(chǎn)市場中，房產(chǎn)開發(fā)的銷售費(fèi)用呈逐漸上升的趨勢，一般在費(fèi)用數(shù)額較大的情況下，對房產(chǎn)開發(fā)的利潤直接影響很大，這就需要管理人員控制好銷售成本，并做好銷售策劃，保證銷售費(fèi)用成本管理的目的。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理措施
1.建立有效的成本管理構(gòu)架及運(yùn)營模式。為了保證房產(chǎn)開發(fā)成本能夠順利進(jìn)行管理，房產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身發(fā)展的情況建立相應(yīng)的成本組織構(gòu)架與運(yùn)營模式，并在組織結(jié)構(gòu)上進(jìn)行合理的控制，讓關(guān)鍵流程有專業(yè)部門、專業(yè)崗位完成，減少管理層級，提成管理的效果。
2.建立全過程的目標(biāo)成本管理制度。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該在投資估算的基礎(chǔ)上由成本管理部門主導(dǎo)編制項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)成本，作為項(xiàng)目開發(fā)的成本控制基線。目標(biāo)成本編制完成后提交公司決策層討論確定后，由成本管理部門編制目標(biāo)成本控制責(zé)任書#將項(xiàng)目的成本目標(biāo)分解到各職能部門，作為各責(zé)任部門作業(yè)的指導(dǎo)指標(biāo)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，企業(yè)內(nèi)部成本管理部門及財(cái)務(wù)成本核算部門應(yīng)組建成本評估小組，對成本完成結(jié)果及時進(jìn)行分析、考核，以便總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高成本管理水平。
三、結(jié)語
房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理是一個復(fù)雜的、動態(tài)的系統(tǒng)工程，貫穿于項(xiàng)目策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售、物管等全過程，所以必須樹立全成本價值觀念。該過程要面向整個項(xiàng)目周期，不應(yīng)僅僅停留在項(xiàng)目開發(fā)階段，在項(xiàng)目開發(fā)完畢并交付業(yè)主使用后，成本也還在發(fā)生（如維護(hù)、保修、運(yùn)營），甚至還有法律風(fēng)險。所以對中小房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須建立健全的成本控制體系，包括組織保障體系及制度保障體系；要充分認(rèn)識到項(xiàng)目的各個開發(fā)階段與成本控制的關(guān)系。
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