酒店式公寓目標(biāo)市場(chǎng)的選擇

　　酒店式公寓目標(biāo)市場(chǎng)的選擇

　　摘要：酒店式公寓是最近兩年盛行于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一種既有酒店式服務(wù)又有居家舒適性，主要用于投資的居住建筑。酒店式公寓的主要目標(biāo)客戶(hù)群是作為白領(lǐng)的年輕人、小型辦公族、常駐商務(wù)人士和商務(wù)旅游等短期租賃人士。

　　關(guān)鍵詞：酒店式公寓;市場(chǎng)分析;市場(chǎng)細(xì)分

　　最近一兩年，全國(guó)各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，關(guān)于“酒店式公寓”的廣告如雨后春筍般紛紛冒了出來(lái)。“酒店式公寓”這種新興房地產(chǎn)商品開(kāi)始在房地產(chǎn)市場(chǎng)上盛行起來(lái)。

　　一、酒店式公寓市場(chǎng)興起的原因

　　1、市場(chǎng)細(xì)分催生酒店式公寓

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)商品淋漓種種，各種商品都在功能、格局、價(jià)格等多方面吸引消費(fèi)者，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)頗為激烈。這種情況下，惟有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充分的細(xì)分，進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，深刻把握市場(chǎng)需求特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)出符合市場(chǎng)需求的差異化產(chǎn)品，才能免于陷入產(chǎn)品同質(zhì)化的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

　　產(chǎn)品多樣化形成功能互補(bǔ)。目前，酒店式公寓市場(chǎng)從功能上可以細(xì)分為：商務(wù)型公寓、居住型公寓和混合型公寓幾種產(chǎn)品。以上三種不同類(lèi)型的公寓，在功能上相互補(bǔ)充，滿(mǎn)足了不同需求的消費(fèi)者的不同需要，形成了較為完善的酒店式公寓市場(chǎng)。

　　差異化競(jìng)爭(zhēng)引導(dǎo)產(chǎn)品升級(jí)。酒店式公寓一直以來(lái)都在根據(jù)所在城市區(qū)域的特點(diǎn)進(jìn)行進(jìn)一步的功能定位細(xì)分和合理規(guī)劃。這就要求不同區(qū)域的酒店式公寓在面積、房間布局、裝修和房間內(nèi)的各種配套設(shè)備、設(shè)施及提供的服務(wù)必須滿(mǎn)足商務(wù)和辦公的需要。

　　這種差異化的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)不僅方便了消費(fèi)者，滿(mǎn)足了消費(fèi)者的需要，可以避免價(jià)格戰(zhàn)等形式的惡性競(jìng)爭(zhēng)，而且可以建立起開(kāi)發(fā)商和公寓管理者的特色品牌。使得酒店式公寓項(xiàng)目在更多方面具有挖掘優(yōu)勢(shì)的潛力，引導(dǎo)產(chǎn)品在不同方面升級(jí)發(fā)展，使酒店式公寓的發(fā)展前景更加光明。

　　2、投資優(yōu)勢(shì)催生酒店式公寓

　　酒店式公寓作為居住建筑與一般住宅公寓相比較，主要有以下幾個(gè)方面的投資優(yōu)勢(shì)：

　　出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)的酒店物業(yè)管理公司和酒店式公寓管理公司進(jìn)行管理，他們有廣泛的承租客源，保證了公寓的出租率。

　　租金穩(wěn)定性較有保證。酒店式公寓統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)方式使各業(yè)主的經(jīng)濟(jì)利益捆綁在一起，管理公司根據(jù)收益分成，可以保持物業(yè)的整體租價(jià)。

　　性?xún)r(jià)比比酒店更有優(yōu)勢(shì)。酒店式公寓由于是成套住宅，相比較于純酒店的單間設(shè)計(jì)，居住的舒適性大為提高，但在軟、硬件的配置上與酒店相差無(wú)幾，租金價(jià)格卻相去甚遠(yuǎn)。因此許多酒店長(zhǎng)租客便把置業(yè)目光投向了酒店式公寓。

　　隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控力度的加大，使得在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)成本急劇增加。因此，許多以前在房地產(chǎn)市場(chǎng)上進(jìn)行投機(jī)的流動(dòng)資本逐漸轉(zhuǎn)向于房地產(chǎn)商品的中長(zhǎng)線投資。而酒店式公寓的高投資回報(bào)率便自然成為這些投資者的首選。

　　二、酒店式公寓目標(biāo)市場(chǎng)的選擇

　　由于酒店式公寓是一種既有家的感覺(jué)又能享受高品質(zhì)的酒店服務(wù)的居住類(lèi)建筑。因此，其目標(biāo)消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)是有這兩方面需求的人群。主要有以下幾個(gè)方面的人群可作為酒店式公寓的目標(biāo)消費(fèi)者：

　　年輕人。許多年輕人都樂(lè)于享受酒店式公寓的便捷生活，主要有城市白領(lǐng)、家居辦公一族。這類(lèi)人群一般收入較高，愿意追求便利、時(shí)尚、有質(zhì)量的生活。而酒店式公寓面積一般較小，總價(jià)相對(duì)不高，對(duì)購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)低一些的年輕人來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)不會(huì)太重，也不會(huì)對(duì)今后的生活造成影響。

　　小型辦公族。對(duì)于許多由幾個(gè)人組成，對(duì)網(wǎng)絡(luò)、通訊、交通等依賴(lài)較高，經(jīng)常通宵達(dá)旦工作、有叫餐需求，工作、生活二合一的小型組織。而酒店式公寓即可辦公，又可居住，家電設(shè)備一應(yīng)俱全，有的還備有廚房，工作、生活兩不誤。對(duì)于工作、生活集中在一起的小型辦公族來(lái)說(shuō)，是最合適不過(guò)的場(chǎng)所。

　　長(zhǎng)期駐外商務(wù)人士。這一類(lèi)人群主要有商業(yè)項(xiàng)目人士、外派常駐人士。他們大多數(shù)是高學(xué)歷、高速之人士，甚至是國(guó)際人士，對(duì)居住文化、辦公環(huán)境有獨(dú)特的理解和需求，有的甚至“拖家?guī)Э?rdquo;。而酒店畢竟是服務(wù)性營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，長(zhǎng)期居住，經(jīng)濟(jì)上不合算，也缺少“家”的感覺(jué)。一般的住宅又不能滿(mǎn)足其商務(wù)性需求，酒店式公寓的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這項(xiàng)市場(chǎng)空白，所以這類(lèi)人群是酒店式公寓的一大目標(biāo)客戶(hù)群。

　　商務(wù)、旅游等短期租賃人士。這一類(lèi)人群主要有出差、旅游、會(huì)議或其他短期租賃的人士。他們停留的時(shí)間較短，目的不同，要求也有差異，一般要求較高的居住舒適度及服務(wù)性高、交通便利，具有商務(wù)配套設(shè)施和服務(wù)等。酒店雖有較好的服務(wù)，但始終不如家里隨意、舒適。而那些交通便利、擁有家居配套、24小時(shí)酒店式服務(wù)和商務(wù)功能的酒店式公寓對(duì)這類(lèi)人士的各項(xiàng)需求都能予以滿(mǎn)足。

　　參考文獻(xiàn)：

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