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物業(yè)管理的介入最佳時(shí)機(jī)
摘 要：本文論述了物業(yè)管理前期介入意義和對(duì)后期物業(yè)管理服務(wù)工作的影響，不同的介入時(shí)間會(huì)對(duì)后期的物業(yè)管理產(chǎn)生不同的影響。確定物業(yè)管業(yè)管理介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)是本文重點(diǎn)論述的內(nèi)容。
關(guān)鍵詞：物業(yè)管理前期介入 現(xiàn)實(shí)意義 時(shí)機(jī)選擇
所謂物業(yè)管理前期介入，即開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)或邀請(qǐng)物業(yè)管理公司，使其在正式接管物業(yè)之前，從物業(yè)管理和運(yùn)作角度為房地產(chǎn)設(shè)計(jì)、施工、竣工、驗(yàn)收、接管等方面提出專業(yè)性、建設(shè)性意見(jiàn)，并配合監(jiān)理公司對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督，以保證設(shè)計(jì)的合理、施工質(zhì)量的提高，為以后的管理打下良好的基礎(chǔ)。一般認(rèn)為，物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的后續(xù)工作，為了對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，以保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，物業(yè)管理企業(yè)需要前期介入。目前我市一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商雖已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，且主要是就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，因而介入管理在深度和廣度上都存在一定的缺陷，難以解決開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的許多問(wèn)題。
1. 物業(yè)管理前期介入的現(xiàn)實(shí)意義
在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、營(yíng)銷、消費(fèi)使用的全過(guò)程中，物業(yè)管理起著至關(guān)重要的作用。我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，從以抓建設(shè)為主的生產(chǎn)導(dǎo)向階段，以抓促銷為主的銷售導(dǎo)向階段，已經(jīng)發(fā)展到現(xiàn)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷導(dǎo)向階段，開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始根據(jù)市場(chǎng)需要和用戶呼聲確定開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，對(duì)物業(yè)管理公司的要求不再停留在搞好后期管理服務(wù)上，還希望借助物管公司熟悉掌握住戶需求變化和物業(yè)使用管理的專業(yè)優(yōu)勢(shì)前期介入開(kāi)發(fā)階段，共同參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收等工作，保證物業(yè)建設(shè)的設(shè)計(jì)合理和質(zhì)量良好，使得開(kāi)發(fā)出的物業(yè)能夠最貼近住戶需求。物業(yè)管理前期介入，也能讓消費(fèi)者真切感受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的重視。目前消費(fèi)者的物業(yè)管理意識(shí)已經(jīng)有了很大的提高，據(jù)專家評(píng)估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價(jià)格的20%―30%。
2. 物業(yè)管理前期介入開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)分析
根據(jù)前期介入階段的不同，它可分為早、中、晚三類。早期介入是指物業(yè)管理公司在項(xiàng)目可行性研究階段即開(kāi)始介入;中期介入則是在項(xiàng)目施工階段開(kāi)始;在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入看作為晚期介入。
2.1物業(yè)管理早期介入。
物業(yè)管理的早期介入是在物業(yè)項(xiàng)目剛剛立項(xiàng)，進(jìn)行可行性研究時(shí)介入的。從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。
2.1.1完善基本配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。
物業(yè)管理企業(yè)介入住宅小區(qū)的設(shè)計(jì)，應(yīng)完善幼兒園、學(xué)校、商場(chǎng)、郵電、交通、娛樂(lè)場(chǎng)所、餐飲等基本的配套設(shè)施的設(shè)計(jì)。如寫字樓，要考慮停車場(chǎng)、會(huì)議室、商務(wù)中心等配套。
2.1.2完善水電設(shè)備安裝設(shè)計(jì)。
樓宇的機(jī)電設(shè)備在安裝設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到將來(lái)檢查、維修的方便，避免遺留隱患;電路設(shè)計(jì)不僅要考慮當(dāng)前線路的負(fù)載能力，還應(yīng)考慮未來(lái)一個(gè)時(shí)期電器負(fù)荷增加的需要;管路、線路鋪設(shè)應(yīng)不影響室內(nèi)外的美觀，其有關(guān)資料應(yīng)保存完好。住房設(shè)計(jì)應(yīng)考慮空調(diào)、煤氣、熱水器、抽油煙機(jī)、洗衣機(jī)及其他大型家用電器安裝或安放及其進(jìn)排水、廢氣排放管道的適當(dāng)位置等。
2.1.3完善消防設(shè)施的設(shè)計(jì)。
在建筑設(shè)計(jì)中，消防設(shè)施設(shè)計(jì)是有嚴(yán)格要求的，自動(dòng)滅火器及滅火器材的位置、自動(dòng)報(bào)警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設(shè)計(jì)都應(yīng)有利于防災(zāi)、滅災(zāi)。
2.1.4完善環(huán)保設(shè)施及設(shè)備、綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。
工業(yè)物業(yè)的“三廢”的處理、住宅和商業(yè)物業(yè)污水的處理，是物業(yè)設(shè)計(jì)必須考慮的。工業(yè)和住宅物業(yè)要考慮綠地、園林的規(guī)劃設(shè)計(jì)。在現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計(jì)中，還應(yīng)考慮垃圾的收集、存放、處理問(wèn)題。
由此可見(jiàn)，前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。[1]
2.2物業(yè)管理的中期介入。
2.2.1在項(xiàng)目的施工階段。
開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程的目標(biāo)，但往往由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視了對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。雖然我國(guó)已經(jīng)實(shí)行工程監(jiān)理制度，但是監(jiān)理不是物業(yè)建成之后使用維護(hù)的參與者，所以從使用方便的角度來(lái)說(shuō)，監(jiān)理很難發(fā)現(xiàn)施工中存在的問(wèn)題，比如：現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)的施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)可根據(jù)以往的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)物業(yè)在使用過(guò)程中常暴露的各種工程質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)參與施工監(jiān)理，加強(qiáng)監(jiān)理的力度，盡可能把施工質(zhì)量問(wèn)題消滅在建造過(guò)程中，消除隱患，確保物業(yè)的工程質(zhì)量。同時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)參與物業(yè)建造過(guò)程的質(zhì)量監(jiān)理，可以提高物業(yè)驗(yàn)收工作質(zhì)量，縮短驗(yàn)收時(shí)間，使驗(yàn)收不至于成為“走過(guò)場(chǎng)”的程序，也為以后接管物業(yè)打下良好的基礎(chǔ)。
2.2.2在項(xiàng)目設(shè)備安裝階段。
有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，從而專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使其解決發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免扯皮推諉的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中給排水、電力照明、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施能基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省費(fèi)用，又大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。[2]
2.3在工程基本結(jié)束、準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收和接管驗(yàn)收時(shí)介入。
此時(shí)，物業(yè)的建設(shè)已經(jīng)基本完成，物業(yè)公司的介入對(duì)物業(yè)本身品質(zhì)的提升已無(wú)任何幫助。物業(yè)公司的任務(wù)就是幫助開(kāi)發(fā)商進(jìn)行物業(yè)的銷售，總的來(lái)說(shuō)，物業(yè)公司的作用體現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：
2.3.1有利于促進(jìn)物業(yè)的銷售。
先進(jìn)的物業(yè)管理和服務(wù)工作無(wú)疑是對(duì)購(gòu)房者消費(fèi)心態(tài)的滿足與保證。物業(yè)管理前期介入將工作重點(diǎn)放在營(yíng)造出一種富有特色的企業(yè)文化上，樹(shù)立物業(yè)品牌。同時(shí)，大力宣傳該物業(yè)的獨(dú)到之處，對(duì)該物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)水準(zhǔn)及價(jià)格與價(jià)值相符的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，從而吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)置物業(yè)，并可以使產(chǎn)權(quán)人的房產(chǎn)得到增值。
2.3.2有利于物業(yè)管理公司的準(zhǔn)備工作。
物業(yè)管理前期介入可以使物業(yè)管理公司提前熟悉樓宇中各種設(shè)備和線路，收集、掌握房屋及公用設(shè)施設(shè)備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來(lái)便利。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前還可以進(jìn)行服務(wù)方案的設(shè)計(jì)，制定相應(yīng)的管理細(xì)則，并進(jìn)行人員的招聘和培訓(xùn)等，實(shí)施入住前的宣傳與教育。[3]
3. 結(jié)語(yǔ)
通過(guò)以上的分析可知，物業(yè)管理公司的前期介入確實(shí)非常重要、非常關(guān)鍵。從科學(xué)角度分析，物業(yè)管理公司的介入應(yīng)越早越好。物業(yè)管理公司越早介入，開(kāi)發(fā)商損失越少，業(yè)主得利越多，物業(yè)管理公司的管理基礎(chǔ)將會(huì)越扎實(shí)，樓盤的保值、升值將會(huì)更有保障。因此，筆者認(rèn)為，物業(yè)管理的最佳介入時(shí)機(jī)是項(xiàng)目處于可行性研究之時(shí)。
參考文獻(xiàn)：
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[3]殷閩華.試論物業(yè)管理前期介入的意義[J].福建行政學(xué)院福建經(jīng)濟(jì)管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)，2003增刊.
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