投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告

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　　投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告【1】

　　xx誠資產(chǎn)評估有限公司接受貴公司的委托，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評 估準(zhǔn)則、資產(chǎn)評估原則，采用市場法，按照必要的評估程序，對本次經(jīng)濟(jì)行為所涉及的資產(chǎn)在20xx年12月31日的市場價(jià)值進(jìn)行了評估�，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況報(bào)告如下：

　　一、委托方、產(chǎn)權(quán)持有者和其他評估報(bào)告使用者概況

　　(一)委托方、產(chǎn)權(quán)持有者概況

　　委托方及產(chǎn)權(quán)持有者均為中海發(fā)展股份有限公司。

　　公司名稱：中海發(fā)展股份有限公司

　　住所：上海市洋山保稅港區(qū)業(yè)盛路 188 號(hào) A-1015 室

　　法定代表人：李紹德

　　注冊資本：人民幣 340455.2270 萬元

　　公司類型：股份有限公司(港澳臺(tái)與境內(nèi)合資、上市)

　　經(jīng)營范圍主營：主營沿海、遠(yuǎn)洋、長江貨物運(yùn)輸，船舶租賃，貨物代理、代運(yùn)業(yè)務(wù);兼營船舶買賣、集裝箱修造、船舶配備件代購代銷，船舶技術(shù)咨詢和轉(zhuǎn)讓;國內(nèi)沿海散貨船、油船海務(wù)管理、機(jī)務(wù)管理及船舶檢修、保養(yǎng);國際船舶管理業(yè)務(wù)。(涉及行政許可的憑許可證經(jīng)營)

　　(二)其他評估報(bào)告使用者概況

　　除委托方、產(chǎn)權(quán)持有者、國家法律法規(guī)規(guī)定的評估報(bào)告使用者外，業(yè)務(wù)約定書未約定其他評估報(bào)告使用者。

　　二、評估目的

　　本次評估的目的是為中海發(fā)展股份有限公司擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告

　　性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)行為提供價(jià)值參考依據(jù)。

　　三、評估對象和范圍

　　評估對象和評估范圍與經(jīng)濟(jì)行為涉及的評估對象和評估范圍一致。

　　評估對象和評估范圍是位于上海市虹口區(qū)東大名路670號(hào)的上海港國際客運(yùn)中心5號(hào)樓除7層以外的寫字樓、商鋪和車位，具體評估范圍是該樓的地上1-6層、地下1層以及地下2-3層的148個(gè)車位。該房屋竣工于2009年，鋼混結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)權(quán)證編號(hào)為滬房地虹字(2012)第010730號(hào)，委估建筑面積為13,689.16平方米，土

　　地使用權(quán)取得方式為出讓。

　　納入評估范圍的資產(chǎn)與業(yè)務(wù)約定書確定的評估范圍一致。

　　四、價(jià)值類型及其定義

　　評估價(jià)值類型為市場價(jià)值。

　　市場價(jià)值是指自愿買方和自愿賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

　　五、評估基準(zhǔn)日

　　本次評估基準(zhǔn)日是201x年12月31日。

　　六、評估依據(jù)

　　(一)經(jīng)濟(jì)行為依據(jù)

　　中海發(fā)展股份有限公司2012年第十七次董事會(huì)會(huì)議《關(guān)于投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量由成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式的議案》。

　　(二)法律法規(guī)依據(jù)

　　1.《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號(hào));

　　2.《國有資產(chǎn)評估管理辦法施行細(xì)則》(國資辦發(fā)〔1992〕36號(hào));

　　3.《企業(yè)國有資產(chǎn)監(jiān)督管理暫行條例》(國務(wù)院令第378號(hào));

　　4.《關(guān)于改革國有資產(chǎn)評估行政管理方式加強(qiáng)資產(chǎn)評估監(jiān)督管理工作的意見》(國辦發(fā)〔2001〕102號(hào));

　　5.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院國資委令第12號(hào));中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 正文

　　6.《國有資產(chǎn)評估管理若干問題的規(guī)定》(財(cái)政部令第14號(hào));

　　7.《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作有關(guān)問題的通知》(國資委產(chǎn)權(quán)〔2006〕274號(hào));

　　8.《中華人民共和國土地管理法》;

　　9.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　(三)評估準(zhǔn)則依據(jù)

　　1.《評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》(財(cái)企〔2004〕20號(hào));

　　2.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(會(huì)協(xié)〔2003〕18號(hào));

　　3.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——評估報(bào)告》等7項(xiàng)資產(chǎn)評估準(zhǔn)則(中評協(xié)〔2007〕189號(hào));

　　4.《企業(yè)國有資產(chǎn)評估報(bào)告指南》(中評協(xié)〔2008〕218號(hào));

　　5.《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估指南》;

　　6.《中評協(xié)關(guān)于修改評估報(bào)告等準(zhǔn)則中有關(guān)簽章條款的通知》中評協(xié)〔2011〕230號(hào))。

　　(四)權(quán)屬證明

　　上海市房地產(chǎn)權(quán)證。

　　(五)其他參考依據(jù)

　　評估人員收集的上海市房地產(chǎn)交易資料。

　　七、評估方法

　　房屋建筑物類資產(chǎn)評估通常采用的評估方法有成本法、收益法、市場法。成本法一般用于自建房產(chǎn);收益法一般主要用于商業(yè)性用房，適合具有(或潛在)收益的房產(chǎn)評估;市場法一般用于同一區(qū)域或均質(zhì)區(qū)域有類似的交易案例。

　　由于委估資產(chǎn)為整棟購入的房地產(chǎn)，故不適合采用成本法評估;委估資產(chǎn)的B1-5層及地下車位已出租，其承租方分別為中海財(cái)務(wù)、中海碼頭、中海投資、中海集團(tuán)等內(nèi)部關(guān)聯(lián)單位，為短期租約，不宜作為判斷租金公允市場水平的基礎(chǔ)，此外，在委估資產(chǎn)周邊區(qū)域無法找到可比租賃交易案例，故不適合采用收益法評估。

　　委估資產(chǎn)為外購的房地產(chǎn)，因市場上可收集到相似類型的物業(yè)成交案例，故中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 正文本次評估采用市場法。

　　市場法是在求取一宗委估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，依據(jù)替代原理，將委估房地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價(jià)格進(jìn)行對照比較，通過對交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素等進(jìn)行修正，得出委估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的價(jià)格。

　　基本計(jì)算公式為：

　　P=P′×A×B×C×D

　　式中：P-----委估建筑物評估價(jià)值;

　　P′-----參照物交易價(jià)格;

　　A-----交易情況修正系數(shù);

　　B-----交易日期修正系數(shù);

　　C-----區(qū)域因素修正系數(shù);

　　D-----個(gè)別因素修正系數(shù)。

　　交易情況修正系數(shù)A用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為一般市場情況下的正常、客觀、公正的交易價(jià)格;

　　交易日期修正系數(shù)B用于將參照物的交易價(jià)格調(diào)整為評估基準(zhǔn)日的價(jià)格;

　　區(qū)域因素修正系數(shù)C用于調(diào)整委估建筑物與參照物在地理位置、周邊環(huán)境、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的差異;

　　個(gè)別因素修正系數(shù)D用于調(diào)整委估建筑物與參照物在臨街狀況、結(jié)構(gòu)、朝向、樓層、裝修、施工質(zhì)量、配套服務(wù)設(shè)施、已使用年限等方面的差異。

　　根據(jù)上海市車位市場成交價(jià)格及上漲幅度等相關(guān)資料，對比確定委估車位單價(jià)。

　　八、評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　(一)接受委托

　　經(jīng)與委托方洽談溝通，了解委估資產(chǎn)基本情況，明確評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日等評估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)，經(jīng)綜合分析專業(yè)勝任能力和獨(dú)立性和評價(jià)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，確定接受委托，簽訂業(yè)務(wù)約定書。針對具體情況，確定評估價(jià)值類型，了解可能會(huì)影響評估業(yè)務(wù)和評估結(jié)論的評估假設(shè)和限制條件，擬定評估工作計(jì)劃，組織評估工作團(tuán)隊(duì)。

　　(二)資產(chǎn)核實(shí)

　　指導(dǎo)被評估單位清查資產(chǎn)、準(zhǔn)備評估資料，以此為基礎(chǔ)，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進(jìn)行核實(shí)，對其法律權(quán)屬狀況給予必要的關(guān)注，對收集獲取的評估資料進(jìn)行審閱、核查、驗(yàn)證。

　　(三)評定估算

　　根據(jù)評估對象、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

　　結(jié)合所掌握的評估資料，開展市場調(diào)研，收集相關(guān)市場信息，確定取價(jià)依據(jù)，進(jìn)行評定估算。

　　(四)出具報(bào)告

　　對評估結(jié)果進(jìn)行匯總、復(fù)核、分析、判斷、完善，形成評估結(jié)論。撰寫評估報(bào)告，經(jīng)內(nèi)部審核，在與委托方和相關(guān)當(dāng)事方就評估報(bào)告有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行必要溝通后，出具正式評估報(bào)告。

　　九、評估假設(shè)

　　本評估報(bào)告及評估結(jié)論的成立，依賴于以下評估假設(shè)：

　　(一)基本假設(shè)

　　公開市場假設(shè)。公開市場假設(shè)是假定待評估資產(chǎn)在公開市場中進(jìn)行交易，從而實(shí)現(xiàn)其市場價(jià)值。資產(chǎn)的市場價(jià)值受市場機(jī)制的制約并由市場行情決定，而不是由個(gè)別交易決定。這里的公開市場是指充分發(fā)達(dá)與完善的市場條件，是一個(gè)有自愿的買者和賣者的競爭性市場，在這個(gè)市場上，買者和賣者的地位是平等的，彼此都有獲得足夠市場信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的，而非強(qiáng)制或不受限制的條件下進(jìn)行的。

　　(二)具體假設(shè)

　　1.在評估基準(zhǔn)日的房地產(chǎn)市場為公開、平等、自愿的交易市場。

　　2.任何有關(guān)評估對象的運(yùn)作方式、程序均符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。

　　十、評估結(jié)論

　　在評估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日，委估資產(chǎn)的賬面值為 58,928.14 萬元。經(jīng)評估，委估資產(chǎn)的評估值為 119,345.84 萬元，評估值比賬面價(jià)值增值 60,417.70萬元，增值率為 102.53%。評估結(jié)果詳見下表：

　　資產(chǎn)評估結(jié)果匯總表

　　評估基準(zhǔn)日：20xx 年 12 月 31 日

　　產(chǎn)權(quán)持有者：中海發(fā)展股份有限公司 單位：人民幣萬元

　　賬面價(jià)值 評估價(jià)值 增減值 增值率

　　項(xiàng) 目

　　A B C=B-A D=C/A×100%

　　投資性房地產(chǎn) 1 58,928.14 119,345.84 60,417.70 102.53%

　　十一、評估報(bào)告使用限制說明

　　1.評估報(bào)告只能用于評估報(bào)告載明的評估目的和用途。

　　2.評估報(bào)告只能由評估報(bào)告載明的評估報(bào)告使用者使用。

　　3.除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得出具評估報(bào)告的評估機(jī)構(gòu)同意，評估報(bào)告的內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

　　4.根據(jù)國家的有關(guān)規(guī)定，本評估結(jié)果有效使用期為一年，從資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日 20xx 年 12 月 31 日起，至 2013 年 12 月 30 日止有效。

　　十二、特殊事項(xiàng)說明

　　1.截止評估基準(zhǔn)日，委估資產(chǎn)部分已出租，本次評估未考慮房屋出租事項(xiàng)對評估值的影響。房屋出租情況如下：各樓層對外出租情況表

　　樓層 承租方 面積㎡ 日租金(元/㎡) 租期

　　五樓 中海財(cái)務(wù) 1,573 6.80 2010/12/1-2013/12/31

　　中海碼頭 1,300 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　四樓 上海碼頭 40 6.70 2011/1/1-2013/12/31

　　中海碼頭 235 6.70 2012/10/1-2013/12/31

　　中海投資 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　三樓

　　寰宇物流 787.5 6.60 2011/1/1-2013/12/31

　　航運(yùn)基金 700 6.20 2011/5/1-2014/12/31

　　中海集團(tuán) 704 6.50 2012/10/1-2013/12/31

　　二樓

　　辦公 6.50

　　中海財(cái)務(wù) 117 2012/10/1-2013/12/31

　　資料室 4.00

　　一樓 中海財(cái)務(wù) 1,493 6.40 2012/12/1-2013/12/31

　　B1 樓 中海集團(tuán) 4,378 3.99 2011/5/1-2012/12/31

　　合計(jì) 12,115

　　中海發(fā)展擬以公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)評估報(bào)告 附件

　　附 件

　　一、與評估目的相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)行為文件;

　　二、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

　　三、評估對象涉及的主要權(quán)屬證明資料復(fù)印件;

　　四、委托方及產(chǎn)權(quán)持有者承諾函;

　　五、簽字注冊評估師的承諾函;

　　六、評估機(jī)構(gòu)資格證書復(fù)印件;

　　七、評估機(jī)構(gòu)法人營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件;

　　八、簽字注冊評估師資格證書復(fù)印件;

　　九、評估業(yè)務(wù)約定書復(fù)印件;

　　十、授權(quán)書。

　　xx資產(chǎn)評估有限公司

　　二○xx年二月十八日

　　資產(chǎn)評估報(bào)告格式【2】

　　1簡介

　　資產(chǎn)評估

　　資產(chǎn)評估(15張)

　　資產(chǎn)評估報(bào)告，是指注冊資產(chǎn)評估師遵照相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，在實(shí)施了必要的評估程序?qū)μ囟ㄔu估對象價(jià)值進(jìn)行估算后，編制并由其所在評估機(jī)構(gòu)向委托方提交的反映其專業(yè)意見的書面文件。它是按照一定格式和內(nèi)容來反映評估目的、假設(shè)、程序、標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)、方法、結(jié)果及適用條件等基本情況的報(bào)告書。廣義的資產(chǎn)評估報(bào)告還是一種工作制度。它規(guī)定評估機(jī)構(gòu)在完成評估工作之后必須按照一定程序的要求，用書面形式向委托方及相關(guān)主管部門報(bào)告評估過程和結(jié)果。狹義的資產(chǎn)評估報(bào)告即資產(chǎn)評估結(jié)果報(bào)告書，既是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師完成對資產(chǎn)作價(jià)，就被評估資產(chǎn)在特定條件下價(jià)值所發(fā)表的專家意見，也是評估機(jī)構(gòu)履行評估合同情況的總結(jié)，還是評估機(jī)構(gòu)與注冊資產(chǎn)評估師為資產(chǎn)評估項(xiàng)目承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的證明文件。

　　2總則

　　一、為進(jìn)一步促進(jìn)我國資產(chǎn)評估工作的發(fā)展，規(guī)范資產(chǎn)評估行為，完善資產(chǎn)評估工作程序，提高資產(chǎn)評估行業(yè)的執(zhí)業(yè)水平，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院第91號(hào)令)[1] 以及國家其他有關(guān)法律、法規(guī)，制定本規(guī)定。

　　二、凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項(xiàng)目必須遵循本規(guī)定。

　　三、本規(guī)定所稱的資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容和格式是指資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)接受委托開展資產(chǎn)評估活動(dòng)后，按照資產(chǎn)評估管理工作的要求，向財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)和委托方出具的涉及該評估項(xiàng)目的評估過程、方法、結(jié)論、說明及各類備查文件等內(nèi)容的資產(chǎn)評估報(bào)告的基本內(nèi)容及編制格式;

　　評估機(jī)構(gòu)在具體項(xiàng)目的操作中，其工作范圍和深度并不限于本規(guī)定的要求。

　　四、本規(guī)定所稱資產(chǎn)評估報(bào)告是由資產(chǎn)評估報(bào)告書正文、資產(chǎn)評估說明、資產(chǎn)評估明細(xì)表及相關(guān)附件構(gòu)成。

　　五、資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)評估活動(dòng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)遵循資產(chǎn)評估的一般原則和本規(guī)定的要求;具體項(xiàng)目不適用本規(guī)定的，可結(jié)合評估項(xiàng)目的實(shí)際情況增減相應(yīng)的內(nèi)容。

　　六、資產(chǎn)評估活動(dòng)應(yīng)充分體現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立、客觀、公正的宗旨，資產(chǎn)評估報(bào)告書的陳述不得帶有任何誘導(dǎo)、恭維和推薦性的陳述，評估報(bào)告書正文不得出現(xiàn)評估機(jī)構(gòu)的介紹性內(nèi)容。

　　七、資產(chǎn)評估報(bào)告的數(shù)據(jù)一般均應(yīng)當(dāng)采用阿拉伯?dāng)?shù)字，資產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)用中文撰寫打印，如需出具外文評估報(bào)告，外文評估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)果應(yīng)與中文報(bào)告一致，并須在評估報(bào)告中注明以中文報(bào)告為準(zhǔn)。

　　八、凡涉及資產(chǎn)評估報(bào)告基本內(nèi)容與格式的有關(guān)規(guī)定與本規(guī)定相抵觸的，以本規(guī)定為準(zhǔn)。

　　九、本規(guī)定由財(cái)政部負(fù)責(zé)解釋、修訂，并從頒布之日起實(shí)施。

　　3封面要求

　　(一)評估說明封面應(yīng)載明下列內(nèi)容

　　1.(評估項(xiàng)目名稱)資產(chǎn)評估說明;

　　2.評估報(bào)告書編號(hào);

　　3.評估機(jī)構(gòu)名稱;

　　4.評估報(bào)告書提出時(shí)間;

　　5.評估說明如分冊裝訂，應(yīng)在封面上注明共幾冊此冊為第幾冊。

　　(二)評估說明目錄

　　1.目錄應(yīng)在封面的下一頁排印，包括每一部分的標(biāo)題和相應(yīng)的起止頁號(hào)，評估說明每一頁頁碼標(biāo)注應(yīng)與目錄相符;

　　2.評估說明中收錄的備查文件或資料的復(fù)印件，須統(tǒng)一標(biāo)注頁碼(原文件或資料的頁碼可以保留)。

　　聲明應(yīng)寫明評估說明僅供財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)、企業(yè)主管部門審查資產(chǎn)評估報(bào)告書和檢查評估機(jī)構(gòu)工作之用，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，材料的全部或部分內(nèi)容不得提供給其他任何單位和個(gè)人，不得見諸于公開媒體。

　　(三)《關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明》由下列內(nèi)容構(gòu)成：

　　1.委托方與資產(chǎn)占有方概況;

　　2.關(guān)于評估目的的說明;

　　3.關(guān)于評估范圍的說明;

　　4.關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明;

　　5.可能影響評估工作的重大事項(xiàng)說明;

　　6.資產(chǎn)及負(fù)債清查情況的說明;

　　7.資料清單;

　　(四)委托方與資產(chǎn)占有方概況，應(yīng)包括(但不限于)下列基本內(nèi)容：

　　1.企業(yè)名稱及簡稱、注冊地址及總部地址、注冊資本、法定代表人;

　　2.企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)歷史沿革包括隸屬關(guān)系的演變，股份企業(yè)設(shè)立重組情況或擬進(jìn)行的重組情況;

　　3.經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍及主要經(jīng)營業(yè)績;

　　4.近3年來企業(yè)的資產(chǎn)、財(cái)務(wù)、負(fù)債狀況和經(jīng)營業(yè)績，已經(jīng)審計(jì)或正在進(jìn)行審計(jì)的，應(yīng)說明注冊會(huì)計(jì)師發(fā)表的意見;

　　5.主要產(chǎn)品品種、生產(chǎn)能力，近年實(shí)際生產(chǎn)量、銷售量，主要市場及其市場占有率，本企業(yè)產(chǎn)品在同類產(chǎn)品市場的地位，主要原材料、能源供應(yīng)情況，環(huán)境污染及治理情況;

　　6.形成企業(yè)主要生產(chǎn)能力的狀況，正在或計(jì)劃進(jìn)行的投資項(xiàng)目簡況;

　　7.執(zhí)行的主要會(huì)計(jì)政策，生產(chǎn)經(jīng)營是否存在國家政策、法規(guī)的限制或優(yōu)惠，生產(chǎn)經(jīng)營的優(yōu)勢分析、各種因素的風(fēng)險(xiǎn)。

　　(五)關(guān)于評估目的說明

　　1.說明評估目的及與評估目的對應(yīng)經(jīng)濟(jì)行為的進(jìn)展?fàn)顩r，評估目的實(shí)現(xiàn)后預(yù)計(jì)產(chǎn)生的影響;

　　2.已經(jīng)獲得有關(guān)部門批準(zhǔn)的，應(yīng)載明批件名稱、批準(zhǔn)日期及文號(hào)，并收錄于評估說明附錄的資料清單之中。

　　(六)關(guān)于評估范圍的說明

　　1.說明需要委托評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估的具體資產(chǎn)范圍，明確載明需要評估的資產(chǎn)和負(fù)債的類型、賬面金額及資產(chǎn)狀況;

　　2.對于租賃或特許使用的資產(chǎn)以及沒有會(huì)計(jì)記錄的無形資產(chǎn)應(yīng)特別說明;

　　3.如在評估目的實(shí)現(xiàn)前有不同的資產(chǎn)占有者，應(yīng)列表載明各資產(chǎn)占用者待評估資產(chǎn)的類型、賬面金額等。

　　(七)關(guān)于評估基準(zhǔn)日的說明

　　1.明確所選取的評估基準(zhǔn)日，評估基準(zhǔn)日表述為：#215;#215;#215;#215;年#215;#215;月#215;#215;日;

　　2.適當(dāng)說明選取評估基準(zhǔn)日的理由及其合理性，如評估基準(zhǔn)日受特定的經(jīng)濟(jì)行為文件所約束，應(yīng)載明該文件的名稱、批準(zhǔn)日期及文號(hào)。

　　(八)可能影響評估工作的重大事項(xiàng)說明

　　1.委托方和資產(chǎn)占有方有責(zé)任寫明所有對評估結(jié)果產(chǎn)生重大影響的事項(xiàng);

　　2.如委托評估的資產(chǎn)曾經(jīng)進(jìn)行過清產(chǎn)核資或資產(chǎn)評估，應(yīng)說明曾經(jīng)進(jìn)行的評估情況和調(diào)賬情況;

　　3.如存在影響生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和財(cái)務(wù)狀況的重大合同、重大訴訟事項(xiàng)，應(yīng)逐一介紹;

　　4.對存在的抵押、質(zhì)押、擔(dān)保及其它或有負(fù)債、或有資產(chǎn)應(yīng)說明事項(xiàng)的性質(zhì)、金額及與列入評估范圍的資產(chǎn)和負(fù)債的關(guān)系。

　　(九)資產(chǎn)及負(fù)債清查情況的說明

　　資產(chǎn)委托方和占有方須應(yīng)對本企業(yè)因進(jìn)行資產(chǎn)評估而組織開展的資產(chǎn)及負(fù)債清查的情況和結(jié)果作出說明，主要應(yīng)包括下列內(nèi)容：

　　1.列入清查范圍的資產(chǎn)及負(fù)債的種類、賬面金額，產(chǎn)權(quán)狀況，實(shí)物資產(chǎn)分布地點(diǎn)及特點(diǎn);

　　2.清查工作的組織，時(shí)間計(jì)劃、實(shí)施方案;

　　3.清查核實(shí)所采取的措施，待處理、待報(bào)廢，高、精、尖設(shè)備和特殊建筑物以及毀損、變質(zhì)存貨檢測、鑒定的情況;

　　4.清查中發(fā)現(xiàn)的盤盈、盤虧、毀損、報(bào)廢、呆壞賬、無需償付的負(fù)債情況及其原因分析;

　　5.根據(jù)有關(guān)規(guī)定對發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整的情況，并列示調(diào)整前后比較表。

　　(十)資料清單

　　列示資產(chǎn)委托方、資產(chǎn)占有方提供的資產(chǎn)評估資料名稱，主要包括：

　　1.資產(chǎn)評估、清查登記表(由評估機(jī)構(gòu)出具樣式);

　　2.資產(chǎn)與負(fù)債清查結(jié)果;

　　3.相關(guān)經(jīng)濟(jì)行為的批文;

　　4.會(huì)計(jì)報(bào)表;

　　5.產(chǎn)權(quán)證明文件;

　　6.重大合同、協(xié)議等;

　　7.生產(chǎn)經(jīng)營統(tǒng)計(jì)資料;

　　8.其他與評估資產(chǎn)相關(guān)的資料。

　　4內(nèi)容格式

　　(一)凡按現(xiàn)行資產(chǎn)評估管理有關(guān)規(guī)定必須進(jìn)行資產(chǎn)評估的各類資產(chǎn)評估項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按本基本內(nèi)容與格式的要求撰寫評估說明，其目的在于通過注冊資產(chǎn)評估師和評估機(jī)構(gòu)描述其評估程序、方法、依據(jù)、參數(shù)選取與計(jì)算過程，通過委托方、資產(chǎn)占有方充分揭示對資產(chǎn)評估行為和結(jié)果構(gòu)成重大影響的事項(xiàng)等，說明評估操作符合相關(guān)法律、行政法規(guī)和行業(yè)規(guī)范的要求，在一定程度上證實(shí)評估結(jié)果的公允性，保護(hù)評估行為相關(guān)各方的合法利益。

　　(二)評估機(jī)構(gòu)、注冊資產(chǎn)評估師及委托方、資產(chǎn)占有方應(yīng)保證其撰寫或提供的構(gòu)成評估說明各組成部分的內(nèi)容真實(shí)完整，未作虛假陳述，也未遺漏重大事項(xiàng)。

　　(三)評估說明是資產(chǎn)評估報(bào)告申請審查確認(rèn)材料的必備部分，評估說明中所揭示的內(nèi)容應(yīng)同評估報(bào)告所闡述的內(nèi)容一致。

　　(四)評估說明是財(cái)產(chǎn)評估主管機(jī)關(guān)審查確認(rèn)評估報(bào)告的重要文件，原則上評估說明不提交給其他有關(guān)當(dāng)事人。

　　(五)評估說明包括以下基本內(nèi)容和格式：

　　1.評估說明的封面及目錄;

　　2.關(guān)于評估說明使用范圍的聲明;

　　3.關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明;

　　4.資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明;

　　5.評估依據(jù)的說明;

　　6.各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評估技術(shù)說明;

　　7.整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗(yàn)證說明;

　　8.評估結(jié)論及其分析。

　　(六)本基本內(nèi)容與格式，對某具體評估項(xiàng)目確實(shí)不適用的，可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行適當(dāng)修改，增減相關(guān)內(nèi)容。

　　5基本內(nèi)容

　　評估報(bào)告

　　一、概述

　　二、評估報(bào)告書封面及目錄

　　三、評估報(bào)告書摘要

　　四、資產(chǎn)評估報(bào)告書正文

　　五、備查文件

　　六、評估報(bào)告書裝訂

　　評估說明

　　一、撰寫評估說明的基本要求

　　二、評估說明封面及目錄

　　三、關(guān)于評估說明使用范圍的聲明

　　四、關(guān)于進(jìn)行資產(chǎn)評估有關(guān)事項(xiàng)的說明

　　五、資產(chǎn)清查核實(shí)情況說明

　　六、評估依據(jù)的說明

　　七、各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債的評估技術(shù)說明

　　八、整體資產(chǎn)評估收益現(xiàn)值法評估驗(yàn)證說明

　　九、評估結(jié)論及其分析

　　評估明細(xì)

　　一、概述

　　二、資產(chǎn)評估明細(xì)表樣表

　　6制作步

　　(1)整理工作底稿和歸集有關(guān)資料

　　(2)評估明細(xì)表的數(shù)字匯總

　　(3)評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論

　　(4)編寫評估報(bào)告書

　　(5)資產(chǎn)評估報(bào)告書的簽發(fā)與送交

　　編寫評估報(bào)告書又可分兩步：

　　第一步，在完成資產(chǎn)評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，對有關(guān)部分的數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后，由具體參加評估各組負(fù)責(zé)人員草擬出各自負(fù)責(zé)評估部分資產(chǎn)的評估說明，同時(shí)提交全面負(fù)責(zé)、熟悉本項(xiàng)目評估具體情況的人員草擬出資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　第二步，將評估基本情況和評估報(bào)告書初稿的初步結(jié)論與委托方交換意見，聽取委托方的反饋意見后，在堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正的前提下，認(rèn)真分析委托方提出的問題和建議，考慮是否應(yīng)該修改評估報(bào)告書，對評估報(bào)告中存在的疏忽、遺漏和錯(cuò)誤之處進(jìn)行修正，待修改完畢即可撰寫出資產(chǎn)評估正式報(bào)告書。

　　7作用

　　檔案資產(chǎn)評估報(bào)告書有以下幾方面的作用：1)對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見。2)資產(chǎn)評估報(bào)告書是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方，受托方及有關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)。3)對資產(chǎn)評估報(bào)告書進(jìn)行審核，是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段。4)資產(chǎn)評估報(bào)告書是建立評估檔案、歸集評估檔案資料的重要信息來源。資產(chǎn)評估報(bào)告不僅是資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)完成評估工作的總結(jié)，也是國有資產(chǎn)管理部門驗(yàn)證、確認(rèn)資產(chǎn)評估過程和評估結(jié)果的重要依據(jù)，是公眾投資者得以了解公司情況的重要途徑。因此，資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)必須依照客觀、公正、實(shí)事求是的原則撰寫資產(chǎn)評估報(bào)告，如實(shí)反映評估工作的情況，調(diào)查取證的資料要真實(shí)可靠，不得提供偽證。資產(chǎn)評估報(bào)告書必須由資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)獨(dú)立撰寫，不受資產(chǎn)評估委托方或其主管單位、政府部門或其他經(jīng)濟(jì)行為當(dāng)事人的干預(yù)�！≠Y產(chǎn)評估報(bào)告-種類

　　國際上對資產(chǎn)評估報(bào)告有不同的分類，如美國專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則將評估報(bào)告分為完整型評估報(bào)告、簡明型評估報(bào)告、限制型評估報(bào)告、評估復(fù)核。而我國由于尚未健全資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系，因此對資產(chǎn)評估報(bào)告種類還缺乏系統(tǒng)研究。

　　8基本要素

　　資產(chǎn)評估報(bào)告一般應(yīng)包括以下基本要素：

　　1)評估報(bào)告類型;

　　2)委托方、資產(chǎn)占有方及其他評估報(bào)告使用者;

　　3)評估范圍和評估對象基本情況;

　　4)評估目的;

　　5)價(jià)值類型;

　　9種類

　　評估范圍

　　整體資產(chǎn)評估報(bào)告書：凡是對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書稱為整體資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書：凡是僅對某一部分、某一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行評估所出具的資產(chǎn)評估報(bào)告書稱為單項(xiàng)資產(chǎn)評估報(bào)告書。

　　評估對象

　　資產(chǎn)評估報(bào)告書：資產(chǎn)評估報(bào)告書是以資產(chǎn)為評估對象所出具的評估報(bào)告書。這里的資產(chǎn)可能包括負(fù)債和所有者權(quán)益，也可能包括房屋建筑物和土地。

　　房地產(chǎn)評估報(bào)告書：房地產(chǎn)評估報(bào)告書則只是以房地產(chǎn)為評估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。

　　土地估價(jià)報(bào)告書：土地估價(jià)報(bào)告書是以土地為評估對象所出具的估價(jià)報(bào)告書。

　　資料詳細(xì)

　　完整評估報(bào)告：在完整評估報(bào)告中注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)詳細(xì)說明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應(yīng)當(dāng)清晰、具體、不得引起誤導(dǎo)。

　　(2)評估程序?qū)嵤┻^程和情況，并重點(diǎn)說明：

　　1)評估業(yè)務(wù)承接過程和情況

　　2)進(jìn)行資產(chǎn)勘查、收集評估資料的過程和情況

　　3)分析、整理評估資料的過程和情況

　　4)選擇評估方法的過程和依據(jù)、評估方法的基本原理、相關(guān)參數(shù)的選取和運(yùn)用評估方法進(jìn)行計(jì)算、分析、判斷過程

　　5)對初步評估結(jié)論進(jìn)行綜合分析、形成最終評估結(jié)論的過程

　　簡明評估報(bào)告：在簡明評估報(bào)告中注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)簡要說明：

　　(1)評估范圍和評估對象的基本情況，評估目的的表述應(yīng)當(dāng)清晰、具體，不得引起誤導(dǎo)

　　(2)評估程序?qū)嵤┻^程和情況

　　業(yè)務(wù)分類

　　(一)一般評估業(yè)務(wù)

　　一般評估業(yè)務(wù)就是我們對明確評估對象的評定、估算并出具評估報(bào)告的業(yè)務(wù)。該類業(yè)務(wù)主要是以交易中資產(chǎn)及股權(quán)作價(jià)提供參考價(jià)值為目的的業(yè)務(wù)，其完成的標(biāo)志是出具資產(chǎn)評估報(bào)告，范圍既包括產(chǎn)權(quán)變動(dòng)情況下出于提供價(jià)值參考或發(fā)揮鑒證作用目的的單項(xiàng)實(shí)物資產(chǎn)評估、各類無形資產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估等;又包括產(chǎn)權(quán)各種處置方式下單項(xiàng)資產(chǎn)或組合資產(chǎn)的評估如租賃、承包、破產(chǎn)、清算、拍賣、使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等;還包括直接作為鑒證目的的補(bǔ)償、損失確定、涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)值評估等類型的評估。評估業(yè)務(wù)基準(zhǔn)日一般為當(dāng)前或近期，其時(shí)態(tài)為當(dāng)前時(shí)態(tài)。

　　(二)評估咨詢業(yè)務(wù)

　　評估咨詢業(yè)務(wù)以評估手段提供咨詢服務(wù)，它包括為政府、企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、風(fēng)險(xiǎn)投資人提供投資項(xiàng)目評估以及企業(yè)改制、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、商業(yè)計(jì)劃書、兼并收購的盡職調(diào)查等咨詢服務(wù)以及行業(yè)政策法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的研究和研討、財(cái)務(wù)顧問、咨詢相關(guān)專業(yè)的培訓(xùn)等。例如，評估目的本身就明確為評估咨詢或價(jià)值分析，如金融不良資產(chǎn)評估;當(dāng)其他計(jì)量手段無法達(dá)到目的時(shí)，評估計(jì)量手段可能會(huì)被使用;評估的一些技術(shù)和方法可能會(huì)應(yīng)用于企業(yè)管理、企業(yè)調(diào)查、各類數(shù)據(jù)化決策管理等。其評估報(bào)告的外在表現(xiàn)形式有咨詢報(bào)告、評估咨詢報(bào)告、價(jià)值分析報(bào)告、盡責(zé)調(diào)查報(bào)告、項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告等，其基準(zhǔn)日的時(shí)態(tài)可以是當(dāng)前，但更多的是未來。

　　(三)評估復(fù)核業(yè)務(wù)

　　評估復(fù)核業(yè)務(wù)主要為滿足企業(yè)收購、資產(chǎn)交易和資產(chǎn)價(jià)值調(diào)整等領(lǐng)域的需求，既包括行業(yè)監(jiān)管檢查亦含有咨詢的成分，前者服務(wù)于行業(yè)管理的需求，旨在凈化評估環(huán)境、提高評估師執(zhí)業(yè)水平;后者是接受委托方在作出收購、并購及其他投融資決策之前所進(jìn)行評估業(yè)務(wù)，其意圖是對評估對象(包括擬收購或自身狀況)已評估事項(xiàng)或結(jié)果重新檢驗(yàn)和核實(shí)，或者是對評估有效期內(nèi)資產(chǎn)狀況或其他特別事項(xiàng)的影響作出重新估算。其報(bào)告外在表現(xiàn)形式是出具評估咨詢報(bào)告、評估補(bǔ)充報(bào)告或價(jià)值分析報(bào)告。本質(zhì)上講評估復(fù)核業(yè)務(wù)起著咨詢的作用，其基準(zhǔn)日的時(shí)態(tài)一般為過去時(shí)態(tài)，作評估補(bǔ)充報(bào)告時(shí)其時(shí)態(tài)為當(dāng)前時(shí)態(tài)。我們認(rèn)為，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評估應(yīng)當(dāng)屬于評估復(fù)核業(yè)務(wù)，因?yàn)樨?cái)務(wù)報(bào)告中資產(chǎn)價(jià)值的確認(rèn)是會(huì)計(jì)行為，其連續(xù)的記錄反映了會(huì)計(jì)確認(rèn)的結(jié)果。評估價(jià)值能否直接進(jìn)入會(huì)計(jì)系統(tǒng)目前還是一個(gè)需謹(jǐn)慎對待的問題，評估界只是運(yùn)用評估的價(jià)值發(fā)現(xiàn)技術(shù)對會(huì)計(jì)計(jì)量結(jié)果進(jìn)行必要的復(fù)核和調(diào)整而已。

　　10清查核實(shí)

　　評估機(jī)構(gòu)對委托評估的企業(yè)所占有的資產(chǎn)(含應(yīng)評估的相關(guān)負(fù)債)進(jìn)行清查核實(shí)的情況，具體包括以下基本內(nèi)容：

　　1.資產(chǎn)清查核實(shí)的內(nèi)容;

　　2.實(shí)物資產(chǎn)的分布情況及特點(diǎn);

　　3.影響資產(chǎn)清查的事項(xiàng);

　　4.資產(chǎn)清查核實(shí)的過程與方法;

　　5.資產(chǎn)清查結(jié)論;

　　6.清查調(diào)整說明。

　　資產(chǎn)清查內(nèi)容

　　寫明評估人員對委托評估聲明中確定的評估范圍進(jìn)行抽查復(fù)核，介紹進(jìn)行資產(chǎn)清查的具體內(nèi)容：資產(chǎn)類型、賬面金額、形成及產(chǎn)權(quán)狀況(含應(yīng)評估的相關(guān)負(fù)債)，實(shí)物資產(chǎn)應(yīng)說明對其數(shù)量、品質(zhì)、存放地點(diǎn)進(jìn)行清查，并說明對可能影響資產(chǎn)評估的重大事項(xiàng)進(jìn)行的了解。

　　實(shí)物特點(diǎn)

　　簡要說明待評估實(shí)物資產(chǎn)的分布情況、特點(diǎn)。對于影響生產(chǎn)經(jīng)營的重大資產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)指明地點(diǎn)及特征。

　　影響清查事項(xiàng)

　　簡要說明可能影響資產(chǎn)查勘核實(shí)的有關(guān)事項(xiàng)，例如資產(chǎn)性能的限制、存放地點(diǎn)的限制、訴訟保全限制、技術(shù)性能的局限、涉及商業(yè)秘密和國家秘密等。對于不能直接清查資產(chǎn)，應(yīng)說明原因及涉及的資產(chǎn)范圍，并逐一列示。

　　清查過程方法

　　1.說明資產(chǎn)清查的主要過程與使用的方法;

　　2.清查過程應(yīng)反映清查工作的組織安排、時(shí)間計(jì)劃、實(shí)施方案;

　　3.清查方法應(yīng)反映對主要資產(chǎn)清查核實(shí)所采取的措施，對待修理、待報(bào)廢、高、精、尖重要設(shè)備和特殊房屋建筑物進(jìn)行檢測的技術(shù)，對變質(zhì)的存貨進(jìn)行鑒定的手段。

　　資產(chǎn)清查結(jié)論

　　1.概括說明資產(chǎn)清查結(jié)論;

　　2.說明資產(chǎn)清查結(jié)果是否與賬面記錄存在差異，如存在差異，應(yīng)說明差異相對程度與絕對程度，并說明差異的原因;

　　3.對于產(chǎn)權(quán)不清晰的資產(chǎn)應(yīng)逐一列示，說明原因，并載明委托方與資產(chǎn)占有方的應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任;

　　4.對于是否存在無形資產(chǎn)的情形應(yīng)特別說明，包括是否折股或納入投資范圍的有關(guān)事項(xiàng)。

　　清查調(diào)整說明

　　主要說明根據(jù)有關(guān)會(huì)計(jì)政策等規(guī)定應(yīng)予以調(diào)整的處理，如有調(diào)整事項(xiàng)，應(yīng)列示調(diào)整前后比較表。調(diào)整事項(xiàng)應(yīng)說明已與資產(chǎn)占有方取得一致意見，對于雙方有異議的事項(xiàng)，評估人員應(yīng)具體說明調(diào)整的原因。

　　11評估依據(jù)

　　資產(chǎn)評估相關(guān)法規(guī)

　　主要說明進(jìn)行評估工作中所遵循的具體行為依據(jù)、法規(guī)依據(jù)、產(chǎn)權(quán)依據(jù)和取價(jià)依據(jù)，主要包括如下基本內(nèi)容：

　　1.主要法律法規(guī);

　　2.經(jīng)濟(jì)行為文件;

　　報(bào)告

　　報(bào)告

　　3.重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件;

　　4.采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn);

　　5.參考資料及其他。

　　主要法律法規(guī)

　　主要列示國家公布的與資產(chǎn)評估相關(guān)的主要法律、法規(guī)、規(guī)章、制度及國家政策。

　　經(jīng)濟(jì)行為文件

　　本節(jié)主要說明實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為所必須取得的有關(guān)部門批件。

　　(四)重大合同協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件

　　主要列示由委托方、資產(chǎn)占有方提供的與資產(chǎn)評估相關(guān)的重大合同、協(xié)議、產(chǎn)權(quán)證明文件。

　　采用的取價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　主要列示由評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，包括國家各部委、地方政府及有關(guān)部門頒發(fā)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范文件。

　　參考資料及其他

　　主要列示有評估人員所選取的確定資產(chǎn)評估價(jià)值的參考資料，包括經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資料、研究成果、統(tǒng)計(jì)資料、行業(yè)慣例及國際評估慣例等，以及評估人員認(rèn)為需要列示的其他評估依據(jù)。

　　12相關(guān)要求

　　基本要求

　　1.評估技術(shù)說明主要是對各項(xiàng)資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)行評定估算和估價(jià)過程的詳細(xì)說明，具體反映評估中選定的評估方法和采用的技術(shù)思路及實(shí)施的評估工作。評估技術(shù)說明應(yīng)按評估項(xiàng)目涉及的會(huì)計(jì)科目分類逐一撰寫，應(yīng)至少含有以下基本內(nèi)容：

　　(1)委估資產(chǎn)及負(fù)債的賬面情況，包括賬面金額、發(fā)生日期等;

　　(2)委估資產(chǎn)及負(fù)債的主要業(yè)務(wù)內(nèi)容，適當(dāng)介紹二級(jí)明細(xì)科目，甚至三級(jí)明細(xì)科目資產(chǎn)內(nèi)容;對清查中發(fā)現(xiàn)的賬外資產(chǎn)應(yīng)分別單獨(dú)列示;

　　(3)評估實(shí)施的工作，即評估過程中做了哪些工作;

　　(4)評估價(jià)值確定的方法、依據(jù)、計(jì)算過程;

　　(5)涉及的計(jì)算公式;

　　(6)涉及的評估價(jià)值構(gòu)成等式;

　　(7)評估值與調(diào)整后賬面值的差異及其原因;

　　(8)評估舉例，舉例應(yīng)選擇典型的、價(jià)值量大的資產(chǎn)，應(yīng)有詳細(xì)的評估過程，推導(dǎo)評估結(jié)論的每一參數(shù)都應(yīng)說明來源或依據(jù);

　　(9)外幣資金折算為人民幣時(shí)，所選取的匯率;

　　(10)對于選用特殊方法進(jìn)行評估，應(yīng)詳細(xì)介紹選用該方法的原因及其科學(xué)性、合理性。

　　2.評估技術(shù)說明可以根據(jù)項(xiàng)目具體情況適當(dāng)分類，但采用成本加和法評估整體資產(chǎn)至少應(yīng)分為流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資、機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、在建工程、土地使用權(quán)、無形資產(chǎn)、其它資產(chǎn)、流動(dòng)負(fù)債、長期負(fù)債和租金標(biāo)準(zhǔn)與使用費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。評估項(xiàng)目中不存在該類評估對象的除外。

　　流動(dòng)資產(chǎn)評估說明

　　1.流動(dòng)資產(chǎn)評估說明應(yīng)以貨幣資金、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款、短期投資、待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)、存貨等分別撰寫;評估過程或方法相同的可以適當(dāng)組合、分類，如產(chǎn)成品、在用低值易耗品可以不并入存貨，而單獨(dú)予以說明。

　　2.在分類說明流動(dòng)資產(chǎn)評估方法前，應(yīng)按會(huì)計(jì)科目列示賬面值并適當(dāng)匯總，保證與資產(chǎn)負(fù)債表相對應(yīng)。

　　3.各備抵賬戶賬面余額包括短期投資跌價(jià)準(zhǔn)備、壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、長期投資減值準(zhǔn)備應(yīng)按零值計(jì)算，且予以專項(xiàng)說明。

　　4.貨幣資金的評估說明。

　　(1)貨幣資金一般應(yīng)包括現(xiàn)金、銀行存款及其他貨幣資金;

　　(2)現(xiàn)金存放地點(diǎn)、盤點(diǎn)方式和過程;

　　(3)對銀行存款應(yīng)說明是否查閱了銀行對賬單、銀行余額調(diào)節(jié)表，對數(shù)量較大的銀行賬戶函證情況及不符情況下的處理方式;

　　(4)如存在未達(dá)賬項(xiàng)，應(yīng)說明未達(dá)賬項(xiàng)是否影響凈資產(chǎn)，影響如何;

　　(5)其他貨幣資金的存在形式、形成原因。

　　5.應(yīng)收票據(jù)的評估說明。

　　(1)說明應(yīng)收票據(jù)的種類、變現(xiàn)能力、信用程度;

　　(2)說明已查閱票據(jù)憑證及查閱結(jié)果;

　　(3)對于在評估現(xiàn)場工作日已變現(xiàn)的應(yīng)收票據(jù)數(shù)額作說明;

　　(4)對可能壞賬的應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)說明原因及如何確定評估值的;

　　(5)已壞賬的應(yīng)收票據(jù)，應(yīng)說明原因，并說明所取得證據(jù)。

　　6.應(yīng)收賬款、應(yīng)收股利、應(yīng)收利息、預(yù)付賬款和其他應(yīng)收款的評估。

　　(1)說明是否分析了發(fā)生時(shí)間、原因，是否對收回的可能性進(jìn)行了判斷，并寫明分析結(jié)果;

　　(2)說明清查核實(shí)的具體方法及核實(shí)結(jié)果;

　　(3)對可能壞賬的項(xiàng)目，應(yīng)說明原因及如何確定評估值的;

　　(4)對已壞賬的項(xiàng)目，應(yīng)說明原因及取得的證據(jù)。

　　7.短期投資的評估。

　　(1)說明投資種類、變現(xiàn)能力;

　　(2)上市的有價(jià)證券應(yīng)列示評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)、持有量及評估計(jì)算過程;

　　(3)非上市的有價(jià)證券應(yīng)列示票面利息率或約定利息率及評估計(jì)算過程。

　　8.待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)的評估。

　　(1)遞延資產(chǎn)包括開辦費(fèi)、長期待攤費(fèi)用;

　　(2)說明待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)的原始發(fā)生額、攤銷期、所形成的資產(chǎn)或權(quán)利是否已在其他類型資產(chǎn)中反映，如反映，應(yīng)說明不另計(jì)評估值;

　　(3)應(yīng)結(jié)合待攤費(fèi)用和遞延資產(chǎn)的具體內(nèi)容說明是否存在尚存的資產(chǎn)或權(quán)利，如存在，應(yīng)指明受益期、受益額。

　　9.存貨的評估。

　　(1)應(yīng)分別按庫存商品、產(chǎn)成品、在產(chǎn)品與半成品、主要材料與輔助材料、包裝物(庫存物資)、委托加工材料、在庫低值易耗品、在用低值易耗品、委托代銷商品、受托代銷商品進(jìn)行說明;

　　(2)外購存貨說明賬面價(jià)值構(gòu)成，分析價(jià)值構(gòu)成的合理性，并載明已查詢市場價(jià)格;

　　(3)自制存貨說明銷售成本率、銷售費(fèi)用率及相關(guān)的稅費(fèi)額或比率的確定方法與數(shù)額;

　　(4)自制存貨的適銷程度應(yīng)說明，并列舉依據(jù)，如：市場占有率、存貨周轉(zhuǎn)率、市場信譽(yù)度等因素;

　　(5)在用的存貨應(yīng)具體說明如何確定成新率;

　　(6)對于存在失效、變質(zhì)、殘損、無用的存貨，應(yīng)說明對其價(jià)值的影響程度，需要技術(shù)鑒定的，應(yīng)說明鑒定方法及鑒定結(jié)論;

　　(7)委托代銷商品、受托代銷商品應(yīng)當(dāng)說明代銷費(fèi)用的結(jié)算方式，并結(jié)合代銷費(fèi)用的結(jié)算方式選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

　　長期投資的評估

　　1.說明長期投資的種類、形成原因及對企業(yè)自身經(jīng)營狀況的影響;

　　2.對于有特殊約定的長期投資，應(yīng)詳細(xì)說明約定的內(nèi)容，并簡要介紹對投資人權(quán)益的影響;

　　3.對于上市的證券，應(yīng)說明已查詢評估基準(zhǔn)日的收盤價(jià)以及證券市場指數(shù);

　　4.對于非上市的證券，應(yīng)說明已查明票面利率或約定的利率;對于非上市的證券，如存在可預(yù)計(jì)的收益，應(yīng)說明已按收益現(xiàn)值法評估;

　　5.對于控股的長期投資，應(yīng)寫明投資比例，并說明已對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估(類似單獨(dú)的項(xiàng)目進(jìn)行說明);

　　6.對于非控股的其它投資，應(yīng)簡要介紹投資背景、被投資單位的概況，在不能對被投資企業(yè)進(jìn)行整體資產(chǎn)評估情況且不存在資產(chǎn)狀況瑕疵情況下(說明原因)，對于被投資單位資產(chǎn)變化較大(賬面凈資產(chǎn)超過注冊資本15%以上的變化或固定資產(chǎn)初始投入項(xiàng)目內(nèi)容或數(shù)量已變化15%以上)或投資超過3年，一般應(yīng)說明是否已獲得被評估單位提供的審計(jì)后會(huì)計(jì)報(bào)表。

　　機(jī)器設(shè)備的評估

　　1.應(yīng)總體介紹機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)、購置日期、類別、工藝流程、技術(shù)水平狀況、日常管理制度;

　　2.應(yīng)說明評估原值的構(gòu)成及其來源與依據(jù);

　　3.應(yīng)說明設(shè)備成新狀況，或增值貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據(jù);對于待修理設(shè)備，應(yīng)說明修復(fù)的可能性及預(yù)計(jì)費(fèi)用;

　　4.對于精密、大型、高價(jià)的設(shè)備，應(yīng)說明已進(jìn)行技術(shù)檢測，并介紹檢測情況;

　　5.對于報(bào)廢的設(shè)備，應(yīng)特別提示，并說明檢測的狀況及繼續(xù)使用的可能性;

　　6.對于能夠用于獨(dú)立經(jīng)營并可單獨(dú)計(jì)算獲利的機(jī)器設(shè)備，一般應(yīng)說明其收益狀況及收益額;

　　7.大型或重型設(shè)備的建筑基礎(chǔ)，按房屋建筑物的評估要求進(jìn)行;

　　8.舉例說明應(yīng)選擇金額大、技術(shù)典型的設(shè)備;

　　9.舉例設(shè)備應(yīng)包括進(jìn)口設(shè)備、國產(chǎn)設(shè)備、專用設(shè)備，國產(chǎn)設(shè)備應(yīng)包括一般生產(chǎn)設(shè)備(機(jī)器)、運(yùn)輸設(shè)備、電子設(shè)備等不同類型，如有自制設(shè)備，應(yīng)予以舉例說明。

　　房屋建筑物的評估

　　1.總體介紹房屋建筑物的類型、建造日期、面積及特點(diǎn)、日常管理狀況;

　　2.應(yīng)具體說明評估對象原值的構(gòu)成;

　　3.應(yīng)說明房屋建筑物成新狀況，或增貶值因素，并介紹進(jìn)行量化的方法及依據(jù);

　　4.對于待修理房屋建筑物，應(yīng)說明修復(fù)的可能性及費(fèi)用;

　　5.對于復(fù)雜、大型、獨(dú)特、高價(jià)的房屋建筑物，應(yīng)說明已進(jìn)行現(xiàn)場查勘，并介紹查勘情況;

　　6.對于國家強(qiáng)制報(bào)廢房屋建筑物，應(yīng)特別提示，并說明查勘的狀況及繼續(xù)使用的可能性;

　　7.對于能夠用于獨(dú)立經(jīng)營并可單獨(dú)計(jì)算獲利的房屋建筑物，一般應(yīng)說明其收益狀況及收益額;

　　8.應(yīng)選擇金額大、典型的房屋建筑物舉例說明;

　　9.房屋建筑物中含附屬設(shè)備的，應(yīng)按設(shè)備評估的要求進(jìn)行說明;

　　10.如列舉參照物(比較案例)，應(yīng)全面介紹比較因素;

　　11.舉例房屋建筑物應(yīng)包括各種結(jié)構(gòu)，對于構(gòu)筑物也應(yīng)舉例說明。

　　(六)工程物資的評估

　　1.應(yīng)當(dāng)說明工程物資應(yīng)用的工程項(xiàng)目;

　　2.工程物資評估說明的其他要求參照有關(guān)存貨評估說明的格式與內(nèi)容。

　　在建工程的評估

　　1.總體介紹在建工程的項(xiàng)目內(nèi)容、開工日期、預(yù)計(jì)完工日期及對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響;

　　2.在建工程的評估說明參照房屋建筑物、機(jī)器設(shè)備的評估說明要求;

　　3.應(yīng)說明在建工程賬面價(jià)值的明細(xì)構(gòu)成，并分析其合理性;

　　4.應(yīng)說明在建工程的形象進(jìn)度、已支付工程款情況，并詳細(xì)說明對評估價(jià)值的影響。

　　土地及資源的評估

　　1.介紹土地的一般因素、個(gè)別因素、區(qū)域因素，包括：行政、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、位置、面積、價(jià)格、用途、級(jí)別、使用期限、交易日期、交易情況、容積率、地塊形狀、臨街情況、地形地貌、地質(zhì)狀況、基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況、環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域規(guī)劃、周邊產(chǎn)業(yè)狀況;

　　2.說明土地使用權(quán)評估價(jià)值的構(gòu)成，詳細(xì)說明費(fèi)用確定的依據(jù)，并反映影響因素;

　　3.如列舉參照物(比較案例)，應(yīng)全面介紹比較因素;

　　4.資源性資產(chǎn)的評估按國務(wù)院有關(guān)部門的規(guī)定進(jìn)行。

　　其他無形資產(chǎn)的評估

　　1.其他無形資產(chǎn)包括商標(biāo)、專有技術(shù)、專利技術(shù)、軟件、商譽(yù)、特許經(jīng)營權(quán)等;

　　2.介紹無形資產(chǎn)的種類、名稱、形成過程、發(fā)生費(fèi)用狀況、存在形式、存在期限以及有關(guān)權(quán)屬的具體內(nèi)容;

　　3.從法律、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及獲利能力等角度分析說明所申報(bào)的無形資產(chǎn)是否存在，需法定年檢的，須提供已通過年檢的證明;

　　4.具體說明無形資產(chǎn)特征、獲利能力、獲利期限;

　　5.已實(shí)際應(yīng)用的無形資產(chǎn)，應(yīng)說明其應(yīng)用、效益狀況;

　　6.具體說明對未來收益預(yù)測的依據(jù)，如市場調(diào)查結(jié)論、訂單合同、政府推廣文件等;

　　7.對于所選擇的評估方法，應(yīng)適當(dāng)說明選擇原因;

　　8.反映法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、企業(yè)經(jīng)營管理、產(chǎn)品更新?lián)Q代、市場銷售等因素對其價(jià)值影響。

　　負(fù)債評估說明

　　1.短期借款、長期借款的評估。

　　(1)介紹借款的種類、發(fā)生日期、放貸銀行名稱、還款期限、貸款利率;

　　(2)寫明根據(jù)清查核實(shí)情況確定其真實(shí)性、完整性;

　　(3)寫明借款條件對企業(yè)資產(chǎn)狀況及價(jià)值的影響及影響程度;

　　(4)應(yīng)說明利息支付情況，并分析利息支付情況對評估值的影響。

　　2.應(yīng)付票據(jù)的評估。

　　(1)介紹應(yīng)付票據(jù)的種類、發(fā)生日期、償還日期;

　　(2)寫明根據(jù)清查核實(shí)情況確定其真實(shí)性、完整性;

　　(3)對于帶息票據(jù)，應(yīng)說明利息率及支付情況，并表示已考慮利息支付對評估值的影響;

　　(4)寫明逾期未付票據(jù)的原因，并表示是否已查明確實(shí)存在債權(quán)人。

　　3.應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款和其它應(yīng)付款的評估。

　　(1)簡要介紹應(yīng)付賬款、預(yù)收賬款和其它應(yīng)付款發(fā)生日期、形成原因;

　　(2)寫明已根據(jù)清查核實(shí)情況查明其真實(shí)性、完整性;

　　(3)說明已考慮了未達(dá)賬項(xiàng)對企業(yè)負(fù)債的影響;

　　(4)對于預(yù)提性質(zhì)的其它應(yīng)付款參照預(yù)提費(fèi)用評估的說明要求。

　　4.預(yù)提費(fèi)用的評估。

　　(1)介紹預(yù)提費(fèi)用的明細(xì)內(nèi)容、計(jì)提依據(jù);

　　(2)對于長期未轉(zhuǎn)銷的預(yù)提費(fèi)用，應(yīng)說明原因，并說明已查證存在債權(quán)人;

　　(3)說明已查明預(yù)提費(fèi)用系應(yīng)付未付的費(fèi)用;

　　(4)對于非實(shí)際負(fù)擔(dān)的項(xiàng)目，應(yīng)逐一說明。

　　5.應(yīng)交稅金、其它應(yīng)交款的評估。

　　(1)介紹應(yīng)交稅金、其它應(yīng)交款的具體內(nèi)容;

　　(2)介紹被評估單位相關(guān)的稅費(fèi)政策，特別提示被評估單位所享有的優(yōu)惠政策;

　　(3)對于長期未繳的款項(xiàng)，應(yīng)說明原因。

　　6.應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)的評估。

　　(1)簡要介紹應(yīng)付工資、應(yīng)付福利費(fèi)的具體內(nèi)容;

　　(2)簡要介紹被評估單位相關(guān)的工資福利政策;

　　(3)說明已對工資、福利費(fèi)的計(jì)提、發(fā)放或使用進(jìn)行了核實(shí)。

　　7.應(yīng)付利潤(應(yīng)付股利)的評估。

　　(1)簡要介紹被評估單位利潤(股利)分配政策;

　　(2)說明已對應(yīng)付利潤(應(yīng)付股利)按合同、協(xié)議進(jìn)行了清查核實(shí);

　　(3)對于長期未付的利潤(股利)，應(yīng)說明原因，并說明已考慮可能需要支付逾期利息對企業(yè)負(fù)債增加的因素。

　　8.住房周轉(zhuǎn)金的評估。

　　(1)介紹被評估單位住房周轉(zhuǎn)金的形成途徑和用途;

　　(2)說明已對被評估單位住房周轉(zhuǎn)金的形成、使用進(jìn)行了清查與核實(shí);

　　(3)對于評估基準(zhǔn)日住房周轉(zhuǎn)金為借方的余額且數(shù)額較大，應(yīng)適當(dāng)說明原因。

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